樓市扶搖

羅麗娟+袁晶瑩+陳曉平

一線城市跳漲的房?jī)r(jià)，令購(gòu)房人大感“焦慮”。

家住北京的于偉剛剛簽下一處二手房，物業(yè)在南三環(huán)木樨園，盡管2010年買過(guò)一次房，其后又曾投資一個(gè)小戶型學(xué)區(qū)房，他依然說(shuō)，過(guò)去1個(gè)月的時(shí)間，“看房陷入到一種從來(lái)沒(méi)有過(guò)的焦慮”。

于偉是典型的改善性購(gòu)房者，4歲的女兒漸長(zhǎng)，父母要常來(lái)照顧，他想把本來(lái)城郊南四環(huán)外的二居換成臨近市中心的三居，3個(gè)月來(lái)夫婦一直看房，而過(guò)去一個(gè)月，看中的房子幾乎一天一個(gè)價(jià)。他們?cè)嘀心纤沫h(huán)公益西橋的一處物業(yè)，樓主掛牌價(jià)530萬(wàn)元，商談過(guò)程中，“當(dāng)時(shí)就感覺(jué)房主磨磨蹭蹭，根本不誠(chéng)心，半個(gè)月后，中介告訴我，新的報(bào)價(jià)是600萬(wàn)”，這種跳漲的節(jié)奏，令他決策過(guò)程不得不加快，“真是猶豫不起”。

于偉的感受并非個(gè)案，2015年開(kāi)始，由深圳發(fā)端，上海、北京后續(xù)跟進(jìn)，三個(gè)一線城市集體上演樓價(jià)飆漲，在全國(guó)樓市去庫(kù)存的背景下，這輪飆漲令很多人猝不及防。一線樓市，何去何從？

房子成國(guó)寶！

春節(jié)前，“房?jī)r(jià)上漲了”的私語(yǔ)即開(kāi)始在上海街道里弄蔓延，一個(gè)月內(nèi)，掛房待售的房主們紛紛將房?jī)r(jià)一提再提。曾有購(gòu)房者看中上海內(nèi)環(huán)附近一套老公房，房主一天內(nèi)連續(xù)跳價(jià)3次，成交價(jià)比春節(jié)前掛牌的430萬(wàn)元貴了70萬(wàn)元。

有購(gòu)房人告訴《二十一世紀(jì)商業(yè)評(píng)論》（下稱《21CBR》）記者，其購(gòu)房的朋友2個(gè)月內(nèi)三度遭遇房主跳價(jià)違約的怪事：第一次賺了10萬(wàn)元的違約金；第二次為防止房東跳價(jià)，定金提高到20萬(wàn)元，結(jié)果還是被違約；第三次直接給到30萬(wàn)元，房東依然選擇跳價(jià)，白白坐收60萬(wàn)元違約金，但并沒(méi)有給他帶來(lái)喜悅，因?yàn)闆](méi)買到房。

早在一年前，上海房?jī)r(jià)即已胎動(dòng)，只是跡象不顯而已。

想換房的王雨，2015年3月購(gòu)買了上海嘉定區(qū)南翔的一處新房，新居大氣、規(guī)整，周邊設(shè)施齊全，上班路線也方便，最重要的是價(jià)格，地處外環(huán)，總價(jià)約300萬(wàn)元。

“當(dāng)時(shí)什么政策也沒(méi)有，看中的樓盤開(kāi)盤不到1年，只剩下不到10套房源以及部分別墅，有遇到買家全款買別墅。”王雨告訴《21CBR》記者，等敲定時(shí)，利好樓市的政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)反應(yīng)。

其中，影響較大的是三條：二套房首付的最低比例下調(diào)至40%；二手房交易的營(yíng)業(yè)稅減免條件從“滿五唯一”調(diào)整成“滿二唯一”；2015年4月起，上海提升了住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款額度上限，購(gòu)買首套自住住房，家庭最高貸款額度由60萬(wàn)元調(diào)整至100萬(wàn)元。

王雨當(dāng)時(shí)看的樣板房，結(jié)構(gòu)已搭建完畢，購(gòu)房決策不得不加快：“銷售員并不著急你買不買，他們不催，好一點(diǎn)的房源大把人要。有毀約的購(gòu)房人，今天說(shuō)不買了，明天馬上有人加價(jià)20萬(wàn)全款直接買?！币荒陼r(shí)間，她購(gòu)買的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)上漲約100萬(wàn)，漲幅過(guò)三成。

