房屋共有面積測算與分?jǐn)傄呻y問題探討

■林江華（廣東省江門市新會區(qū)房地產(chǎn)交易登記所廣東江門529100）

房屋共有面積測算與分?jǐn)傄呻y問題探討

■林江華
（廣東省江門市新會區(qū)房地產(chǎn)交易登記所廣東江門529100）

自從《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》通過施行,人們針對所購置的住房面積更加重視。最近些年,住房交易中出現(xiàn)的糾紛問題通常是房屋共有面積測算與分?jǐn)偡矫嬉鸬?本文以保障地產(chǎn)商與居民的權(quán)益為前提,基于現(xiàn)實工作階段的經(jīng)驗閱歷,針對房屋共有面積測算與分?jǐn)傄呻y問題列舉了應(yīng)對措施,為今后的房屋交易提供借鑒。

房屋測量房屋面積共有面積測算與分?jǐn)?/p>

不論房屋采用哪類模式實行交易，都將關(guān)系到產(chǎn)權(quán)證件方面，其均以房屋建筑面積為準(zhǔn)。明確住戶的房屋建筑面積，主要是明確房屋共有面積測算和分?jǐn)倖栴}，且針對房屋共有面積實行科學(xué)的分?jǐn)?，防止產(chǎn)生房屋面積的糾紛問題，提升住戶對住房的滿意度，也提升企業(yè)的聲譽(yù)和市場競爭力。

1　目前我國房屋共有面積測算與分?jǐn)傔^程中的不足方面

當(dāng)前時期，我國大力施行按照套或套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽臺建筑面積營銷房屋的價格計算模式?？梢蛭覈鶈T遼闊，人口眾多，現(xiàn)實狀況也存在較大的差異，因此，施行階段通常分為三類模式：第一，依然按照房屋建筑面積，其中包含需進(jìn)行公共面積分?jǐn)偟拿娣e的營銷模式；第二，依照套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽臺建筑面積；第三，按照套進(jìn)行營銷，即每套房子的價格均存在差異。由于我國的建筑結(jié)構(gòu)、模式以及類型的持續(xù)變更，各類問題也屢見不鮮。目前我國房屋共有面積測段和分?jǐn)傔^程中依然存在如下幾點不足:

（1）地產(chǎn)商為了最大限度提升企業(yè)效益，商業(yè)樓通常為一層或者二層，部分設(shè)計為一層到四層。商業(yè)樓以上的住房則獨自規(guī)劃樓梯電梯，針對商業(yè)樓上部分的電梯樓梯這類共有面積，到底應(yīng)該如何進(jìn)行分?jǐn)倻y算沒有特定標(biāo)準(zhǔn)，的確容易導(dǎo)致糾紛。假如遵循共有面積使用標(biāo)準(zhǔn)則需分?jǐn)偟缴虡I(yè)樓上層住戶，但遵循受益方的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)則需地產(chǎn)商負(fù)責(zé)。

（2）由于我國施行的《中華人民國和國國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）于陽臺面積計算上的不同。此類由于使用范疇差異導(dǎo)致的面積差異，偶爾直接造成圍繞房屋共有面積問題的糾紛。地產(chǎn)商或設(shè)計機(jī)構(gòu)的技術(shù)工作人員，通常基于《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》與工程圖紙對建筑面積進(jìn)行測算工作，且當(dāng)成營銷合同中的建筑面積。但申請預(yù)售許可證書的過程中，建筑測算部門卻遵循《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范》中的規(guī)定對房屋面積進(jìn)行測算工作，我國現(xiàn)行的規(guī)章彼此間的不同，極易造成消費者的曲解。

（3）商品房按照套進(jìn)行營銷的模式推行較不容易。我國多個地區(qū)的銷售實踐反映出，地產(chǎn)商同意按照套進(jìn)行價格計算，可消費者卻不同意，由于消費者往往擔(dān)憂地產(chǎn)商在建筑面積方面進(jìn)行小動作

（4）因我國當(dāng)前施行的《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范》針對房屋面積分?jǐn)傇O(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)相對原則性，針對部分問題無準(zhǔn)確定義，現(xiàn)實應(yīng)用過程中基本由測量方對準(zhǔn)則的認(rèn)知所決定。部分相對復(fù)雜的共有面積分?jǐn)傊?，方向差異主觀上決定了分?jǐn)偰Ｊ降目茖W(xué)性，沒有準(zhǔn)確的取舍原則的時候，共有面積分?jǐn)倻y算的結(jié)果就存在著偶然性。

