英國房地產(chǎn)投資白皮書（連載）

第四章熱點城市投資分析

英國房地產(chǎn)投資白皮書（節(jié)選連載）

系列一：住宅市場

第四章熱點城市投資分析

4.1倫敦

4.1.1城市環(huán)境

倫敦是英國的首都，政治經(jīng)濟與文化中心。英國王室和議會以及各政黨的總部均設立在倫敦，同時倫敦也是許多重要的國際組織的總部所在地。倫敦是英國最重要的經(jīng)濟中心，為英國貢獻了高達五分之一的GDP。

倫敦也是是歐洲最大的城市，全球主要的金融中心之一。金融業(yè)是倫敦最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，金融從業(yè)人員超過三十萬人。倫敦有超過500家銀行，為全球之最。倫敦證券交易所是世界上最重要的證券交易中心之一。倫敦是全球最大的國際外匯市場，約三分之一的貨幣業(yè)務在倫敦交易。倫敦擁有超過800家保險公司，是世界上最大的保險中心，其中全球最著名的保險交易市場勞合社（Lloyd’s）就位于倫敦金融城。

倫敦是全球當之無愧的教育重鎮(zhèn)，它是47所大學的所在地，其中包括倫敦大學學院（University College London）、帝國理工學院（Imperial College London）、倫敦商學院（London Business School）等世界頂級大學。根據(jù)英國高等教育統(tǒng)計局（HESA）數(shù)據(jù)，倫敦的大學生總數(shù)達36.7萬，超過10萬人是來自全球200多個不同國家的國際學生，其中中國學生數(shù)量超過1萬人，是最受學生歡迎的城市。

倫敦的人口和文化十分多樣，在大倫敦地區(qū)內(nèi)使用的語言就超過300種。根據(jù)大倫敦政府官方統(tǒng)計，這一區(qū)域2014年的官方統(tǒng)計人口為8，543，587，占全英國的12.5%。根據(jù)2011年英國人口普查統(tǒng)計顯示，在英國的常住華人已經(jīng)接近40萬人，比2001年統(tǒng)計的24萬人將近翻了一倍，增長速度非常高；其中約31%的英國常住華人都集中在倫敦，共12.5萬，作為英國的首都以及世界金融中心，倫敦的確吸引著大量的華人前來學習以及工作，成為華人首選的主要居住城市。倫敦唐人街又叫倫敦的中國城，地處于倫敦的SOHO地區(qū)，在牛津街和攝政街的交匯處，成為當?shù)刈罘比A的地區(qū)之一。在二戰(zhàn)之后，隨著大量香港移民的涌入，中餐業(yè)逐漸發(fā)展壯大，隨后勤奮的華人開起了一些商鋪，慢慢擴大范圍，逐漸被視為“唐人街”。直到今天，唐人街是一個以吃喝玩樂為一體的繁華街道，成為來英國必去的旅游景點之一。

4.1.2市場概況

倫敦是全球最熱門的房地產(chǎn)投資市場之一，每年都吸引著來自全球各地的機構和個人投資者。倫敦平均房價約為48.9萬英鎊每套，而富人區(qū)如肯辛頓（Kensington）和切爾西（Chelsea）地區(qū)的房價更是高達每套135萬英鎊，仍然有無數(shù)的投資人將倫敦的房產(chǎn)作為其資產(chǎn)配置必不可缺的一部分。

倫敦房屋長期短缺，供求不平衡的問題已經(jīng)非常嚴重。倫敦市政府的統(tǒng)計顯示，自1980年至今，倫敦地區(qū)平均每年的新房供給量徘徊在16，000套，但每年的需求量長期保持在至少52，000套。預計未來20年，倫敦地區(qū)的住房缺口將達到36萬套。嚴重的供給不足同時也造成了租金的上漲。根據(jù)租房公司Homelet的一項調(diào)查顯示，2015年5月份倫敦的平均房租達到了每月1，500磅，較2014年同期上漲了12.5%。從長期來看，房產(chǎn)投資的表現(xiàn)顯著優(yōu)于其他投資渠道。根據(jù)房產(chǎn)統(tǒng)計機構明晟指數(shù)機構（MSCI/IPD）報告顯示，倫敦的房產(chǎn)在過去10年每年的平均凈回報率為9.4%，其中房價上漲的收益為6.4%，租金凈收益為3.0%。雖然在2008-2009年期間由于金融危機的影響，房價大幅回落，但隨后的幾年大幅升值，目前已經(jīng)超過了2007年的高點，由此可見，倫敦的房產(chǎn)對于追求長期穩(wěn)定回報的投資者來說是非常好的選擇。