黃樺的買房經(jīng)歷則比王雨曲折得多，考慮即將生孩子，原來(lái)婚房不夠住，市區(qū)的新盤越來(lái)越少，2015年6月起，她開(kāi)始找二手房。買房的契機(jī)有三個(gè)：當(dāng)時(shí)股市暴漲，父母可以支持一部分；丈夫在銀行工作，房貸利率有優(yōu)惠；營(yíng)業(yè)稅減免條件調(diào)整，她的婚房剛好滿兩年。

一開(kāi)始，黃樺挑剔房型和樓層，后來(lái)看房直接帶著定金，因?yàn)樯虾鞘幸殉霈F(xiàn)火爆的前兆，她的目標(biāo)小區(qū)是公婆家或父母家附近，感興趣的房源，一出來(lái)往往兩三天就成交。

即便帶上定金，未必能先拔頭籌，曾有處房子，房主掛牌460萬(wàn)元，看房的前一晚有買家“豪氣”承諾500萬(wàn)全款交易，房主的心理價(jià)位直線攀升。黃樺心存僥幸，與房主約定，假如500萬(wàn)全款的買家放鴿子，愿以470萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)入，最終沒(méi)有等來(lái)電話。

尋覓3個(gè)月，考慮到二手房的交易稅費(fèi)以及中介費(fèi)，她將目標(biāo)轉(zhuǎn)移到公婆與父母家中的一處新盤，未料想，附近都無(wú)地鐵，價(jià)格居然也在65000元/平方米以上，不得已轉(zhuǎn)戰(zhàn)中外環(huán)的房子，2015年10月才買下現(xiàn)位于金虹橋板塊的住所，看房到首付只用了3天。

新住所小區(qū)的整體風(fēng)格較理想，但樓層和房型非她心中最優(yōu)之選，“沒(méi)有十全十美的房子，也沒(méi)時(shí)間講究了，”她告訴《21CBR》記者，“從買下到現(xiàn)在，小區(qū)報(bào)價(jià)普遍上漲12%以上。”銷情的火熱有增無(wú)減。

長(zhǎng)寧區(qū)一位80后房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)告訴《21CBR》記者，這波房?jī)r(jià)上漲浪潮中，總價(jià)千萬(wàn)元左右的住宅價(jià)格漲幅尚可，建筑面積在60平方米以下的住宅價(jià)格漲幅更為明顯。不只高品質(zhì)小區(qū)，老房也搶手，王麗告訴《21CBR》記者，她外婆最近出手一套老房子，年前大約3萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在漲到4萬(wàn)元/平方米了。

河南人徐晨是上海徐匯區(qū)的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，2015年初，只身一人闖蕩上海，“上海的房?jī)r(jià)挺有趣，一個(gè)不高興就漲，一套小房子漲10萬(wàn)，大房子動(dòng)不動(dòng)漲20萬(wàn)、50萬(wàn)，一個(gè)月至少增值一兩萬(wàn)，確實(shí)不得了”，帶著外來(lái)視角的他這樣評(píng)價(jià)上海房產(chǎn)，“物以稀為貴，房子就是國(guó)寶，真的”。

年前，徐晨預(yù)估上海二手房今年能漲10%，沒(méi)料想，市中心地段較好、環(huán)境較佳的房源，上漲10%只用了一兩個(gè)月。說(shuō)到興起處，徐晨向記者展示在上海徐家匯房產(chǎn)交易中心拍攝的照片，“交易中心比火車站還要擁擠，這是干嗎呀？”

他開(kāi)玩笑：房主晚上睡一覺(jué)，第二天房?jī)r(jià)就漲?！胺恐饕惶追孔樱瑨?00萬(wàn)有人買，400萬(wàn)有人買，500萬(wàn)還有人買，他的心態(tài)就不穩(wěn)定了，都不賣?！毙斐繉?duì)《21CBR》記者感慨，一套1000萬(wàn)的房子，動(dòng)輒漲50萬(wàn)-100萬(wàn)，“房源太少，最終房子都能高價(jià)賣出。”

徐晨遇到過(guò)很多要置換的改善型客戶，“本來(lái)都有小房子，有了孩子想賣了換大房，房?jī)r(jià)上漲后，有客戶索性小房子不賣了，有的一看自己想買的房子漲價(jià)了，掛出去的小房子趕緊漲漲漲?！?/p>

以黃樺和王雨為例，她們換房都準(zhǔn)備出售原有房產(chǎn)，來(lái)看的人絡(luò)繹不絕，成交的買家十分爽快，兩三天就定。黃樺甚至見(jiàn)到為10歲兒子選婚房的買家，說(shuō)是“抵抗通脹”，真是未雨綢繆?！胺吭粗灰恢煤谩菍雍?、安靜，都賣得掉，客戶一猶豫，房子一兩天就沒(méi)有了?！毙斐空f(shuō)。

