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    如何降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本

    2016-04-12 00:00:00蔡鑫

    【摘要】一個企業(yè)在發(fā)展過程中想要在市場競爭中長久的生存下去,首要任務(wù)就是確保自身內(nèi)部成本控制的合理性,房地產(chǎn)業(yè)亦是如此,只有保證房地產(chǎn)開發(fā)成本控制合理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能夠在市場中站穩(wěn)腳步。通常房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要包括了地價、資金及工程建設(shè)成本、銷售推廣成本、預(yù)備成本及住在使用專項基金等幾部分,其中地價、預(yù)備費用及住宅使用專項基金無法控制。因此,該文著重針對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的資金及工程成本、銷售推廣費用等的控制進(jìn)行了深入的研究分析。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);成本;控制

    一、資金成本的合理降低

    想要將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本合理降低可以從縮短開發(fā)周期、資金快速回籠、減輕負(fù)債率及貸款率等幾個方向著手進(jìn)行。

    首先,確保資金籌集的合理性,強化對財務(wù)杠桿運用。想要保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本得到有效減輕,首要任務(wù)是控制好內(nèi)部負(fù)債率,這就需要大力挖掘融資途徑,企業(yè)在資金籌集時可以通過銀行借貸、發(fā)行股票、債券及融資租賃等途徑進(jìn)行,必須要保證資金籌集渠道的合理性。

    其次,還應(yīng)加快資金的回收效率,通常企業(yè)對外進(jìn)行資金發(fā)放時都是以低息或無息形式為主,大規(guī)模的占用了企業(yè)資金量,所以要及時回收,這一過程中要創(chuàng)建行之有效的資金回收機制。

    第三,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行工程項目開發(fā)建設(shè)過程中需要投入一筆龐大的資金,在執(zhí)行此工作前要進(jìn)行周全的考量和規(guī)劃,要嚴(yán)格遵循審批合格的撥款計劃進(jìn)行,在設(shè)定的期限內(nèi)按相關(guān)要求進(jìn)行資金的挪動,同時要根據(jù)相關(guān)規(guī)定辦好撥付款手續(xù),并將所有合法單據(jù)妥善保管。針對于不按要求規(guī)定進(jìn)行的資金挪動現(xiàn)象要給予嚴(yán)格處罰和懲治。

    第四,合理控制現(xiàn)金使用量及庫存。企業(yè)在正常運轉(zhuǎn)過程中很多地方都會用到一定數(shù)量的現(xiàn)金,所以,企業(yè)相關(guān)人員應(yīng)結(jié)合實際情況對現(xiàn)金的使用及庫存進(jìn)行合理控制,比如:遇到可以用支票或轉(zhuǎn)賬形式進(jìn)行結(jié)算的,盡量避免不適用現(xiàn)金,這樣既可以確保資金安全,有能夠利用現(xiàn)金進(jìn)行周轉(zhuǎn)增值?,F(xiàn)金自身不具備增值性,但是可以通過現(xiàn)金存款、債券及短期投資等途徑達(dá)到資金增值的目的。

    二、工程建設(shè)成本控制的合理性

    所謂工程建設(shè)成本也就是在工程項目整個建設(shè)周期所運用到的資金費用,想要對此成本進(jìn)行合理控制可以從以下幾點著手實施:

    1.合理控制工程設(shè)計環(huán)節(jié)的建設(shè)項目成本

    設(shè)計環(huán)節(jié)是一個工程最初的階段,同時也是最關(guān)鍵的部分,如果不能對此環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行合理的控制,將直接影響到之后工程的施工建設(shè)成本,并且對工程造價、建設(shè)進(jìn)度、工程質(zhì)量及使用年限都有直接性影響。通過對國際上工程設(shè)計費用了解得知,一般建設(shè)項目設(shè)計費在總投資比例中僅占百分之一的比例??墒沁@少數(shù)的比例卻嚴(yán)重影響著工程整體造價,所以,要合理控制工程設(shè)計環(huán)節(jié)的項目成本。

    首先可以通過篩選對比確定質(zhì)量最優(yōu)的設(shè)計作品,并借鑒其他未被選中的作用設(shè)計要點,取長補短,更好的對設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化完善,使選中的設(shè)計作品能夠完全符合預(yù)設(shè)的成本控制要求,從而保證工程成本控制的合理性。

