房企海外投資困局

龔小鋒

“世界那么大，我想去闖闖?！?月24日，在英國牛津大學公開課的演講中，萬達集團董事長王健林說，將繼續(xù)擴大海外投資規(guī)模，但萬達不是“只買貴的，不買對的”的土豪，并非不問價格“買買買”。

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨飽和，以碧桂園、萬科、綠地為代表的國內(nèi)房企掀起了一股“出?！背?。

從蓋房子到造城，從買樓到買上游企業(yè)，從單槍匹馬出海遠航到聯(lián)合上下游企業(yè)抱團出海，房企海外投資之路越走越寬。

不過，隨著房企出海投資并購案例增多，風險也日益累加。財大氣粗的大連萬達集團盡管一舉收購西班牙首都馬德里地標性建筑西班牙大廈，卻在改造過程中遭遇阻力，以至于傳出萬達決定出售馬德里西班牙大廈的消息。

萬達西班牙投資遇阻

西班牙大廈事件沸沸揚揚之際，有參觀馬德里的網(wǎng)友調(diào)侃說，“走在馬德里街頭，你隨便問一個當?shù)鼐用?，認識中國的王健林嗎？他都會回答你：認識，就是買下西班牙廣場大廈的中國富豪啊。當然，這位居民還有下一句：告訴他，別想拆我們的古跡，想都別想?！?/p>

“這個事情現(xiàn)在還沒有新進展，還在評估之中?！贬槍ν饷綀蟮赖娜f達集團欲將位于西班牙首都馬德里的西班牙大廈出售的消息，一名接近萬達集團的人士透露。

西班牙大廈是一座25層大樓，總占地面積4655平方米，作為西班牙20世紀建筑的典范，該大廈1953年建成后至1957年，一度是西班牙最高建筑。

早在2014年6月，萬達斥資2.65億歐元（約22.5億元人民幣）將西班牙大廈收入麾下。當時恰逢西班牙樓市拐點，被市場認為是“以六折的抄底價買下了這棟特殊意義的建筑”。

按照原先的收購計劃，萬達擬將大廈重新發(fā)展為有200間客房的豪華酒店、高級零售空間及大約300個住宅式公寓的綜合物業(yè)，預期建筑面積約為83228平方米。

不過，建于1953年的西班牙大廈已經(jīng)空置多年，內(nèi)部建筑材料老化，進行內(nèi)部改造十分復雜。萬達此前的想法是，拆除西班牙大廈，并以原先的材料、形狀和尺寸重建。但西班牙大廈一度屬于國家一級保護建筑，法律規(guī)定，大樓的產(chǎn)權可以買賣，但其外形不能隨意拆動。

有媒體報道，此前主政馬德里政府的執(zhí)政黨是人民黨，市長為了讓王健林順利接手大廈同意了許多整改方案，甚至動用議會將西班牙大廈的保護級別從一級降為二級。簽署好文件后，西班牙大廈轉(zhuǎn)歸王健林名下。

接下來卻遭遇了新問題。2015年4月，西班牙全國市長大選。這場大選，“今日馬德里黨”領袖卡梅娜以絕對優(yōu)勢結束了人民黨連續(xù)24年執(zhí)政馬德里的歷史，新一屆政府反對萬達集團拆除重建的計劃。

新一屆馬德里市政府認為，西班牙大廈不可以全部拆除，必須保留大廈的外立面，因為西班牙大廈目前是二級歷史建筑，拆除大廈的外立面是違法的。不過，接近萬達集團的人士透露，西班牙大廈內(nèi)部結構老舊，在現(xiàn)有基礎上根本無法實現(xiàn)規(guī)劃中的酒店及商業(yè)的建設，必須進行拆改。

為了安撫擔憂萬達撤資的相關人士，馬德里市長曼努埃拉·卡梅娜近期召開了西班牙大廈改建項目的新聞發(fā)布會，卡梅娜表示：“萬達集團仍然在研究新的計劃，我們也一直在協(xié)商?！笨沙掷m(xù)發(fā)展局領導卡爾沃則補充說，新的計劃方案將既可以為萬達集團保障技術可行性，也會符合西班牙現(xiàn)行的法律?！?/p>