房?jī)r(jià)上漲的新聞逐漸升溫，黃樺與王雨都會(huì)為起初的決策感到幸運(yùn)，發(fā)出相同的感慨：看中了就得直接上；上海的房子，任何時(shí)候入手都不虧。“看中了就得直接上”，北京的于偉感受相同。

助漲新勢(shì)力

有關(guān)上海房?jī)r(jià)暴漲，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《21CBR》記者專訪時(shí)，歸納為三大因素：

供求關(guān)系，上海整體新房去庫(kù)存周期低，房?jī)r(jià)易上漲，供不應(yīng)求的特點(diǎn)開(kāi)始強(qiáng)化；政策因素，上海正推行更寬松的購(gòu)房政策，改善型購(gòu)房需求積極入市，進(jìn)而刺激市場(chǎng)交易和市場(chǎng)價(jià)格；心理預(yù)期，部分購(gòu)房者擔(dān)憂房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而入市，而房企正抓住這樣的心理，積極漲價(jià)。

有市場(chǎng)人士接受采訪時(shí)，將上海房?jī)r(jià)春節(jié)后的暴漲，歸結(jié)為貨幣投放量。開(kāi)年首月，人民幣貸款增加2.51萬(wàn)億元，同比多增1.04萬(wàn)億元，信貸投放創(chuàng)下歷史紀(jì)錄；2月雖遜于預(yù)期，整體格局仍顯寬松，加之2月的最后一天，央行宣布降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，“很多對(duì)金融敏感的朋友，一看到信貸的發(fā)放數(shù)據(jù)，第一反應(yīng)就是買房?！彼蛴浾呓忉屨f(shuō)。

在供求、政策以及心理預(yù)期等解釋模型下，這輪上漲行情中，一些新勢(shì)力的潛在影響，也非常值得關(guān)注，比如地產(chǎn)中介鏈家，其商業(yè)運(yùn)作手法即引起討論。

鏈家集團(tuán)是中國(guó)最大房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)，基于其線下經(jīng)紀(jì)人、門店資源以及線上互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，為客戶提供存量房房產(chǎn)買賣、新房銷售、住房金融等服務(wù)其募資公告顯示，2015年房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)總交易額6600億元，收入150億元（其中金融業(yè)務(wù)收入占比8%），凈利潤(rùn)15億元，尤其二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)規(guī)模全國(guó)第一，全國(guó)市場(chǎng)份額12%。

有人士認(rèn)為，鏈家的“速銷房”業(yè)務(wù)在客觀上推升了房?jī)r(jià)，所謂“速銷房”，就是簽署獨(dú)家代理協(xié)議的房源，簽了協(xié)議后，如果鏈家3個(gè)月內(nèi)沒(méi)有把房子賣出去，就向委托人房主賠償1000元。該協(xié)議還規(guī)定，房主不得在委托期限內(nèi)擅自終止委托出售或交由第三方代理出售；而且，房主在委托期限內(nèi)擅自終止本委托或委托他人代理出售上述房屋，應(yīng)按照本協(xié)議房屋委托出售價(jià)格的2%向乙方支付違約金。

一位不愿透露姓名的地產(chǎn)行業(yè)律師向《21CBR》記者表示，鏈家與消費(fèi)者簽訂的“速銷協(xié)議”實(shí)際上是不公平的，鏈家違反合同所承擔(dān)的責(zé)任是幾百或者幾千元的保證金，而業(yè)主違反合約卻是支付總房費(fèi)的2%作為違約金，“這其中的權(quán)利和義務(wù)完全不對(duì)等”。這位律師認(rèn)為，鏈家的市場(chǎng)占有率高，在上海市場(chǎng)占20%-30%，在北京市場(chǎng)甚至超過(guò)50%的情況下，是否存在利用市場(chǎng)地位迫使簽售方簽約？

“鏈家的做法是以小搏大，先搶到資源再慢慢賣，鏈家?guī)Э蛻艨吹米疃嗟倪€是不速銷的房子?！贝饲版溂曳?wù)過(guò)的一位買房人向記者解釋，一般情況下，賣房的房主會(huì)在多家中介掛牌售賣，而鏈家簽訂獨(dú)家代理協(xié)議的誘惑是，給出一個(gè)高于市場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格，吸引賣房者來(lái)鏈家掛牌。

