恒隆“慢火煲湯”掉隊了

張佳竹

2015年，恒隆過得有點“苦”。全年業(yè)績不太樂觀，營業(yè)收入、純利雙雙大跌；租金收益同比增幅僅為7%。

這樣的結(jié)果或許早在董事長陳啟宗的預(yù)料之中，去年年初，他就曾公開表示市道現(xiàn)正陷于低迷，中國經(jīng)濟將進(jìn)入長冬。但同樣環(huán)境下，萬達(dá)、華潤、銀泰的租金收入增幅均在30%以上。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，恒隆“慢火煲湯”的手法已經(jīng)不適應(yīng)如今的內(nèi)地商業(yè)市場，開發(fā)周期過于漫長，被后來者搶得先機。已有商場出租率下滑，新開商場又缺乏生長力，這些才是導(dǎo)致曾經(jīng)的商業(yè)地產(chǎn)巨擘，如今被同行甩在身后的主要原因。

不好看的“成績單”

1月28日，港股上市公司恒隆地產(chǎn)有限公司（以下簡稱恒?。┕?015年年度業(yè)績：營業(yè)收入減少47%至89.48億港元，由于住宅銷售減少，物業(yè)銷售收入驟降至11.97億港元，同比下滑88%；物業(yè)租賃收入77.51億港元，同比增幅僅為7%（內(nèi)地物業(yè)增幅7%，香港物業(yè)增幅8%）。

其中，內(nèi)地物業(yè)組合的租金收入為41.94億港元，8座購物商場租金收益32.87億元，較去年上升6%。（在恒隆地產(chǎn)整體物業(yè)租賃的租金收入及營業(yè)溢利構(gòu)成中，內(nèi)地的物業(yè)組合占比分別達(dá)到54%及48%。）

要知道，去年它有兩座購物商場相繼開業(yè)，分別是9月開業(yè)的天津恒隆廣場和12月開業(yè)的大連恒隆廣場，截至2015年底，該公司在內(nèi)地投入運營的物業(yè)面積大約在230萬平米。按其2014年176.1萬平米的物業(yè)面積來看，一整年營業(yè)面積增加了30%，但內(nèi)地總體租金收入才增加了7%。如果算上前期的投資成本和相關(guān)的管理成本，連這7%都難保證。

對于它而言，這樣的“成績單”實在有些拿不出手。畢竟它是香港最具資歷的上市公司之一，在業(yè)內(nèi)被公認(rèn)為專業(yè)的、重視品質(zhì)的頂級物業(yè)發(fā)展商，乃是眾多商業(yè)地產(chǎn)“后輩”學(xué)習(xí)的榜樣。

再來與國內(nèi)其他幾家商業(yè)地產(chǎn)“大戶“對比一下。

去年土豪萬達(dá)一口氣在全國新開了26家商業(yè)廣場（當(dāng)然也關(guān)了不少店），商業(yè)租金收入144億元，增長率為30.7%。華潤去年在內(nèi)地新增7家萬象城，投資物業(yè)租金收入約65.4億港元，增幅115%。銀泰商業(yè)新開出5家商業(yè)廣場，截至去年9月30日，租金收入6.29億元，同比增幅85.4%。龍湖去年上半年新增3家商場，截至去年6月30日，扣除營業(yè)稅后的租金收入人民幣6.6億元，較上年同期上升74.7%。

有業(yè)內(nèi)人士就直言，恒隆的一些內(nèi)地物業(yè)，租金水平甚至抵不上運營管理成本。如果算上項目的投資成本，更是入不敷出。

有意思的是，陳啟宗似乎頗為滿意。他在1月28日舉辦的業(yè)績會上對租賃物業(yè)進(jìn)行了肯定：“內(nèi)地經(jīng)濟疲弱，而零售市場，特別是高端產(chǎn)品的銷售行情亦進(jìn)一步放緩，在此艱難的經(jīng)濟環(huán)境下，我們的租賃業(yè)務(wù)表現(xiàn)仍然令人鼓舞。”

押寶大連

在恒隆的年報中，記者看到這樣一段話：“2016年恒隆的內(nèi)地租金收入增長，預(yù)計將由新的大連恒隆廣場購物商場、租出無錫和沈陽辦公樓余下單位所帶動?！?/p>

