山西省房地產(chǎn)市場適應區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展策略及建議

徐子衿

(山西財經(jīng)大學 山西 太原 030006)

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山西省房地產(chǎn)市場適應區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展策略及建議

徐子衿

(山西財經(jīng)大學 山西 太原 030006)

目前，房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)成為國民經(jīng)濟繁榮的重要支撐，在改善居民生活水平、增加勞動就業(yè)、拉動消費等方面貢獻重大。同時，房地產(chǎn)業(yè)又具有較大區(qū)域差異性，社會經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的差異，使得不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度、布局結構、規(guī)模、速度等產(chǎn)生了較大的地域性差別。因此，一個區(qū)域的房地產(chǎn)價格應該與該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應、相制約。本文研究山西省房地產(chǎn)市場適應區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展策略及建議。

山西省；房地產(chǎn)市場；區(qū)域經(jīng)濟

一、山西房地產(chǎn)的發(fā)展方向及目標

隨著房地產(chǎn)房價的不斷上漲與投資的回落，山西房地產(chǎn)市場迎來了一個全新的調整時期，調整產(chǎn)業(yè)結構、緩解供求矛盾、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)操作以及緩解投資開放商資金問題成了山西省房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向，從而保證其實現(xiàn)穩(wěn)定的增速發(fā)展。為此，必須加大變革，在產(chǎn)業(yè)結構、供求關系、行業(yè)規(guī)范以及相關支持上下功夫。

二、山西省房地產(chǎn)市場適應區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展策略

(一)調整房地產(chǎn)目標，滿足中小家庭住房需求

目前山西省高級住房比例偏大、中小家庭住房需求偏小的產(chǎn)業(yè)結構現(xiàn)狀顯然不適應市場發(fā)展的需求。2009～2012年高檔住宅的竣工面積逐年上升，2012年的實際供給面積達到54.3萬平方米，而普通住房中建筑面積約150平方米的有2萬套，遠遠高出了中小家庭可消費的90-120平方米住房結構需求①。

隨著國民收入水平的不斷提高，中低收入階層住房需求相對會有所提高，為此，必須調整房地產(chǎn)目標，滿足中小家庭住房需求。一方面，要進行及時的科學調研，對高、中、低收入階層以及貧困人口進行收入調查，了解目標受眾的市場比例，便于設定精準的目標定位；一方面要構建多產(chǎn)品結構配置規(guī)劃，對投資需求、住房需求以及生存需求進行合理配比，從而降低空置房庫存，優(yōu)化新增商品房與消費需求的匹配度，促進房地產(chǎn)市場與區(qū)域經(jīng)濟的和諧發(fā)展。

(二)整合多方資源，創(chuàng)新行業(yè)制度規(guī)范

行業(yè)操作的失范往往容易導致違法犯罪行為的發(fā)生，針對山西省目前所存在的違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積縮水、合同不規(guī)范、物業(yè)管理不到位等問題，一方面要創(chuàng)新行業(yè)制度規(guī)范，俗話說‘無規(guī)矩不成方圓’，嚴謹?shù)男袠I(yè)制度規(guī)范能為市場參與人員及其行為提供一個規(guī)范標準，防止危害的發(fā)生，從而促進整個行業(yè)的正常運作。另一方面要整合市場多方資源，建立一套監(jiān)管體系與共享協(xié)作平臺，規(guī)范土地市場，嚴格進行項目審查，并對資源進行優(yōu)化配置，對行業(yè)信息進行共享，共同創(chuàng)建一個和諧、美好而有序的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。

(三)實行分期開發(fā)，施行專業(yè)化管理

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重，這一指標從2000年的5%，持續(xù)上升到2013年的15.1%的水平。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)化管理的重要性。一方面要實行項目分期開發(fā)，在項目開發(fā)過程中對省房地產(chǎn)庫存量、投資情況、收入水平以及供求關系進行實時跟蹤與分析，切實將投資風險將到最低。一方面要協(xié)調好供給關系，及時調整住房供應結構，減少高級住房的供應，加大對中低收入人群的住房的供應，并完善保障性住房，進行分類調控，通過專業(yè)化管理，有效抑制房價的不斷上漲，促進房地產(chǎn)市場與區(qū)域經(jīng)濟的健康發(fā)展。