“十個(gè)雞蛋分別放在十個(gè)籃子里，那么大家機(jī)會(huì)均等，十個(gè)雞蛋放在一個(gè)籃子里，這是壟斷，”有地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向《21CBR》記者表示，“速銷房”這類競(jìng)爭(zhēng)是相互抬價(jià)，客觀上助推了房?jī)r(jià)上漲，“房主在這邊掛150萬(wàn)，隔壁中介說(shuō)他能賣到200萬(wàn)，條件是房主只能在那掛牌出售，房主當(dāng)然樂(lè)意。一家中介，最重要的是房源信息，如果房主都去一家中介了，我們?cè)趺崔k？只好提高價(jià)格，房子賣得掉就行。”

“鏈家去年11月份來(lái)的，在市中心開(kāi)了好多店，每個(gè)小區(qū)門口都有鏈家的人在守著，本來(lái)我們這里的房?jī)r(jià)是3.8萬(wàn)一平方米，他們來(lái)了之后就變成4.2萬(wàn)、4.3萬(wàn)?！遍L(zhǎng)寧區(qū)一家中小型房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)劉麗忍不住對(duì)《21CBR》記者大吐苦水。其實(shí)，兩者并不一定存在因果關(guān)系。

在北京房產(chǎn)中介市場(chǎng)，鏈家處于更強(qiáng)勢(shì)的地位，公開(kāi)稱其占有二手房交易市場(chǎng)的60%。

“鏈家的平臺(tái)和房源信息很強(qiáng)大，在北京是其他房地產(chǎn)中介幾乎沒(méi)法比的。”于偉前后和他們打了近3個(gè)月的交道，他告訴記者，鏈家首先給他推薦了“速銷房”業(yè)務(wù)，稱獨(dú)家房源不僅有保證協(xié)議，更加穩(wěn)妥，并且可以在推廣上有更好效果，“當(dāng)時(shí)我認(rèn)為他們這個(gè)業(yè)務(wù)是變相圈錢，例如在固定時(shí)間內(nèi)你的房產(chǎn)在鏈家手上無(wú)法做其他交易，他們可以用來(lái)融資或者做其他事情?！?/p>

最終讓于偉打退堂鼓的原因是，鏈家報(bào)出了2.7%的中介費(fèi)，“在北京，一套房子五六百萬(wàn)是很正常的，鏈家的中介費(fèi)一下子要了十幾萬(wàn)，雖然這部分錢是買家出，但是無(wú)疑把房?jī)r(jià)抬高了?！?p>

對(duì)于鏈家通過(guò)“速銷房”模式推漲房?jī)r(jià)的指控，鏈家董事長(zhǎng)曾公開(kāi)給出過(guò)回應(yīng)：目前北京新房及存量房總計(jì)約為21萬(wàn)套，而鏈家代理的房源數(shù)量是1.1萬(wàn)套，其中真實(shí)速銷房狀態(tài)的是8000套，即全市總量占比約4%，“很難想象在全市房源占比4%的占比就能做到呼風(fēng)喚雨的程度”，他這樣解釋說(shuō)。即便如此，2月底，有媒體稱其獨(dú)家代理模式已在上海被叫停。

有市場(chǎng)人士認(rèn)為，大型中介的崛起以及市場(chǎng)份額的擴(kuò)大，客觀上起到助推的結(jié)果。

“比如，鏈家的人天天在網(wǎng)上找房源，掛出10套房源，就把10套找出來(lái)。本來(lái)市場(chǎng)有10個(gè)人10套房源，供需平衡，鏈家?guī)?0個(gè)人都看了10套房，如果其中5個(gè)人很喜歡一套房，就會(huì)給人以5個(gè)人在搶房的感覺(jué)，于是房?jī)r(jià)就抬高了，”優(yōu)淘城總裁、曾在上海德祐地產(chǎn)（已被鏈家收購(gòu)）擔(dān)任研究員的薛建雄告訴《21CBR》記者，“鏈家的勤奮炒高了房?jī)r(jià)，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)講，都是合法合理的，但是從政府角度來(lái)講，激進(jìn)的做法就會(huì)產(chǎn)生不規(guī)范的負(fù)面效應(yīng)。”

另一種更值得關(guān)注的力量，則是各色炒房團(tuán)的出現(xiàn)。

“我們監(jiān)測(cè)2015年深圳投資客占比約在20%到25%之間，過(guò)去幾年平均水平維持在10%左右，意味著2015年投資需求比重提升了超過(guò)10個(gè)百分比?！鄙钲谥性禺a(chǎn)研究總監(jiān)王飛說(shuō)。

