【摘要】以深圳某商務(wù)公寓為例,闡述在建工程在“四證”齊全的條件下,通過土地作價出資從不可銷售的自用宿舍轉(zhuǎn)變?yōu)榭射N售的商務(wù)公寓后預(yù)售許可辦理過程,探討非常規(guī)情況下預(yù)售許可辦理可能存在的問題,提出應(yīng)對策略、技術(shù)方案及節(jié)點管控思路。
【關(guān)鍵詞】預(yù)售許可;商務(wù)公寓;土地變性
1、引言
深圳市某商務(wù)公寓原為D港區(qū)的配套宿舍,用地面積約4萬m2,總建筑面積約11.4萬m2,容積率為2.03,共5棟。于2011年底開工建設(shè),已完成報建手續(xù),并取得“四證”即建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、國有土地使用證,屬于在建工程。2013年初,由于政府投融資工作的需要,市政府辦公會議決議,該項目通過國有土地使用權(quán)作價出資,宗地的用地性質(zhì)由原單身宿舍用地(R3)調(diào)整為商業(yè)用地(C1),土地產(chǎn)權(quán)從D公司收回后作價出資給T集團。項目已經(jīng)由D公司與設(shè)計、施工、監(jiān)理等簽訂了合同,尚未辦理施工圖測繪,據(jù)初步測繪結(jié)果,查丈面積超出法定面積甚多,此外,需要開展從土地作價出資談判到預(yù)售許可辦理等系列程序。
將自用的在建工程變成可銷售的商業(yè)物業(yè),這在深圳市近10年來尚未有過類似的案例。
2、技術(shù)瓶頸的分析及對策研究
2.1土地變性的規(guī)劃瓶頸
由于項目所在片區(qū)無法定圖則覆蓋,依據(jù)原深圳市規(guī)劃局2005年批準的《深圳港D碼頭某區(qū)詳細藍圖》,用地規(guī)劃功能為單身宿舍用地R3,然而,目前深圳市法定圖則委員會暫無修編詳細藍圖的具體規(guī)定,故本案例擬出讓用地與現(xiàn)有最新的規(guī)劃功能不符。
通過協(xié)調(diào)市規(guī)劃國土委,針對項目地塊單獨委托設(shè)計院進行規(guī)劃研究,將規(guī)劃功能由R3調(diào)整為C1,以個案形式從市規(guī)劃國土委區(qū)管理局逐級上報審批,并將地塊規(guī)劃調(diào)整情況公示,解決規(guī)定與審批的矛盾問題,實現(xiàn)先期規(guī)劃轉(zhuǎn)型。
2.2新舊證照的更換瓶頸
項目原有完成的報建手續(xù)均有政府頒發(fā)的證照,因土地作價出資,涉及用地單位及建設(shè)單位、用地性質(zhì)、建筑性質(zhì)、工程名稱等變更,且T集團接受了市政府的投融資任務(wù),2014年內(nèi)必須將此商務(wù)公寓開盤銷售,故修改舊證還是換發(fā)新證的思路選擇及辦文時間的突破,根本上影響著預(yù)售許可的辦理進度。
根據(jù)辦證手續(xù)簡化原則選用換發(fā)新證和修改舊證相結(jié)合的方式。簽訂土地作價出資合同合同后,對于建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證,因?qū)徟绦蛎鞔_、不涉及第三方,選用換發(fā)新證方式。對于施工許可證,因項目在建,施工單位和監(jiān)理單位仍應(yīng)延續(xù)原單位,為避免重新簽訂施工合同和監(jiān)理合同,減少汗牛充棟的合同數(shù)量和工作量,創(chuàng)新提出,請T集團與D公司簽訂委托代建協(xié)議,再與施工單位和監(jiān)理單位簽訂三方協(xié)議,取得市住建局認可后,修改原施工許可證。
為尋求辦文時間上的突破,提出兩個方案比選:
方案一:頂層設(shè)計,采用被動壓縮時間方式。因每個辦文事項基本都有規(guī)定的辦文時限,為加快辦文進度,可以通過T集團的影響力提出“請求市政府支持,協(xié)調(diào)市規(guī)劃國土委、市住建局、市消防局、寶安房地產(chǎn)登記中心、市測繪大隊寶安中隊等政府部門特事特辦,將該項目與辦理預(yù)售許可證相關(guān)事項的辦文審批時限減半”。
方案二:按部就班,采用主動壓縮時間方式。全面跟進相關(guān)政府部門經(jīng)辦人及主管領(lǐng)導(dǎo),用“緊逼、緊逼、再倒逼”的精神,依托經(jīng)辦工程師的專業(yè)能力、積極性和政府相關(guān)部門的配合與支持,爭取用最短時間辦理完成。
經(jīng)對比兩方案,因方案一協(xié)調(diào)難度較大,涉及部門繁多,加之技術(shù)行政審批具有特殊性和復(fù)雜性,權(quán)衡利弊,采用方案二。
2.3預(yù)售查丈的超面積瓶頸
