基于A房地產(chǎn)開發(fā)公司的相關(guān)稅收案例研究

張翼

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展是關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)問(wèn)題，近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的不斷加大，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展持續(xù)低迷。在這樣的市場(chǎng)行情下，如何合理合法地實(shí)施稅收籌劃，減輕稅負(fù)，降低開發(fā)成本，增強(qiáng)企業(yè)盈利能力對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤為重要。本文以A房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，從籌資、銷售、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)論證按照我國(guó)現(xiàn)有稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行合理、合法的稅收籌劃的方式，優(yōu)化企業(yè)發(fā)展的空間和條件。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)具有投入資金大，融資成本高，建設(shè)周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大的特點(diǎn)。整個(gè)經(jīng)營(yíng)行為涉及營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加等多個(gè)稅費(fèi)，稅負(fù)較重。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著融資困難、項(xiàng)目推進(jìn)緩慢、銷售單價(jià)和面積下滑、資金回籠周期長(zhǎng)等困難，導(dǎo)致欠稅金額增長(zhǎng)迅速。在這樣的情況下，如何降低成本成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須思考的問(wèn)題。而通過(guò)稅收籌劃降低稅負(fù)，是其中一個(gè)非常重要的內(nèi)容。企業(yè)稅收籌劃能否成功，取決于其合法性是否適當(dāng)，是否遵循了一般反避稅規(guī)則，即該項(xiàng)（一系列）安排是否具有“合理商業(yè)目的”，取決于該安排的“主要目的”是什么，即是否以“稅務(wù)利益”為主要目的。①通過(guò)合理的稅收籌劃找到企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為于政府政策意圖的最佳結(jié)合點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)政府與企業(yè)的雙贏具有現(xiàn)實(shí)意義。

二、文獻(xiàn)綜述

楊煥玲（2011）提出稅收籌劃是稅收法律關(guān)系中征稅主體與納稅主體的稅收博弈沖突。稅收籌劃的權(quán)利是在法律允許的邊界范圍內(nèi)或邊界上，一旦超越這個(gè)界限就不再是企業(yè)的合法權(quán)利。萬(wàn)莎（2011）指出房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在政策性風(fēng)險(xiǎn)、片面性風(fēng)險(xiǎn)、認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)、成本偏高風(fēng)險(xiǎn)。胡芳等（2011）指出通過(guò)合作建房的方式，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房，建成后按照比例分配，可以避免繳納土地增值稅。廖治宇（2010）、 胡亞元（2010）指出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量采取合并申報(bào)的方式繳納土地增值稅。張?jiān)矗?011）認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)可不通過(guò)獲取租金方式而采取入股聯(lián)營(yíng)以分得利潤(rùn)的方式避免繳納營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)。

上述論述提出了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的方式，但存在一定的局限性。合伙建房的方式容易引起后期的利益分割及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的糾紛，不具普遍性。通過(guò)入股聯(lián)營(yíng)的方式獲取實(shí)質(zhì)上的租金也因?yàn)闀?huì)影響被投資方的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)而難以適用。合并申報(bào)的方式繳納企業(yè)所得稅需要集團(tuán)公司或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目將多的公司才能使用。

本文以現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下企業(yè)經(jīng)營(yíng)的具體問(wèn)題為研究對(duì)象，擬針對(duì)籌資、銷售、項(xiàng)目管理、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，通過(guò)對(duì)A房地產(chǎn)開發(fā)公司案例，分析房地產(chǎn)開發(fā)公司可能遇到的實(shí)際困難提出行之有效且的稅收籌劃方案。

三、案例概況

某區(qū)政府通過(guò)招商引資引入A房地產(chǎn)開發(fā)公司，以BT模式進(jìn)行該區(qū)工業(yè)園項(xiàng)目整體開發(fā)。工業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)模為5平方公里。項(xiàng)目建設(shè)時(shí)限從2009年開始，計(jì)劃2017年完成。項(xiàng)目收入該區(qū)政府?dāng)M通過(guò)工業(yè)園區(qū)建成后入園企業(yè)20年內(nèi)繳納各項(xiàng)稅收返還款的方式支付A房地產(chǎn)開發(fā)公司專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼。A房地產(chǎn)開發(fā)公司完成園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，取得2平方公里商住用地用于該公司開發(fā)商住房。A房地產(chǎn)開發(fā)公司面臨著巨大的資金融資壓力。并且，該工業(yè)園招商引資企業(yè)入園后，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期長(zhǎng)，產(chǎn)生的稅收很難在短期內(nèi)通過(guò)稅收返還方式彌補(bǔ)A房地產(chǎn)開發(fā)公司前期巨額投入。此外，自2014年開始，該地塊商品房成交量萎縮，價(jià)格下跌，A公司取得大宗商住用地進(jìn)行商品房開發(fā)后房屋滯銷，經(jīng)營(yíng)陷入困難。