除了公眾熟悉的一些金融創(chuàng)新手段，比如首付帶、眾籌炒樓，財(cái)智銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家蔡毅告訴《21CBR》記者，“據(jù)地產(chǎn)基金圈中人士透露，在本輪去庫(kù)存政策推行以來(lái)，一線城市（深圳尤甚）房?jī)r(jià)飆升與市場(chǎng)背后的炒作有某種關(guān)聯(lián)，這些幕后機(jī)構(gòu)推手通過(guò)一些隱蔽手段參與購(gòu)房炒房，推升房?jī)r(jià)，并借助媒介輿論擴(kuò)大傳導(dǎo)，造成了市場(chǎng)的過(guò)度膨脹?！?/p>

就“機(jī)構(gòu)炒房”的說(shuō)法，一名為銀行提供咨詢培訓(xùn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家這樣回復(fù)記者：“機(jī)構(gòu)炒房屬實(shí)，這不用懷疑，要么買空，要么假賣空?！庇形簧钲趶氖仑?cái)富管理的人士這樣指摘這些機(jī)構(gòu)：“（多數(shù)）要么是和開(kāi)發(fā)商有直接聯(lián)系的機(jī)構(gòu)，或者是開(kāi)發(fā)商自己的金融公司?！?/p>

這種新勢(shì)力的介入，從局部進(jìn)一步造成了市場(chǎng)的扭曲，也增加了樓市走勢(shì)的變數(shù)。

傳導(dǎo)效應(yīng)？

一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題是，北上深的房?jī)r(jià)上漲，是否會(huì)產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng)？

“從全國(guó)來(lái)看，我們認(rèn)為在中短期之內(nèi)，只要信貸政策沒(méi)有發(fā)生重大的變化，未來(lái)向其他一二線城市傳導(dǎo)的效應(yīng)不會(huì)停止。”中信建投房地產(chǎn)分析師陳慎曾如是表達(dá)公開(kāi)觀點(diǎn)，深圳市場(chǎng)估值比較高以后，資金會(huì)往其他城市轉(zhuǎn)移，東莞、惠州這些臨深的二線城市都有補(bǔ)漲機(jī)會(huì)。而臨近上海的南京、蘇州等地區(qū)，也紛紛傳出房?jī)r(jià)快速上漲的零星消息。

其中，一個(gè)代表性的城市是廣州——此前唯一一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的一線城市。2月份中原地產(chǎn)二手住宅交易價(jià)格指數(shù)顯示，上海、深圳二手房交易價(jià)格環(huán)比增幅分別為7.9%和2.3%，其中上海創(chuàng)下月漲幅近10年單月最高紀(jì)錄，并接棒深圳領(lǐng)漲一線城市，而廣州環(huán)比基本保持平穩(wěn)。

但是，3月初開(kāi)始，廣州也爆出多個(gè)樓盤“封盤漲價(jià)”的消息。

“是的，我們暫時(shí)封盤，在做價(jià)格調(diào)整，大概會(huì)漲價(jià)3-4個(gè)點(diǎn)?！薄?1CBR》記者致電位于廣州蘿崗一樓盤“越秀.嶺南雅筑”銷售中心，現(xiàn)場(chǎng)銷售表示，封盤只是一天，其后項(xiàng)目將會(huì)正常銷售。

網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)顯示，近一年來(lái)（2015.3-2016.3）嶺南雅筑的網(wǎng)簽均價(jià)約為13601元/平方米，在售88-122平方米兩到三房的房型，價(jià)格調(diào)整之后，總價(jià)對(duì)比之前上漲5萬(wàn)至7萬(wàn)元。

與嶺南雅筑一路之隔的萬(wàn)科金色夢(mèng)想同樣調(diào)整了售價(jià)。萬(wàn)科金色夢(mèng)想項(xiàng)目負(fù)責(zé)人左震川告訴《21CBR》記者，2015年項(xiàng)目賣得比較好的時(shí)候，每周大概可賣出50-60套，在2月最后一周一下子賣出100套左右。左震川同時(shí)透露，此次價(jià)格調(diào)整會(huì)比之前高4%-5%，由于項(xiàng)目已經(jīng)處于清盤階段，也不愁賣，“我們還剩100多套單位，預(yù)計(jì)15天左右可以消化完”。

而開(kāi)發(fā)商碧桂園旗下，多個(gè)廣州樓盤也出現(xiàn)了小幅漲價(jià)：碧桂園城市花園宣布3月全面漲價(jià)；碧桂園豪園表示，下半年推行新貨時(shí)將漲價(jià)1000元/平方米左右。

