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    對(duì)現(xiàn)存“小產(chǎn)權(quán)房”分類(lèi)處置的構(gòu)想

    2016-04-15 00:56:06邵哲
    2016年9期
    關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房構(gòu)想現(xiàn)存

    邵哲

    摘要:目前,小產(chǎn)權(quán)房的形式和涉及利益的主體越來(lái)越多,因此在解決小產(chǎn)權(quán)房時(shí)要基于均衡利益、區(qū)別對(duì)待、循序漸進(jìn)、維護(hù)穩(wěn)定的原則實(shí)行分類(lèi)處置。

    關(guān)鍵詞:現(xiàn)存;小產(chǎn)權(quán)房;分類(lèi)處置;構(gòu)想

    一、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的政策變化

    (一)政策猶豫期。從20世紀(jì)90年代開(kāi)始,城市近郊逐漸蔓延小產(chǎn)權(quán)房,在2003年前后中央和政府已經(jīng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的交易十分擔(dān)憂(yōu),并在該時(shí)期通過(guò)曖昧的政策對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提示。比如:原建設(shè)部于2007年6月提示購(gòu)房者“以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定”。

    (二)政策權(quán)宜期。從2007年開(kāi)始,政府收緊小產(chǎn)權(quán)房的政策,比如:國(guó)務(wù)院于2007年7月明確規(guī)定城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村住宅;國(guó)務(wù)院于2008年1月頒布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》;國(guó)務(wù)院于2009年9月頒布《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》。該時(shí)期的政策具有濃烈的權(quán)宜性和公權(quán)介入性,一方面沒(méi)有輕易取締小產(chǎn)權(quán)房;另一方面只停留在阻止小產(chǎn)權(quán)房蔓延的層面,沒(méi)有涉及小產(chǎn)權(quán)房的處置。

    (三)政策治理期。政府于2010年5月著手小產(chǎn)權(quán)房的治理,通過(guò)“一案一處理”的方式解決小產(chǎn)權(quán)房,且全國(guó)性的解決措施也在付諸行動(dòng)。比如:住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)土資源部于2013年12月頒布《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》。一方面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和售賣(mài)行為堅(jiān)決懲處,另一方面對(duì)在建和在售的小產(chǎn)權(quán)房分類(lèi)處理。自此,政府開(kāi)始進(jìn)一步明確了小產(chǎn)權(quán)房的政策立場(chǎng),并開(kāi)始實(shí)行排查和試點(diǎn)。

    二、現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的分類(lèi)處置原則

    (一)利益均衡的原則。國(guó)家是公共利益的代表,購(gòu)買(mǎi)者是私人利益的代表,當(dāng)和私人利益發(fā)出沖突時(shí),雖然原則上應(yīng)該公共利益為重,但是小產(chǎn)權(quán)房的利益均衡較為復(fù)雜。和商品房比較,小產(chǎn)房具有價(jià)格優(yōu)勢(shì),因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體化的土地上,且沒(méi)有繳納稅費(fèi)和土地金,因此小產(chǎn)權(quán)房打破了政府壟斷土地的格局,同時(shí)沖擊了國(guó)家的稅收體系。另外,小產(chǎn)權(quán)房從一定層面上緩解了政府住房提供的壓力。但是,小產(chǎn)權(quán)房存在著農(nóng)地面積銳減和無(wú)序開(kāi)發(fā)的問(wèn)題,因此政府要以大多數(shù)人的利益為原則,對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行治理,從而協(xié)調(diào)好多種利益的均衡。

    (二)區(qū)別對(duì)待的原則。由于小產(chǎn)權(quán)房的形態(tài)具有多種特點(diǎn),因此要按照不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行劃分。①根據(jù)占用地類(lèi)型劃分,主要分為農(nóng)用地、未利用地、集體用地的小產(chǎn)權(quán)房。②根據(jù)土地利用規(guī)劃的要求劃分,主要分為符合土地利用規(guī)劃的、不符合土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房。③根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷(xiāo)售情況劃分,主要分為正在建設(shè)和銷(xiāo)售的、未建成的、已經(jīng)建設(shè)和銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房。④根據(jù)購(gòu)房目的劃分,主要分為休閑型、投資型、居住型的小產(chǎn)權(quán)房。由于每種劃分類(lèi)類(lèi)型的利益是不相同的,所以要使用多樣性的方法處理小產(chǎn)權(quán)房。

