旭輝欲造商業(yè)帝國(guó)

張佳竹

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍不乏越來越多的涌入者。2月2日，旭輝控股（集團(tuán)）有限公司副總裁蔣達(dá)強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)透露，旭輝商業(yè)項(xiàng)目未來5年會(huì)增加到23-30個(gè)，屆時(shí)將會(huì)啟動(dòng)商業(yè)板塊的獨(dú)立上市運(yùn)作。

這家長(zhǎng)期專注住宅開發(fā)的知名房企，能否在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ふ业竭m合自身發(fā)展的路徑？在地產(chǎn)商急著去庫(kù)存的時(shí)候，旭輝控股集團(tuán)還力爭(zhēng)在規(guī)模上有所突破。這是逆周期戰(zhàn)略，還是為擴(kuò)張而擴(kuò)張？

“商”計(jì)劃

“旭輝做商業(yè)地產(chǎn)不是叫轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)我們的地產(chǎn)規(guī)模做到500億元然后下一步要走到1000億元的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)自然而然地就成為旭輝的一個(gè)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)板塊?！笔Y達(dá)強(qiáng)并不認(rèn)同媒體旭輝轉(zhuǎn)向的提法，在他看來旭輝商業(yè)正在成為旭輝集團(tuán)千億目標(biāo)的一個(gè)重要戰(zhàn)略業(yè)務(wù)板塊。

“從對(duì)目前房地產(chǎn)千億企業(yè)的分析來看，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)基本上占據(jù)各千億企業(yè)總資產(chǎn)的百分之十五到二十，所以旭輝要往大的戰(zhàn)略步驟發(fā)展，商業(yè)是必經(jīng)之途。”蔣達(dá)強(qiáng)透露，2016年旭輝商業(yè)計(jì)劃徹底轉(zhuǎn)型成為創(chuàng)業(yè)型公司，打造“扁平、精簡(jiǎn)、高效”的創(chuàng)業(yè)型組織，塑造“共創(chuàng)、共擔(dān)、共享”的創(chuàng)業(yè)型文化。

談及未來的具體發(fā)展計(jì)劃，蔣達(dá)強(qiáng)透露，旭輝商業(yè)未來都主打一二線城市發(fā)展?！?0萬平米以上的旭輝廣場(chǎng)項(xiàng)目的選址是可遇不可求的，因此后兩種中小型的旭輝MALL及旭輝U天地是我們發(fā)展的重點(diǎn)，這類項(xiàng)目非常適合進(jìn)駐社區(qū)，我們會(huì)將這兩種商業(yè)業(yè)態(tài)瞄準(zhǔn)社區(qū)商業(yè)，應(yīng)該很有潛力”。

未來5年，旭輝的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)增加到25-30個(gè)，基本上是每年新開3-5個(gè)，主要聚焦上海及北京兩個(gè)核心城市，通過兼并收購(gòu)等市場(chǎng)化路徑形成規(guī)模，樹立品牌。5年后當(dāng)商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，將進(jìn)行旭輝商業(yè)板塊的獨(dú)立上市運(yùn)作，但具體的細(xì)節(jié)和上市地點(diǎn)還未定。

據(jù)了解，2016年旭輝商業(yè)將有三個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，分別是長(zhǎng)沙旭輝Mall，上海控江旭輝Mall，上海松江九亭旭輝U天地。

從“商”經(jīng)歷

公開資料顯示，旭輝集團(tuán)起家于上海，于2000年成立，長(zhǎng)期以來以住宅開發(fā)為人熟知。

成立之初，它主要業(yè)務(wù)多集中于長(zhǎng)三角區(qū)域。直到2012年年底在香港上市之后，才開始加快在全國(guó)的擴(kuò)張步伐，觸角從長(zhǎng)三角區(qū)域，延伸至環(huán)渤海區(qū)域和中西部區(qū)域。

與住宅領(lǐng)域的快速擴(kuò)張相比，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)則顯得低調(diào)謹(jǐn)慎得多。除了在重慶項(xiàng)目中有較大比例商業(yè)體量外，主要集中在上海、長(zhǎng)沙等地，并且多與住宅相結(jié)合，或做社區(qū)商業(yè)的配套，或者像住宅一樣選擇快速出售回籠資金，如旭輝在上海與綠地共同開發(fā)的綠地·旭輝E天地，所推出的商鋪以銷售為主，建筑面積只有3萬平米左右。

旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中曾在接受采訪時(shí)表示，因?yàn)楣咎岢咧苻D(zhuǎn)、高利潤(rùn)、高品質(zhì)、低負(fù)債，相對(duì)而言，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資金沉淀要求較高，旭輝更愿意主推的是社區(qū)商業(yè)，因?yàn)檫@是對(duì)公司住宅為主戰(zhàn)略下的有益補(bǔ)充。

旭輝曾宣稱，會(huì)將商業(yè)地產(chǎn)視為業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)，不過在當(dāng)前業(yè)務(wù)布局中，住宅依然占據(jù)絕對(duì)主流。在公司內(nèi)部，對(duì)于產(chǎn)品業(yè)態(tài)布局有一個(gè)“721”的說法，即首次置業(yè)為主的剛需住宅占比達(dá)70%，銷售型商辦物業(yè)占20%，10%是其他創(chuàng)新類高端產(chǎn)品。

據(jù)記者了解，早在2010年，旭輝就成立了專門的商業(yè)公司——旭美商業(yè)，專門負(fù)責(zé)嘉興旭輝廣場(chǎng)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，該項(xiàng)目2012年已經(jīng)開業(yè)。

有意思的是，它的商業(yè)項(xiàng)目有不少都是與其他房企聯(lián)合開發(fā)的。

比如其在上海的首個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目便是和綠地一起合作。在上海大虹橋的商辦項(xiàng)目亦牽手恒基；上海陸家嘴項(xiàng)目也選擇與香港置地合作。

看得見的風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)盈石集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2015年末，20大城市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的總存量突破1億平米，較2010年初翻了1.6倍。未來三年，20大城市商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)將達(dá)到現(xiàn)有存量的56%，而在2016年將有超過2380萬平米的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目入市，其中購(gòu)物中心占比接近82%，同質(zhì)化挑戰(zhàn)持續(xù)嚴(yán)峻。

商業(yè)地產(chǎn)過剩，已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平表示，“三四線城市消費(fèi)水平和配套設(shè)施跟不上，商業(yè)項(xiàng)目招商困難，空置率高?！毙褫x也意識(shí)到了三四線城市存在的問題，蔣達(dá)強(qiáng)表示會(huì)集中在一二線城市發(fā)展。

不過，一二線城市也并非萬無一失。

“一線城市購(gòu)物中心小型化、精細(xì)化的特征將越趨明顯，與二線城市以大型購(gòu)物中心為主流截然相反。由于大型和小型購(gòu)物中心在定位、策劃、招商和運(yùn)營(yíng)等方面都有著不同的需求，這對(duì)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的開發(fā)商來說，意味著在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、人才選用等方面需要謹(jǐn)慎選擇發(fā)展戰(zhàn)略?！庇瘓F(tuán)研究中心總經(jīng)理、皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主席張平女士指出。

目前商業(yè)地產(chǎn)還面臨著電商的沖擊，在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，旭輝商業(yè)要沖出重圍也是擺在蔣達(dá)強(qiáng)團(tuán)隊(duì)面前的難題。

“房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)做購(gòu)物中心會(huì)出現(xiàn)問題的最大原因之一，在于開發(fā)商不懂商業(yè)運(yùn)作，因此在投資最初只知道按照住宅的方式去建設(shè)商場(chǎng)，但卻存在硬件方面的問題，等到招商時(shí)候才發(fā)現(xiàn)很多業(yè)態(tài)因?yàn)橛布栴}而難以入駐?！笔Y達(dá)強(qiáng)表示，旭輝已經(jīng)注意到這個(gè)問題，為之成立了專門的商業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，從拿地到規(guī)劃到運(yùn)營(yíng)，旭輝商業(yè)強(qiáng)調(diào)“介入前端，從拿地開始設(shè)計(jì)”，而不是做住宅地產(chǎn)的“商業(yè)配合”。

在目前商業(yè)的三條產(chǎn)品線中，蔣達(dá)強(qiáng)看好社區(qū)型、街區(qū)型商業(yè)未來的發(fā)展前景：“從總體來看，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的確存在過剩的現(xiàn)狀，但是具體來看也存在著區(qū)域分布不均衡的特點(diǎn)，所以我覺得社區(qū)型、體驗(yàn)式的消費(fèi)中心未來會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向之一?！?/p>

