房地產(chǎn)估價(jià)的過程分析法

【摘要】我國房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金要求巨大，政策性強(qiáng)，投資周期長，又與民生關(guān)系密切的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)以及金融業(yè)等相關(guān)行業(yè)的繁榮推動(dòng)了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的崛起與發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)的方法也越來越重要。目前，在我國房地產(chǎn)估價(jià)中有假設(shè)開發(fā)法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價(jià)方法?；诖?，文章就房地產(chǎn)估價(jià)的分析方法進(jìn)行簡要的闡述，以期能夠提供一個(gè)有效的借鑒，從而更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價(jià)；收益還原法；假設(shè)開發(fā)法

【中圖分類號(hào)】F293

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

1、房地產(chǎn)估價(jià)

以估價(jià)需求（估價(jià)目的）為核心，解析估價(jià)需求（估價(jià)目的）實(shí)現(xiàn)過程中的房地產(chǎn)狀況及其變化過程，以交易、處分、狀態(tài)變化等動(dòng)態(tài)過程為基礎(chǔ)形成互相獨(dú)立、互相聯(lián)系的價(jià)格影響因素系統(tǒng)，按照適當(dāng)?shù)姆椒?/p>

測算各因素在價(jià)值、收益和費(fèi)用等方面的影響量，以此確定估價(jià)對象價(jià)值。

2、房地產(chǎn)估價(jià)方法應(yīng)用分析

2.1收益還原法

2.1.1收益還原法的概念

在房地產(chǎn)估價(jià)中，收益還原法是最重要的估價(jià)方法之一，由于充分的理論依據(jù)，使其在國內(nèi)外都受到了廣泛的使用，而且有許多國內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)專家將其視為估價(jià)方法中的“王后”。通常情況下，收益還原法更多的適用于一些具有收益性的房地產(chǎn)中估價(jià)中。在實(shí)際估價(jià)過程中，大多數(shù)估價(jià)人員認(rèn)為有收益性的房地產(chǎn)是指在目前存在有收益情況的房地產(chǎn)，只有符合這點(diǎn)才能夠使用收益還原法進(jìn)行房地產(chǎn)的估價(jià)，反之如果沒有存在現(xiàn)實(shí)收益的房地產(chǎn)不能采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。一些房地產(chǎn)估價(jià)專家認(rèn)為，具有收益性的房地產(chǎn)主要體現(xiàn)在：一、現(xiàn)實(shí)存在的有收益性房地產(chǎn)，比如正在營業(yè)的超市和賓館等；二、具有潛在收益的房地產(chǎn)，比如新建的還沒有出租出去的房屋等，盡管其沒有現(xiàn)實(shí)收益，但是它具有潛在性收益。

收益還原法的計(jì)算公式為：

公式中：a代表房地產(chǎn)純收益，r代表還原利率，n代表房地產(chǎn)的使用年

2.1.2運(yùn)用收益還原法的實(shí)例分析

某個(gè)賓館需要對其進(jìn)行估價(jià)，根據(jù)實(shí)際調(diào)查，我們了解到在賓館中共有300張床位，每張床位的價(jià)格為50元/天，該賓館的年平均空房率約為30%，每月平均花費(fèi)約為14萬元。在當(dāng)?shù)嘏c該賓館相同檔次的賓館床位價(jià)格在45元/天左右，并且年平均空房率在20%左右，每月的花費(fèi)大概是月收入的30%。該類房地產(chǎn)資本化率為10%，通過所給的數(shù)據(jù)測算出賓館的價(jià)值。

在案例中我們首先需要注意的是區(qū)分賓館的實(shí)際收益、客觀收益和在什么情況下采用的什么收益方式，在對其進(jìn)行估價(jià)過程中，除了賓館的租約限制之外，都是采用的客觀收益。通過對該案例進(jìn)行分析，弄清問題之后，我們對賓館價(jià)值的測算為：

該賓館的年有效毛收入是：300x45x365x（1-20%）=394.20（萬元）

該賓館的年運(yùn)營費(fèi)用是：394.2x30%=118.26（萬元）

該賓館的年凈收益是：394.2-118.26=275.94（萬元）

改賓館的價(jià)值為：275.91÷10%=2759.1（萬元）

2.2假設(shè)開發(fā)法

2.2.1假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

假設(shè)開發(fā)法是指在評估某個(gè)項(xiàng)目時(shí)要提前預(yù)測出這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完工后的價(jià)值，然后減掉預(yù)測評估過程中可能發(fā)生的開發(fā)成本、各項(xiàng)稅費(fèi)和利潤等各種參數(shù)，這樣最后計(jì)算出來的價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法適用的范疇是投資房地產(chǎn)、在建工程和待開發(fā)的土地等，都可以用這個(gè)方法進(jìn)行準(zhǔn)確的評估。有效的評估都要建立在下面三種良好的理論基礎(chǔ)上：預(yù)計(jì)未來時(shí)點(diǎn)原理；土地資本化原理；比較對比原理。假設(shè)開發(fā)法在評估在建工程時(shí)要以建造完成的類似的房地產(chǎn)類型為依據(jù)判斷測算在建工程開發(fā)建成后的價(jià)值以及在建造過程中產(chǎn)生的開發(fā)成本和相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)關(guān)注發(fā)生費(fèi)用將來的變動(dòng)趨勢，利用比較對比原理就是以接近的房地產(chǎn)測算出所要評估的在建工程，在一定程度上能客觀準(zhǔn)確的反應(yīng)評估結(jié)果，不至于片面和主觀化，所以比較對比原理滲透在假設(shè)開發(fā)法評估中的各個(gè)方面。

