城市更新需要有獨具眼光的投資者參與——訪世邦魏理仕大中華區(qū)投資及資本市場部董事總經理 李凌

文‖《上海國資》記者 孫一元

城市更新需要有獨具眼光的投資者參與——訪世邦魏理仕大中華區(qū)投資及資本市場部董事總經理 李凌

文‖《上海國資》記者 孫一元

通過改變物業(yè)形態(tài)，順應產業(yè)發(fā)展，獲得合理的地段收益

近年來，城市更新市場中出現一類重要參與者——機構投資者。它們的出現，是經濟規(guī)模擴大后，社會資金增量快速上升后的結果。

機構投資者如何看待城市更新的機遇和挑戰(zhàn)？他們看待城市更新偏重于房地產物業(yè)本身的更新，根據不同階段，可將其分為1.0、2.0及3.0版本?！俺鞘懈?.0版本是工業(yè)設施的城市更新；2.0版本是商業(yè)建筑的附加值提升；3.0版本是城市商業(yè)建筑用途的再探索?！笔腊钗豪硎舜笾腥A區(qū)投資及資本市場部董事總經理李凌表示。

商業(yè)地產投資趨勢

《上海國資》:商業(yè)地產投資近年來趨勢如何？

李凌:一是上海持續(xù)吸引最多國內投資趨勢未變。上海占全國房地產大宗交易投資總額的比例自2012年以來一直攀升，2015年達到了60%，雖然2016上半年回落至48%，仍占市場半壁江山。上海的地產大宗交易來源于其市場化程度，供需兩方面的成熟，包括可供交易標的的豐富與租賃企業(yè)的活躍。所以，商業(yè)地產投資趨勢之一是上海市場持續(xù)活躍。

趨勢之二是，因為超六成投資流向運營難度較低的寫字樓板塊，于是，辦公樓作為交易標的漸成主角。

從物業(yè)類型來看，由于受電商份額擠占，零售物業(yè)的前景充滿挑戰(zhàn)，且要求的經營專業(yè)性較高；而工業(yè)物流設施雖為各方看好，但目前市場可供投資的標的有限，競爭也愈趨激烈。加上經濟預期不明朗，且相對二線城市未成熟區(qū)域供應，投資者可能更趨于核心城市優(yōu)質項目，尤其是辦公物業(yè)。

《上海國資》:機構投資者如何看待城市更新的機遇？

李凌:城市進入新常態(tài)發(fā)展，經濟換擋、土地資源緊缺與集約式發(fā)展要求城市發(fā)展更加著眼于城市更新。上海2040年更明確提到優(yōu)化存量土地規(guī)劃，加快存量辦公用房改造。

城市更新包括綜合整治、功能改變、拆除重建3種方式。

規(guī)劃意義上的城市更新分為：第一類是大規(guī)模舊改，大多不良居住區(qū)開始；第二類是工業(yè)化國家中的城市再生，大多牽涉土地轉性，如從工業(yè)區(qū)轉到商業(yè)區(qū)的轉化；第三類是重點需要提升功能的區(qū)域/樓宇，如中心區(qū)空心化、文化主導的復興、土地二次開發(fā)、用地性質和功能的轉換。

成功的城市更新都需要有獨具眼光，實力雄厚并有長遠愿景的投資方參與。作為熟悉機構投資者的代表，我們看待城市更新偏重于房地產物業(yè)本身的更新，根據不同階段，可將其分為1.0、2.0及3.0三種情況。

城市更新1.0是工業(yè)設施的城市更新；城市更新2.0是商業(yè)建筑的附加值提升；城市更新3.0則是城市商業(yè)建筑用途的再探索。

改變形態(tài)順應變化

《上海國資》:如何理解您所說的3個版本？作為城市更新1.0，工業(yè)設施的城市更新是否等同于“騰籠換鳥”？

李凌:城市更新1.0是工業(yè)設施的城市更新。經濟發(fā)展催生工業(yè)物業(yè)轉型升級，盤活存量工業(yè)用地以支持產業(yè)轉型和升級。

對于城市中普遍存在的原有工業(yè)園區(qū)、廠房“騰籠換鳥”的需求，大致會有幾個方向：

其一，將原有舊廠房進行升級改造以適應生產精密度更高的醫(yī)藥或是IT等高端制造產業(yè)。

比如深圳于2009年起推出城市更新辦法，推出以“工改工”為標志的鼓勵升級改造原工業(yè)設施的辦法，通過重建允許增加面積甚至其他物業(yè)類型的配套，以解決土地供應瓶頸。這可以說是一種工業(yè)升級，同時拓展第三產業(yè)的復合型更新辦法。