房產(chǎn)購買和出售成本合理，養(yǎng)房成本低。英國房產(chǎn)交易主要費用包括：律師費、房屋評估費、貸款費用、印花稅等。其中印花稅為主要支出，平均來看，在倫敦購買約50萬鎊的房子付出的交易成本大約為房屋價值的4%-5%左右。購房之后，持有房產(chǎn)所產(chǎn)生的費用也非常低，主要為物業(yè)管理費、地租（永久產(chǎn)權不需繳納）、市政稅等。如果房屋用于投資出租，這些費用絕大部分都是由租客支付。而相比之下，美國、加拿大等熱門投資國家每年都針對房產(chǎn)價值征收一定比例的房產(chǎn)稅。在持有成本上，英國房產(chǎn)占據(jù)了較大的優(yōu)勢。

倫敦房產(chǎn)的流動性高，二手房市場活躍。倫敦房產(chǎn)市場非常成熟，市場非常透明，吸引了各種類型投資人的關注。根據(jù)大倫敦政府的統(tǒng)計顯示，2013年倫敦成交約10萬套房屋，其中約92%是二手房交易。而專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站rightmove顯示，倫敦住宅平均出售時間僅為41天。這意味著倫敦房產(chǎn)變現(xiàn)能力非常強，對于大額資金投資來說，非常具有吸引力。

近年來經(jīng)濟增長強勁，收入增加，來自本土的購買者購買力上升，需求增加。倫敦作為世界級的金融中心，有大量的高收入的金融業(yè)從業(yè)人員。近年來，英國已經(jīng)逐步走出金融危機的低谷，進入高速發(fā)展軌道，政府批準了大規(guī)模的城市改造復興規(guī)劃，橫貫東西的城鐵（Crossrail）項目極大地帶動了沿線站點周邊區(qū)域的發(fā)展。本地從業(yè)人員受益于經(jīng)濟的復蘇，收入增加也增加了對于房產(chǎn)的剛性需求。根據(jù)大倫敦政府的統(tǒng)計顯示，倫敦房價指數(shù)常年高于非倫敦地區(qū)。

在2014年，倫敦平均房價上漲18.1%，為全英漲幅最高的城市，倫敦市中心平均房價達到60萬英鎊左右，大倫敦平均房價約為48萬英鎊，同比2007年增長29.2%。雖然今年的房價漲幅不比去年，但是依舊處于長期穩(wěn)定上漲狀態(tài)，權威機構Rightmove預計未來至2019年，倫敦房價將會上漲33%。其中，預計漲幅最大的區(qū)域是倫敦外部的恩菲爾德鎮(zhèn)，漲幅高達40%；預計漲幅最少的區(qū)域則是西倫敦，僅為14%。

世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，從2005年第二季度至2015年第一季度的10年間，中國一直是倫敦的頭號亞洲買家，內(nèi)地及香港資本做出的大額地產(chǎn)交易總額52.41億英鎊，占全部亞洲投資的30%；其次是新加坡，10年投資32.24億英鎊，占比18%；馬來西亞、韓國和日本尾隨其后。

4.1.3投資分析

倫敦現(xiàn)在被視為現(xiàn)金投資者的天堂，特別是在全球經(jīng)濟環(huán)境不穩(wěn)定的時期。這些買家大多是來自各國家非常富有的人，他們只是想轉(zhuǎn)移一些資產(chǎn)到英國保值，從而規(guī)避他們國內(nèi)的經(jīng)濟危機或政治動蕩，同時他們需要買一些可以彰顯他們身份的物業(yè)。在倫敦，很多人發(fā)現(xiàn)他們需要使用一半的工資來支付她們的租金。根據(jù)Nationalwide的調(diào)查顯示，2015年英國房屋的平均價值上升了8.4%，倫敦地區(qū)高達14.9%。倫敦家庭收入的一半用于房租上。倫敦市長約翰鮑里斯曾抱怨‘過去三十年只有需要的一半的房子被建成’。倫敦人口從2001年到現(xiàn)在增長12%，達到820萬，嚴重超過了預期，預計到2031年達到1000萬。倫敦的大都市聚焦效應使得其他地區(qū)的工作機會都聚集倫敦。倫敦是投資的‘ Safe Haven’（安全天堂）。Savills 統(tǒng)計大約70億英鎊的國際資金投資到倫敦的高端住宅市場。倫敦只有20%是英國本土買家。