“目前所知道的漲價(jià)項(xiàng)目中，大多數(shù)上漲3-4個(gè)點(diǎn)，這個(gè)幅度的不能算是漲價(jià)，只是‘收折扣，真正意義的漲價(jià)會(huì)上到5%-10%的幅度，” 廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜接受《21CBR》記者采訪時(shí)表示，“這是雷聲大雨點(diǎn)小?！睗q價(jià)聲四起，《21CBR》記者在非周末時(shí)間走訪了廣州個(gè)別樓盤，暫未見(jiàn)到買房客蜂擁的情景。

合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌認(rèn)為，廣州封盤漲價(jià)的“炒作”成分居多。“有些樓盤捂盤有可能是沒(méi)有產(chǎn)品賣了，需暫緩節(jié)奏，而漲價(jià)部分屬于策略調(diào)整，考慮到目前的貨幣環(huán)境和金融環(huán)境，目前的漲幅是市場(chǎng)可以接受的?！?/p>

廣州房?jī)r(jià)的蠢蠢欲動(dòng)，政策加持的因素不可小視。2月末，廣東省政府曾《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫(kù)存行動(dòng)計(jì)劃（2016—2018年）》及5個(gè)行動(dòng)計(jì)劃，其中，最令人關(guān)注的是廣州市被點(diǎn)名“應(yīng)及時(shí)調(diào)整執(zhí)行住房限購(gòu)政策的行政區(qū)域范圍”，有人解讀為，在一線城市執(zhí)行多年的“限購(gòu)”政策，有可能率先在廣州松口，像南沙自貿(mào)區(qū)、花都及新黃埔都有極大的可能放開(kāi)限購(gòu)。

這讓廣州樓市炸開(kāi)了鍋。有開(kāi)發(fā)商向媒體透露，當(dāng)晚領(lǐng)導(dǎo)緊急召集營(yíng)銷部門開(kāi)會(huì)，針對(duì)利好出臺(tái)營(yíng)銷對(duì)策，擬將在售樓盤全線漲價(jià)3%，多個(gè)樓盤已經(jīng)伺機(jī)做出了價(jià)格調(diào)整，雖然普遍維持在3到4個(gè)點(diǎn)，均已在消費(fèi)者心中造成了價(jià)格上漲的心理暗示。

龍斌堅(jiān)持認(rèn)為，廣州供應(yīng)量充足，房?jī)r(jià)不會(huì)像其他一線城市那樣瘋漲，只會(huì)小幅增長(zhǎng)，“預(yù)計(jì)今年上漲超過(guò)10%，下半年漲勢(shì)會(huì)更快些，中心區(qū)也比周邊區(qū)域漲勢(shì)更高?！彼J(rèn)為，一些大品牌項(xiàng)目市場(chǎng)份額占比較高，有100億至200億貨值體量，企業(yè)會(huì)趁著政策利好抓緊出貨，沖業(yè)績(jī)。

房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師肖文曉則認(rèn)為，今年一線城市的走勢(shì)會(huì)是“遠(yuǎn)近高低各不同”，廣州會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)漲，“一線城市也將分化，就像跑步，深圳作為領(lǐng)頭羊會(huì)第一個(gè)撞線，落在后面追趕的廣州距離終點(diǎn)尚遠(yuǎn)?！彼嘈牛鳛橐痪€城市的廣州市場(chǎng)是剛剛起勢(shì)，去年房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，今年將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)補(bǔ)漲的態(tài)勢(shì)，“量增價(jià)升”將是全年的基調(diào)。

除了資金面持續(xù)維持寬松，在供求面看來(lái)，廣州庫(kù)存持續(xù)下降，截至3月16日可售貨量降至66713套，去化周期降至7.9個(gè)月，過(guò)去兩年來(lái)首次跌破8個(gè)月的漲價(jià)警戒線。根據(jù)肖文曉的研究，廣州的可售貨量去化在8-10個(gè)月之間是較為合理的，低于8個(gè)月房?jī)r(jià)就會(huì)開(kāi)始上漲，低于6個(gè)月房?jī)r(jià)就會(huì)快速上漲，但在政策穩(wěn)定、供應(yīng)充足的大環(huán)境下，預(yù)計(jì)像去年深圳那樣瘋漲的可能性不大。

綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良曾公開(kāi)表示，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供大于求、結(jié)構(gòu)加劇分化的格局仍將延續(xù)，但是，“會(huì)有相當(dāng)一部分區(qū)域中心城市市場(chǎng)保持活力、趨勢(shì)向好，特別是一線城市和中東部省會(huì)等二線城市，由于產(chǎn)業(yè)和人口集聚程度較高，土地供給相對(duì)稀缺，仍有較大市場(chǎng)空間”。