就該公司布局的重點(diǎn)城市上海而言，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目位置相對(duì)偏遠(yuǎn)且體量較小，其中上海九亭旭輝純真中心和上海嘉定旭輝U天地均位于上海外環(huán)，屬于社區(qū)型的商業(yè)項(xiàng)目，而體量較大位于浦東的上海置地旭輝廣場(chǎng)由旭輝和香港置地聯(lián)合開發(fā)，預(yù)計(jì)在2017年正式開業(yè)。

擴(kuò)張帶來資金壓力

3月初，旭輝控股（集團(tuán)）有限公司發(fā)布公告稱，2015年集團(tuán)的合同銷售達(dá)人民幣302.1億元，同比增加42.5%，并超額20.8%完成年度制定250億元的全年合同銷售目標(biāo)。

雖然賬面看起來不錯(cuò)，但急速擴(kuò)張給它帶來的資本壓力并不小。

從2013年開始，旭輝便走上了快速擴(kuò)張之路。當(dāng)年，該公司在全國(guó)豪擲107.7億元大舉拿地21幅，并首次進(jìn)入杭州、武漢、沈陽(yáng)三座城市，規(guī)劃面積及應(yīng)占建筑面積分別為380萬平米及270萬平米。

2014年6月至2015年6月間，該公司共新增24個(gè)土地項(xiàng)目。其中，去年上半年新增12個(gè)土地項(xiàng)目，分別位于北京、杭州等一二線城市。權(quán)益土地合同金額為63億元人民幣，總規(guī)劃建筑面積（不含停車位）約250萬平米，平均土地成本5620元/平米。

雖然旭輝一直對(duì)外宣傳合作拿地，亦避免拿地王，高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)被減少。但因它占有項(xiàng)目的大部分股權(quán)，多為項(xiàng)目操盤者。合作方式能分擔(dān)出去的風(fēng)險(xiǎn)似乎不多。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，合作項(xiàng)目中80%的是由其操盤。從土地并購(gòu)看，該公司的合資項(xiàng)目平均起來的權(quán)益占到70%，合資方占30%。在2015年上半年拿下的12個(gè)項(xiàng)目中，僅2塊地是合作伙伴操盤，10塊地是由旭輝操盤，或前期聯(lián)合當(dāng)?shù)胤科竽玫兀蚝笃诖罨镄」刹俦P，再者就是直接與公司層面合作。在其2015年下半年推出的十余個(gè)項(xiàng)目中，權(quán)益比重約占在60%～70%。

握有項(xiàng)目大部分股權(quán)的旭輝作為項(xiàng)目的操盤手，依舊要考慮項(xiàng)目建筑、銷售以及利潤(rùn)等問題。而另一名合作者僅作為財(cái)務(wù)投資者參與其中，能為其分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也有限。倘若旭輝快速擴(kuò)張途中遇到不好消化的項(xiàng)目時(shí)，財(cái)務(wù)壓力一點(diǎn)兒也不小。

正因如此，去年以來，它頻頻進(jìn)行大手筆融資。

去年5月28日，與附屬公司擔(dān)保人發(fā)行于2020年到期的，4億美元的7.75%優(yōu)先票據(jù)，與渣打銀行、匯豐銀行、花旗、瑞士信貸、海通國(guó)際及瑞士銀行訂立購(gòu)買協(xié)議。

9月23日，與中信銀行上海分行簽訂戰(zhàn)略性合作協(xié)議，并將獲得為期3年的70億元人民幣授信額度，授信品種包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款、并購(gòu)貸款、內(nèi)保外貸等表內(nèi)外業(yè)務(wù)。同日，還獲中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，將發(fā)行不超過40億元人民幣的境內(nèi)公司債券，擬于上海證券交易所上市。

“旭輝要大規(guī)模開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)其資金要求不低。旭輝自身需要達(dá)到一定規(guī)模，持有足夠的自由現(xiàn)金，因?yàn)樯虡I(yè)的投資性相對(duì)比較差?！蓖叻慨a(chǎn)咨詢公司研究總監(jiān)張宏偉表示，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)資金而言是一大考驗(yàn)。