房地產(chǎn)開發(fā)項目工程中的管理措施

【摘要】現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，與之相伴的是房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)興，而相對應(yīng)的是高層建筑物如雨后春筍般地林立。在競爭日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中也將愈益顯得重要。確實，當(dāng)代社會是一個管理型的社會，社會資源需要用管理來實現(xiàn)其價值的最大化，科學(xué)的理能實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，最終實現(xiàn)人們預(yù)想的目標(biāo)。然而，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，工程管理出現(xiàn)很多方面的問題，給房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展帶來嚴(yán)重阻礙。基于此，本文通過分析房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程管理上存在的管理缺陷，找到問題的癥結(jié)，并對癥下藥，試圖提出具有建設(shè)性的建議，以期促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);項目工程;管理措施

一、前言

伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些相關(guān)的法律法規(guī)也隨之不斷完善，市場環(huán)境也越來越規(guī)范，政策的調(diào)控越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)市場也越來越透明化、規(guī)范化，而這也使得企業(yè)的謀利空間越來越小，營銷方面受到市場和政策調(diào)控方面的影響也越來越大，而要想拓展房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展發(fā)展，就必須進(jìn)行一些管理方式的革新改善，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目工程中管理水平，要注重分析房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中存在的問題，結(jié)合實際問題提出加強(qiáng)合理的管理工作。長期以來，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目比較混亂，使得數(shù)據(jù)也不真實、不穩(wěn)定、不準(zhǔn)確，很容易給后期房地產(chǎn)項目運行帶來嚴(yán)重影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對項目工程管理工作，正確的項目管理方案不僅能提升企業(yè)利潤，還能給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供基于，降低企業(yè)負(fù)稅，提高企業(yè)競爭力和企業(yè)活力，同時還能在企業(yè)管理水平方面的提升有很重要的意義，助力市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?；诖?，本文通過分析房地產(chǎn)項目工程管理必要性為基礎(chǔ)，從不同方面來分析我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理現(xiàn)狀，讓房地產(chǎn)企業(yè)能真正意識到項目工程管理對整個房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，再進(jìn)一步分析房地產(chǎn)企業(yè)項目管理中存在的問題，針對問題提出有效解決措施，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)地產(chǎn)項目工程管理的必要性

隨著信息化時代到來，我國現(xiàn)代化進(jìn)程不斷深入，房地產(chǎn)市場競爭愈發(fā)激烈，而且，房地產(chǎn)一直作為國內(nèi)的一個熱門話題多數(shù)的產(chǎn)業(yè)，其以開發(fā)和盈利為主，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，研究如何開發(fā)出優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，加強(qiáng)項目工程管理科學(xué)性，如何有效降低開發(fā)成本具有至關(guān)重要的作用。因此，建筑施工單位要加強(qiáng)對工程建設(shè)階段的重視程度，根據(jù)實際情況利用科學(xué)方式來進(jìn)行管理，來建設(shè)工程的控制程序，密切配合，來提高我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的水平，房地產(chǎn)工程安全性和穩(wěn)定性對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常重要幫助。

而工程管理作為建筑工程中重要環(huán)節(jié)，對提升房地產(chǎn)工程質(zhì)量具有重要意義，所以建筑施工單位應(yīng)提高對施工人員專業(yè)性的重視程度，要求工作人員從不同方面對關(guān)鍵點進(jìn)行管理和控制。在一般情況下，工程項目投資階段是整個工程項目當(dāng)中占據(jù)重要位置，甚至能夠成為工程階段的決定性因素，并需要對房地產(chǎn)工程技術(shù)可行性做出有效的分析，根據(jù)實際情況作出合理的規(guī)劃，從而提出最科學(xué)的投標(biāo)報價。同時，成本核算作為經(jīng)濟(jì)管理中的重要環(huán)節(jié)，提升成本核算質(zhì)量是確保整個房地產(chǎn)工程質(zhì)量的關(guān)鍵點，從某方面來看，工程管理在整個工作當(dāng)中占據(jù)著至關(guān)重要的作用，無論在前期資金投入環(huán)節(jié)還是在評估環(huán)節(jié)，都能給公路工程造價管理提供有力的支持，工程管理都是其中不可缺少的部分，從而確保整個房地產(chǎn)工程的穩(wěn)定性和科學(xué)性。