表4.1和圖4.2 顯示了倫敦地區(qū)海外投資的評分情況。倫敦地區(qū)投資的收益性非常好，得到8.4分，主要的原因是倫敦地區(qū)需求大，房屋升值潛力高。同時其作為國際投資中心，交易頻繁，英國便利性最強城市，所以便利性非常好。其次是倫敦的房價穩(wěn)定性強，需求旺盛，產(chǎn)業(yè)競爭力強。社會穩(wěn)定，金融持續(xù)平穩(wěn)，市場狀況良好。但是社會治安相比其他城市較差，也是恐怖分子襲擊的對象，因此安全性相對較弱。從現(xiàn)在投資來說風險還是較高，市場有一定的泡沫存在。

4.1.4前景預測

由于倫敦的國際影響力，以及良好的投資環(huán)境，未來依然具有良好的投資潛力，但是由于吸引了大量的國際熱錢，市場價位偏高，住宅市場相對飽和，升值空間的細分區(qū)域明顯，現(xiàn)在較為有投資價值的是泰晤士河沿線的河景房與倫敦外城地區(qū)的貫城火車沿線區(qū)域。而市中心的高級住宅將遇到投資瓶頸。

4.2 曼徹斯特

4.2.1城市環(huán)境

曼徹斯特成立于1974年，地處英國西北部，主要來自于蘭開夏郡和柴郡?！奥鼜厮固亍边@個名字經(jīng)常用來指整個都市區(qū)（甚至擴展到大曼徹斯特以外）。它不但是英國重要的交通樞紐，也是英格蘭主要的工業(yè)中心和商品集散中心。從早期的工業(yè)城市發(fā)展成為如今以金融、教育、旅游、商業(yè)、制造業(yè)為特色的繁華的不夜城，曼徹斯特的經(jīng)濟規(guī)模僅次于倫敦。方圓30英里半徑的曼徹斯特，貢獻整個西北部52%的經(jīng)濟總量。在金融時報評選的全球前100知名企業(yè)中，有65家來自曼徹斯特。曼城的經(jīng)濟增長速度也已超過了英國的其他地區(qū)。大曼徹斯特區(qū)域經(jīng)濟比重凸顯，也是除倫敦以外最大的金融中心城市。因此曼城也成為華人和猶太人最喜歡的居住都市。曼徹斯特高速發(fā)展的經(jīng)濟使其注定成為與倫敦抗衡的房產(chǎn)投資重地。預測今后三年房價至少增長22.2%。截止2014年，大曼城區(qū)人口超過255萬，市區(qū)人口超過50萬，是英國的第二人口大城。預計十年后曼城人口將增長128，000，房屋需求將會急劇增大。目前曼城的房屋市場已供不應求，這一狀況促使房價更為高漲。2014年僅推出了212套住宅，對廣大的市場需求來說只是杯水車薪。

4.2.2 市場概況

曼城的房地產(chǎn)市場一直都圍繞著產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展而變革。現(xiàn)在對曼城經(jīng)濟增長貢獻最大的三大產(chǎn)業(yè)為數(shù)碼媒體，足球產(chǎn)業(yè)和金融服務。2010至2013年的四年間，大曼城地區(qū)的數(shù)碼公司數(shù)量增長了70%。

享負盛譽投資超過7億的媒體城，座落于風景如畫的索爾福德碼頭，是英國最大的兩家廣播電視公司：BBC和ITV的總部所在地。歐洲領先的數(shù)字化媒體設備和服務供應商Dock10及近150家其他商業(yè)企業(yè)的公司都進駐媒體成。媒體城的前沿媒體、數(shù)字化和科技產(chǎn)業(yè)處于顯著的領先地位。目前媒體城第二期開發(fā)項目已經(jīng)啟動（圖4.4），唯一住宅樓群X1投資總金額2億英鎊，完工后第一年確保6%的租金凈收益。X1在2014年10月重磅推出，在廣受歡迎的媒體城中心區(qū)域建成四座26層高標志性公寓塔樓，提供上千間豪華公寓住宅，并配有住戶獨享的私人健身房和影院等娛樂設施及地下停車場。作為英格蘭西北部地區(qū)最大的住宅開發(fā)項目，X1倍受矚目，不但吸引了大量投資者，也深受年輕職業(yè)者青睞。

