信海合并攪動地產江湖

徐諶輝

3月14日，中信集團和中國海外同時發(fā)布公告，前者出售自己在內地的住宅項目給后者，交易對價預計為310億元人民幣。

中國海外發(fā)展有限公司（下稱中國海外，00688.HK）是地產龍頭企業(yè)，控股股東為國資委直屬的中國建筑股份有限公司。

中國中信股份有限公司（下稱中信集團，00267.HK）是隸屬財政部的中國最大央企之一，旗下地產公司在內地擁有2400萬平方米土地儲備。業(yè)界普遍認為，這兩家央企之間的整合將影響到中國地產業(yè)格局。

本次交易的買賣雙方是中國海外和中信地產、中信泰富。

在這次收購中，中國海外將以兩種形式購買中信地產住宅地產項目資產包，分別是：

1.以每股27.13港元的價格新增發(fā)行1095620154股的股票，合計29724百萬港元。

2.轉讓價值7356百萬港元的商業(yè)物業(yè)的資產包。

也就是說，并購完成后，中信集團將持有10%左右的中國海外的股票，同時，還將獲得中國海外一部分商業(yè)物業(yè)，共得到中海集團價值310億元人民幣的股票和資產。相比于賣給中國海外的價值200多億港元的住宅地產，中信集團賬面凈收益為100億港元左右。

此次交易之后，中信集團和中國海外的相關業(yè)務都會發(fā)生變動。

中信地產發(fā)展挑戰(zhàn)

1979年中信地產只是中信集團下面的一個房地產部，在1986年9月25日獨立注冊成立以后成為中國首批具有一級房地產開發(fā)資質的公司，2007年重組成立了中信房地產股份有限公司。公開資料顯示，中信地產在2013年末總資產超過1100億元，土地儲備達到2000萬平方米。

根據CRIC（中國房地產信息集團）數(shù)據，中信地產2011年、2012年、2013年、2014年的簽約銷售額分別為250.16億元、237.74億元、384.10億元、215.2億元。中信集團2015年年報顯示，其房地產及基礎設施建設業(yè)務實現(xiàn)凈利潤為22.17億元港幣，下跌16.3%，僅占中信集團凈利潤的5%左右。

在最新公布的中房指數(shù)2015地產公司百強名單中，中信地產失去了一席之地。

2010年，中信集團為了解決集團內部同業(yè)競爭問題，曾試圖整合中信地產與中信泰富，但由于公司模式和會計制度的不同，進展并不順利，但中信集團沒有因此而放棄解決這個問題。

《財經》記者通過企業(yè)征信數(shù)據庫啟信寶查詢得知，早在2014年5月23日中信地產企業(yè)法人變更之后，就開始不斷出現(xiàn)解除抵押的股權出質注銷備案，和減少董事人員的董事備案。直到2016年2月4日，公司將名稱改為中信房地產集團有限公司，同時將企業(yè)變更為一人有限責任公司（法人獨資），中信集團為唯一股東。

巧合的是，同樣是在2014年，中信集團借殼中信泰富在香港聯(lián)交所實現(xiàn)整體上市。由此可見，以出售中信地產的方式解決集團內部的同業(yè)競爭問題，落子之前，中信集團經過了長考。

在2016年3月24日中信股份在香港召開的業(yè)績會上，中信集團披露，收購之后，中信集團將保留旗下商業(yè)地產項目，并成立中信城市投資發(fā)展有限公司，聚焦于做一級開發(fā)及綜合體開發(fā)。由中信股份的副董事長兼總經理王炯親自掛帥，擔任中信城投的董事長，中信泰富地產總經理劉勇將擔任總裁，負責日常管理。

中信股份董事長常振明表示，中信要在所涉足的行業(yè)中打造龍頭企業(yè)，如果憑自身實力打造不了，就會和行業(yè)的領導者合作。

這句話正是本次交易的注腳。

中國海外順勢擴張

中國海外在2015年中房指數(shù)地產公司百強名單中排名第四，在2016年3月18日剛剛結束的2015年業(yè)績簡報會上，中國海外公布了出色的成績單。

公司全年基本盈利增長20%，實現(xiàn)營業(yè)收入上升6.9%，實現(xiàn)股東分配凈利潤高達333億港元，上升22.5%，而2015年的11.6億港元的匯兌損失，也在分拆物業(yè)管理業(yè)務后獲得了25億元的收益而抵消了。