三、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的現(xiàn)狀

（一）、設(shè)計風(fēng)險

我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸認(rèn)識到房地產(chǎn)工程管理的重要性，對房地產(chǎn)工程管理制度進(jìn)行完善，但由于我國房地產(chǎn)項目設(shè)計還未完全成熟，十分缺乏設(shè)計經(jīng)驗和設(shè)計風(fēng)格，給房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理造成嚴(yán)重的心理負(fù)擔(dān)。同時房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)前期工作過程中，建設(shè)工作十分復(fù)雜，需要經(jīng)過很多個環(huán)節(jié)的檢測，極大影響了工程項目的建設(shè)周期和設(shè)計文件質(zhì)量，很容易導(dǎo)致設(shè)計文件出現(xiàn)不嚴(yán)格，從而對施工進(jìn)度造成嚴(yán)重的阻礙。相關(guān)人員在現(xiàn)場進(jìn)行修改時，往往需要耗費大量的時間，無法提供有效的施工造速度，給房地產(chǎn)項目建設(shè)造成嚴(yán)重影響，部分企業(yè)甚至為了能夠盡快完成施工進(jìn)度，對施工要求實行放寬政策，給房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量帶來巨大影響。并在房地產(chǎn)工程施工過程中，在管理方面同樣存在很大的問題，缺乏健全的管理制度，在企業(yè)內(nèi)部經(jīng)常會發(fā)生管理混亂的情況。設(shè)計單位與監(jiān)理單位缺乏有效的溝通，甚至完全脫節(jié)，從而讓整個施工過程經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計問題，給管理帶來了一定的不便。由于工程設(shè)計相關(guān)制度建立不完善，部分施工單位對設(shè)計缺乏足夠的重視，造成監(jiān)理的不到位，制度保障不到位。

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程不注重管理策劃

傳統(tǒng)的工程管理往往不注重管理的策劃以至于在綜合性大型工程項目的管理中，很容易出現(xiàn)組織重疊、工程的周期時間較長、責(zé)任分工不明、工作具內(nèi)容不具體、工程的進(jìn)度較慢等問題，從而給房地產(chǎn)開發(fā)項目管理策劃帶來嚴(yán)重影響。針對該種情況，要求施工單位要加強(qiáng)對工程建設(shè)階段的控制能力，利用科學(xué)管理措施，對項目初始階段進(jìn)行管理，利用合理的策劃文件方式來解決這些問題。一方面可以提高我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的水平，另一方面有利于房產(chǎn)項目工程的管理，提出具體項目的工程優(yōu)化措施，以此來提高房地產(chǎn)工程項目中工程管理的整體水平，加強(qiáng)項目工程的管理水平[3]。盲目進(jìn)行項目決策也是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目普遍存在的問題，主要表現(xiàn)為項目工程開展前，未進(jìn)行充分的前期調(diào)研，對項目市場不夠了解，未能準(zhǔn)確的預(yù)測可獲得的經(jīng)濟(jì)效益與資金消耗情況。多數(shù)開發(fā)商為趕進(jìn)度，拿到地后即開始工程建設(shè)，在建設(shè)前期未能全面落實工程管理，導(dǎo)致后續(xù)問題的發(fā)生。由于對資金消耗缺乏預(yù)測評估，部分開發(fā)商在工程建設(shè)中資金鏈斷裂，甚至造成某些施工項目出現(xiàn)嚴(yán)重停止現(xiàn)象，給施工單位帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理問題較大

從房產(chǎn)開發(fā)的決策階段，施工階段，到最后的竣工階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段都涉及到了工程的造價，工程的造價貫穿整個工程。所以對于減少開發(fā)項目的成本有著很重要的現(xiàn)實意義，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)階段，如果如果選擇了錯誤的開發(fā)項目工程就會增加房產(chǎn)工程項目使用的資金，同樣的，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策階段，如果出現(xiàn)了錯誤的決策也會增加房產(chǎn)工程項目使用的資金，會增加項目工程的成本，就會導(dǎo)致在實際的施工階段中施工的進(jìn)程較為緩慢，施工周期長，無形中會增加施工人工成本，從而給房地產(chǎn)工程投資成本帶來嚴(yán)重負(fù)擔(dān)，甚至?xí)绊懙椒康禺a(chǎn)的最終收益，讓房地產(chǎn)開發(fā)項目成本超出預(yù)期范圍。因此，房地產(chǎn)施工單位要結(jié)合現(xiàn)場實際情況利用科學(xué)的工程管理方式來提高房地產(chǎn)工程項目中工程管理的整體水平，進(jìn)而達(dá)到降低房地產(chǎn)項目工程成本的目的[4]。

（四）、建設(shè)施工團(tuán)隊配合不佳

作為一項復(fù)雜性工程，房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長，具有一定的復(fù)雜性，建筑難度大，需要各個施工隊伍的密切配合。但在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，施工人員隊伍往往是獨立的，缺乏有效的溝通與合作，且施工人員技能及綜合素質(zhì)參差不齊，根本無法確保整個施工的質(zhì)量。一旦這些問題無法在規(guī)定時間內(nèi)解決，很容易給房地產(chǎn)開發(fā)項目施工效率帶來嚴(yán)重影響，甚至影響到整個項目施工質(zhì)量。

