由幾宗土地拍賣而想到的

今天3月的一天，隨著拍賣師一聲槌響，無(wú)錫市201。年第一批經(jīng)營(yíng)性用地土地拍賣終于塵埃落定，該批宗地中，錫國(guó)土2010-35號(hào)編號(hào)為XDG（XQ）-2008-46地塊的一宗加油站用地的拍賣情況格外引入關(guān)注，該宗地位于新區(qū)鴻新路東側(cè)、新宅路北側(cè)，共3，03畝，凈地出讓，起拍價(jià)為112萬(wàn)/畝，成交價(jià)足足翻了10倍，以1122萬(wàn)/畝的高價(jià)成交，也創(chuàng)下了無(wú)錫市加油站用地拍賣出讓的最高紀(jì)錄。

此后7月3日，湖北省武漢市出讓9宗地，其中有兩宗系加油站用地，分別位于洪山青菱鄉(xiāng)武咸公路和漢陽(yáng)赫山北路，起拍價(jià)630萬(wàn)和1500萬(wàn)，經(jīng)過(guò)中石油和中石化在現(xiàn)場(chǎng)300多輪的競(jìng)價(jià)，最終被中石油以5330萬(wàn)元、8080萬(wàn)元的天價(jià)競(jìng)得。

究其原因，除竟拍人幾方之間相互爭(zhēng)搶哄抬競(jìng)價(jià)因素外，加油站用地的緊缺性和高贏利性的特征也起了很關(guān)鍵的作用，

此后，不論是日常工作中同事之間的討論還是洽談業(yè)務(wù)的過(guò)程中，只要涉及到加油站用地的時(shí)候上述宗地的成交價(jià)就變成了必提的話題，特別是二級(jí)市場(chǎng)評(píng)估時(shí)，不論是銀行、資產(chǎn)占有方或是被收購(gòu)方都會(huì)以無(wú)錫這宗地的成交情況作為議價(jià)的基礎(chǔ)，而本文亦試圖結(jié)合筆者的工作實(shí)踐對(duì)加油站的評(píng)估思路和方法稍作闡述，

一、基本概念

依據(jù)GB/T21010-2007《土地利用現(xiàn)狀分類》，加油站用地屬于商業(yè)服務(wù)業(yè)用地中之批發(fā)零售用地①。加油站是汽車增添燃料的場(chǎng)所，從實(shí)物形態(tài)來(lái)看主要由地下貯油罐、加油柱和管理室三部分組成，主要任務(wù)是貯存、保管、供應(yīng)汽車用燃油（汽油和柴油）和潤(rùn)滑油等。應(yīng)有足夠的場(chǎng)地供車輛加油時(shí)通行、臨時(shí)停放、安裝消防設(shè)施和綠化之用。

在我國(guó)現(xiàn)階段加油站經(jīng)營(yíng)采用特許經(jīng)營(yíng)制，所謂特許經(jīng)營(yíng)，是指特許人通過(guò)簽訂合同將有權(quán)許可他人使用的與加油站經(jīng)營(yíng)有關(guān)的商號(hào)、注冊(cè)商標(biāo)、專有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等授予其他加油站使用，被授權(quán)的加油站按照合同約定在特許經(jīng)營(yíng)體系下從事成品油零售經(jīng)營(yíng)及相關(guān)服務(wù)，并向授權(quán)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用。

從建國(guó)到現(xiàn)在，我國(guó)加油站的發(fā)展經(jīng)歷了數(shù)量由少變多，由無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)到市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，從私建、亂建到統(tǒng)一規(guī)劃的發(fā)展歷程，在利益的驅(qū)使下和盲目建設(shè)的招商引資的影響下，長(zhǎng)期以來(lái)，各地加油站難以得到合理的規(guī)劃，布局參差、雜亂無(wú)章。2002年以來(lái)經(jīng)國(guó)家集中清理整頓，整治了很多非法的和不符合規(guī)定的加油站，使人們對(duì)加油站的觀感逐漸好轉(zhuǎn)。隨著人們經(jīng)濟(jì)水平的提高，對(duì)安全保障的關(guān)注越來(lái)越強(qiáng)烈，對(duì)身邊的加油站潛在的不安全的因素考慮的越來(lái)越多，也使加油站的選址和建立面臨越來(lái)越多的困難。