“國內(nèi)房企發(fā)展海外業(yè)務最大的風險就是政策，兩國之間的關系是否友好，當?shù)卣畷窠o予政策優(yōu)惠，往往決定了海外項目的前景?！眹鹱C券香港董事總經(jīng)理黃立沖表示。

頻遇政策風險

近幾年來，中國房企出海，已經(jīng)有蔚然大觀的勢頭。仲量聯(lián)行此前發(fā)布的調(diào)研報告顯示，2013年中國房地產(chǎn)投資在海外市場的投資金額為113億美元，2014年增長46%至165億美元。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰的預測，2015年中國房企海外投資總額或超250億美元，創(chuàng)下歷史新高。？

“現(xiàn)在全球經(jīng)濟仍然處在波動期間，大型房企為了更好抵御風險，利用配置海外優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進行對沖，整體的大投資背景，使得房企不得不進行多元化配置?！毙袊H資本集團中國區(qū)總監(jiān)夏飏飏表示。

海外市場所隱藏的風險也在不斷集聚。馬航事件的發(fā)生，一度令中國訪馬旅行團量暴跌，從而影響當?shù)仨椖康匿N售。澳大利亞與馬來西亞雪蘭莪州等多個國家或地區(qū)，也曾頒布抬高外地人購房門檻的政策，為國內(nèi)房企的海外投資帶來巨大的風險。？？

政治和政策風險，往往成為海外投資或并購的阻力。

此前比較有代表性的例子，如房企在韓國濟州島投資受阻。由于中國房企涌入濟州島開發(fā)，引起當?shù)鼐用竦目棺h。

2014年中旬，濟州島官方除了宣布叫停項目外，還提議大幅提高外國人通過購買房地產(chǎn)獲得濟州永居權的條件。

當時，包括綠地打造濟州最高雙子塔——濟州夢想大廈項目、藍鼎集團的濟州神話歷史公園項目，都在重新審核。此后，經(jīng)過中韓雙方的交流推進，這些項目才重新放行。

更讓人印象深刻的是2011年，中坤集團計劃斥資購買冰島東北部300平方公里土地75%的所有權，用于開發(fā)生態(tài)旅游項目，卻不幸卷入冰島黨派糾紛而被駁回。

2011年至2012年，前前后后，中坤的冰島投資計劃第三次因冰島政府的“阻撓”擱淺，最終協(xié)商結果是“轉(zhuǎn)售為租”。

中坤集團董事長黃怒波此前接受記者采訪時坦言，“把去冰島買地想得太簡單，低估了海外投資的政治風險和法律風險?！秉S怒波說，政治因素是中國房企海外擴張面臨的最大風險，即便政權穩(wěn)定，準備投資的國家與中國的政治關系也同樣重要，房企在投資決策前需要作出詳盡的分析。

無獨有偶，與中坤在冰島的折戟沉沙幾乎同一時期，中航地產(chǎn)當年也因為當?shù)卣鰻柗礌柦K止了斯里蘭卡項目。中國水電在緬甸“密松水電站”的停建同樣令人唏噓。

現(xiàn)在，房企對于政治局勢不穩(wěn)定的投資地選擇十分慎重。綠地自2011年開始正式計劃開拓海外市場，將海外投資瞄準委內(nèi)瑞拉、朝鮮等發(fā)展中國家，但由于地區(qū)政局動蕩讓綠地海外計劃受挫。從2012年開始，綠地才調(diào)整思路，決心到政治和社會穩(wěn)定、市場有潛力的地方去做項目，且更多考慮做中國市場的延伸。

不過，即使政治穩(wěn)定的發(fā)達國家也有諸多政治風險。除了政府換屆這一類的不利因素之外，中國經(jīng)濟貿(mào)易促進會副會長王文利曾指出，海外收購要警惕的風險與陷阱很多，如勞動陷阱、反壟斷、稅收等風險。在西方發(fā)達國家，工會具有強大的服務職能，且對于反壟斷與國家經(jīng)濟安全十分重視，這些都需要細心甄別。

“對于很多歐洲的發(fā)達國家，都不會首選考慮，因為整個法律的機制不是很熟悉?！毕栴D全球大中華及蒙古區(qū)項目發(fā)展高級副總裁李威豪告訴記者，反而是日本、韓國、東南亞，這些他們比較熟悉的地方與中國相似性高一些。