房企利潤(rùn)去哪兒了？

張佳竹

在告別“黃金時(shí)代”之后，企業(yè)利潤(rùn)下滑已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2月29日，滬深兩市共計(jì)88家上市房企公布了2015年年度業(yè)績(jī)預(yù)告，按照預(yù)告凈利潤(rùn)最大變動(dòng)幅度來(lái)看，凈利潤(rùn)同比下滑企業(yè)達(dá)45家，占比達(dá)五成以上。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著未來(lái)盈利預(yù)期有可能繼續(xù)走低，房企加速轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫，為了培養(yǎng)新的核心競(jìng)爭(zhēng)力、尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，轉(zhuǎn)型將成為房企角逐的主要 方向。

近半房企利潤(rùn)在下滑

越來(lái)越的房企正在加入利潤(rùn)下滑的大軍。

同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2月29日，2015年年度88家上市房企業(yè)績(jī)預(yù)告中，25家房企預(yù)告凈利潤(rùn)虧損。剔除1家數(shù)據(jù)不全的房企，18家企業(yè)凈利預(yù)增，10家企業(yè)略有增長(zhǎng)，12家企業(yè)扭虧；14家企業(yè)凈利預(yù)減，21家略減，25家虧損。而在這88家公布2015年度業(yè)績(jī)預(yù)告的企業(yè)中，有22家房企是首虧，其中，預(yù)計(jì)首虧額度最高的是中華企業(yè)，預(yù)計(jì)虧損24億元至25億元。

中華企業(yè)表示，2015年公司資金回籠預(yù)計(jì)85億元，同比增長(zhǎng)22%，但公司布局的二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，加上部分項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)契合度不理想，項(xiàng)目銷售面臨相當(dāng)大的壓力，公司采取了調(diào)整銷售價(jià)格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計(jì)提減值準(zhǔn)備，增加業(yè)績(jī)虧損預(yù)測(cè)數(shù)額。

凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度最大的則是嘉凱城。其預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度為-6138.19%，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-23億元左右，而2014年同期的凈利潤(rùn)為3809萬(wàn)元。嘉凱城表示，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售規(guī)模大幅下降，一線城市交付項(xiàng)目數(shù)量下降更為突出，毛利空間縮減顯著。

另一家深耕二三線城市的上市房企雅居樂，去年業(yè)績(jī)同樣不容樂觀。2月24日，雅居樂披露盈利警告，預(yù)期2015年股東應(yīng)占溢利同比可能下降約70%，核心凈利潤(rùn)將有可能下降約40%。

這幾家房企利潤(rùn)下滑的原因頗具代表性，布局不合理、銷售疲軟以及項(xiàng)目降價(jià)等，都成為房企凈利潤(rùn)下滑的主要原因。

克爾瑞評(píng)測(cè)中心一分析人士表示，從前已有的銷售數(shù)據(jù)和房企營(yíng)收指標(biāo)來(lái)看，超過(guò)六成房企都采取了降價(jià)跑量的銷售方式，但銷售完成情況仍然不佳，有接近半數(shù)的房企在2015年出現(xiàn)虧損或續(xù)虧。

多位業(yè)內(nèi)人士分析稱，2015年房企的整體盈利能力不容樂觀，虧損房企比例已經(jīng)超過(guò)2014年。

“據(jù)我們這兩年對(duì)房企的觀察分析，近兩年房企毛利率下滑速度非?？?，大概每年下滑3-5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率則每年下滑1個(gè)百分點(diǎn)，這樣的下降速度在其他行業(yè)基本是沒有的?！碧m德咨詢總裁宋延慶告訴記者。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳劍波表示，如果僅從利潤(rùn)率來(lái)判斷，房地產(chǎn)早已告別“高增長(zhǎng)行業(yè)”，2015年房企平均利潤(rùn)率很有可能觸及“10%紅線”，“這則意味著房地產(chǎn)行業(yè)甚至連中利行業(yè)都算不上了?！?/p>

“近年來(lái)，地價(jià)水漲船高，人工成本、融資成本上升，吞噬了較大比例利潤(rùn)，房企自此告別了高利潤(rùn)時(shí)代?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然全國(guó)一二線市場(chǎng)回暖，但三四線依然處于調(diào)整過(guò)程中，以價(jià)換量在持續(xù)，銷售難度加大。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資成本持續(xù)增加，對(duì)內(nèi)對(duì)外融資成本吞噬了利潤(rùn)。房企在一二線城市拿地艱難，競(jìng)爭(zhēng)激烈，過(guò)去依賴土地升值獲得利潤(rùn)的發(fā)展模式難以維持。一二線土地地王比例高，地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)成交的地王比比皆是，這是房企利潤(rùn)率大幅下滑的主要原因。