2.2.2假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用條件

（1）待評估房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)具有規(guī)劃條件在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)繁榮的社會(huì)，每個(gè)城市對房地產(chǎn)住房都有嚴(yán)格的規(guī)劃要求，例如規(guī)劃要求的用途、地塊選擇、建筑高度、建筑樣式和容積率等，相關(guān)人員必須能準(zhǔn)確判斷該待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高最佳使用情況等作為評估的前提依據(jù)。

（2）待評估房地產(chǎn)未來的價(jià)格可以預(yù)測待評估房地產(chǎn)的前提條件是在市場上可以出售或經(jīng)營，滿足這兩個(gè)重要的前提條件就需要評估師運(yùn)用超過兩個(gè)以上的評估方法，以同期當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)供求狀況、市場行情、以及未來變動(dòng)趨勢為基礎(chǔ)，準(zhǔn)確無誤地計(jì)算出未來開發(fā)完成后有關(guān)房地產(chǎn)的租售價(jià)格。

（3）假設(shè)開發(fā)法估價(jià)效果還依賴于良好的外部環(huán)境環(huán)境是影響評估重要的因素，有差異的環(huán)境就會(huì)導(dǎo)致有差異的評估結(jié)果，對房地產(chǎn)抵押評估的最終目標(biāo)是誤差極小，環(huán)境支持評估才能讓評估結(jié)果透明化、精確化。作為政府及立法部門要采取積極地支持引導(dǎo)鼓勵(lì)政策，這樣才能提高假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)效果。

2.2.3對策及建議

假設(shè)開發(fā)法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，主要未考慮不確定性帶來的價(jià)值，將實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法引入假設(shè)開發(fā)法中就有了一定的必要性。引入實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法主要具有三個(gè)方面的優(yōu)勢：

第一，能夠?qū)Σ淮_定性帶來的價(jià)值加以衡量。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中，會(huì)面臨外在和內(nèi)生的不確定性。不確定性是實(shí)物期權(quán)價(jià)值存在的重要來源，正因?yàn)榉康禺a(chǎn)在開發(fā)過程中存在不確定性，所以引入實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法能夠?qū)Σ淮_定性的價(jià)值加以衡量。不過需要特別注意的是，并不是所有房地產(chǎn)估價(jià)對象都存在實(shí)物期權(quán)價(jià)值，我們在運(yùn)用實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法時(shí)必須對估價(jià)對象加以嚴(yán)格的篩選。

第二，在估價(jià)中體現(xiàn)管理柔性的價(jià)值?，F(xiàn)行的假設(shè)開發(fā)法都假設(shè)房屋能夠在固定的時(shí)間內(nèi)全部銷售完成，而開發(fā)者在現(xiàn)實(shí)中有時(shí)會(huì)采用多次開發(fā)，分期銷售的策略來對一塊土地進(jìn)行開發(fā)。開發(fā)者可根據(jù)當(dāng)前房屋的銷售情況及市場價(jià)格來對下一次土地的開發(fā)策略進(jìn)行一個(gè)及時(shí)調(diào)整，也可選擇延遲土地的開發(fā)以期待一個(gè)更好的市場環(huán)境時(shí)再動(dòng)工，這些可看作管理柔性。我們在引入實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法后，可以把房地產(chǎn)看作是一個(gè)看漲期權(quán)，標(biāo)的資產(chǎn)為預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值，執(zhí)行價(jià)格是開發(fā)成本，這將對決策者的管理柔性所帶來的價(jià)值加以體現(xiàn)。

第三，對方法進(jìn)行創(chuàng)新，全面認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法的兩種操作方法傳統(tǒng)計(jì)息法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法都是在確定性環(huán)境下對房屋價(jià)值進(jìn)行評估，其價(jià)值是不完整的。房地產(chǎn)從開發(fā)建設(shè)到銷售完成都存在于不確定性的環(huán)境，所以房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)該包含不確定性的價(jià)值才能夠更加完整。同時(shí)引入實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法也是在對假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行一種創(chuàng)新，使其適用范圍更加廣泛，能夠更好的為市場服務(wù)。

綜上，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價(jià)具有非常重要的意義。因此，需要落實(shí)房地產(chǎn)的估價(jià)，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

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