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    淺談商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)中信息不對稱現(xiàn)象

    2016-04-27 19:09:42肖玥
    商場現(xiàn)代化 2016年7期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)信息

    肖玥

    摘 要:時(shí)下,伴隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步,房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展也越來越迅速,這一行業(yè)的進(jìn)步也給商業(yè)銀行帶來了商業(yè)機(jī)會(huì)。然而,針對房地產(chǎn)行業(yè)的市場研究并沒有確切的描述,因此房地產(chǎn)行業(yè)的市場走向并不明朗。由于房地產(chǎn)市場走向的原因,增大了商業(yè)銀行給其進(jìn)行貸款的風(fēng)險(xiǎn)性。根據(jù)信息經(jīng)濟(jì)學(xué)概述,重點(diǎn)分析商業(yè)銀行給房地產(chǎn)公司進(jìn)行貸款時(shí)所存在風(fēng)險(xiǎn)的幾種體現(xiàn)模式。并且根據(jù)這種模式的結(jié)構(gòu)特色,提出相應(yīng)的解決方案。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);金融風(fēng)險(xiǎn);信息

    一、信息不對稱下我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

    1.銀行貸款依賴型的融資結(jié)構(gòu)

    在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展過程中,在信息化交流的市場上,銀行對房地產(chǎn)的作用越來越重要,銀行所提供的經(jīng)濟(jì)是維系房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的有力保障。就目前來說,我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金基本由銀行貸款、自籌資金以及其他資金三方面構(gòu)成,它們可以說是維系整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)作的全部資金來源。自籌資金,一般來說房地產(chǎn)商只會(huì)負(fù)責(zé)其中百分之五十左右,剩余的則由施工單位自行解決,而施工單位的資金基本源于銀行貸款。再分析一下其他資金,它占據(jù)3種資金總和的百分之四十左右的份額,而建筑定金就會(huì)用去其百分之八十以上的資金,與此同時(shí),建筑定金的百分之六十以上也都源于銀行貸款。因此,綜合分析,在房地產(chǎn)投資上銀行貸款占據(jù)著最主要的位置。由于市場信息缺乏,所以銀行對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。

    2.銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)

    現(xiàn)如今,銀行在進(jìn)行委托代理的過程中存在不少問題:相關(guān)信息缺乏同步性、層級關(guān)系的復(fù)雜性以及完善的銀行管理和監(jiān)控等層面的欠缺性。特別是在房地產(chǎn)金融行業(yè),一些商業(yè)銀行單方面謀求業(yè)務(wù)的提升,在審核客戶貸款資質(zhì)的時(shí)候缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性,進(jìn)而造成了兩者之間不平衡的發(fā)展關(guān)系,增添了銀行的整體貸款風(fēng)險(xiǎn)。目前,某些房地產(chǎn)不法分子勾結(jié)內(nèi)部員工,采用聯(lián)合欺騙的手段進(jìn)行金融貸款,增添了一系列的金融風(fēng)險(xiǎn),是造成我國信貸損失的主要來源。這也將銀行在操作信貸流程方面的弊端也暴露無遺。

    3.“假按揭”現(xiàn)象

    “假按揭”,是指申請貸款的人和開發(fā)商相互勾結(jié),虛報(bào)材料,進(jìn)而在銀行申請貸款進(jìn)行套現(xiàn)的行為。申貸體制的漏洞是造成這一現(xiàn)象的罪魁禍?zhǔn)祝驗(yàn)殂y行有著近乎苛刻的房地產(chǎn)開發(fā)貸款要求和較為寬松的個(gè)人住房貸款要求。對銀行來說,這種現(xiàn)象會(huì)占用銀行多數(shù)資金,也對信貸資產(chǎn)質(zhì)量造成直接影響,容易形成不良資產(chǎn),增添銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),“假按揭”對于房地產(chǎn)的發(fā)展來說毫無幫助,它僅僅使得市場呈現(xiàn)出海市蜃樓般的繁華。當(dāng)然,這一現(xiàn)象也充分暴露了房地產(chǎn)公司缺乏基本的道德素養(yǎng)。而造成該現(xiàn)狀發(fā)生的最大原因,便是房地產(chǎn)企業(yè)在對政府或者銀行尋求幫助的時(shí)候,隱瞞了該房地產(chǎn)企業(yè)的一些重要信息,這種欺瞞行為,會(huì)成為嚴(yán)重影響房地產(chǎn)公司穩(wěn)健和諧成長的障礙。