2　消除房屋共有面積測算與分?jǐn)傄呻y問題的對策

（1）商業(yè)樓需為上部分住房規(guī)劃專門的電梯樓梯，該部分當(dāng)成房屋共有面積分?jǐn)偟阶裘黠@不合乎道理?，F(xiàn)實中的改善方式通常為:以總體商業(yè)樓為基礎(chǔ)設(shè)立樓盤列表的過程中，上述部分當(dāng)成房屋共有面積，假設(shè)一住戶獨立備案此房屋共有面積，房屋權(quán)屬為整個樓的全部住戶，進(jìn)行物業(yè)管理階段，若房屋共用面積的設(shè)施需要修復(fù)，則以居民住房面積所占比進(jìn)行維修費用的繳納。

（2）針對兩種標(biāo)準(zhǔn)對房屋共有面積測算方式的差異，仍然需細(xì)致有效的領(lǐng)悟和適應(yīng)。遵循《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范》中測量共有建筑面積方式，適合在住房備案、地產(chǎn)市場監(jiān)管、規(guī)劃監(jiān)管以及財政，稅務(wù)征收方面被應(yīng)用；遵循《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中測量共有建筑面積模式僅僅在工程項目監(jiān)管過程中使用。因此消費者因為這方面產(chǎn)生的曲解則能夠有效處理。相關(guān)機(jī)構(gòu)的管理人員若可以細(xì)心解答，該疑難就能輕易消除。

（3）針對房屋營銷的價格計算模式，若采用真實意愿進(jìn)行反映，不管居民應(yīng)用哪種類型的價格計算模式和地產(chǎn)商簽署合同，相關(guān)法規(guī)均會提倡支持。當(dāng)前時期，按照套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽臺建筑面積的價格計算模式極易被消費者贊同。由于這種價格計算模式可以通過對客觀事物的直接接觸而獲得的感性認(rèn)識，消費者自身也能進(jìn)行測算，另外這類方式和共有面積分?jǐn)偀o關(guān)，避免了糾紛。《房屋登記辦法》中要求2008年7月1日開始采用房屋登記簿體系，其中房屋的根本情況界面，最新添加了套內(nèi)建筑面積、房屋分?jǐn)偣灿忻娣e以及專有建筑面積。此舉于相關(guān)法規(guī)方面規(guī)定了房屋共有面積測算和分?jǐn)偡绞健?/p>

（4）要求測量員需具備優(yōu)良的職業(yè)道德，應(yīng)對較為復(fù)雜的分?jǐn)倖栴}過程中，需充分了解相關(guān)法規(guī)，認(rèn)真遵循標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，靈活應(yīng)用測量方式。相關(guān)部門需充分意識到，這種方式是消除房屋共有面積分?jǐn)傄呻y問題的最優(yōu)模式，現(xiàn)實的測繪過程中，通常需首先由房屋產(chǎn)權(quán)人提交有關(guān)房屋共有面積分?jǐn)偰Ｊ降臅娌牧匣蚝拖M者簽署的房屋共有面積分?jǐn)偤贤Ｈ羝錈o法實現(xiàn)意見的一致，測量機(jī)構(gòu)需以科學(xué)合理方式為前提，列舉最優(yōu)的分?jǐn)偰Ｊ?，推動其協(xié)議的通過?？纱祟惙?jǐn)偰Ｊ讲豢删哂袕?qiáng)迫性，若有一方提出不同意見，基于物權(quán)法定主義的標(biāo)準(zhǔn)，需依照法律進(jìn)行確權(quán)事宜。

3　總結(jié)

綜上所述，房屋共有面積測算和建筑分?jǐn)倻y算屬于難度較高的工作，因通常情況下，購房人難以測算自身分?jǐn)偟墓灿忻娣e，且對開發(fā)商的測算模式的信任度較低，則需要有關(guān)部門和測繪機(jī)構(gòu)從實際出發(fā)，制定相關(guān)法規(guī)，提升職業(yè)道德，切實為購房人消除房屋共有面積測算和分?jǐn)傊械囊呻y問題，避免因此導(dǎo)致的糾紛，促進(jìn)社會和諧共進(jìn)。

[1]朱小蘭.房屋共有建筑面積測算與分?jǐn)偡椒ㄌ接慬J].企業(yè)科技與發(fā)展.2011（18）：58-59,68.

[2]周明良.房屋共有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄌ接慬J].測繪與空間地理信息.2012（03）：174-177.

[3]馬越，馬萬智，陳興華.房地產(chǎn)共有共用面積分?jǐn)偡椒╗J].遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版).2014（12）：1631-1634.

P2[文獻(xiàn)碼]B

1000-405X（2016）-1-368-1