作為以成品油零售為主要贏利點(diǎn)的加油站而言，車流量的大小一定程度決定著加油站的命運(yùn)，故加油站用地的選址更多地考慮到司機(jī)的等候心理、堵車原因、車流速度較慢，不易堵車或者便于插車等因素。另外還要考慮周邊有無(wú)遮擋即可視程度和車輛易進(jìn)出程度，

根據(jù)GB/T 18508-2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》8.4.2.1估價(jià)方法選擇中，商業(yè)用地宜采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)②。下面筆者結(jié)合自身的工作實(shí)踐來(lái)談?wù)剬?duì)幾種主要評(píng)估方法評(píng)估加油站用地中的一些認(rèn)識(shí)。

二、加油站用地評(píng)估的傳統(tǒng)方法

（一）市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是將委估宗地與市場(chǎng)上近期客觀成交的同類用地進(jìn)行比較，進(jìn)行修正，以得出其市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格的估價(jià)方法。

不論是《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》還是《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對(duì)于這類經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)都明文規(guī)定市場(chǎng)比較法為首選評(píng)估方法，而加油站用地由于其自身的特殊性，位置稍有差異、過(guò)往車流量略有差異對(duì)整體經(jīng)營(yíng)收益影響很大，所以雖然現(xiàn)在加油站用地的出讓一般都通過(guò)招拍掛的方式進(jìn)行，市場(chǎng)交易案例較多，符合市場(chǎng)比較法應(yīng)用的前提條件，但是筆者認(rèn)為，現(xiàn)行的土地招拍掛市場(chǎng)容易受到諸多因素的限制，比如地方政府為了招商引資或其他原因，人為設(shè)置競(jìng)拍門檻，導(dǎo)致地價(jià)以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格成交；又比如開篇所提起的宗地，由于幾方有意或無(wú)意地哄抬價(jià)格，再加上拍賣現(xiàn)場(chǎng)的氣氛影響，導(dǎo)致地價(jià)以遠(yuǎn)高于周邊同類地塊的價(jià)格成交，而且由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)較長(zhǎng)時(shí)間處于上升通道，以市場(chǎng)價(jià)值類型進(jìn)行評(píng)估的房地產(chǎn)，即使出現(xiàn)價(jià)格虛高（不論是技術(shù)層面還是道德層面上的原因），也得到了暫時(shí)性掩飾③，故筆者竊以為在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，市場(chǎng)比較法這種方法還需慎用，特別是在抵押評(píng)估和投資價(jià)值評(píng)估的目的之下，

（二）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是以政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)成果及修正體系為基礎(chǔ)，根據(jù)委估宗地情況進(jìn)行修正的到最終地價(jià)的評(píng)估方法。在日常土地評(píng)估中是比較常用的一種方法，但由于目前我國(guó)各地基準(zhǔn)地價(jià)基本只有商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系，有的地方公布有綜合用地的基準(zhǔn)地價(jià)，但沒(méi)有細(xì)分到加油站這類特殊商服用地的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系，而且根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，一個(gè)城市的基準(zhǔn)地價(jià)成果及修正體系應(yīng)在3年內(nèi)予以更新，但實(shí)際工作中，由于基準(zhǔn)地價(jià)更新工作耗時(shí)較長(zhǎng)、費(fèi)用較高，而且涉及市政拆遷補(bǔ)償?shù)染C合因素影響下，各地的基準(zhǔn)地價(jià)成果都呈現(xiàn)不同程度的延時(shí)更新，況且地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系目前都還不甚完善，評(píng)估中難以準(zhǔn)確反映地價(jià)的現(xiàn)時(shí)水平。