    (三)循序漸進(jìn)原則。小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展不僅范圍廣泛,還規(guī)模浩大,因此在處理小產(chǎn)權(quán)房時(shí)要循序漸進(jìn),不能倉(cāng)促極端。市場(chǎng)具有調(diào)節(jié)性,法律具有連續(xù)性和歷史性,在處理小產(chǎn)權(quán)房時(shí)可以有效地利用市場(chǎng),通過(guò)在現(xiàn)有制度內(nèi)法治的實(shí)行來(lái)處理小產(chǎn)權(quán)房。制定小產(chǎn)權(quán)房的處理方案時(shí)要對(duì)短期措施和長(zhǎng)期措施進(jìn)行綜合考慮,并結(jié)合宏觀政策和微觀措施。

    (四)維護(hù)穩(wěn)定的原則。秩序的穩(wěn)定可以給社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障,因此在處理小產(chǎn)權(quán)房時(shí)要對(duì)處理措施進(jìn)行法治評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,而處理措施的評(píng)估關(guān)鍵便是這些措施能否保障社會(huì)穩(wěn)定。

    三、現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的分類(lèi)處置方案

    (一)規(guī)劃階段的處理。規(guī)劃階段的小產(chǎn)權(quán)房一律禁止。原因如下:①由于項(xiàng)目還未動(dòng)工,且涉及利益較清晰,因此嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)不會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定;②現(xiàn)行法制內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房的存在依據(jù)不充分。在沒(méi)有小產(chǎn)權(quán)房的專(zhuān)門(mén)法規(guī)之前,原則上不準(zhǔn)許小產(chǎn)權(quán)房的任何項(xiàng)目,雖然有個(gè)別情況例外,但是要實(shí)行嚴(yán)格審查。例如:籌劃項(xiàng)目滿(mǎn)足城市規(guī)劃的要求,且開(kāi)發(fā)商有主體資質(zhì),那么可以在完善手續(xù)和補(bǔ)繳稅費(fèi)后,按照工程規(guī)劃使項(xiàng)目合法。

    (二)建設(shè)和售賣(mài)階段的處理。建設(shè)和售賣(mài)階段的小產(chǎn)權(quán)房要嚴(yán)格監(jiān)管以把好質(zhì)量關(guān)。對(duì)于正在建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房要審查開(kāi)發(fā)商的主體資格,若開(kāi)發(fā)商缺乏有關(guān)資質(zhì),則予以拆除。對(duì)于正在售賣(mài)的小產(chǎn)權(quán)房要鑒定房屋的質(zhì)量,如果質(zhì)量不合格,則予以拆除;若正在建設(shè)或售賣(mài)的小產(chǎn)權(quán)房符合質(zhì)量要求,則把小產(chǎn)權(quán)房劃分為農(nóng)用地和集體用地的小產(chǎn)權(quán)房,農(nóng)用地的小產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)制拆除,集體用地的小產(chǎn)權(quán)房彈性處理。處理方式如下:①把總體規(guī)劃和不符合規(guī)劃的項(xiàng)目相比較,對(duì)執(zhí)法成本進(jìn)行分析和預(yù)估,如果調(diào)整規(guī)劃不會(huì)影響該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,則變更規(guī)劃和合法化小產(chǎn)權(quán)房。②由于正在建設(shè)和售賣(mài)的小產(chǎn)權(quán)房中還未建完和售出的部分與開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間不存在合同關(guān)系,因此小產(chǎn)權(quán)也不存在,如果這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量合格,則合法化。并把小產(chǎn)權(quán)房劃分為滿(mǎn)足保障要求和不滿(mǎn)足保障要求的小產(chǎn)權(quán)房,滿(mǎn)足保障要求的納入保障住房規(guī)劃體系,不滿(mǎn)足保障要求的讓開(kāi)發(fā)商補(bǔ)繳稅費(fèi)和土地金后,開(kāi)發(fā)成商品房。