    其次,在設(shè)計過程中要制定一定的要求進(jìn)行約束,對設(shè)計人員實施定額要求,比如:規(guī)定設(shè)計中每平方米的鋼用量、砼含量及標(biāo)號等,讓設(shè)計人員有章可依,從而設(shè)計出經(jīng)濟、實用的工程方案,此外還要求設(shè)計人員采用新型的技術(shù)及工藝對方案進(jìn)行反復(fù)確認(rèn)。

    再次,對工程設(shè)計方案進(jìn)行監(jiān)理。在設(shè)計方案完成夠要求設(shè)計監(jiān)理進(jìn)行審核,針對其中存在的不足給予相應(yīng)的完善對策,并讓設(shè)計人員進(jìn)行無償修改,避免由于設(shè)計方案與實際工程不相符合而造成的成本浪費現(xiàn)象。

    最后,制定懲罰獎勵機制。在開展設(shè)計工作過程中對員工進(jìn)行獎懲機制的實施,告誡相關(guān)人員只要設(shè)計方案能夠確保建設(shè)成本降低便給予相應(yīng)的獎勵,以此方法激勵和增強人員成本控制意識。

    2.把好施工階段的成本控制關(guān)十分關(guān)鍵

    (1)要加大施工現(xiàn)場鑒證管理力度。此項管理工作主要包括了兩個方面的管理,即鑒證的辦理和審核。施工過程中如果進(jìn)行現(xiàn)場簽證要保證先算賬后實施,簽證前還要對工程的成本狀況及工程量進(jìn)行周全分析,將成本事后控制轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂?,這樣能夠保證控制的有效性。此外,工程負(fù)責(zé)人員要不定時對施工現(xiàn)場進(jìn)行考察,確保鑒證資料的真實可靠性,如果發(fā)現(xiàn)有違規(guī)不合理現(xiàn)象要嚴(yán)懲不貸,而且現(xiàn)場見證很可能會發(fā)生失實現(xiàn)象,所以鑒定人員要仔細(xì)判斷鑒證真假,確定是否該給與多少工程量,根據(jù)具體情況對簽證進(jìn)行相應(yīng)整頓。

    (2)嚴(yán)格控制施工階段建設(shè)原材料、設(shè)備價格關(guān)。在進(jìn)行建筑材料及設(shè)備采購時要進(jìn)行招投標(biāo)方式進(jìn)行,對每個供應(yīng)商給予的價格進(jìn)行審量計算,有專業(yè)評標(biāo)人員結(jié)合供應(yīng)商給的價格及產(chǎn)品質(zhì)量選擇優(yōu)質(zhì)的投標(biāo)商合作,確保從源頭上對項目成本進(jìn)行嚴(yán)格控制。

    三、將項目銷售推廣費用控制在合理范圍

    項目在建完成后要進(jìn)行全面的銷售推廣,這一過程中需要投入一定的資金成本。銷售推廣費用主要包括廣告宣傳、推廣活動、現(xiàn)場包裝、樣板房制作、銷售中心及資料制定等所需要的活動費用。

    對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本進(jìn)行控制時一項系統(tǒng)性很強的工作,需要從項目一開始的規(guī)劃設(shè)計階段截止到項目投入使用、銷售完成等這一整個過程的控制,需要企業(yè)各個部門齊心協(xié)力共同完成,這樣才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)營銷水平的提升,收獲理想的經(jīng)濟效益。

    四、確保項目開發(fā)結(jié)束后評價工作的優(yōu)質(zhì)有效性

    項目開發(fā)結(jié)束后并不意味著工作的結(jié)束,還要重視項目結(jié)束后的評價工作。這一工作內(nèi)容主要有資金成本分、效益的評價,建設(shè)成本、前期費用成本、銷售策劃成本等方面的分析。通過這一項目總結(jié)成本控制的經(jīng)驗,為今后實施項目開發(fā)成本控制打下一個穩(wěn)固的保障。

    企業(yè)之所以在不斷的持續(xù)發(fā)展,就是為了能夠通過運營獲取可觀的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要獲取理想的經(jīng)濟效益首要任務(wù)就是保證成本控制的合理有效性,因此,在項目開發(fā)過程中要依靠企業(yè)全體人員的共同努力對成本實施有效的控制,才能夠保證企業(yè)和個人獲取良好的收益。企業(yè)在長時間發(fā)展過程中結(jié)合自身實際發(fā)展情況制定有效合理的項目成本控制管理機制十分必要。

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