海南省三亞小產(chǎn)權(quán)

吳淑科 陳圓圓

（三亞理工職業(yè)學(xué)院 海南省 三亞）

海南省三亞小產(chǎn)權(quán)

吳淑科 陳圓圓

（三亞理工職業(yè)學(xué)院 海南省 三亞）

海南建設(shè)國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略后，“搶建”與“強(qiáng)拆”一時(shí)間成為島上的熱詞。近幾年來，小產(chǎn)權(quán)房問題開始浮出水面，進(jìn)入輿論和公眾視野，國家有關(guān)部門和部分專家學(xué)者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的合法性及預(yù)期前景進(jìn)行表態(tài)或表達(dá)不同的意見，使小產(chǎn)權(quán)房的未來走向更加撲朔迷離，如何妥善對(duì)待和處理三亞小產(chǎn)權(quán)房問題，成為各級(jí)政府亟待解決的一個(gè)難題。

海南省三亞；小產(chǎn)權(quán)；強(qiáng)拆

一、小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)涵和特點(diǎn)

（一）概念和內(nèi)涵

小產(chǎn)權(quán)房指在農(nóng)民集體所有建設(shè)用地，集體經(jīng)濟(jì)組織之外銷售住宅，其內(nèi)容一般包括四個(gè)方面：首先，城市國有土地房屋產(chǎn)權(quán)是農(nóng)村集體建設(shè)用地的供地，而不是通過招標(biāo)，拍賣，掛牌或其他方法。二是小產(chǎn)權(quán)管沒有土地，規(guī)劃，施工許可，也不是通過農(nóng)村土地征收為國有土地和國有土地“招拍掛”等法定過程，不符合國家有關(guān)建設(shè)進(jìn)程。三小產(chǎn)權(quán)房未繳納土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，不能得到國家的土地，國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。第四“小產(chǎn)權(quán)”是屬性，只有經(jīng)過合法注冊(cè)的“大產(chǎn)權(quán)”，“三證”完成房子是完全產(chǎn)權(quán)房，它不是真正的的所有權(quán)在法律意義上。

（二）主要特點(diǎn)

與國有土地上具有國家有關(guān)部門相繼出臺(tái)的“五證”大產(chǎn)權(quán)房的建筑相比，小產(chǎn)權(quán)房主要有四個(gè)特點(diǎn)：

1、不合法性

附著于土地，“小產(chǎn)權(quán)房”連接到農(nóng)民集體所有的土地上，以確定是否違章。按照“土地管理法”規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，農(nóng)村村民和其他類型的住宅鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設(shè)用地可以使用，其他任何單位和個(gè)人非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須申請(qǐng)使用國有合法土地。對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的小產(chǎn)權(quán)房不屬于三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)活動(dòng)。總之，農(nóng)村集體土地使用權(quán)是給專用權(quán)組織的集體成員的，是不能出售，轉(zhuǎn)讓的。

2、成本和價(jià)格較為低廉

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，這些位置偏遠(yuǎn)的集體土地，土地的價(jià)值相對(duì)較低。另外，小產(chǎn)權(quán)房直接在集體建設(shè)用地上發(fā)展，未經(jīng)集體土地征收為國有土地和國有土地“招拍掛”等環(huán)節(jié)的施工過程，不必繳納國有土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)成本，土地成本，因此小產(chǎn)權(quán)接近零的建設(shè)成本，發(fā)展和建設(shè)成本主要用于建筑安裝的直接成本。與地理?xiàng)l件相當(dāng)?shù)拇螽a(chǎn)權(quán)房比小產(chǎn)權(quán)房的成本一般只有約其的1/3或更少。相比來說，小產(chǎn)權(quán)房的銷售價(jià)格一般只有后者的約1/5或1/2。

3、產(chǎn)權(quán)不完整

“物權(quán)法”第9條，第184條規(guī)定：“設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)，已注冊(cè)按照法律規(guī)定，生效;未經(jīng)登記，有效性不會(huì)發(fā)生，但是，除另有規(guī)定外根據(jù)法律規(guī)定，“耕地，宅基地，自留地，自留集體，如土地的使用權(quán)不得抵押。”小產(chǎn)權(quán)只有使用普通商品房的性質(zhì)，沒有自己的法律性質(zhì)，它的流通受到很多限制。按照有關(guān)政策，法規(guī)，屬于無效買賣合同小產(chǎn)權(quán)房，農(nóng)民出售城鎮(zhèn)居民的房屋買賣行為不能獲得法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有土地使用權(quán)證，房屋產(chǎn)權(quán)證，許可證等程序合法行為。

4、風(fēng)險(xiǎn)隱患較大

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)使用國有土地的，持有“五證”。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)城市住房和建設(shè)不是那么嚴(yán)格，許多村民個(gè)人，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體，或一些房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)并不完全具備公司的建設(shè)投資，也無法通過行政規(guī)劃，以及建設(shè)等審批，有可能在房屋質(zhì)量，物業(yè)管理，設(shè)施，公用事業(yè)等方面存在問題。更重要的是，由于缺乏房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房的購房者利益無法得到有效的法律保護(hù)，雖然購房者可以降低購房的價(jià)位，但潛在風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。

二、三亞小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀和問題

（一）現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房是中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物。有數(shù)據(jù)近6十億平方米的國內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房面積，全國城市的“小產(chǎn)權(quán)房”平均占到30%左右，在一些地方，“小產(chǎn)權(quán)”甚至接近40%。在高房價(jià)，低收入群體的“家”的夢(mèng)想小產(chǎn)權(quán)房圓的時(shí)代。我預(yù)測(cè)，治理小產(chǎn)權(quán)房，可在不脫離這一問題的法律制度，做好“人”的前提出發(fā)。就全國來看，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格大約是當(dāng)?shù)赝瑱n次商品房價(jià)格的 70%，本次購買的小產(chǎn)權(quán)房是周邊同檔次商品房價(jià)格的 30%，隨著治理小產(chǎn)權(quán)房政策的出臺(tái)，房價(jià)有可能攀升。