    4.抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)

    為了推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展,我國近幾年逐步擴(kuò)大了房產(chǎn)信貸規(guī)模,但與之俱來的是增加了信貸風(fēng)險(xiǎn),而違約情況也相應(yīng)的增加不少。為了遏制此現(xiàn)象的繼續(xù)發(fā)展,規(guī)避相應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn),銀行在審核客戶貸款資質(zhì)更加嚴(yán)格的同時(shí),也要求個(gè)人和開發(fā)商申請房產(chǎn)信貸,都得提供相應(yīng)的抵押才能正常放貸。盡管如此,某些借貸者仍然會(huì)提供虛假的經(jīng)濟(jì)收入、信用和抵押物等信息,給銀行收回貸款帶來了諸多不確定性甚至無法收回,增添了其信貸風(fēng)險(xiǎn)?,F(xiàn)階段,中國房產(chǎn)金融市場上有著一系列不道德現(xiàn)象:虛報(bào)經(jīng)濟(jì)情況、重復(fù)抵押以及提供虛假信息等。從08年的全球次貸危機(jī)可以看出,個(gè)人房貸也是一種高風(fēng)險(xiǎn)的信貸業(yè)務(wù),銀行應(yīng)該加強(qiáng)在個(gè)人信貸方面的管理,降低風(fēng)險(xiǎn)。

    5.房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

    虛假信息在房地產(chǎn)金融市場上的不斷飆升,迫使銀行不得不要求房地產(chǎn)公司在進(jìn)行借貸業(yè)務(wù)的時(shí)候,必須提供相應(yīng)的抵押才能正常放貸。以此同時(shí),抵押物的價(jià)值直接決定了房地產(chǎn)公司能獲得的貸款額度,然而,實(shí)際房地產(chǎn)商所提供抵押物的真實(shí)價(jià)值通常無法準(zhǔn)確評估。所以,在無法獲取真實(shí)信息的房地產(chǎn)市場上,房地產(chǎn)商借此大肆開發(fā)房產(chǎn),進(jìn)而不斷向銀行借貸,這就促使房價(jià)不斷上漲,甚至出現(xiàn)了房價(jià)每年有近10%增幅的現(xiàn)象。由于此類情況的不斷發(fā)生,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)所呈現(xiàn)的價(jià)值就表現(xiàn)得異常虛高,進(jìn)而促成整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于異?!胺比A”的迷霧之中。隨著時(shí)間不斷推移,這片迷霧終會(huì)被吹散,一旦迷霧散開,房地產(chǎn)商在銀行的抵押物大幅縮水,接踵而至的就是銀行面臨的巨大經(jīng)濟(jì)損失。另外,因?yàn)榉偶偕仙?,銀行對房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款的資金貸款率也會(huì)慢慢增加。正是由于銀行的這種變化,給本就資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)帶去更大的困擾。在極端情況下,房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人極有可能攜款逃跑,給銀行造成更大的經(jīng)濟(jì)損失。而從另外一個(gè)角度分析,我國對于房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行融資的方式,也是國內(nèi)融資手段尚不完善的反應(yīng)。

    二、房地產(chǎn)金融市場的信息不對稱產(chǎn)生的原因

    1.企業(yè)與銀行之間的信息不對稱

    在房地產(chǎn)金融市場中,銀行的獲利情況直接取決于所投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小以及貸款利率的高低。在進(jìn)行對房地產(chǎn)融資的時(shí)候,銀行主要面臨兩點(diǎn)金融風(fēng)險(xiǎn):首先,在進(jìn)行市場融資的時(shí)候,由于銀行掌握的房地產(chǎn)市場信息相對匱乏,無法準(zhǔn)確了解房地產(chǎn)公司的真實(shí)運(yùn)行情況,因此無法為其給出明確的貸款額度。這就給銀行投資房地產(chǎn)帶來了許多潛在的風(fēng)險(xiǎn),長年累月,信貸風(fēng)險(xiǎn)的雪球只會(huì)越滾越大。此外,房地產(chǎn)公司為獲取更多的銀行貸款,也會(huì)有意隱瞞所存在的一系列弊端,以期提升它的價(jià)值繼而可以從銀行獲取更多的資金。與此同時(shí),在成功獲得銀行的貸款之后,為謀求更多的利益,房地產(chǎn)公司在向銀行匯報(bào)財(cái)務(wù)信息時(shí)也會(huì)有所保留。在上述情況的綜合作用下,在進(jìn)行房地產(chǎn)融資的過程中,商業(yè)銀行的市場風(fēng)險(xiǎn)增加了許多,同時(shí)某些房地產(chǎn)公司丑陋的不道德形象也是暴露無遺,也使得國內(nèi)本就不太規(guī)范的融資市場更加混亂不堪。