項目從2008年起,以自用宿舍標準進行設(shè)計,2011年起開始施工,現(xiàn)以商務(wù)公寓標準進行預(yù)售查丈,各種因素互相影響和疊加,測繪復(fù)雜、技術(shù)難度高,且沒有先例可循。經(jīng)委托測繪大隊初步測量的結(jié)果,查丈面積超出法定面積1萬多平方米,辦理房產(chǎn)預(yù)售面臨重大瓶頸。
首先,確定了“立體轟炸、精確打擊、緊逼盯人”的公關(guān)策略,密切跟蹤每一個環(huán)節(jié),協(xié)調(diào)市規(guī)劃國土委包括測繪大隊以期獲得最大政策支持;其次,制定并完成6個步驟:
(1)協(xié)調(diào)市測繪大隊,同意合并施工圖測繪和預(yù)售測繪,節(jié)約測繪時間2個月。
(2)第一次測繪,依據(jù)原宿舍功能的施工圖進行。測繪大隊提出原設(shè)計存在二項重大問題,一為落地窗超高,二為原宿舍設(shè)計有煙道,不符合商務(wù)公寓的規(guī)范。第一次初步測繪的面積比規(guī)劃指標超近1.4萬㎡。經(jīng)研究,落地窗及煙道問題采用修改施工圖方式解決。
(3)進行施工圖修改,完成預(yù)售測繪前期相關(guān)各項審批,包括“四證”的換發(fā)、全部圖紙重新審圖、消防報批等。
(4)第二次測繪,依據(jù)修改后施工圖(未經(jīng)區(qū)管理局審批),請測繪大隊下屬的測繪公司提前介入,進行預(yù)售預(yù)測繪,比規(guī)劃指標超出約1.1萬m2。
(5)研究并提出超面積的技術(shù)解決方案。
(6)第三次測繪,依據(jù)正式施工圖(經(jīng)區(qū)管理局審批)進行預(yù)售測繪。針對正式預(yù)售測繪,召開了專門會議,安排專人督辦,專人協(xié)辦;細化梳理13個辦理流程,要求經(jīng)辦工程師對每一流程的辦文進度密切跟蹤,及時掌握進度,及時匯報辦文過程中遇到的問題,最終超面積確定為4374m2,預(yù)售查丈超面積瓶頸取得突破。
該項問題的解決,減少建筑面積9000多m2,減少罰款約900萬元,按照平均地價8400元/ m2計算,節(jié)約地價7560多萬元,兩項合計節(jié)約達8460萬元,此外,提高了房屋實用率,大幅提升了樓盤品質(zhì)。
2.4預(yù)售許可證的辦理瓶頸
除了預(yù)售許可證本身審查及審批程序繁雜之外,本案例因超面積,存在一個前置難題:市規(guī)劃國土委未給予同意規(guī)劃保留及預(yù)售辦理的意見。
在預(yù)售測繪報告正式出具前,采取主動坦白、提前報文說明情況的策略向區(qū)管理局預(yù)警。與設(shè)想一致,區(qū)管理局復(fù)函要求“在完善規(guī)劃、用地、報建等相關(guān)手續(xù)后再行預(yù)售”。隨后,再向區(qū)管理局相關(guān)分管科室及局領(lǐng)導(dǎo)分別專題匯報:造成超面積的歷史原因是設(shè)計單位原來按照港區(qū)配套宿舍設(shè)計,沒有準確掌握陽臺、空中花池、走道、架空層以及結(jié)構(gòu)板等面積計算規(guī)則;并從資源節(jié)約利用的角度告知,如果通過修改施工圖以減少建筑面積的弊端是項目已于2013年底完成結(jié)構(gòu)封頂,將于2014年底竣工,需大面積拆除已建成工程,包括拆除部分陽臺、花池2000多個、拆除部分走道雨蓬約600m2,架空層平臺結(jié)構(gòu)板約600m2等,拆除混凝土結(jié)構(gòu)點多面廣,質(zhì)量隱患較大,資源浪費嚴重。綜上,獲得了區(qū)管理局的支持,在正式出具預(yù)售測繪報告后,同意辦理規(guī)劃保留,暫扣1#樓,先行辦理2-5#樓的預(yù)售許可手續(xù)。
3、特殊案例預(yù)售許可辦理的技術(shù)方案研究
要辦理預(yù)售許可,最重要的是具備“四證”,圍繞“四證”,又延伸出多種審批事項,如方案設(shè)計審查、初步設(shè)計審查、施工圖審查、水保、排水、節(jié)水、人防、節(jié)能、消防、防雷、綠色建筑審查等等。
結(jié)合“四證”新辦與變更的界限,在預(yù)售許可常規(guī)審批路徑基礎(chǔ)上研究科學(xué)可行的技術(shù)方案,確定了“同步辦理、并聯(lián)執(zhí)行、逐項突破”的技術(shù)原則,同時請求市規(guī)劃國土委出具一個支持辦理該項任務(wù)的會議紀要,并推動T集團協(xié)調(diào)促成,紀要中明確:“在項目完成土地作價出資合同簽訂后,即可換發(fā)(或新發(fā))建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證(兩證的核發(fā)不需以其他證件變更為前提),并同步辦理土地初始登記等相關(guān)手續(xù)。待取得‘四證’后,即核發(fā)預(yù)售許可證”。鑒于此,確定了四條路線并聯(lián)推進的技術(shù)方案。
