論開發(fā)商階段性連帶責(zé)任保證

文/杜宇

論開發(fā)商階段性連帶責(zé)任保證

文/杜宇

房價高企，我國居民購房大都使用了銀行貸款。銀行面對購房者無法償還貸款的風(fēng)險便要求開發(fā)商承擔(dān)階段性連帶責(zé)任保證將部分風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商。開發(fā)商如何防控、降低自身風(fēng)險成為了房地產(chǎn)行業(yè)的重要研究方向。

階段性連帶責(zé)任保證；預(yù)抵押登記；保證期間

1 前言

對有購房意愿的普通居民來說，高昂的房價難以一次性承擔(dān)。因此，購房者便作為借款人向銀行申請貸款用于購房，形成了金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)互相交叉。

用于購房的借款一般周期長、借款人還款能力又具有不確定性，因此在各大銀行的行業(yè)規(guī)定中都會要求借款人提供擔(dān)保。比如，中國建設(shè)銀行的貸款條件必須符合“有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有符合規(guī)定條件的保證人為其擔(dān)?！保恢袊ど蹄y行的貸款條件其中一條即是“作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人”。銀行為降低將來無法收回貸款的風(fēng)險，常見的方法是由開發(fā)商在有限的期間內(nèi)提供擔(dān)保責(zé)任。這種擔(dān)保方式能夠平衡銀行、開發(fā)商、購房者三方需求，有一定的現(xiàn)實意義以及操作性。但在學(xué)界卻存在不小爭議。

2 階段性連帶責(zé)任保證性質(zhì)與效力認(rèn)定

從借款合同生效時至房屋辦理正常抵押期間，開發(fā)商為借款人提供的擔(dān)保，在學(xué)術(shù)界一般統(tǒng)稱為“階段性連帶責(zé)任保證”?！半A段性連帶責(zé)任保證”是為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)“商品房預(yù)售”模式應(yīng)運而生的。房地產(chǎn)開發(fā)作為高回報的行業(yè)同時兼具有高投入、高風(fēng)險的特點。為吸納更多開發(fā)資金，開發(fā)商一般采取“商品房預(yù)售”方式，盤活所需資金，進(jìn)行開發(fā)土地房屋。根據(jù)我國1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證明以及其他資質(zhì)。因此確定了“商品房預(yù)售制度”的法律地位。而在房屋未建成階段或未完全竣工驗收時期，開發(fā)商無法將所購房屋交付給購房者，購房者也不能向銀行提供現(xiàn)房抵押擔(dān)保。所以，銀行便會要求開發(fā)商承擔(dān)“階段性連帶責(zé)任保證”。連帶責(zé)任擔(dān)保只出現(xiàn)在商品房預(yù)售階段，一旦購房人取得《房屋所有權(quán)證》后辦理《房屋抵押他項權(quán)證》，開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任便解除，這是一種將銀行風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商的行為。

在實踐中“階段性連帶責(zé)任保證”是常見的擔(dān)保方式，但在我國現(xiàn)有的法律并未對此作過相關(guān)規(guī)定，法律只規(guī)定了抵押、質(zhì)押以及保證三種擔(dān)保方式。那么該擔(dān)保方式效力應(yīng)如何認(rèn)定？

階段性連帶責(zé)任保證的擔(dān)保期限早于借款人最終還清借款的期限，根據(jù)我國《擔(dān)保法若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，若擔(dān)保期間早于或等于主債務(wù)履行期限的，視為沒有約定，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起六個月。那么合同約定的擔(dān)保期間與最高人民法院出臺的《擔(dān)保法若干問題的解釋》存在矛盾？一般在實務(wù)操作中，法院會認(rèn)可“階段性連帶責(zé)任保證”合同效力。筆者認(rèn)為：合同應(yīng)遵循意思自治和契約自由原則，擔(dān)保合同是銀行、借款人與開發(fā)商之間的合意，是三方協(xié)商一致的產(chǎn)物，屬于私法的范疇。在特定期間承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任和全程承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任皆是一種擔(dān)保的形式，階段性連帶責(zé)任擔(dān)保更傾向于附解除條件的擔(dān)保合同。當(dāng)銀行取得《房屋抵押它項權(quán)證》即條件成就，開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任解除。此種擔(dān)保責(zé)任方式更加符合實踐操作，有效的平衡了銀行、開發(fā)商以及購房者三方的權(quán)益，有利于合理的分擔(dān)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3 開發(fā)商階段性連帶責(zé)任保證風(fēng)險的緣由

階段性連帶責(zé)任保證作為三方博弈的結(jié)果有其存在的必然性，但是我們無法否認(rèn)此種擔(dān)保方式也為開發(fā)商帶來巨大風(fēng)險。由于購房規(guī)模的擴(kuò)張、購房需求的急速上漲，借款人一旦無法還本付息，那么開發(fā)商將面臨巨大的擔(dān)保壓力。截至目前，筆者認(rèn)為構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險的緣由有以下幾種：

