淺談城市爛尾樓產生原因及對策

古 文

（廣西幼兒師范高等專科學校 廣西 南寧 530000）

淺談城市爛尾樓產生原因及對策

古 文

（廣西幼兒師范高等?？茖W校 廣西 南寧 530000）

在土地資源越發(fā)緊缺的今天,爛尾樓不可忽略的占地規(guī)模一方面影響了市容，另一方面阻礙了區(qū)域經濟的發(fā)展。近年來，越來越多的爛尾樓改造工程受到重視，很多成功的經驗表明，爛尾樓的再生利用可以取得顯著的經濟效益和社會效益。本文試圖在相關研究成果的基礎上，對“爛尾樓”的更新改造作簡要的分析和論述。

爛尾樓；產生原因；處理對策

一、研究的背景和緣起

目前我國正經歷著20年左右大規(guī)模的城市建設開發(fā)，從早期好大喜功的樓堂館所到近期房地產商急功近利的盲目開發(fā)，使很多城市難以避免地出現(xiàn)了許多爛尾樓—夭折的建筑巨大的資金投人、難以更改的土建框架、巨額的債務、渺茫的市場前景使所開發(fā)項目勢如雞肋，不僅使開發(fā)商一籌莫展，也使之成為城市管理者的心病、都市的傷疤、公眾指責的目標。城市管理者在忍無可忍的情況下會采取極端措施，如以炸樓并回收土地作為爛尾樓的最后歸宿，但這畢竟會產生巨額浪費并與節(jié)能環(huán)保的社會趨勢相矛盾，顯然不是一種最好的解決方式。

二、研究的發(fā)展和現(xiàn)狀

“爛尾樓”產生于上個世紀90年代，相對于建筑歷史來說一個新生的事物，在改革開放和我國未進行大規(guī)模的建設之前是沒有的。出現(xiàn)大量的“爛尾樓”現(xiàn)象之后，我國的學者對這一現(xiàn)象進行了比較系統(tǒng)的研究，包括“爛尾樓”產生的原因、社會根源、形成特點、解決措施等。其中在房地產的專業(yè)期刊和一般的報刊雜志上“爛尾樓”作為關鍵詞的出現(xiàn)頻率非常的高，表現(xiàn)了房地產的專業(yè)人士和普通老百姓對這一問題的關注。其中中國房地產及住宅研究會副會長張元端在人民日報上發(fā)表的文章《爛尾樓的死與活》和在中國建設信息上發(fā)表的《歡呼“爛尾樓”復活》都對“爛尾樓”的相關問題進行了較為深入的分析。但這一階段的研究還是主要集中法律、經濟、政策等宏觀的方面，并沒有深入到具體的改造實施的階段。

三、研究的目的和意義

1、“爛尾樓”改造再利用對于城市環(huán)境更新的重要性是本課題研究的首要原因?！盃€尾樓”自從90年代初產生以來就對我國的城市環(huán)境造成巨大的負面影響，不但影響城市景觀，存在安全隱患，而且還造成土地和資源的極大浪費，影響地方經濟的發(fā)展。因此，研究“爛尾樓”的改造再利用，探討如何經濟、高效、生態(tài)、合理的解決“爛尾樓”問題對于當前我國城市的發(fā)展具有重要意義。

2、“爛尾樓”改造再利用研究在當前具有急迫性。自從“爛尾樓”出現(xiàn)之日人們就在不斷探索解決它的辦法。我們很高興的看到近幾年各地都出現(xiàn)了“爛樓”開發(fā)的熱潮。以天津市為例，通過政府的不斷努力原有的66個停緩建工程目前都基本有了著落，在未來幾年將基本解決“爛尾樓”的問題。但在具體的施和改造過程卻出現(xiàn)了不少的問題。部分項目由于急功近利，改造顯得過急過快缺少對項目的整體定位思考和精推細酌的設計過程，沒有達到新建筑應有的藝品質和美感，與城市整體風貌和文化價值脫節(jié)。這主要是當前缺乏對“爛尾樓改造再利用進行系統(tǒng)的研究，對“爛尾樓”工作的特點不夠了解造成的。所以對“爛尾樓”設計的研究具有較強的現(xiàn)實意義。

四、“爛尾樓”產生原因

（1）局部地區(qū)房地產過熱，宏觀調控以后，信貸資金收縮，工程后續(xù)資金跟不上，只好下馬。如海南、北海等地的大部分爛尾樓就是1993年局部地區(qū)出現(xiàn)房地產過熱現(xiàn)象的后遺癥。當時房地產投資額增長率遠遠高于銷售額增長率，其中占很大比重是盲目投資和大肆炒地皮、炒項目的結果。

（2）市場定位不準，暗淡的銷售前景，迫使投資者要“改弦易轍”，停工求變。例如位于南京市鬧市區(qū)新街口的某爛尾樓，十年內蓋了又停，停了又蓋，一個重要原因就是在投資決策時對產品的定位和市場風險認識不足。