(四)加大信貸支持，聯(lián)動區(qū)域經(jīng)濟規(guī)劃

為了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金緊張問題，一方面要加大信貸支持、保證資金的及時到位，除了銀行信貸施行合作政策予以支持外，國家也需要在保障性住房調控政策、稅收政策以及信貸政策方面給以一定的支持，切實起到宏觀調控區(qū)域經(jīng)濟的效用。一方面要需要調整信貸結構，提高長期貸款比重，降低其貸款利率以及延長還款期限。另一方面，要聯(lián)動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，積極推進經(jīng)濟結構的升級，優(yōu)化多方資源配置，從而維持房地產(chǎn)市場、區(qū)域經(jīng)濟及房地產(chǎn)投資的可持續(xù)發(fā)展。

三、小結

隨著人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)再度成為新的消費熱點和經(jīng)濟增長點，而土地使用制度改革與城鎮(zhèn)住房改革的不斷推進，將我國房地產(chǎn)推向產(chǎn)業(yè)化與市場化方向發(fā)展，在快速發(fā)展的同時，目前，我國房地產(chǎn)市場存在著嚴重的供給問題，包括山西省在內(nèi)的各省市居民的住房需求得不到充分的實現(xiàn)，導致房地產(chǎn)價格不斷上漲、投資熱度居高不下而居民的住房問題卻得不到根本性的解決，嚴重影響到了區(qū)域宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

面對房價虛高、空置率高、投資過熱與房價增長過快等問題嚴重影響了國民的生活品質，同時在很大程度上影響著各個地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟增長與投資發(fā)展。利用經(jīng)濟學原理，進行實際例子分析，闡述山西省房地產(chǎn)市場、區(qū)域經(jīng)濟以及投資前景，得出山西省房地產(chǎn)市場適應區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展必須立足于實際，一是調整房地產(chǎn)目標，滿足中小家庭住房需求；二是整合多方資源，創(chuàng)新行業(yè)制度規(guī)范；三是實行分期開發(fā)，施行專業(yè)化管理；四是加大信貸支持，聯(lián)動區(qū)域經(jīng)濟規(guī)劃，切實促進山西省區(qū)域宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

山西成為了國家資源型經(jīng)濟轉型綜合配套改革試驗區(qū)，但房地產(chǎn)市場發(fā)展相對滯后，而且市域之間差異較大。通過得出以下發(fā)展山西房地產(chǎn)市場的結論:

第一，繼續(xù)加快推進城鎮(zhèn)化進程，促進人口空間集聚，使發(fā)達區(qū)域更加快速的發(fā)展，從而帶動其他區(qū)域的發(fā)展。

第二，積極促進較發(fā)達區(qū)域和潛在發(fā)展區(qū)域的發(fā)展，使房地產(chǎn)市場由空間集中逐步轉向各區(qū)域全面發(fā)展，為山西營造良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境。為此要加大房地產(chǎn)投資比例，增加房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員數(shù)量。

第三，加大對落后區(qū)域的投資力度，帶動落后地區(qū)的就業(yè)，提高家庭可支配收入是加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要舉措。

第四，加快城鎮(zhèn)化率、加大固定資產(chǎn)投資總額和提高居民收入水平是影響山西房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的主要因素。

【注釋】

①任春霞.山西省投資現(xiàn)狀與經(jīng)濟增長研究[J].經(jīng)濟師.2012(1):12-17.

[1]周京奎,吳曉燕.房地產(chǎn)市場對區(qū)域經(jīng)濟增長的動態(tài)影響機制研究——以京津冀都市圈為例[J].財貿(mào)經(jīng)濟,2009(2):131-135.

[2]胡國,宋建江.房地產(chǎn)價格波動與區(qū)域金融穩(wěn)定[J].上海金融,2005(5):51-53.

[3]趙笑蕾.山西區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展路徑探究[J]山西師大學報：社會科學版,2013(6):54-57.

[4]吳揚,楊青.房地產(chǎn)投資對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展貢獻的分析.工業(yè)技術經(jīng)濟[J].2006(5):122-123.

[5]陳志勇,陳莉莉.財政體制變遷、“土地財政”與產(chǎn)業(yè)結構調整[J].財政研究，2011(11):7-11.

[6]任春霞.山西省投資現(xiàn)狀與經(jīng)濟增長研究[J].經(jīng)濟師，2012(1):12-17.