其次，足球是曼徹斯特文化的最重要組成部分，球迷人數(shù)達到全世界最高人均水平。這里擁有9個足球俱樂部，其中兩支為世界級足球俱樂部，最富有的足球俱樂部：曼徹斯特聯(lián)隊（紅魔曼聯(lián)），和最具有影響力的俱樂部：曼徹斯特城市隊（藍月亮）。曼聯(lián)是13屆英超冠軍得主，而城市隊在上個賽季（2013—2014）也第二次奪得英超冠軍。南部地區(qū)是紅魔曼聯(lián)主場所在地。南部的特拉福德Trafford區(qū)因比久負盛名，房價歷年居高不下。該區(qū)南部的Hale， Bowdon （去年所有房型平均售價為￡534，849）是整個大曼城地區(qū)高端住宅的最大集中地。

北京建工國際集團參與建設的曼徹斯特空港城，是英國自建造倫敦奧林匹克公園以來最大的開發(fā)項目。該項目由空港城北區(qū)和南區(qū)組成，是英國同類項目中的第一個項目，它可提供46，000平方米的綜合性開發(fā)機遇。

4.2.3. 投資分析

表4.2和圖4.5 顯示了曼徹斯特地區(qū)投資的評分情況。曼城地區(qū)投資的收益性不錯，得到7.9分，主要的原因是房價較低，房屋升值潛力高，投資回報率高。同時曼城的房價穩(wěn)定性較好，需求旺盛，產(chǎn)業(yè)競爭力較強。相對倫敦曼城的海外投資者較少，結(jié)構性風險低，市場上升風險小。從現(xiàn)在投資來說風險還是較高，市場有一定的泡沫存在。曼城由于過去是工業(yè)城市，印度巴基斯坦和黑人移民較多，不少區(qū)域有一定的社會治安問題，所以其安全性相對較弱。

4.2.4 前景預測

曼徹斯特因為有非常好的產(chǎn)業(yè)基礎，又是文化教育名城，在建立媒體城之后，經(jīng)濟日益恢復，特別是，非常適合中國企業(yè)作為進入英國的跳板。另外在曼徹斯特附近的高端豪宅需求旺盛，且價格相對適中，值得投資。曼城在近年房價增值快，已經(jīng)有超過倫敦的趨勢，成為英國最適合投資的區(qū)域。

4.3 紐卡斯爾

4.3.1 城市環(huán)境

紐卡斯爾市是英國北部重鎮(zhèn)，東面臨海，北面是風景優(yōu)美的諾桑伯蘭郡（Northumberland）。紐卡斯爾市隸屬于泰恩威爾郡（Tyne Wear）。泰恩威爾郡，除了紐卡斯爾，還包括了其它四個地區(qū)：蓋茨黑德Gateshead，Northshields、Southshields和桑德蘭（Sunderland），共五個部分組成。紐卡斯爾市曾經(jīng)是英國的重工業(yè)制造中心，以冶煉和造船業(yè)出名。二戰(zhàn)時期也是英國重要的航空航天生產(chǎn)基地。如今和英國很多城市一樣， 成功轉(zhuǎn)型為一座著名的大學城。2009-2011年MSN旅行者網(wǎng)站連續(xù)三年被評為英國最好的大學城（Best university city），排名甚至在牛津、劍橋、倫敦、和愛丁堡之前。

紐卡斯爾也是英國為數(shù)不多具備完善地鐵的大城市，并且有發(fā)達的公共交通體系和匹配的市政設施，加上臨近海邊，優(yōu)越的自然環(huán)境使它成為了英國最適合生活和居住的城市之一，其夜生活也豐富多彩。根據(jù)紐卡斯爾市政府的一份最新調(diào)查，有超過一半來自全國各地就讀紐卡斯爾地區(qū)大學的大學生，畢業(yè)后選擇繼續(xù)留在紐卡斯爾地區(qū)居住和工作。