（3）由于國際經濟環(huán)境激烈變化，斷了資金來源，被迫停工。如上海的爛尾樓就大多是在1997年東南亞金融風暴時形成的。如廣州曾經的第一“爛尾樓”中誠廣場，樓高51層，總建筑面積達23萬多平方米。由于買家多是港澳人士，1997年爆發(fā)東南亞金融風暴后，來自港澳買樓花的資金大幅減少，最終導致施工停止。

（4）因施工質量低劣，被迫停工。溫州市某爛尾樓，地處寸土寸金的城市中心，建了8年多，始終無法竣工。由于存在嚴重的質量問題，只好爆破拆除。

（5）債權債務等各種糾紛纏身，導致停工。

四、“爛尾樓”造成危害

建筑形象丑陋陳舊，影響市容環(huán)境和城市景觀。建筑是城市主要的組成部分，優(yōu)美的建筑形象為人們提供愉悅的視覺感受，而“爛尾樓”就像毒瘤一般對城市視覺環(huán)境造成巨大污染。

設備方面，一些塔吊、升降梯等長期滯留在“爛尾樓”上，風吹日曬備受腐蝕而沒人管理，形成安全隱患。應對塔吊、升降梯等設備進行定期檢查，加強固定，必要時予以拆除。結構方面，有些“爛尾樓”可能是因為存在結構隱患而導致爛尾的，嚴重的只有被廢棄炸掉。

另一方面，浪費了土地資源，占用了大量資金，不利于房地產市場健康發(fā)展，嚴重的甚至會給所在地區(qū)的經濟發(fā)展帶來負面影響。

五、當前處理“爛尾樓”的對策

國務院頒布的《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》第三十七條規(guī)定：“凡不符合城市容貌標準、環(huán)境衛(wèi)生標準的建筑物或者設施，由城市人民政府市容衛(wèi)生行政主管部門會同城市規(guī)劃行政主管部門，責令有關單位和個人限期改造或者拆除；逾期未改造或者拆除的，經縣級以上人民政府批準，由城市人民政府市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門或者城市規(guī)劃行政主管部門組織強行拆除，并可以處以罰款”等。這是“爛尾樓”處理在國家法律方面的依據(jù)。

“爛尾樓”的具體處理過程通常面臨司法、行政、市場三個方面的問題。司法方面,多數(shù)工程訴訟累累,大樓查封,執(zhí)行困難,給復工帶來極大的障礙。行政方面,涉及土地、規(guī)劃、建設、房管等部門對建設項目的管理,需要辦理各種行政審批手續(xù),進行施工圖審查和質量、安全監(jiān)督。市場方面,“爛尾樓盤”品質良莠不齊,市場潛質不一,盤活所需資金應有專門測評機構進行評估。每一棟“爛尾樓”的癥結都不一樣,所以要具體問題具體分析，一樓一策。目前我國各大城市基本都采取如下的解決措施：

1.建設單位自行復工。適用于有資金實力,沒有訴訟糾紛的停工工程。如成都的海外交流中心、晚報新聞中心等工程就是政府督促業(yè)主限期自行復工。

2.協(xié)助業(yè)主進行轉讓。業(yè)主不打算自行建設的項目,可由業(yè)主自行轉讓。但要規(guī)定轉讓期限,不能無限期拖延。

3.政府幫助處理。對存在訴訟和糾紛,但訴訟標的低于項目價值,市場潛質較大,現(xiàn)業(yè)主失去操作能力,由政府指定中介機構進行處置。

4.司法強制拍賣。對項目執(zhí)行標的大于項目價值,涉及眾多訴訟的項目,限定拍賣條件,進行強制拍賣。

5.對嚴重影響城市形象、違反現(xiàn)行城市規(guī)劃、盤活無望的項目,則要采取強制拆除手段。

六、結語

隨著當前我國經濟的大好形勢和城市的快速發(fā)展，“爛尾樓”改造復興成為城市中的普遍現(xiàn)象。實踐中暴露出的矛盾，引發(fā)了對這一問題的深入思考。“爛尾樓”的改造受到物質、文化、人為因素的多重影響和制約。本論文在詳細總結“爛尾樓”加固改造各種方法，仔細分析了各方面的優(yōu)劣勢，確立改造加固的指導思想。力求為今后“爛尾樓”改造設計提供有益的參考與值得借鑒之處。

[1]鄧雪嫻，舊建筑的改造與更新——北京城市建設的新課題,建筑學報[J]，1996(3):41-45

[2]凱文·林奇，城市印象[M]，項秉仁譯，中國建筑工業(yè)出版社，1990

[3]賴大臣. 搶灘中國房地產市場，爛尾樓成外資眼中的饕餮[M]. 北京現(xiàn)代商報，[2006-07-13].

[4]唐業(yè)清,萬墨林.建筑物改造與病害處理[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社.

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1007-6344（2016）03-0344-01

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