    2.住房消費(fèi)者與銀行以及銀行內(nèi)部成員之間

    在住房貸款方面,銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來源有:

    一方面,在進(jìn)行住房貸款申請環(huán)節(jié)過程中,銀行無法僅僅根據(jù)核實(shí)貸款者單方面提供的工作類別、經(jīng)濟(jì)來源等信息,從而較為準(zhǔn)確的對客戶的資信水平進(jìn)行評估,常常僅按照社會(huì)平均資信情況來設(shè)定貸款要求,這樣一來,部分信譽(yù)等級較高的客戶不得不因?yàn)檩^高的信貸開銷而放棄申貸。與此同時(shí),部分信譽(yù)等級較低的客戶會(huì)因?yàn)檩^低的信貸開銷選擇申貸。

    另一方面,由于我國商業(yè)銀行普遍存在多級代理的現(xiàn)象,這中間就會(huì)出現(xiàn)信息的不對稱的問題,同時(shí),由于業(yè)務(wù)員對其有著諸多的主觀性,對借貸者信息的準(zhǔn)確性無法全面核實(shí),如此便給開發(fā)商和銀行員工提供了謀求非法利益的溫床。這其實(shí)是由于道德風(fēng)險(xiǎn)而引發(fā)的信息不對稱,通常是因?yàn)閲鴥?nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不健全;但是最重要的是該行業(yè)市場體系還存在很多缺陷,是明顯的不完全競爭市場。

    同時(shí),有關(guān)的法律法規(guī)不夠完善,信息披露不完全,讓市場交易主體取得信息的代價(jià)過高,并且存在一些行為主體的信用尤其是道德問題,容易造成博弈的其他方無法取得可靠的信息資源。

    三、政策建議

    為保障我國房地產(chǎn)事業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展,則需著力解決金融市場上所存在的信息不對稱問題。對此,提出如下可行性方案:

    首先,銀行應(yīng)該徹底放棄對房地產(chǎn)公司的單向融資支助辦法,這樣不僅銀行面臨的市場危機(jī)大,而且這對于房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定發(fā)展也是極為不利的。所以,針對這一形式,我國應(yīng)該學(xué)習(xí)外國的融資手段,給房地產(chǎn)的融資提供多種選擇。

    其次,商業(yè)銀行自身也應(yīng)該加強(qiáng)自身對風(fēng)險(xiǎn)的判斷意識(shí),嚴(yán)格按照規(guī)定對抵押物進(jìn)行正確估價(jià)。除此之外,還需要對需要進(jìn)行貸款的房地產(chǎn)單位進(jìn)行審核,只有審核過關(guān)的才有資格獲得銀行的貸款。在這個(gè)過程中,不但需要商業(yè)銀行加大對房地產(chǎn)行業(yè)的管控,而且對于商業(yè)銀行自身所存在的問題,也需要謹(jǐn)慎對待。

    最后,商業(yè)銀行還需要對房地產(chǎn)企業(yè)貸款人的信息進(jìn)行進(jìn)一步的確認(rèn),開啟信用制度的模式,從而有效避免信息弱化對融資過程所造成不良影響。除此之外,銀行還需要全面掌握好住房抵押貸款信息庫、個(gè)人信息資料庫以及個(gè)人信用檔案的資料。這也可以為商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行順利融資提供有效的依據(jù)。

    參考文獻(xiàn):

    [1]張維迎.《博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)》[M].上海三聯(lián)出版社,1996:235-248.

    [2]吳曉靈,劉士余.《房地產(chǎn)指標(biāo)與金融穩(wěn)定》[M].中國金融出版,2006:19-22.

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