4、預(yù)售許可辦理的節(jié)點管控機制
按照并聯(lián)推進的技術(shù)方案,考慮各個環(huán)節(jié)充分搭接,不考慮新增環(huán)節(jié)、意外情況以及T集團審批時間,根據(jù)法定辦文時限,經(jīng)嚴密計算,取得預(yù)售許可證需要140個工作日,并據(jù)此制定總體工作計劃,進而形成了《某公寓預(yù)售許可辦理流程及時間節(jié)點圖》(簡稱《節(jié)點圖》)。
4.1參照“平衡計分卡”的理念進行節(jié)點管控
創(chuàng)新提出采用類似于“平衡計分卡”的理念進行節(jié)點管控,實現(xiàn)戰(zhàn)略的規(guī)劃,達至層次分明,量化清晰,簡單明了。在《節(jié)點圖》上標識時間節(jié)點,且每個環(huán)節(jié)列人3種時間:按辦文期限所排時間、力爭完成時間、實際完成時間;每周編制進度推進表,記錄工作推演過程;重要節(jié)點記入大事記并及時整理;平均每周開一次例會,檢查分解任務(wù)的具體執(zhí)行情況。環(huán)環(huán)相扣、充分搭接、提前報文,確保節(jié)點的執(zhí)行和落實。
其中,因項目的復(fù)雜性與特殊性處理突發(fā)情況4項:
(1)消防經(jīng)2次審查:第一次17個工作日,第二次14個工作日;
(2)施工圖總圖經(jīng)2次修改:修改總圖15個自然日,公示7個自然日;
(3)預(yù)售查丈經(jīng)3次編制測繪方案:第一次13個工作日、第二次22個工作日、第三次10個工作日;
(4)規(guī)劃保留經(jīng)2次報文:第一次21個工作日、第二次27個工作日。
4.2節(jié)點管控結(jié)果評估
從2014年5月27日正式開始辦理土地作價出資合同,至12月11日最終取得預(yù)售許可證,實際共用了136個工作日,其中還包含等待T集團審批時間9個工作日,較計劃140個工作日,誤差完全落在了正態(tài)分布區(qū)域,充分佐證該節(jié)點管控機制的有效可行。
5、結(jié)語:
5.1大數(shù)據(jù)分析顯示協(xié)調(diào)的重要性
項目從辦理土地作價出資合同至辦理預(yù)售許可證,根據(jù)各項詳細的工作記錄,經(jīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,以協(xié)調(diào)次數(shù)為計算口徑,登門拜訪政府官員計算為“直接協(xié)調(diào)”,電話詢問計算為“間接協(xié)調(diào)”,具體見表1。
上述數(shù)據(jù)分析顯示,“協(xié)調(diào)”對于預(yù)售許可辦理尤其是特殊案例尤為重要,對外與市規(guī)劃國土委、市消防局、市住建局、市地籍測繪大隊、市房地產(chǎn)權(quán)登記中心、市發(fā)改委等政府部門談判,對內(nèi)與集團、設(shè)計院、各專業(yè)施工單位等多級層面溝通,保證信息對稱、知己知彼,才能取得來之不易的預(yù)想成果。
5.2合理的技術(shù)方案與節(jié)點管控機制可突破常規(guī)時限并實現(xiàn)高效率
針對預(yù)售許可辦理,事前根據(jù)實際情況制定合理的技術(shù)方案,事中采用創(chuàng)新的節(jié)點管控機制層層推進,可實現(xiàn)突破常規(guī)流程、省時高效的完成任務(wù)。以本例為證,建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證的辦理,突破常規(guī)辦文流程,采用并聯(lián)推進方式,僅用29個工作日即取得,比政府規(guī)定辦文時間80個工作日節(jié)省了51個工作日,節(jié)約時間63.75%。預(yù)售許可證的辦理,在取得市規(guī)劃國土委和寶安管理局的兩級審批意見、同意辦理規(guī)劃保留及預(yù)售后,僅用12個工作日即取得,比政府規(guī)定的辦文時限20個工作日節(jié)省了8個工作日,節(jié)約時間40%。
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作者簡介:
陳江,女,生于1985年11月,漢族,福建省仙游縣人,深圳市大鏟灣港口投資發(fā)展有限公司中級經(jīng)濟師,碩士研究生,研究方向:土地管理,規(guī)劃發(fā)展。