四、相關(guān)稅收問(wèn)題籌劃

（一）資金投入與運(yùn)營(yíng)模式對(duì)稅收的影響

某區(qū)政府通過(guò)招商引資方式將該區(qū)優(yōu)質(zhì)區(qū)域工業(yè)園區(qū)交由A房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)施建設(shè)，主要為了解決將該塊土地由“生地”變?yōu)椤笆斓亍钡木揞~資金融資困難的問(wèn)題。按照協(xié)議，A房地產(chǎn)開發(fā)公司按照BT模式進(jìn)行建設(shè)，按照現(xiàn)行稅收政策的規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)施土地改造、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，以建筑勞務(wù)按照3%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅從而產(chǎn)生較大的稅收負(fù)擔(dān)。

但根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》，“納稅人與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目，其中，土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由地方政府制定其他納稅人進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計(jì)劃支付土地整理所需資金；同時(shí)，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計(jì)，場(chǎng)地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。當(dāng)該地塊符合國(guó)家土地出讓條件時(shí)，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓，若成交價(jià)低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔(dān)；若成交價(jià)超過(guò)投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。投資方的行為屬于投資行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅范圍，其取得的投資收益不征收營(yíng)業(yè)稅?！?/p>

據(jù)此，A房地產(chǎn)開發(fā)公司通過(guò)合理的稅收籌劃，在實(shí)施該地塊整體開發(fā)時(shí)不按BT模式以建設(shè)方的身份進(jìn)行開發(fā)，而以投資方的身份完成融資、支付土地整治資金，與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。政府將整治完成的土地掛牌出讓后，以入園企業(yè)繳納的土地出讓金指定專項(xiàng)用途返還A房地產(chǎn)開發(fā)公司以及一定期限內(nèi)入園企業(yè)稅收返還相結(jié)合的方式取得收入，既能不繳納營(yíng)業(yè)稅，又能有效解決巨額投入的資金壓力。

（二）籌資環(huán)節(jié)借款的稅收問(wèn)題

由于A房地產(chǎn)開發(fā)公司前期土地整治資金投入巨大，在實(shí)施商品房開發(fā)項(xiàng)目時(shí)資金出現(xiàn)困難，加之受市場(chǎng)行情影響，已達(dá)到預(yù)售條件的商品房銷售情況也不理想，開發(fā)產(chǎn)品無(wú)法通過(guò)銷售回籠資金。前期銀行借款資金利息負(fù)擔(dān)較大。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)），“開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象，屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除?！盇房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按照工程進(jìn)度分類核算完工開發(fā)產(chǎn)品成本，將已完工開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的借款費(fèi)用計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅稅前扣除，以達(dá)到減少企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的目的。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，“凡納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，取得土地使用稅所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的50%以內(nèi)計(jì)算扣除，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計(jì)算扣除?！盇房地產(chǎn)開發(fā)公司的應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，以便實(shí)現(xiàn)最大限度扣除開發(fā)費(fèi)用，減少土地增值稅支出的目的。

（三）銷售環(huán)節(jié)稅收問(wèn)題

一是通過(guò)采取不同的銷售模式會(huì)降低稅收成本。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)公司支付的傭金可作為增值額的扣除項(xiàng)目，A房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過(guò)設(shè)立獨(dú)立的銷售公司，從而減少土地增值稅和企業(yè)所得稅。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)可以委托代銷的方式銷售，按照銷售清單的時(shí)間確定收入的實(shí)現(xiàn)，從而達(dá)到延遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的目的。

