“得一線土地者得天下”

龔小鋒

春節(jié)之后，北京土地市場再開閘，大興黃村地塊及門頭溝地塊相繼突破區(qū)域新高。在加速庫存去化為目標(biāo)的房地產(chǎn)寬松調(diào)控拉動下，房企依舊看好一線城市樓市，大舉競地的趨勢難以改變。

高價地引燃市場預(yù)期

2月23日，年味還未正式消散，北京土地市場的爭奪就已硝煙彌漫。綠地集團(tuán)以總計52億元拿下了分別位于大興區(qū)黃村和北臧村生物醫(yī)藥基地的兩宗地塊。

相比節(jié)前駝房營地塊的底價成交，大興黃村地塊無疑獲得更高關(guān)注，現(xiàn)場吸引了包括葛洲壩、綠地、“中鐵建+萬科”等在內(nèi)的9家房企或聯(lián)合體現(xiàn)場競拍。

其中，黃村地塊以39億元總價，以及配建1.5萬平方米的代價被綠地取得，實(shí)際樓面價高達(dá)4.7萬元/平方米，這一樓面價創(chuàng)造了大興區(qū)域住宅用地價格的新高。

該樓面價格也超過了區(qū)域內(nèi)所有在售物業(yè)售價，包括區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項目華潤·公元九里。自此，大興進(jìn)入“10萬+”陣營。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在南城非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，出現(xiàn)一宗樓面價如此之高的地塊，未來售價預(yù)期相比目前市場現(xiàn)實(shí)差距非常大。

近年來城南計劃連續(xù)的政策傾斜、首都第二機(jī)場的逐漸落地，使得南城獲得更多關(guān)注。大興區(qū)近年來發(fā)展重點(diǎn)已外延至六環(huán)外天宮院板塊，以及龐各莊、瀛海區(qū)域，原本地處五六環(huán)之間的區(qū)域核心黃村已近開發(fā)飽和，鮮見住宅用地出讓。

據(jù)北京市國土局土地出讓記錄顯示，大興從去年起已在瀛海、黃村、舊宮等區(qū)域出讓了4宗樓面價超過3萬元/平方米的高價地。其中，去年12月23日出讓的大興舊宮鎮(zhèn)地塊樓面價就已經(jīng)高達(dá)3.6萬元/平方米。區(qū)域熱度由此可見一斑。

在張大偉看來，目前，大興區(qū)五環(huán)至六環(huán)之間的商品住宅簽約價格在3.3萬元/平方米左右。從市場庫存來看，可售住宅為4400余套，比2014年時的6000余套減少明顯。

緊接著，2月26日，門頭溝龍泉鎮(zhèn)地塊出讓，該地塊也吸引到包括首創(chuàng)、首開、萬科在內(nèi)的12家知名房企參與競標(biāo)，最終由中駿以39.48億元，現(xiàn)場競建5萬平方米公租房的方式競得。

業(yè)內(nèi)估算，剔除無償還建的安置房和商業(yè)部分之外，該地塊純商品住宅部分實(shí)際樓面價高達(dá)4.1萬元/平方米。這一價格取代了此前3.32萬元/平米的土地價格，門頭溝地價紀(jì)錄被再度刷新。

前三月供給創(chuàng)十年新低

無論是大興黃村或門頭溝地塊遭到熱搶，區(qū)域環(huán)境的改善、房價的堅挺以及樓市住宅供給匱乏的現(xiàn)狀，都成為房企奮力爭搶北京土地市場的原因。

房企的激烈競爭一度使得2015年的北京地價攀上新臺階。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2015年成交的50宗宅地當(dāng)中，實(shí)際樓面價低于1萬元/平方米的僅9宗；1萬-3萬元/平方米之間的有15宗；超過3萬元/平方米的則多達(dá)26宗，占比高達(dá)52%，而在2014年這一區(qū)間段占比僅在20%左右。

土地供應(yīng)減少是推升地價的重要原因。“在土地供應(yīng)總量減少的前提下，住宅供應(yīng)總量也在減少。而在僅存不多的住宅土地供應(yīng)總量當(dāng)中，60%以上的土地是要用于保障房和自住型商品房的。”北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示。

自2月26日最后一宗宅地門頭溝地塊實(shí)現(xiàn)出讓之后，截至3月10日，北京市土地儲備中心網(wǎng)站尚未有土地掛牌信息出現(xiàn)。從目前宅地成交情況來看，今年前三個月北京土地市場僅實(shí)現(xiàn)宅地成交三宗，建設(shè)用地面積18.4萬平方米，這一成交量也將創(chuàng)造近十年的新低。