這是否意味著，一線城市的價(jià)格效應(yīng)，將可能在部分城市持續(xù)傳導(dǎo)下去？

拋房的時(shí)刻？

就在上海、北京的購(gòu)房者，尚且詫異房?jī)r(jià)高漲的時(shí)候，領(lǐng)漲此輪樓市的深圳，卻突然改變了方向。

3月中旬，關(guān)于“深圳投資客降價(jià)拋盤”的新聞引起市場(chǎng)關(guān)注，有媒體援引知情人士稱，3月深圳二手房成交銳減30%，深圳鏈家、Q房網(wǎng)、美聯(lián)物業(yè)、家家順等多家中介數(shù)據(jù)均顯示，3月二手房成交萎縮，成交量相比1月份均下降超過(guò)30%。

王飛注意到，3月份來(lái)需求觀望情緒漸濃，新房入市規(guī)模下降，同時(shí)，3月份與新房對(duì)應(yīng)的二手房放盤量開(kāi)始加大，尤其前期漲價(jià)幅度較大的區(qū)域放盤量倍增，“自從進(jìn)入3月份開(kāi)始投資性需求已經(jīng)開(kāi)始減少，從25%的高位下降至20%。”

王飛分析，一二手房目前觀望情緒很濃，市場(chǎng)對(duì)于深圳市場(chǎng)政策預(yù)期基本一致，即不會(huì)再繼續(xù)寬松政策，結(jié)構(gòu)性收緊的可能性更大，手上有多套房客戶和2015年入市的投資客，都有考慮在一季度逐步出貨，“剛性需求以及改善性需求客戶對(duì)價(jià)格接受度在減弱，而光靠投資客難以繼續(xù)支持房?jī)r(jià)走高，所以即便政策不打壓，由于深圳價(jià)格漲幅已經(jīng)達(dá)到歷史高峰，后續(xù)深圳房?jī)r(jià)上漲空間也非常有限”。

中原地產(chǎn)觀察到，所有區(qū)域的二手房放盤量增加明顯，尤其前期價(jià)格漲幅很快的區(qū)域，此前市場(chǎng)預(yù)期，深圳公告評(píng)估價(jià)上調(diào)50%后會(huì)導(dǎo)致3月接下來(lái)成交暴增（為減少稅負(fù)），但實(shí)際并沒(méi)有。中原跟蹤的數(shù)據(jù)，截至3月17日二手房成交量大約在7700套左右，僅比二月環(huán)比增長(zhǎng)30%左右，增長(zhǎng)的量遠(yuǎn)低于此前預(yù)期。

肖文曉認(rèn)為，2015年房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一的深圳，由于剛需購(gòu)買力的透支以及投資客后市預(yù)期的改變，今年會(huì)第一個(gè)進(jìn)入縮量調(diào)整的過(guò)程，不排除在下半年會(huì)有部分樓盤價(jià)格高位回落，但總體還是高位盤整。而上海和北京作為深圳的“接棒者”，正處于市場(chǎng)高潮階段，雖然不斷有政策吹風(fēng)要加碼調(diào)控，但是羊群效應(yīng)還將發(fā)酵一段時(shí)間，調(diào)整預(yù)計(jì)會(huì)在三季度之后。王飛也認(rèn)為，短期內(nèi)上海和北京上漲趨勢(shì)預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，短期內(nèi)難以下調(diào)。

“一線城市房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)將會(huì)持續(xù)目前市場(chǎng)供求矛盾依然凸顯，尤其是市場(chǎng)需求依然會(huì)繼續(xù)釋放，無(wú)論是剛需還是改善型需求都是如此?！眹?yán)躍進(jìn)表示，現(xiàn)階段市場(chǎng)看漲預(yù)期依然較重，即使普通購(gòu)房者也會(huì)對(duì)“一線城市房?jī)r(jià)下跌”的觀點(diǎn)嗤之以鼻，在這樣的預(yù)期下，房?jī)r(jià)是漲易跌難，加之目前一線城市庫(kù)存規(guī)模并不大，房?jī)r(jià)上漲的可能性仍然很大。

他預(yù)測(cè)，在一線城市中，今年上海房?jī)r(jià)或?qū)q幅最大，“按照上海去年地王的拿地時(shí)間，今年年中將有一批新的樓盤增加供應(yīng)，會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。”他進(jìn)一步提醒說(shuō)，“需要警惕的是，如果深圳、上海等城市房地產(chǎn)政策出現(xiàn)收緊，或?qū)?dǎo)致交易量快速上升，簽約過(guò)戶的節(jié)奏加快，這時(shí)可能會(huì)造成一個(gè)較大的風(fēng)險(xiǎn)，即市場(chǎng)交易非但不平穩(wěn)，而且可導(dǎo)致劇烈波動(dòng)，價(jià)格方面反而因此會(huì)繼續(xù)沖高。”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，從當(dāng)前一線城市、部分二線城市樓市出現(xiàn)“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤”繁榮景象的背后動(dòng)因看，主要是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機(jī)。