其二，改變功能用途，變工業(yè)園區(qū)為商務園區(qū)。

2006年，上海出臺《關于促進節(jié)約集約利用工業(yè)用地、加快發(fā)展現代服務業(yè)的若干意見》，提出要積極利用老廠房促進現代服務業(yè)發(fā)展。商務園區(qū)因為用地性質的為工業(yè)用地，在建筑的設計上有更多地靈活性，可以適應不同類型的建筑需求。相比普通辦公建筑，商務園區(qū)在層高，承重，電力等方面都能達到更高的要求，一些無法在普通辦公樓內完成的設施，如數據中心，研發(fā)中心等，可以在商務園區(qū)內找到合適的建筑載體。

其三，是迎合消費升級，引入體驗業(yè)態(tài)等多種商業(yè)零售形式。

《上海國資》:上海的政策是否催生了大量商務園區(qū)？

李凌:上海的辦公廠房改為辦公設施的需求源于： 研發(fā)中心快速增加和中外企業(yè)搬遷整合推動。上海市對創(chuàng)新與研發(fā)相當重視，截止2015年三季度，共有391家跨國公司在上海設立了研發(fā)中心，比2005年翻番。

另外，近年來，制造業(yè)、高科技企業(yè)、電子信息等產業(yè)的搬遷和整合需求催生其在商務園區(qū)新設立辦公室。上海舊廠房改建為商務園區(qū)成功案例有尚街Loft、M50、紅坊、8號橋等。

《上海國資》:目前，商務園區(qū)的效益如何？

李凌:隨著上海研發(fā)中心數量增長，過去10年商務園區(qū)的租金漲幅近50%，高于同時期的寫字樓租金增速。細分市場中，商務園區(qū)的租金也保持穩(wěn)定的增長，且全面超越同期甲、乙級寫字樓漲幅。過去10年，上海商務園區(qū)的平均租金增長超過40% 。即使在2008年和2009年全球金融危機期間，商務園區(qū)的平均租金跌幅緩慢。

所以，通過改變物業(yè)形態(tài)，順應產業(yè)發(fā)展，獲得合理的地段收益當是各方共同認可的。

《上海國資》:對于2.0版本來說，選擇改造而不是重建，這種增值投資策略為何符合城市更新方向？

李凌:選擇改造而不是重建，除了改造成本優(yōu)勢遠超過重建，對其重新定位、投入改造成本并使之重新煥發(fā)青春，可為區(qū)域和城市帶來雙贏的局面。

我們看到在成熟商業(yè)市場如紐約，各類商業(yè)建筑改建型項目層出不窮，除寫字樓改建翻新外，工業(yè)廠房、倉儲設施甚至是音樂廳等公建改建寫字樓案例都有，位于改建面積前10位。目前城市更新改建仍面臨一些政策管理上的不確定性，以及待研究拓展的領域，期待相關政策更好引導市場的需求，以利于城市商業(yè)設施發(fā)揮更大的經濟效益。

《上海國資》:從投資者角度看，商業(yè)零售業(yè)建筑功能的轉換為何是城市更新3.0？

李凌:北京市場近年來有大量的零售商場改建為寫字樓案例出現，其背景是：北京寫字樓市場歷經2010-2012年的高速增長，租金達到高位，而同期由于開發(fā)商經驗缺乏等因素，購物中心等零售業(yè)多有經營不佳，且在電商沖擊背景下，運營者不得不接納承租能力僅有前者1/3的大量體驗業(yè)態(tài)。商鋪與寫字樓租金倒掛導致上述情況十分普遍?！吧谈膶憽背蔀橐环N市場推動的自然選擇。

“營改增”的新政對“商改寫”亦有利好。開發(fā)商可以通過裝修或者“商改寫”裝修進行進項抵扣，開發(fā)商不僅改變或提升了自身資產價值，同時避免了因重復納稅帶來的多余支出。直觀來看，在租金收益及資產溢價方面，開發(fā)商也獲得明顯收益增長。

在北京房地產市場，商業(yè)零售業(yè)改變成寫字樓這一模式已被人接受，比如大鐘寺中坤廣場案例。地處西直門黃金商圈的大鐘寺中坤廣場將主要業(yè)態(tài)由商業(yè)調整為寫字樓。項目所處的西直門交通樞紐，大量金融、科技行業(yè)有寫字樓的需求，但周邊供應卻很少，業(yè)主方將現有自持的4棟樓，近40萬平方米的物業(yè)，從零售業(yè)態(tài)為主調整為以辦公樓業(yè)態(tài)為主。在中坤傳達出向寫字樓轉型的信號后，多家金融機構已積極接觸，預計將來租金將上升，而管理成本也隨之降低，項目調整后又可租可售。

另外，商業(yè)改居住，這在國內并不普遍——牽涉到用地屬性及市場接受度等問題，但亦有業(yè)主開始給予考慮。在市場歷經一定發(fā)展階段后，也不失為一種城市更新選項。

（本系列文章均根據2016年9月28日“第二屆城市更新沙龍”演講整理，未經本人審閱）