招銀國際研報顯示，2015年，中國海外總土地儲備已達到4140萬平方米。同時旗下商業(yè)品牌為：環(huán)宇城、中海廣場、中海大廈、中海國際中心，而最耀眼的是中國海外現(xiàn)金儲備已經過千億港元。

在2016年3月18日的業(yè)績推介會上，執(zhí)行董事、主席兼行政總裁郝建民則表示，如此高的現(xiàn)金儲備他也想花出去，但是苦于沒有找到好的項目。

但是這次與中信集團的交易，中國海外的現(xiàn)金仍然沒有花出去。

合乎邏輯的解釋是，在“與行業(yè)領軍者合作，成為間接領軍者”這一既定戰(zhàn)略下，中信集團更愿意成為中國海外的第二大股東。而中國海外也看重中信集團成為二股東后可能帶來的協(xié)同效應。

2015年，中國海外已經做了兩件大事。

第一，中國海外從物管公司中國海外宏洋（00081.HK）收購中海宏洋物業(yè)管理100%的股權，隨后，分拆中海物業(yè)（02669.HK）于2015年7月在香港聯(lián)交所上市。

第二，購入母公司中國建筑（601668.SH）所有直營地產業(yè)務，增加了1000萬平方米的物業(yè)資產。

可見，中國海外一直以收購資產包的方式擴大自己的業(yè)務，尤其是本次收購的中信地產資產包，郝建民表示，這些資產包的毛利率雖然不能劇透出具體數(shù)字，但是對公司影響正面，預計未來銷售時毛利極高。

地產央企整合潮起

本次并購從一開始就被各方看好。對中信集團而言，通過本次并購，不僅解決了旗下同業(yè)競爭以及地產業(yè)務弱勢的問題，還成了中國海外的第二大股東，奠定了未來成立的城投公司與中國海外的長期合作關系。對中國海外而言，此舉增強了自己的土地儲備，提高了行業(yè)競爭力。

根據中國房地產信息集團公布的數(shù)據，在收購中信地產之后，中國海外的總土地儲備將再增加2400萬平方米。至此中國海外的土地儲備增速每年已達到20%，而這些并購而來的資產包更是物美價廉。平均土地購置成本約為每平方米3200元人民幣，低于2015年主要城市平均每平方米5800元人民幣的土地購置成本。

而對于中信集團來說，雖然中國海外給出的具體是哪一處商業(yè)地產資產，至今并購雙方都沒有明確公布，但出于資產包整體價格的考量，以及中信集團公布的發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)宇城將會是最優(yōu)的選擇。

交易完成之后，雙方都走入了業(yè)務分水嶺。

中國海外去年分拆了旗下物業(yè)管理業(yè)務，在兩次住宅類資產包注入并將商業(yè)資產包賣出之后，未來將會以住宅類房地產開發(fā)為主。

中信集團將成立新的城投公司，并且旗下中信商業(yè)管理有限公司和萬達簽署了戰(zhàn)略協(xié)議，這一切表明中信集團地產板塊未來將專注于做房地產金融服務平臺業(yè)務。

在本次收購之后，中國海外在資產規(guī)模上仍然低于龍頭萬科，但在第二大股東中信集團的地產金融服務支持下，未來不可限量。

當然，現(xiàn)實不會那么一帆風順。

媒體報道顯示，中國海外開啟并購模式以后，頻頻出現(xiàn)高管離職的情況，比如，副總裁、營銷公司董事長曲永梅，中海宏洋助理總裁范逸汀，執(zhí)行董事郭勇等都已離開。

中信集團和中國海外的整合，勢必對地產行業(yè)的格局產生影響。

從去年底開始，在房地產行業(yè)的“去庫存”方針指導下，相關央企的整合正緊鑼密鼓地進行。

2015年，招商局集團整合旗下分散的地產資源，將招商地產和招商局蛇口地產業(yè)務整合成為新的地產平臺招商蛇口。

傳聞，中交集團也籌劃將旗下中房地產、中交地產、綠城地產（3900.HK）進行整合。一旦整合成功，中交集團房地產集團將會成為中國最大的房地產公司之一。

雖然中交集團方面對此事并無定論，但國資委主任肖亞慶在接受采訪時曾表示：“目前106家央企仍存在大量同質化競爭、競爭力不強的問題，還需要進一步重組整合?！边@意味著，房地產行業(yè)的格局將如何變化，有充足的想象空間。