（二）問題

通過調(diào)查分析小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)現(xiàn)狀和整治現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)以下幾個(gè)特別值得關(guān)注的問題：

第一，現(xiàn)行的小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)政策大多未充分重視相關(guān)民眾的利益。在一方面，當(dāng)?shù)卣诰S持其在土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，追求對(duì)土地財(cái)政的過度依賴，忽視了保護(hù)土地的農(nóng)民的權(quán)利，造成利益失衡;在另一方面，政府的保護(hù)功能和股權(quán)住房政策問題引起重視，以滿足居民的合理住房需求，解決住房問題和其他準(zhǔn)備不足。小產(chǎn)權(quán)房是中低收入群體在房價(jià)居高不下、保障房供給不足的情形下的無奈選擇，而政府的單邊管制政策在一定程度上損害了這部分民眾的利益，及他們的正常生活。

其次，缺乏相關(guān)地方政府和民間利益之間的有效溝通。可憐的溝通渠道基本無主動(dòng)溝通，以及缺乏有效的磋商。由于缺乏與民間利益相關(guān)方的相關(guān)政策之前進(jìn)行溝通和協(xié)商，公眾的利益訴求導(dǎo)致忽視，容易激化社會(huì)矛盾。

最后，村民和購房者和其他利益相關(guān)者處于被動(dòng)，弱勢(shì)地位，參與意識(shí)淡薄，以及參與程度低。弱小分散的普通村民和購房者，缺乏參與治理所要的信息、資金和能力，即便有機(jī)會(huì)參與治理，也會(huì)受到少數(shù)利益集團(tuán)的控制。

三、解決三亞小產(chǎn)權(quán)房問題的建議

（一）違法小產(chǎn)權(quán)房建筑不能一拆了之

大量社會(huì)資金和物資已投入的小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，不要強(qiáng)行拆遷。我國當(dāng)前的住房市場(chǎng)整體需求居高不下，相當(dāng)比例的城鎮(zhèn)人口中，“望房興嘆”的背景下，小產(chǎn)權(quán)房的安全特性更加突出，如果僅采取強(qiáng)制拆除的措施將有許多不良后果：首先，很多建筑已經(jīng)完成，住房建設(shè)資金和物資浪費(fèi);二是會(huì)使一些購房者落得“房財(cái)兩空”，很容易激化矛盾，嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定;三是可能導(dǎo)致房價(jià)暴增。

（二）將小產(chǎn)權(quán)房作為城市住房供給體系的重要組成部分

目前，我國已初步建立了廉租住房，公共租賃住房，經(jīng)濟(jì)適用住房，限價(jià)商品房，礦業(yè)城市和棚戶區(qū)五個(gè)層次城鎮(zhèn)保障性住房供應(yīng)體系的變革。部分城鎮(zhèn)居民，“望房興嘆”的客觀事實(shí)，要加強(qiáng)小產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)的作用，從而逐步引導(dǎo)對(duì)法律和規(guī)范的軌道發(fā)展。要淡化，容忍，默許甚至允許集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)長期存在的客觀性和必然性的問題。

（三）要著力防止地方政府與農(nóng)民爭(zhēng)土地

在小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的斗爭(zhēng)，如拆除小產(chǎn)權(quán)房的措施特別是執(zhí)行，盡管許多人背著強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，依法保護(hù)合法外衣耕地，而且還在一定程度上維護(hù)了土地市場(chǎng)上的水平高額壟斷利潤。畢竟，同一塊農(nóng)村土地，如果用于小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，導(dǎo)致地方政府和他們的權(quán)力幾乎為零，如果它首先征地的國企通過“拍賣”的方式來出售給開發(fā)商建房，其收益將大大超過土地補(bǔ)償費(fèi)。

（四）把小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)與保障性住房建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來

當(dāng)前，高檔商品房供應(yīng)相對(duì)豐富，中小型，低價(jià)普通商品住房供應(yīng)相對(duì)不足并存，特別是對(duì)一些農(nóng)民工而言大學(xué)剛畢業(yè)，買不起房，很多人在地下室、村莊和里面的小產(chǎn)權(quán)房“蝸居”。從房屋使用的角度來看，有小產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)適用住房，這是不同的用地性質(zhì)主要是占用購房者的身份沒有本質(zhì)的區(qū)別。

結(jié)論

總之，小產(chǎn)權(quán)房的完全自由化和合法化，將會(huì)收到現(xiàn)有的土地制度的影響，農(nóng)村土地問題更加嚴(yán)重，政府失去權(quán)利的喪失控制開發(fā)用地，租賃收入損失，造成財(cái)政緊張的情況下，同時(shí)也將打擊房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成混亂。由于小產(chǎn)權(quán)房點(diǎn)面廣，存量龐大，已形成尾大不掉的局面，鐵碗治理違法，執(zhí)法成本過高，還將面臨巨大的政治風(fēng)險(xiǎn)，執(zhí)法者也已經(jīng)陷入兩難境地。

[1] 陳小瑛.深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷僵局：開發(fā)商失聯(lián)[N]. 華夏時(shí)報(bào). 2015-10-29 (016)

[2] 華生.小產(chǎn)權(quán)房合法化,會(huì)不會(huì)天下大亂？[N]. 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào). 2014-06-30 (042)

[3] 申延同,黃菲,龐超.出售小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效[N]. 河北日?qǐng)?bào). 2014-07-12 (002)

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1007-6344（2016）03-0306-01

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