陳啟宗本人亦對大連恒隆廣場寄予厚望。他曾預(yù)期，開業(yè)時的租出率以第一期（大連恒隆廣場分兩期開幕，第一期占整體樓面87%）計為80%，以整個商場計為70%。“當(dāng)?shù)谝黄诘淖獬雎式咏?0%時，我們的初期租金回報率應(yīng)達(dá)4%至5%這個目標(biāo)。待其全部租出后，租金回報率很有機會達(dá)至5%至6%?！?p>

據(jù)記者了解，大連恒隆廣場于2015年12月18日開業(yè)，從2009年5月立項至今，歷時5年半。該商場位于原大連市人民體育場，地處大連的傳統(tǒng)商圈——奧林匹克商圈核心地段。建筑面積37.19萬平米，其中商業(yè)面積22.19萬平米，是一座集購物、休閑、娛樂于一體的高端商業(yè)綜合體，號稱東北地區(qū)最大單體商業(yè)項目。

據(jù)項目官方消息稱，其招商率已接近80%，在接近300個入駐商戶中，有40多個品牌系首次進(jìn)入大連，包括美國品牌Ralph Lauren Kids、世界頂級巧克力專門店Godiva等。還引入了大連首家韓國“小王子”主題樂園作為主力店，周邊還輔以Hugo Boss Kids、Ralph Lauren Kids和Nicholas-bears等國際高端兒童品牌。

“相比于東北地區(qū)的另外兩家恒隆廣場，大連恒隆從一定程度上豐富了項目的業(yè)態(tài)?！鳖Ｒ獾聢?zhí)行董事張家鵬告訴記者。“項目所在地作為大連的傳統(tǒng)商圈之一，并沒有像天興羅斯福、萬達(dá)廣場之類的高質(zhì)量休閑購物一體的大型商業(yè)項目?！睙o論該公司在其他二線城市的業(yè)績?nèi)绾危珜τ诖筮B恒隆廣場，還是應(yīng)該抱有充分的信心。

新開商場增長乏力

大連恒隆廣場雖然“給力”，但架不住“拉后腿”的太多。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，該公司在內(nèi)地開店速度基本保持“一年一家”，近年開設(shè)了4家恒隆廣場，然而這幾家新開的，業(yè)內(nèi)普遍給予的評價是“業(yè)績不甚理想”。

無錫恒隆廣場人氣不佳，被網(wǎng)友形容為“市民的豪華休息室”；擁有地段、客流等先天條件與后天優(yōu)勢的沈陽市府恒隆廣場經(jīng)營遇阻，租金下跌；同樣位置絕佳的皇城恒隆廣場的業(yè)績也不盡人意。

公司歷年年報顯示，沈陽市府恒隆廣場和無錫恒隆廣場受到零售消費疲弱及租金下調(diào)的影響，在重整租戶組合之際出租率分別下降至87%及72%，零售額均下降3%。沈陽皇城恒隆廣場項目過去4年（2012-2015）的租金收入分別為1.5億港元、1.6億港元、1.66億港元、1.7億港元；市府恒隆廣場僅3年的租金收入分別為2.82億港元、2.83億港元、2.83億港元。

未來沈陽的商業(yè)競爭將更加激烈。睿意德數(shù)據(jù)顯示，2015年，沈陽新增商業(yè)項目總量達(dá)到79.6萬平米，新增商業(yè)面積達(dá)到72萬平米，總商業(yè)面積預(yù)計將達(dá)到861萬平米。

“目前沈陽已有不少商業(yè)項目‘陣亡，面對巨大的商業(yè)地產(chǎn)存量，接下來，在多重因素的共同作用之下，沈陽商業(yè)地產(chǎn)的競爭將更加白熱化。”張家鵬表示。

亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波分析稱，恒隆在二線城市照搬上海模式，定位太高，不適應(yīng)當(dāng)?shù)氐南M力和消費習(xí)慣，沒有與市場需求接軌，導(dǎo)致項目經(jīng)營不佳。

此外，新開的天津恒隆廣場也處在“養(yǎng)商期”?！疤旖蚓o挨北京，兩座城市之間的交通極為便捷，北京的奢侈品選擇余地更大，會嚴(yán)重分流天津已有的消費者。與此同時，天津本地的消費力和消費理念也相對滯后，與北上廣深等地相差較遠(yuǎn)。”朱凌波表示，除將面對來自緊鄰北京的壓力外，已于2012年9月開業(yè)的銀河國際購物中心也是天津恒隆廣場強有力的競爭對手。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平告訴記者，一般商場的培育期在3-5年，恒隆廣場在二線城市的商場“養(yǎng)商期”才剛剛開始，離維穩(wěn)和盈利還有一段距離。