在應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估加油站用地的實(shí)際工作中，最大的困難就是編制加油站用地的修正系數(shù)表和修正系數(shù)說(shuō)明表，影響加油站用地地價(jià)的因素與一般的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地差異甚大，一般的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的地價(jià)區(qū)位影響因素主要有商服繁華程度、交通條件、交通管制、人流量等，而這些因素對(duì)加油站用地而言影響卻不甚大，甚至有反作用，比如，集聚效應(yīng)，一個(gè)區(qū)域內(nèi)加油站越密集，其收益越低，地價(jià)也就相應(yīng)越低；交通管制對(duì)其收益影響很大，而人流量對(duì)其卻起著一定的副作用，

對(duì)加油站用地而言，臨路條件、車流量、經(jīng)過(guò)車輛的類型對(duì)其影響甚大，同一區(qū)域的規(guī)模相當(dāng)、設(shè)備相同、服務(wù)相近的兩個(gè)加油站，可能因其所臨道路類型的不同、車流量的不同、經(jīng)過(guò)車輛的類型不同，經(jīng)營(yíng)收益可能會(huì)有很大的差別。

因此，可根據(jù)加油站用地的特性編制區(qū)位

收益還原法是在加油站持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，以加油站的日常客觀經(jīng)營(yíng)收益為基數(shù)，預(yù)測(cè)未來(lái)有效經(jīng)營(yíng)年期內(nèi)各年的正常純收益，扣除經(jīng)營(yíng)中所需各項(xiàng)費(fèi)用，再對(duì)經(jīng)營(yíng)凈收益進(jìn)行還原得到最終地價(jià)的評(píng)估方法。在客觀、科學(xué)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，這種方法評(píng)估出的地價(jià)能夠一定程度地?cái)D出市場(chǎng)上的“泡沫”成分，可以比較準(zhǔn)確地反映真實(shí)地價(jià)，而加油站作為收益性房地產(chǎn)，運(yùn)用收益還原法亦最為科學(xué)，也最為交易雙方所接受，同時(shí)也是加油站評(píng)估中采用最多的方法。本文亦以收益還原法為主談?wù)剬?duì)加油站評(píng)估的認(rèn)識(shí)。

三、運(yùn)用收益法評(píng)估加油站用地

（一）技術(shù)思路

1.首先測(cè)算各類型收入及各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，得出年總經(jīng)營(yíng)收入和年總經(jīng)營(yíng)支出；

2.確定加油站行業(yè)利潤(rùn)；

3.扣除年總經(jīng)營(yíng)支出和行業(yè)利潤(rùn)得到年總純收益；

4.從年總純收益中扣除房產(chǎn)純收益得出土地純收益；

5.選取適當(dāng)報(bào)酬率，將未來(lái)預(yù)期各期的凈收益折算至估價(jià)基準(zhǔn)日，求和得出剩余使用年限的收益價(jià)值，

（二）測(cè)算過(guò)程

1.加油站收入構(gòu)成及求取方法

加油站的日常收入主要包括：成品油零售、超市零售、潤(rùn)滑劑銷售、車窗擦拭、彩票銷售、其他收入等；

（1）成品油零售收入的求取

成品油零售有效毛收入=0#柴油銷售量x（零售價(jià)-進(jìn)價(jià)）+90#清潔汽油銷售量x（零售價(jià)-進(jìn)價(jià)）+93#清潔汽油銷售量x（零售價(jià)一進(jìn)價(jià)）+97#清潔汽油銷售量x（零售價(jià)一進(jìn)價(jià)）+98#清潔汽油銷售量x（零售價(jià)一進(jìn)價(jià)）+……

各類油品的銷售量和零售價(jià)、進(jìn)價(jià)可以在企業(yè)提供的基礎(chǔ)上，結(jié)合日常對(duì)該方面資料的收集整理以及周邊同類地段的加油站經(jīng)營(yíng)資料進(jìn)行客觀合理的判斷。但日常評(píng)估活動(dòng)中同類地段的加油站的經(jīng)營(yíng)資料很難收集，特別是主要從事二級(jí)市場(chǎng)評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)。筆者認(rèn)為除了評(píng)估機(jī)構(gòu)在日常評(píng)估活動(dòng)和市調(diào)工作中多注重收集和自身積累以外，各地估價(jià)協(xié)會(huì)更應(yīng)發(fā)揮其作用，促進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的信息共享和共贏。