在2013年與2012年的3月也均出現(xiàn)了宅地零成交的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象很大部分是由于土地出讓的節(jié)點(diǎn)原因。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，每年3月底或4月初為新一年度供地計劃出臺的時間段，而3月處于新供地計劃最后的核定期，因此一般土地出讓量較小。

去年，北京全年的土地成交額最終被鎖定在了109宗地、2032.1億元，又一次創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。不過，根據(jù)官方此前的表態(tài)，今年北京土地市場出讓金收入將會不及去年。陳志也表示，未來土地拆遷成本越來越大，同時土地規(guī)劃上也面臨各種紅線的壓力，2016年北京雖然會有一部分優(yōu)質(zhì)土地入市，但總量將會再度縮減。

經(jīng)歷了多年快速規(guī)模性開發(fā)之后，北京可供開發(fā)的土地資源絕對量不斷減少。任啟鑫指出，尤其是前幾年熱點(diǎn)的郊區(qū)縣板塊，例如通州八通線沿線，大興黃村、天宮院，房山長陽、良鄉(xiāng)等基本上都將近開發(fā)完畢。

春節(jié)前備受關(guān)注的駝房營地塊最終以底價成交，業(yè)內(nèi)一片嘩然。該地塊被“中交+綠城+九龍倉”聯(lián)合體以51.35億元的起拍價收入囊中，實(shí)際樓面價55000元每平方米。但這被市場認(rèn)為是一個相當(dāng)意外的個案。

國土資源部部長姜大明3月9日表態(tài)，將采取措施增加一線城市的土地供應(yīng)面積，盤活房企長期囤積沒有開發(fā)的閑置土地。他同時也表示，將支持一線城市的房價調(diào)控政策。

標(biāo)桿房企一致看好一線城市

“越來越多的房企扎堆一線城市，企業(yè)正在扎堆制造高價地”。張大偉分析表示，去年，20大標(biāo)桿房企在一線城市的拿地占比，首次突破了50%，重點(diǎn)房企越來越關(guān)注一線城市。

由于土地供應(yīng)收緊，進(jìn)入2016年，一線城市土地市場高價地頻出依舊是常態(tài)。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至日前，一線城市2月份土地成交樓面價創(chuàng)下新高，平均成交價格接近1.5萬元/平方米，同比2015年2月成交均價漲幅高達(dá)150%。

伴隨著去庫存的深入，北京市新建商品房庫存下跌到7萬套，進(jìn)入近兩年歷史最低值。個別區(qū)域的庫存更是下滑到歷史低點(diǎn)。目前通州商品房住宅可售只有5857套的歷史低位，相比年初的1.2萬套，下降一半多，而且區(qū)域內(nèi)已經(jīng)連續(xù)多月無大量新增商品房住宅供應(yīng)。

對于大型品牌開發(fā)商而言，一線城市的土地儲備將成為公司最重要的戰(zhàn)略資源，過去兩年間在北京拿地最多的房企毫無疑問是最大受益者。在過去的兩年內(nèi)，包括萬科、綠地、保利、首開、遠(yuǎn)洋、華潤、京投、旭輝等銷售額高企的房企，無不在北京土地市場攢下豐厚的家底。

在2015年北京房地產(chǎn)市場領(lǐng)先企業(yè)榜單中，如首開地產(chǎn)近年來一直深耕北京，取得了大量土地儲備，在2015年，首開銷售首次沖破213億元，在多個榜單中位列北京房企第一名。

此外，去年華潤聯(lián)合其他房企在北京土地市場攬地5宗，土地成交額逾223億元。華潤在上海、廈門、武漢等核心城市也頻頻大手筆拿地。相反，萬科近兩年在北京拿地數(shù)量不太多，導(dǎo)致可售新項目不多。

張大偉表示，一線城市在標(biāo)桿房企拿地爭搶的影響下，已經(jīng)普遍地出現(xiàn)了地價超過房價的現(xiàn)象，整體看，2016年北京高價地依然頻繁出現(xiàn)，地價對房價的影響依然存在。

隨著北京土地成本迅速上升，普通房企要想在招拍掛拿地難度較大，采取聯(lián)合拿地以及在尋求項目并購在北京也越來越流行。