“大本營”后勁有限

恒隆在內(nèi)地的租金收入能有7%的增長，應(yīng)歸功于其“大本營”上海的兩家商場。

年報顯示，上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場2015年租金收入同比均增長3%至16.69億港元及11.96億港元，出租率達(dá)97%。上海物業(yè)組合的租金收入錄得增長，部分抵銷了沈陽市府恒隆廣場及無錫恒隆廣場下跌的租金收入。

陳啟宗也坦言，上海相對內(nèi)地其他二三線城市表現(xiàn)比較好，而集團去年內(nèi)地業(yè)務(wù)增長也主要由上海帶動。

“比起國內(nèi)二三線城市，上海的消費力和商業(yè)氛圍確實要成熟許多。但恒隆押寶上海，也不是一點風(fēng)險都沒有?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，由于近年來電商發(fā)展迅猛，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)受到了不小的沖擊，即使是上海也未能幸免。

“上海目前零售的增加速度已經(jīng)明顯放慢，”上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，根據(jù)上海市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年上海零售和批發(fā)業(yè)的增加值整體幅度不到5%。雖然目前恒隆上海商場的租金收入增加了3%，但后勁有限，何況其在上海又主要靠兩個項目：港匯購物廣場和恒隆廣場。而戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，恒隆廣場首層店鋪租金，2014年前三季度分別為117、117和115（元/平米/天），2015年前三季度則均降為114元/平米/天。

中國商業(yè)聯(lián)合會副會長王耀認(rèn)為，未來商業(yè)地產(chǎn)的運營必然是以單純提供購物場所向為消費者帶來娛樂、休閑等體驗式服務(wù)轉(zhuǎn)變，這對于購物中心的運營者來說無疑提出了比招商更高難度的挑戰(zhàn)。

未來投資策略仍積極

陳啟宗坦言，由于內(nèi)地零售市場相當(dāng)疲弱，內(nèi)地業(yè)務(wù)短期經(jīng)營狀況仍然艱巨，如果未來經(jīng)濟情況進(jìn)一步轉(zhuǎn)差，內(nèi)地業(yè)務(wù)也可能會進(jìn)一步下滑。

不過，陳啟宗強調(diào)，有計劃調(diào)整或放慢在內(nèi)地的發(fā)展速度。他認(rèn)為，內(nèi)地市場只是短期比較困難，長遠(yuǎn)依然看好。放眼世界，中國仍然是為數(shù)不多的GDP能夠達(dá)到6%～7%的國家，所以沒有必要因為短期的經(jīng)濟波動影響長線投資。因而，恒隆的投資策略不會因此改變，也不會考慮分散內(nèi)地投資減少風(fēng)險，亦不會考慮降低商場的檔次。

目前，恒隆正為香港及內(nèi)地的成熟投資物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化計劃。半年報顯示，上海兩大物業(yè)——恒隆廣場和港匯恒隆廣場的優(yōu)化費用為13億港元。在香港，繼雅蘭中心及Fashion Walk后，恒隆也開始籌劃其他提升項目。

位于昆明的恒隆廣場已開始進(jìn)行地基工程，武漢恒隆廣場則計劃于2019年底起分期落成。而對于現(xiàn)有的在建項目，陳啟宗稱不會放慢施工進(jìn)度，但亦不會如過往般竭力超前。最新年報則指出，恒隆還將發(fā)掘和招攬一些具新構(gòu)思或產(chǎn)品的全新零售商。

至于今后是否繼續(xù)在內(nèi)地拿地，陳啟宗強調(diào)：“土地市場很熱的時候不太會去拿地。拿地的客觀條件，一是人人都看淡，二是別的同行不想買或者沒錢買的時候。機會永遠(yuǎn)都有，只是看是否在最合適的時間。”

然而，不可否認(rèn)的是，恒隆在內(nèi)地的發(fā)展裹足不前，擴張速度已落后于同行，發(fā)展后勁也有些乏力，“慢火煲湯”的手法似乎已經(jīng)玩不轉(zhuǎn)如今的商業(yè)市場了。顯而易見的是，內(nèi)地是它的主戰(zhàn)場，如果運營不見起色，未來增長很可能會陷入停滯。