（2）其他業(yè)務(wù)收入的求取

筆者認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入的求取有以下兩種：

第一為根據(jù)企業(yè)所提供往年實(shí)際經(jīng)營(yíng)資料，采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法推算。

第二為通過(guò)行業(yè)統(tǒng)計(jì)信息及企業(yè)所提供資料，采用成品油零售收入的一定比例進(jìn)行求取，

（3）其他

根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加油站可能會(huì)在現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上另外增加新的業(yè)務(wù)收入，評(píng)估中亦應(yīng)適當(dāng)考慮。

2，加油站運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的求取

加油站運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要有油品進(jìn)貨成本、超市進(jìn)貨成本、人員成本、交通、廣告費(fèi)用、所得稅和營(yíng)業(yè)稅等；

求取加油站運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要有兩種方法，第一是依據(jù)該加油站前3-5年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表中各項(xiàng)支出占總收入的平均比率求取，第二是通過(guò)行業(yè)統(tǒng)計(jì)信息，采用一定比例來(lái)求取，

3.加油站行業(yè)利潤(rùn)的求取

通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和對(duì)行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的查詢，結(jié)合加油站自身的經(jīng)營(yíng)狀況，確定行業(yè)利潤(rùn)率，再根據(jù)當(dāng)?shù)囟愂照撸鄢髽I(yè)所得稅，

即行業(yè)利潤(rùn)：年總經(jīng)營(yíng)收入x行業(yè)利潤(rùn)率-企業(yè)所得稅

4.年純收益的求取

加油站房地產(chǎn)年純收益為年總經(jīng)營(yíng)收入減去年總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用再扣除行業(yè)利潤(rùn)后的收益，

即房地產(chǎn)年純收益：年總經(jīng)營(yíng)收入-年總經(jīng)營(yíng)支出一行業(yè)利潤(rùn)

5.房產(chǎn)純收益的求取

加油站的房產(chǎn)一般僅為辦公房、超市及加油棚，面積較小，以房產(chǎn)現(xiàn)值結(jié)合房產(chǎn)還原利率計(jì)算，

即房屋純收益：房屋現(xiàn)值x房屋還原利率；

房屋現(xiàn)值：房屋重置價(jià)x房屋成新率；

6.土地純收益的求取

加油站用地土地純收益為房地產(chǎn)年純收益扣除房產(chǎn)純收益的余額。

即土地純收益：房地產(chǎn)年純收益一房產(chǎn)年純收益

7.還原利率的求取

可以采用累加法、排序插入法確定還原利率，關(guān)鍵在于根據(jù)加油站自身及其所在行業(yè)、區(qū)域、市場(chǎng)狀況確定投資風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償與投資回報(bào)率所在區(qū)段的確定。

8.剩余使用年限的確定

由于加油站經(jīng)營(yíng)中涉及到特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的存在，在剩余使用年限的確定過(guò)程中，如特許經(jīng)營(yíng)權(quán)不可續(xù)期的情況下，應(yīng)對(duì)特許經(jīng)營(yíng)剩余期限與土地剩余使用年限采用孰短的原則確定。

9.地價(jià)的求取

將未來(lái)各期預(yù)期的土地純收益折算到估價(jià)基準(zhǔn)日上的現(xiàn)值，求和后得出剩余使用年限的收益價(jià)值。

四、對(duì)加油站用地評(píng)估中的思考

以上簡(jiǎn)單介紹了筆者對(duì)加油站用地評(píng)估的一些認(rèn)識(shí)，據(jù)筆者的工作經(jīng)驗(yàn)以及一些專業(yè)文獻(xiàn)的介紹，這種評(píng)估思路也是加油站用地中慣用的方法，但是上述計(jì)算過(guò)程所得出的結(jié)果中除土地價(jià)值以外另包含有一部分加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值存在，究其原因，在我國(guó)現(xiàn)階段，加油站的經(jīng)營(yíng)仍帶有部分壟斷行為，雖然私人加油站也日益增多，但中石油和中石化仍在市場(chǎng)中占用主導(dǎo)地位。筆者認(rèn)為除在市政拆遷中明確該加油站不得繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的評(píng)估工作以外，該價(jià)值都不需另行扣除。