“2015年‘3.30新政以來(lái)，一線城市樓市量?jī)r(jià)回升主要是過(guò)去積壓需求的集中釋放，以及由此而來(lái)的市場(chǎng)需求透支，如果房企據(jù)此以為未來(lái)樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì)，以為樓市‘日光盤會(huì)繼續(xù)頻現(xiàn)，那其實(shí)是對(duì)市場(chǎng)的誤判，極有可能在未來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面?！?/p>

張宏偉同樣認(rèn)為，即將出臺(tái)的調(diào)控措施將是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)：“兩會(huì)”結(jié)束后1-2月內(nèi)，針對(duì)樓市過(guò)熱的現(xiàn)象，北上廣深等一線城市、部分二線城市將會(huì)發(fā)布調(diào)控措施，未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)“百日巨變”。

一線城市房?jī)r(jià)，也出現(xiàn)了堅(jiān)定看空的聲音。

高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為，一線城市樓市已經(jīng)形成泡沫，房?jī)r(jià)將進(jìn)入下行通道?！斑@一次，一線城市房?jī)r(jià)的暴漲幅度，超過(guò)了任何一次。”在接受《21CBR》記者專訪時(shí)，蘇鑫提到，房子是投資品，受經(jīng)濟(jì)貨幣影響，這一輪一線城市房?jī)r(jià)暴漲，是因?yàn)榇罅控泿磐苿?dòng)的價(jià)格上漲。

蘇鑫借用諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者席勒的反饋環(huán)理論說(shuō)明：資本品價(jià)格和價(jià)值背離是一種常態(tài)，如果一個(gè)因素預(yù)期資本品的價(jià)格上漲，會(huì)有更多的人來(lái)購(gòu)買這個(gè)資本品，如此反復(fù)，就會(huì)形成一個(gè)向上的循環(huán)，即使不再有新的外力，價(jià)格也會(huì)不斷上漲，“這次一線城市房?jī)r(jià)之所以上漲，因?yàn)槌霈F(xiàn)了大量的投資和投機(jī)，這個(gè)快速上漲已經(jīng)超出了我們的預(yù)期和感受，因此形成泡沫的本身。”

蘇鑫分析，地王出現(xiàn)等因素推升附近樓盤的售價(jià)上漲，這又使其他開(kāi)發(fā)商有市場(chǎng)轉(zhuǎn)好的錯(cuò)覺(jué)，于是更多開(kāi)發(fā)商追逐新推出的土地，地王再次出現(xiàn)，從而再次推動(dòng)一手房?jī)r(jià)的上漲；賣房者看到媒體“日光盤”的大肆渲染，自然有動(dòng)力提高二手房的賣價(jià)；開(kāi)發(fā)商注意到二手房漲價(jià)，也會(huì)提高一手房?jī)r(jià)格；買房人看到不斷漲價(jià)覺(jué)得必須馬上下手，更多買家就涌來(lái)了，又會(huì)推動(dòng)新一輪房?jī)r(jià)上漲……

他預(yù)期，“兩會(huì)”后一線城市肯定會(huì)執(zhí)行收緊政策，限購(gòu)更加嚴(yán)格，包括限貸、第二套房首付提高、首付貸限制、契稅調(diào)整、中小戶型增加……都會(huì)讓市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，這樣可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)下行。至于下跌幅度，將取決于很多的外部原因。據(jù)彭博社報(bào)道，上海當(dāng)局討論中的舉措“包括將部分二套房首付提高至70%，以及限制非滬籍人士購(gòu)房資格”。

“我建議這個(gè)時(shí)候買房子還是要審慎，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)這會(huì)加大?！碧K鑫直言不諱地說(shuō)，房市和股市存在諸多共性，永遠(yuǎn)抓不住最高點(diǎn)和最低點(diǎn)，他更建議：“如果在一線城市有兩三套房子以上的業(yè)主，可以在此時(shí)選擇把流動(dòng)性差的房子拋售變現(xiàn)。”

顯然，就于偉這樣的持有者而言，抱怨歸抱怨，他并不愿意看到房?jī)r(jià)下行，而政府、開(kāi)發(fā)商等更是如此，一線樓市不跌的神話，會(huì)延續(xù)多久呢？（應(yīng)受訪者要求，文中于偉、王雨、黃樺、徐晨為化名）