營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題研究

莫莉　宜賓職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理系

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營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題研究

莫莉宜賓職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理系

摘要：“營改增”以后，房地產(chǎn)企業(yè)受到了巨大的影響，房企為減小稅負(fù)壓力，合理稅收籌劃是必不可少的。本文將對營改增后房企面臨的問題進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上就如何應(yīng)對稅收籌劃問題，談一下自己的觀點(diǎn)和認(rèn)識，僅供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)營改增稅收籌劃研究

從本質(zhì)上來講，營改增的最終目的在于降低稅負(fù)。雖然初期房企會面臨很多的問題，而且經(jīng)營管理也會遭受挫折，但是合理的稅收籌劃必定可以推進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展。

一、營改增后的房企面臨的問題

（一）難以有效適應(yīng)稅收政策

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，因國家政策、地區(qū)經(jīng)濟(jì)因素影響，不同地區(qū)發(fā)展不平衡，房企經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平參差不齊。統(tǒng)一營改增以后，一些房企難以有效適應(yīng)新稅收政策。比如，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢地區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成規(guī)模地區(qū)，營改增施行以后，企業(yè)發(fā)展壓力增大，對房企持續(xù)發(fā)展形成了重大桎梏，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受限；對于目前房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)營模式呈現(xiàn)出多元化特點(diǎn)，該種經(jīng)營模式導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)以及融資方式非常復(fù)雜。營改增以后，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過程中，面臨著很多的風(fēng)險，對企業(yè)發(fā)展造成不利影響。

（二）營改增在某種層次上起反作用

營改增的主要目的是為了解決當(dāng)前稅制問題，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更快、更好的發(fā)展，以此來刺激國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而，就目前國內(nèi)營改增實(shí)踐現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)可能無法降低稅負(fù)，甚至起反作用，而且還在一定程度上增加了企業(yè)稅負(fù)。第一，若稅率太高，營改增以后部分房企稅率非但沒有下降，反而有所升高。第二，營改增后，抵扣困難，在一定程度上影響了泛地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展不利。比如，房地產(chǎn)企業(yè)在處理人工費(fèi)時，難以直接開具增值稅專用發(fā)票；再如，購買材料時，難以獲得全部的增值稅專用發(fā)票。

（三）營改增導(dǎo)致企業(yè)資金匱乏

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營改增以后，面臨著一個問題，即企業(yè)資金短缺。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金短缺，必然會影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。在實(shí)施營改增以后，在一段時間內(nèi)會造成房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，現(xiàn)金流縮減，加之金融市場的變革，信貸要求越來越高，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)資金有效利用和企業(yè)發(fā)展。

二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃策略

基于以上對的喪氣營改增后的企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀和存在的問題分析，筆者認(rèn)為要想在營改增背景下，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，可從以下幾個方面著手：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)熟悉稅負(fù)，加強(qiáng)稅收籌劃

營改增背景下，房地產(chǎn)可利用增值稅抵扣來保障，重復(fù)納稅率降低，這在一定程度上可以有效降低房企開發(fā)成本。在營改增背景下，靈活利用進(jìn)項稅額抵扣，可以減少成本，重點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃。第一，房企的多數(shù)支出都應(yīng)當(dāng)獲取增值稅專用發(fā)票，這有利于抵扣進(jìn)項稅額。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)項目、市場發(fā)展需求的關(guān)系進(jìn)行明確，避免因樓盤嚴(yán)重滯銷而發(fā)生情況發(fā)生。第三，政策扶持。政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，制定一些政策措施，以對其進(jìn)行扶持。比如，采取分期納稅方式，突出緩解資金難問題。

（二）適應(yīng)營改增制度，優(yōu)選供應(yīng)商

在營改增制度下，為了能夠有效抵扣僅限稅額，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)選供應(yīng)商。實(shí)踐中，除從供應(yīng)商的提供的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價格以及優(yōu)惠角度選擇外，還要從稅務(wù)視角出發(fā)，進(jìn)行綜合考慮。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然在營改增以后稅負(fù)有所增加，但是進(jìn)項稅額抵扣無法作為選擇供應(yīng)商的唯一標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中，以房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化作為基本原則，優(yōu)選供應(yīng)商。對于小規(guī)模納稅人而言，不能開具增值稅發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)若選擇了小規(guī)模的納稅人供應(yīng)商，則抵扣額就會非常少。作為一般納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以利潤最大化為基本準(zhǔn)則，而非稅費(fèi)最低。不能只是簡單的對比供應(yīng)商報價，而是應(yīng)當(dāng)對最終利潤進(jìn)行靈活計算。

比如，某房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，城建稅7%，地方教育費(fèi)附加稅2%，教育費(fèi)附加3%，總工程款40萬元，實(shí)際成15萬元。實(shí)施營改增制度以后，需購買建材。該企業(yè)共收到三家供應(yīng)商給出的報價，具體如下：第一家，一般納稅人，不含稅20萬元，開增值稅專用發(fā)票。經(jīng)財務(wù)核算，實(shí)際收益36600元；第二家，小規(guī)模納稅人，以3%代開發(fā)票。經(jīng)財務(wù)核算，實(shí)際收益37816.5元；第三家，開普通發(fā)票，建材價格19.45萬元，該項目收益376665元。基于企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo)考慮，該房企應(yīng)當(dāng)選擇小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商。

（三）全面把握營改增，爭取抵扣稅費(fèi)

營改增制度實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)著重在應(yīng)稅服務(wù)上高度關(guān)注，而且政府在廣泛宣傳和解讀以后，選取了部分企業(yè)作為試點(diǎn)。隨著“營改增”稅務(wù)制度改革的不斷深化，稅務(wù)改革政策所涉及到的面也越來越廣，房地產(chǎn)企業(yè)一方面享受服務(wù)，另一方面更加關(guān)注涉及稅務(wù)、利益等方面的內(nèi)容。以北京、南京以及上海等地為例，“營改增”制度已經(jīng)逐漸穩(wěn)穩(wěn)著陸，而且這些地區(qū)的很多企業(yè)早在2012年就已經(jīng)索取了增值稅專用發(fā)票，實(shí)現(xiàn)了稅務(wù)抵扣之目的。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)立足實(shí)際，做好歸口與合同管控，加強(qiáng)會計核算，及時對應(yīng)稅服務(wù)的固有理念進(jìn)行轉(zhuǎn)變，在制度的實(shí)施上，應(yīng)當(dāng)做到與時俱進(jìn)，而且還要注重稅務(wù)籌劃意識的培養(yǎng)和提升。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，應(yīng)當(dāng)形成一種全面學(xué)習(xí)的良好氛圍，深入學(xué)習(xí)稅收籌劃政策法規(guī)，嚴(yán)格踐行增值稅專用發(fā)票的開具以及合同簽訂和結(jié)算制度，加強(qiáng)監(jiān)督管理。

結(jié)語：總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立足實(shí)際，不應(yīng)當(dāng)考慮如何規(guī)避營改增制度，而是應(yīng)當(dāng)立足實(shí)際，結(jié)合企業(yè)特點(diǎn)和發(fā)展現(xiàn)狀，在適應(yīng)營改增制度基礎(chǔ)之上，進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃、與時俱進(jìn)，只有這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

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作者簡介：莫莉（1982.01-），女，四川宜賓人，宜賓職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理系，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，講師，從事財務(wù)管理、金融經(jīng)濟(jì)等問題研究。