對于華人來說，紐卡斯爾是英國華人居住最密集的城市之一。在市中心有繁華的中國城，許多中式的美味佳肴和生活日用品在此都能買到。在中國城牌坊的外面，是大名鼎鼎的英超紐卡斯爾聯(lián)隊主場：圣詹姆士公園球場。

4.3.2 市場概況

紐卡斯爾地區(qū)的房產(chǎn)價格比英格蘭南部的房產(chǎn)便宜很多。全英國的平均房價是在￡21.6萬英鎊，紐卡斯爾的平均房價只有￡16萬英鎊。然而在傳統(tǒng)的所謂富人區(qū)也可以找到與南部、倫敦等地相比擬的豪宅。2008年金融危機后北部房價有穩(wěn)步的上升， 然而北部的房價和南部的房價相比還是有一定的差距。圖展示了過去六年同期的平均房屋售價?？梢钥闯鲇幸欢ǖ牟▌?，但是總體來說呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢。

紐卡斯爾穩(wěn)步上升的房價，加強了投資者的信心，同時房產(chǎn)在市場銷售的停留時間逐漸縮短。紐卡斯爾地區(qū)的房產(chǎn)在市場銷售的停留時間較去年同一時期相比平均縮短了17%，市場房屋存量減少，也進一步推高房價。由于英國整體的房屋建造速度遠遠不如人口增長速度，對房屋的需求速度不斷增長，將使英國的房價持續(xù)不斷地上升。根據(jù)英國的房產(chǎn)搜索網(wǎng)站Rightmove的預測， 未來五年英國的房價至少上升30%。

4.3.3 投資分析

表4.2和圖4.7 顯示了紐卡斯爾地區(qū)投資的評分情況。紐卡斯爾地區(qū)的安全性最高得到8分，主要的原因是該地區(qū)民風純樸，社會治安好，安全系數(shù)高。同時房價偏低，雖然增值速度慢，但是由于是大學城的緣故，租金回報率高。非常適合長期持有。該地區(qū)的一大弱點是交易不頻繁，便利性較弱。

4.4.4 前景預測

隨著紐卡斯爾地區(qū)高等教育行業(yè)的蓬勃發(fā)展， 紐卡斯爾成為了享譽海內(nèi)外的著名大學城。學生租賃市場也相應地興旺起來。由于海外留學生的增多，大學自己的公寓樓供應不足，而且費用較高，私營公司建筑管理的宿舍樓日漸受歡迎。紐卡斯爾地區(qū)的投資成本較低，租金的收入?yún)s不差，因而房產(chǎn)的投資回報率比較好。這個地區(qū)的房產(chǎn)也深受長線投資者的青睞。租給學生的房屋一般來說租金比較高，房子在租金收入方面的回報率也相對較高。

4.4 牛津

4.4.1 城市環(huán)境

牛津，是現(xiàn)代科學文明的發(fā)源地，也是全球最著名的高等學府所在地。牛津市建立于9世紀，距今有1100多年的歷史。牛津大學建校于1167年，為英語世界中最古老的大學。牛津大學享有世界聲譽，它在英國社會和高等教育系統(tǒng)中具有極其重要的地位，有著世界性的影響，英國和世界很多青年學子們都以進牛津大學深造作為理想。牛津大學是英國研究型大學‘羅素集團’（Russell Group）盟校，歐洲頂尖研究型大學聯(lián)盟'科英布拉集團' （Coimbra Group）成員。牛津城不僅是英國皇族和學者們的搖籃，更有5家大規(guī)模的綜合性醫(yī)院，是Mini汽車的生產(chǎn)基地，還有3個大型商業(yè)園區(qū)，以及科技園作為牛津大學生化研究中心，這些都使牛津這座古老的城市煥發(fā)了青春的活力。

英國英格蘭東南區(qū)牛津郡的人口大約在17萬左右。牛津市是一個中等規(guī)模的城市，學生人口占5萬多人，包括牛津大學和牛津布魯克斯大學，以及國際高中和語言學校的學生。牛津距離倫敦50公里，約1個小時的車程，便利的交通和舒適的田園生活，也讓很多厭倦大都市的倫敦人把家安頓在牛津。牛津雖然不如倫敦、伯明翰、曼徹斯特等華人集中的大城市，但是作為大學城，在牛津生活的華人也有2萬多。近些年，隨著留學移民的熱潮，更多的華人父母為了子女選擇在牛津置業(yè)安家，成為投資者眼中的新焦點。