二是合理核算減少稅基。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，市場(chǎng)購(gòu)買力不足的情況下，A房地產(chǎn)開發(fā)公司為應(yīng)對(duì)銷售困難的問(wèn)題，打折銷售或贈(zèng)送部分面積、車庫(kù)等方式促銷。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，在同一張發(fā)票上列明銷售價(jià)款和折扣額的，可以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。除此之外的情形，無(wú)論企業(yè)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，都必須以包含折扣額的總價(jià)款為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。因此，A房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行折扣銷售時(shí)，應(yīng)在同一張發(fā)票上注明銷售額和折扣額，以實(shí)現(xiàn)減少營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的目的。而對(duì)于贈(zèng)送的車庫(kù)等，若車庫(kù)具有產(chǎn)權(quán)，且合同中以贈(zèng)送方式轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，則按照營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定應(yīng)視同銷售。在該項(xiàng)交易的交易價(jià)格之外，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照市場(chǎng)價(jià)格核定轉(zhuǎn)讓價(jià)格，對(duì)轉(zhuǎn)讓車庫(kù)的交易行為征收營(yíng)業(yè)稅。若合同中將房屋銷售價(jià)格分?jǐn)倿榉课蒌N售價(jià)格和車庫(kù)銷售價(jià)格，則僅對(duì)該項(xiàng)交易價(jià)格征收營(yíng)業(yè)稅，大大減少營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。

此外，在銷售過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收管網(wǎng)費(fèi)、水電初裝費(fèi)、維修基金等代收款項(xiàng)，則均屬于營(yíng)業(yè)稅價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論會(huì)計(jì)核算方式如何，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。A房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于代收款項(xiàng)可以成立物業(yè)公司，由物業(yè)公司代收代付并開具發(fā)票。物業(yè)公司僅需對(duì)其收取的管理費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅，也能實(shí)現(xiàn)減少營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的目的。

（四）滯銷商品房管理的稅收問(wèn)題

在目前的市場(chǎng)行情下，房地產(chǎn)企業(yè)很難再實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品一舉售罄的情況。A房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓商住用地面積大，開發(fā)及銷售周期長(zhǎng)達(dá)10年以上。對(duì)于長(zhǎng)期滯銷的尾盤，A房地產(chǎn)開發(fā)公司采取將作為存貨的商品房出租的方式實(shí)現(xiàn)一定的資金回流。但如果將開發(fā)產(chǎn)品變更為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按12%的稅率繳納房產(chǎn)稅，還需繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅。而如果將尾盤以投資入股的方式交付給其他單位使用，以利潤(rùn)分配的方式取得收益，則只需繳納企業(yè)所得稅，稅負(fù)將會(huì)大大減輕。

（五）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的稅收問(wèn)題

A房地產(chǎn)開發(fā)公司投資的項(xiàng)目面積大，周期長(zhǎng)。目前該公司存在重大資金困難，很可能出現(xiàn)無(wú)法繼續(xù)實(shí)施該項(xiàng)目，而不得不轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目土地的情形，即便籌資順利，在開發(fā)過(guò)程中業(yè)可能存在因資金周轉(zhuǎn)困難而中斷開發(fā)，將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓他方進(jìn)行的情況。如果以項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式，則應(yīng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)而繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城建稅以及教育費(fèi)附加，稅負(fù)較重。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]1191號(hào)）的規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》的規(guī)定，“對(duì)于房屋進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅?！?/p>

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記不征契稅的批復(fù)》（財(cái)稅[2003]184號(hào)）的規(guī)定，“在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅?！?/p>

A房地產(chǎn)開發(fā)公司因故要轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)，可與購(gòu)買方協(xié)議，以土地及地上附著物作為投資，取得購(gòu)買方一定比例的股權(quán)，再將該股權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方，以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅、城建設(shè)、土地增值稅、契稅及教育費(fèi)附加，能有效減輕稅負(fù)。

由于新型經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的不斷出現(xiàn)，稅收制度的不斷修改，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的不斷調(diào)整，如何通過(guò)合理、合法的稅收籌劃，達(dá)到降低稅負(fù)，減少成本支出，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的方式也不是一成不變的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)國(guó)家政策的更新，市場(chǎng)環(huán)境的變化以及自身經(jīng)營(yíng)情況的改變選擇實(shí)施有利于自己的稅收籌劃方案，以適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，求得企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。（作者單位：重慶理工大學(xué)）

注解：

① 德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司 謝英峰 對(duì)中國(guó)避稅監(jiān)管的幾點(diǎn)思考：國(guó)際反避稅實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的借鑒，原載陳勇志、薛剛，稅收籌劃理論與實(shí)踐——稅收籌劃理論與實(shí)務(wù)國(guó)際研討會(huì)論文集，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2010年1月。

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