關于房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的方法分析

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)階段我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其在生產(chǎn)經(jīng)營過程中需要大量的啟動資金，較長的開發(fā)建設周期，并且鑒于房地產(chǎn)業(yè)獨有的特性，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程較為復雜、開發(fā)出來的產(chǎn)品直接面向商品化市場。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有的特殊性必然決定了其存在復雜多變的納稅問題以及可以運用靈活多變的避稅策略來實現(xiàn)利潤最大化。合理避稅是指在法律允許的情況下，通過合理的方法達到減少納稅目的的行為。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和完善，市場競爭越來越激烈，如何通過有效途徑合理避稅成為企業(yè)的重要議題。本文從闡述合理避稅的內(nèi)涵出發(fā)，重點從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部和外部兩個方面探討對策。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合理避稅；方法；分析

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)躍升為國家重要產(chǎn)業(yè)之一，在市場經(jīng)濟中地位越加凸顯，但面對日新月異的社會變化和市場競爭，依然要不斷增強自身競爭力。作為企業(yè)重要的財政支出部分，稅收直接影響了企業(yè)效益和利潤。因此，如何通過合理手段避稅，進一步降本增效，不斷壯大經(jīng)濟實力，對房地產(chǎn)企業(yè)而言也越來越重要。

一、企業(yè)合理避稅的重要內(nèi)涵

隨著全球經(jīng)濟一體化的發(fā)展，廣大企業(yè)在市場經(jīng)濟中獲得利潤的同時，也面臨著越來越艱難激烈的經(jīng)濟環(huán)境，尤其賦稅帶來的負擔減少了企業(yè)利潤，減弱了企業(yè)抗風險能力。為增強企業(yè)競爭能力和發(fā)展?jié)摿?，許多企業(yè)積極籌劃合理避稅。合理避稅又被稱為稅務規(guī)劃，指的是在法律許可范圍內(nèi)，企業(yè)利用稅法、相關規(guī)定給與的減免、獎勵稅收等渠道，經(jīng)過精心周密部署，有序規(guī)劃各項經(jīng)濟行為，實現(xiàn)減輕、免去賦稅從而降低企業(yè)成本的重要手段。與逃稅的違法性質(zhì)不同，企業(yè)合理避稅是被法律和道德觀念接受的行為，不會受到制裁，甚至值得鼓勵。對企業(yè)而言，要在經(jīng)濟浪潮中長期保持不敗之地，就需要節(jié)省稅負提高競爭力。

房地產(chǎn)企業(yè)具有周轉(zhuǎn)資金大、建設周期長、經(jīng)營復雜等特點，行業(yè)的特殊性質(zhì)決定了合理避稅的必要性，對于提高經(jīng)濟效益和保持競爭優(yōu)勢都具有非常重大和深遠的意義。

二、企業(yè)內(nèi)部的避稅策略

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，可以充分運用稅收政策，通過貨幣的時間價值、利息的扣除方式、合作建房方式來進行合理避稅，具體情況如下：

（一）通過貨幣的時間價值合理避稅

貨幣的時間價值指的是資金在周轉(zhuǎn)過程中伴隨時間推移而發(fā)生的價值增值或者貶值現(xiàn)象。針對貨幣價值具有時間性的特點，房地產(chǎn)企業(yè)要抓住這一現(xiàn)象，統(tǒng)籌分析貨幣價值在流轉(zhuǎn)過程中的變化規(guī)律，充分了解貨幣變化的時間走向和趨勢，從而做到在合理的時間范圍內(nèi)交納稅款。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定，已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式交納企業(yè)所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入的方式來預繳企業(yè)所得稅。由于文件規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業(yè)應注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。這種避稅方式不能改變交納稅額的總量，而是根據(jù)時間變化帶來的不同貨幣價值實現(xiàn)較少繳稅的做法。房地產(chǎn)財務部門應該要認真研究分析貨幣時間價值的變化規(guī)律和內(nèi)在本質(zhì)，最大限度發(fā)揮時間差的避稅作用。

（二）通過利息的扣除方式合理避稅

對借款利息進行分析，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》實施細則的規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)時，可以通過比較兩種情況下的利息費用高低，選擇是否分攤轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的利息支出或提供金融機構(gòu)證明，以達到節(jié)稅目的。如果房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

（三）通過合作建房方式合理避稅

根據(jù)國家稅務總局《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。

三、企業(yè)外部的避稅策略

企業(yè)可以在外部通過創(chuàng)造節(jié)稅平臺，實現(xiàn)合理避稅，主要有納稅主體的新設分立、分散經(jīng)營收入兩種情況，具體情況如下：

（一）納稅主體的新設分立

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設立獨立銷售公司負責房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)公司先將房屋壓低價格賣給自己成立的銷售公司，銷售公司最終賣給客戶，從而實現(xiàn)減稅。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的售價較低，增值額較少，從而少繳或不繳土地增值稅。而銷售公司對外銷售，只繳營業(yè)稅，不繳土地增值稅。

另外，財稅文件中明確規(guī)定，物業(yè)管理相關單位的全部收入減掉業(yè)主或者代承租者支付的水、電和燃氣以及租金以后的余額為營業(yè)額。從中可見物業(yè)管理公司可代收諸多費用且差額繳稅，稅率較低。房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)展成立物業(yè)公司，分解出代收費用，交給其代收管理，避免納入營業(yè)額中增加納稅金額，達到合理有效降低企業(yè)開支、增加營業(yè)利潤的目的。

（二）分散經(jīng)營收入

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產(chǎn)公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額計算繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，只需繳納3%的營業(yè)稅，而房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅為5%，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。

如果通過以上的收入轉(zhuǎn)移方法過程中存在困難，就應該考慮從成本角度轉(zhuǎn)移稅費。房地產(chǎn)公司可以從分立公司借取資金，交予分立公司一定的費用，或者房地產(chǎn)公司租用分立公司的房產(chǎn)等資源，向其交付租賃費用以增加成本，實現(xiàn)節(jié)稅的目的。此外，還可以通過將資金轉(zhuǎn)入一些特殊行業(yè)來實現(xiàn)合理避稅。將資金、地產(chǎn)用來創(chuàng)辦和建造一些福利機構(gòu)，諸如福利院、學校等，安排企業(yè)的退休員工入院，或者招收員工的子女入校，解決老人養(yǎng)老和幼兒教育問題，增加企業(yè)的知名度。這類機構(gòu)的收入不需要交納營業(yè)稅，因此極大減少了房地產(chǎn)的稅款，同時也對內(nèi)增強了員工的歸屬感，對外樹立了企業(yè)的良好形象。

四、結(jié)語

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，各個領域的競爭愈來愈激烈，企業(yè)的利潤空間逐漸被壓縮。房地產(chǎn)企業(yè)要繼續(xù)保持競爭優(yōu)勢，爭取獲得更多的經(jīng)營利潤，就要通過合理避稅減少稅費支出，不斷提升競爭力。如何合理避稅，需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合內(nèi)外部情況不斷總結(jié)。在企業(yè)內(nèi)部可以通過貨幣的時間價值、利息的扣除方式、合作建房方式減稅，在企業(yè)外部可以通過納稅主體的新設分立、分散經(jīng)營收入避稅。但無論在企業(yè)內(nèi)部還是外部，房地產(chǎn)企業(yè)都要把握好形勢，充分利用稅收政策，達到減少稅收開支、提高經(jīng)營利潤的最終目的。

參考文獻：

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