四、房地產(chǎn)工程項目管理的策略

（一）、制定相關(guān)的項目管理計劃

在房地產(chǎn)工程項目管理工作當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)著重從項目管理方面入手，明確各個部門的管理任務(wù)與責(zé)任，才可以保證每個部門之間責(zé)任的落實。在實施房地產(chǎn)開發(fā)工程項目過程當(dāng)中，相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)該對整個項目的運轉(zhuǎn)有明確的了解，全面審查其中內(nèi)容，在把各個環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，在針對各個部門需要負(fù)責(zé)的環(huán)節(jié)制度相關(guān)的施工計劃。相關(guān)負(fù)責(zé)人在施工實施的過程中，對出現(xiàn)的問題進(jìn)行探討，爭取把施工計劃做到完美，極大減低施工問題的出現(xiàn)。發(fā)現(xiàn)項目施工的過程中，出現(xiàn)問題應(yīng)該及時作出調(diào)整，確保整個項目管理工作的及時性和有效性。在決策實施階段，應(yīng)選擇具有一定資質(zhì)的與項目匹配的專業(yè)設(shè)計團(tuán)隊，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上給出設(shè)計方案及施工圖紙，并對不同階段的設(shè)計文件進(jìn)行審核，根據(jù)可行性報告對項目管理計劃進(jìn)行編制，并對招標(biāo)文件進(jìn)行不斷完善。對工程變更進(jìn)行嚴(yán)格控制，對于原則性工程變更應(yīng)慎重考慮，經(jīng)過集體探討后作出合理的決策。在成本管理方面，應(yīng)建立完善的成本管理制度，對施工項目成本進(jìn)行預(yù)測、評估，加強(qiáng)對成本的控制。

（二）、注重流程方面的細(xì)節(jié)

在整個工程項目管理計劃制定以后，明確各個部門應(yīng)該盡到的責(zé)任以及工作流程，把工作流程詳細(xì)化、精確化，這同樣是提高管理效率的重要途徑。在房地產(chǎn)施工過程中，明確工作流程有以下幾點好處：1、可以避免在管理工作中出現(xiàn)失誤;2、施工人員明白自己需要做到事情，可以極大的提高工作效率;3、可以讓整個施工過程更加協(xié)調(diào)，減少工作人員矛盾的產(chǎn)生。在沒有明確工程項目管理計劃之前，極大多數(shù)管理人員在工作中都是憑借自身的經(jīng)驗來對工作進(jìn)行處理，這種處理方式有好處也有壞處，好處遇到小事可以節(jié)省時間，壞處就是一旦遇到重要事情時，相關(guān)工作人員就會失去方向，不能對事物進(jìn)行及時的處理，導(dǎo)致錯過處理事情的最佳時間，給企業(yè)單位帶來極大的經(jīng)濟(jì)損失。嚴(yán)格按照施工程序進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)，施工單位要在保證施工質(zhì)量滿足行業(yè)要求條件下，有效減少施工進(jìn)度，從不同方面來提升對項目開發(fā)管理能力，幫助相關(guān)工作人員豐富責(zé)任意識，發(fā)現(xiàn)項目施工中存在的問題，督促其進(jìn)行整改，以保障開發(fā)項目施工質(zhì)量。

（三）、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)管理工作內(nèi)容

想要確保房地產(chǎn)企業(yè)朝多元化方向發(fā)展。首先，房地產(chǎn)企業(yè)已推出物業(yè)配套的商業(yè)設(shè)施，雖然在短時間內(nèi)不會產(chǎn)生巨額的經(jīng)濟(jì)收益，但是物業(yè)方面和住宅小區(qū)能相互實現(xiàn)配套服務(wù)，有利于工作人員管理住宅基本情況，使其發(fā)展方向更符合用戶的需求。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)要完善管理內(nèi)容，對成本核算方式進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范。首先要制定科學(xué)化成本費用分配制度，在進(jìn)行成本費用分配工作時，要以成本費用分配制度為核心。其次在房地產(chǎn)成本核算階段，要提前做好企業(yè)產(chǎn)品分類工作，由于成本階段涉及的范圍較廣，尤其是供銷和生產(chǎn)方面的消耗情況，這就需要成本管理人員整理好房地產(chǎn)企業(yè)管理和核算方面的內(nèi)容，提高工作流程的規(guī)范性。