    (三)已入住階段的處理。①已入住但不符合質(zhì)量要求的小產(chǎn)權(quán)房,由質(zhì)量鑒定部門(mén)鑒定房屋的質(zhì)量,不滿(mǎn)足居住要求的予以拆除。另外審查開(kāi)發(fā)商資質(zhì),具有合法資質(zhì)的根罰款或吊銷(xiāo)主體資格;沒(méi)有合法資質(zhì)的直接罰款。在拆除小產(chǎn)權(quán)房后,如何補(bǔ)償用戶(hù)要從以下兩點(diǎn)綜合考慮:a.明確開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的合同無(wú)效,由開(kāi)發(fā)商退還房款;b.業(yè)主入住時(shí)間較長(zhǎng),如果只退還房款會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者抵觸,因此要按照購(gòu)買(mǎi)年限分類(lèi)購(gòu)房者,以專(zhuān)項(xiàng)基金實(shí)行分級(jí)補(bǔ)償。②已入住且符合質(zhì)量要求的小產(chǎn)權(quán)房,在開(kāi)發(fā)商退還房款后,不予以用戶(hù)補(bǔ)貼給以警示。并進(jìn)一步劃分這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房,劃分為符合規(guī)劃和不符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房。不符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房,其處理方式類(lèi)似于上文中提到的不符合規(guī)劃且正在建設(shè)或售賣(mài)的小產(chǎn)權(quán)房。如果拆除,一定要妥善地安置用;和正在建設(shè)或售賣(mài)的小產(chǎn)權(quán)房相比較,已入住小產(chǎn)權(quán)房的涉及利益更復(fù)雜,因此要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的存在時(shí)間和實(shí)際影響進(jìn)行綜合考慮,符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房如果符合保障住房的要求,則轉(zhuǎn)換成保障住房,處理方式同樣和正在建設(shè)或售賣(mài)的小產(chǎn)權(quán)房類(lèi)似。

    安置小產(chǎn)權(quán)房用戶(hù)時(shí)根據(jù)房屋的性質(zhì)分類(lèi)處置。①如果小產(chǎn)權(quán)房滿(mǎn)足保障住房的要求,則納入保障住房的規(guī)劃體系,并根據(jù)住房保障的條件審查住戶(hù),滿(mǎn)足住房保障條件的允許補(bǔ)辦手續(xù)和繼續(xù)入??;不滿(mǎn)足保障條件的政府回購(gòu)并安置。另外,小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換的保障住房其入住資格要比保障住房的入住資格低,以減少回購(gòu)和平衡利益。②如果小產(chǎn)權(quán)房不符合保障住房的要求,則補(bǔ)繳稅費(fèi)和土地金,補(bǔ)辦手續(xù)和完善產(chǎn)權(quán),使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換成大產(chǎn)權(quán)房。由于小產(chǎn)權(quán)房不同,其繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同,因此要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的土地面積、區(qū)位條件、價(jià)值、收益等進(jìn)行確定,按照商品房的土地金和土地國(guó)有化后的金額評(píng)估比例確定小產(chǎn)權(quán)房土地金的補(bǔ)繳費(fèi)用,按照城市標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳稅費(fèi)。另外,建立系統(tǒng)的購(gòu)房補(bǔ)繳制度和實(shí)行分期付款、分期利息減免、款項(xiàng)減免等措施促進(jìn)住戶(hù)的配合與政策的完善。(作者單位:上海政法學(xué)院研究生院)

    參考文獻(xiàn):

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    [2]劉行健,黃茂欽.對(duì)現(xiàn)存“小產(chǎn)權(quán)房”分類(lèi)處置的構(gòu)想[J].江淮論壇,2015(2):100-104.

    [3]張媛媛,陳錦富.土地發(fā)展權(quán)視角下小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的治理[C]//新常態(tài):傳承與變革——2015中國(guó)城市規(guī)劃年會(huì)論文集(11規(guī)劃實(shí)施與管理).2015.

    [4]華偉.小產(chǎn)權(quán)房合法化研究[D].山東大學(xué),2012.

    [5]楊洋.“小產(chǎn)權(quán)房”解決思路探討[J].黑龍江省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào),2014(3):92-94.

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