4.4.2 市場概況

牛津是英國學區(qū)房投資者的首選，一直被廣大海外投資商作為僅次于倫敦的第二個選擇。2014年牛津市房屋均價為￡426，720，主要居民住宅為1930年建造的獨立式或半獨立式的別墅。據(jù)牛津最大的房地產(chǎn)中介Chancellor 2015年初調(diào)查，2014年牛津房價比2013年同期上漲了17.5%，漲幅最大的是瑪斯頓區(qū)（Marston）和海丁頓區(qū)（Headington），漲幅高達21.3%。10年房價增長都在50%以上，因為這些地區(qū)都是臨近大學，或者學區(qū)房的區(qū)域。牛津也被評為除了倫敦以外漲幅最高的城市。另外，由于牛津大學城的特殊性質(zhì)以及政府對古城風貌的保護，使得牛津成為英國第一大房產(chǎn)出租城鎮(zhèn)之一，租房市場成為牛津第一大經(jīng)濟來源之一。

近些年，隨著住宅需求持續(xù)上升，牛津房價也是水漲船高。在這樣的背景下，私人開發(fā)商正在購買更多的住宅用地，并計劃增加新住房的建設。英國政府一直推行鼓勵建房，不僅是因為新建住房可以為英國居民提供更多的容身之所，還因為新建住房可以刺激經(jīng)濟發(fā)展并創(chuàng)造工作崗位。牛津新房多為學生公寓或者適合給第一次購房的年輕人提供的‘小住房’（small home）。牛津作為歷史悠久的古老城市，政府對新建房屋有很嚴格的外觀管制，在牛津不會有高于四層的新建住房，即使是新建住房，也盡量保持原有的住房特點，整個牛津城市規(guī)劃非常統(tǒng)一。

新房市場主要是在牛津市外圍，牛津郡其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)，例如：比斯特鎮(zhèn)（Bicester）就是新房開發(fā)最快的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。十幾年前比斯特是一個無人問津的小鎮(zhèn)，沒有任何商業(yè)和工業(yè)發(fā)展，但2001年美國Value Retail財團看到這個小鎮(zhèn)，覺得它的地理位置和商業(yè)租金優(yōu)勢很吸引人，便把歐洲最大的奧特萊斯（Outlets）開在這里?，F(xiàn)在Bicester購物村已經(jīng)有150多家奢侈品品牌直銷精品店。這里有直通倫敦的火車，僅需要一個小時車程。在這里游客不僅可以享受眾多名牌半價以上的優(yōu)惠，還有美麗的田園風光可以欣賞。著名的牛津大學城也僅有20分鐘車程。很多房地產(chǎn)開發(fā)商看到比斯特鎮(zhèn)的潛力，紛紛在這里開發(fā)新樓盤。Kingsmere 新開發(fā)社區(qū)是由Bovis Homes， Persimmon， Linden Homes 和Bellway 四個房地產(chǎn)公司一起開發(fā)，現(xiàn)在已經(jīng)有將近300套3室或者4室的新建別墅。平均房價為￡380，000，2014年房價增長為17%。

4.4.3 投資分析

表4.4和圖4.8顯示牛津的綜合評分是四個城市中最高的，無論是安全性，收益性和穩(wěn)定性而言，牛津都獲得了9分的高分。其獨特的大學城模式，強勁的住房需求和安全的投資環(huán)境使得牛津成為英國最具投資價值的城市。牛津的房屋不僅升值快，而且租金收益率好，長年供不應求，而且交易頻繁，流動性很好，風險相對其他城市而言較低，無論短期投資還是長期擁有都非常適合，唯一的確定是牛津地區(qū)受城市規(guī)模和規(guī)劃的限制，房源較為緊俏，不容易獲得。

4.4.4 前景預測

牛津居民用房地皮很緊張，投資舊房改造是房地產(chǎn)市場的一大特色。因為租房市場供不應求，很多住家都會把自家房屋進行改造來出租房屋。舊房改造主要是擴建或者加蓋閣樓，也有少數(shù)人把舊房完全推翻重新建造新房或者變成公寓。牛津市政府非常支持居民住房改造，不僅幫助房價增長，也給無房族提供安身之處。（待續(xù)）