（四）、提升參建單位配合度

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)前，應(yīng)成立一個專門的參建單位溝通平臺，為各個參建單位提供溝通的橋梁，施工流程及施工技術(shù)、施工進(jìn)度應(yīng)及時進(jìn)行溝通，防止因為溝通不暢對房地產(chǎn)開發(fā)項目施工進(jìn)度及質(zhì)量產(chǎn)生影響。加強(qiáng)對參建單位工作人員的培訓(xùn)，鼓勵相互配合、協(xié)調(diào)工作，明確各個單位在不同時間段的施工位置及工作內(nèi)容，做好管線總體設(shè)計與規(guī)劃，出現(xiàn)問題及時解決。

（五）、加強(qiáng)項目工程工期控制

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的工期風(fēng)險，應(yīng)從如下兩個方面入手，對工期風(fēng)險予以有效的控制。首先在項目工程進(jìn)度方面，應(yīng)結(jié)合項目工程實際情況，分析其潛在的風(fēng)險因素，對成本費用進(jìn)行預(yù)算，并制定出詳細(xì)的、合理的項目工程計劃，適當(dāng)做出工程變更，主要涉及工程量、分包形式及項目質(zhì)量等。其次要按照工程進(jìn)度及時撥付工程款。工程款的落實直接影響著工程進(jìn)度，對施工單位及時予以工程款支付，能夠使得承包方或施工單位獲得足夠的資金支持，用于設(shè)備及材料購買、工人雇傭等，公司需要支付的工程款包括合同約定工程款和合同外的工程款。應(yīng)加強(qiáng)對工程款結(jié)算單的審核，確保工程質(zhì)量達(dá)到要求后，簽發(fā)支付單，由財務(wù)部門在約定時間內(nèi)為施工方支付工程款。

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，會受到工程設(shè)計變化或其他因素影響，導(dǎo)致工程量清單與實際存在出入，應(yīng)及時對原合同進(jìn)行調(diào)整與協(xié)商，重新進(jìn)行費用報價，對承包方報價合理性及科學(xué)性進(jìn)行評估，降低財務(wù)支付風(fēng)險。

（六）、加強(qiáng)工程質(zhì)量管理

工程質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)項目的重中之重，在做好施工準(zhǔn)備的同時，應(yīng)加強(qiáng)施工作業(yè)質(zhì)量管理。設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要依據(jù)，其對工程施工質(zhì)量及合理性有著直接的影響。應(yīng)由具有專業(yè)資格及豐富經(jīng)驗的設(shè)計人員結(jié)合項目實際及施工條件設(shè)計合理性方案，經(jīng)過層層審核與評估，明確設(shè)計中存在的問題予以整改。其次，控制建筑材料質(zhì)量，主要是利用市場調(diào)研方式，將不同家的材料進(jìn)行對比，保障材料質(zhì)量。工程安全是工程質(zhì)量管理的重點，影響建筑施工現(xiàn)場安全的因素眾多，一方面受到天氣、地形等自然條件的影響，另一方面受到機(jī)械設(shè)備、建筑施工材料、作業(yè)人員及生產(chǎn)技術(shù)等社會因素的影響。因此，要想保證開發(fā)項目在規(guī)定時限內(nèi)完成，就要對建筑施工現(xiàn)場的流程、管理等進(jìn)行完善，建立施工現(xiàn)場安全管理機(jī)制，降低發(fā)生安全事故的風(fēng)險概率。作為項目實施的重要依據(jù)，合同條款的制定必須建立在相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上，逐條合適合同條款，保障雙方利益。在施工質(zhì)量管理方面，應(yīng)嚴(yán)格按照要求落實施工細(xì)節(jié)，保障每一道工序的高質(zhì)量完成，當(dāng)出現(xiàn)問題時應(yīng)及時溝通予以解決。

五、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)商作為項目的管理主體，應(yīng)該本著對整個工程建設(shè)項目負(fù)責(zé)的原則，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的管理措施，提出具體項目的工程優(yōu)化措施，有效提升來房地產(chǎn)工程項目中工程管理的整體水平，加強(qiáng)項目工程的管理，從而提升成本增加收益，運用科學(xué)合理的工程管理手段、合理的管理職能、科學(xué)的技術(shù)方法才能在建筑市場競爭中占有一席之地。基于此，本文通過分析房地產(chǎn)項目工程管理必要性為基礎(chǔ)，從不同方面來分析我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理現(xiàn)狀，讓房地產(chǎn)企業(yè)能真正意識到項目工程管理對整個房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，再進(jìn)一步分析房地產(chǎn)企業(yè)項目管理中存在的問題，針對問題提出有效解決措施，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：李柔臻，女，傣族，1992.6，云南麗江人，本科，房地產(chǎn)開發(fā)與管理方向。