3．1 購房者信用的不確定性

購房者作為債務(wù)人，開發(fā)商作為擔(dān)保人主要為購房者提供擔(dān)保，一旦購房者在房屋尚未竣工并尚未辦理《房屋他項權(quán)證》前，無法償還貸款，開發(fā)商對此承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。而導(dǎo)致購房者無法償還的原因多種多樣，綜合可以分為兩類：一類是購房者被迫違約，因自身經(jīng)濟(jì)緊張導(dǎo)致支付能力有限無法向銀行還清貸款；一類是購房者主動違約，因購房市場的變動，導(dǎo)致已購房屋的價格高于還款期間的購房價格等因素，使得違約所帶來的利益超出違約成本，導(dǎo)致購房者還款意愿降低、主動違約。無論購房者被迫違約還是主動違約對于開發(fā)商來說都必須承擔(dān)保證責(zé)任，這也為開發(fā)商的經(jīng)營帶來不小的損失。

3．2 開發(fā)商自身的原因

開發(fā)商在商品房預(yù)售的過程中，因自身運營問題導(dǎo)致房屋未及時交付給購房者并辦理房屋抵押登記手續(xù)，開發(fā)商需要延長擔(dān)保期限。此外，若開發(fā)商未能及時交付房屋，可能會導(dǎo)致購房者不信任，不愿按時向銀行支付所欠貸款，希望通過這種方式減輕購房者的風(fēng)險，那么相應(yīng)的開發(fā)商的擔(dān)保風(fēng)險也會隨之增加。

3．3 購房者或銀行故意拖延

購房者或銀行因自身利益，在開發(fā)商按期交房的前提下仍不配合開發(fā)商辦理《房屋他項權(quán)證》，造成開發(fā)商不能及時解除階段性連帶責(zé)任保證。

3．4 因登記部門的原因?qū)е聼o法登記

不動產(chǎn)抵押登記部門在辦理抵押

＞＞＜＜ 登記時因登記有誤或登記延遲等原因，延遲開發(fā)商的擔(dān)保期限。開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險原因多種多樣，受多方因素干擾。在整個社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及法治環(huán)境的變化下，開發(fā)商為購房者承擔(dān)連帶責(zé)任也具有很多不確定性，這些不確定性正需要開發(fā)商去防控。

4 開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任風(fēng)險防控

（1）實行預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記制度。目前《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房屋登記辦法》等部門規(guī)章均許可預(yù)購商品房申請預(yù)告抵押登記。預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。此外，北京市、廣州市、廈門市以及江西省都對預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記制度作相關(guān)規(guī)定。而預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記制度作為“物?！币话銉?yōu)先于開發(fā)商提供的“人保”，換而言之，當(dāng)購房人無法償還貸款時，銀行可以就辦理預(yù)告抵押登記的商品房優(yōu)先受償，因此保障了開發(fā)商權(quán)益，減輕開發(fā)商風(fēng)險。

（2）開發(fā)商應(yīng)聯(lián)動其他相關(guān)企業(yè)、部門審核購房者資質(zhì)。資質(zhì)的審查是對購房者的還款能力的一次評估，購房者的品質(zhì)、經(jīng)濟(jì)來源、擔(dān)保信息都直接決定開發(fā)商擔(dān)保責(zé)任風(fēng)險，購房者還款能力越高風(fēng)險也就越低。

（3）建立完善的購房者信用制度。開發(fā)商主要面臨的是購房者失信問題，購房者不能夠按照合同按期如數(shù)償還欠款。因此，筆者認(rèn)為可以建立購房者征信檔案，用條碼形式鎖定個人的就業(yè)情況、納稅情況、資產(chǎn)狀況、司法情況，供開發(fā)商評估階段性連帶責(zé)任保證的風(fēng)險。

（4）開發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)各個部門，加快協(xié)助、督促銀行、購房者辦理正式抵押登記。開發(fā)商應(yīng)健全開發(fā)手續(xù)，及時將工程項目竣工驗收，并向購房人交付房屋，才能夠迅速的解除擔(dān)保責(zé)任，防止擔(dān)保期間的延長。

（5）建立貸款信用保險制度。開發(fā)商為銀行提供擔(dān)保期間，開發(fā)商可以將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司。為提高購房者的還款能力，增加到期還款的保障，開發(fā)商或銀行可以要求購房者購買信用保險，保險標(biāo)的是購房者的信用，這種制度即有履約的擔(dān)保功能又有信用保險功能。從而，分擔(dān)了開發(fā)商為購房者承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任風(fēng)險。

（6）開發(fā)商與購房者簽訂反擔(dān)保協(xié)議。在開發(fā)商為購房者提供擔(dān)保期間，可以要求要求購房者以同等價值的動產(chǎn)或不動產(chǎn)辦理抵押登記手續(xù)，為將來開發(fā)商實現(xiàn)債權(quán)提供保障。

5 結(jié)語

自從福利性分房、房改房等住房形態(tài)離我們越來越遠(yuǎn)的情況下，商品房住宅交易市場規(guī)模越來越龐大，銀行貸款對于開發(fā)商以及購房者來講無疑是解燃眉之急，但是根據(jù)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、法治環(huán)境以及個人的信用，開發(fā)商為購房者提供階段性連帶責(zé)任保證需面臨巨大的挑戰(zhàn)。筆者認(rèn)為開發(fā)商在貸款購房博弈中，應(yīng)積極掌握話語權(quán)，采取協(xié)商一致方式或依托政策制度將風(fēng)險降到最低。

作者單位
江西科技師范大學(xué)