張大偉預(yù)計(jì)，因核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇，在利潤(rùn)率不斷下調(diào)的背景下，將有越來(lái)越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域。

業(yè)績(jī)兩極分化加劇

“雖然2015年是房地產(chǎn)復(fù)蘇的一年，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)率降低成為普遍性現(xiàn)象，部分房企甚至在持續(xù)虧損。”張大偉表示，當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)出需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫(kù)存不均衡、價(jià)格漲跌幅不均衡的分化現(xiàn)象。

國(guó)泰君安首席宏觀分析師任澤平表示，目前國(guó)內(nèi)樓市區(qū)域顯著分化，一二線市場(chǎng)升溫，庫(kù)存壓力小，但很多三四線城市的庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，且人口流出，經(jīng)濟(jì)下滑，需求低迷，局部三四線市場(chǎng)即使在救市的情況下，依然存有風(fēng)險(xiǎn)。不同城市樓市分化加劇，導(dǎo)致上市房企業(yè)績(jī)也進(jìn)一步分化。

從近期披露業(yè)績(jī)快報(bào)的整體情況來(lái)看，不同城市樓市分化加劇，導(dǎo)致上市房企業(yè)績(jī)也進(jìn)一步分化。

數(shù)據(jù)顯示，在88家已公布2015年年度業(yè)績(jī)報(bào)告或預(yù)告的上市房企中，有47家公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)了不同程度的下滑，甚至虧損。銷售金額增幅居前的房企包括恒大、金地、新城、華潤(rùn)、保利、泰禾等，業(yè)績(jī)同比增幅均超過(guò)三成。

“三四線庫(kù)存積壓、銷售困難。而一二線地王頻繁出現(xiàn)，導(dǎo)致利潤(rùn)率持續(xù)下調(diào)。隨著房地產(chǎn)利潤(rùn)率降低到個(gè)位數(shù)，房企轉(zhuǎn)型、分化的速度將加速?！?張大偉說(shuō)，在中小房企退出、被并購(gòu)的同時(shí)，包括萬(wàn)科、恒大等龍頭房企的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。

“由于項(xiàng)目布局城市不合理，三、四線城市庫(kù)存難以消化，甚至迫于資金壓力而減少開工量，致使一些項(xiàng)目無(wú)法達(dá)到預(yù)售條件，結(jié)算項(xiàng)目毛利下滑?！眹?yán)躍進(jìn)表示，即使布局一線城市的大型房企，由于土地成本過(guò)高，豪宅競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致銷售周期更長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本支出增加，也難以控制凈利下滑的局面，而中小房企甚至將面臨被并購(gòu)消失的命運(yùn)。

“中小房企出現(xiàn)凈利潤(rùn)的下降，甚至虧損，在最近兩年的市場(chǎng)環(huán)境下是可以預(yù)期的”，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，由于一線城市土地價(jià)格逐漸高昂，中小型房企大多被擠壓到了三四線城市，就算有了政策的刺激拉動(dòng)，這些區(qū)域仍受困于高庫(kù)存及需求量的限制，成交仍處于低迷的現(xiàn)狀，單純依靠降價(jià)并不能解決去化壓力和資金回籠的問(wèn)題。

對(duì)不少中小房企而言，一方面是難以進(jìn)入一線城市和二線核心城市拿地開發(fā)，另一方面，中小型房企本身項(xiàng)目大多是在三四線城市和部分二線城市，隨著行業(yè)利潤(rùn)率不斷降低，加上三四線城市的高庫(kù)存壓力，這也使得中小型房企和原來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)的企業(yè)都將逐漸退出市場(chǎng)。

倒逼房企轉(zhuǎn)型

根據(jù)1月19日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年全國(guó)商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，比2014年末增長(zhǎng)15.6%。這7億多的庫(kù)存，按照我國(guó)人均住房面積30平方米計(jì)算，可以供2.4億人口居住。

“去庫(kù)存”顯然已經(jīng)成為2016年樓市的主基調(diào)，尤其對(duì)于三四線城市而言，去庫(kù)存壓力非常大。市場(chǎng)供應(yīng)端和需求端的不平衡，令整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤(rùn)率在下降，并且將成為房企生存常態(tài)。同時(shí)，利潤(rùn)率走低也在考驗(yàn)著開發(fā)商的應(yīng)對(duì)能力。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)該何去何從？

為此，不少企業(yè)已經(jīng)在探索多條腿走路，包括萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)在內(nèi)的多個(gè)房企已提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計(jì)劃。

1月16日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在旗下西雙版納度假區(qū)召開2015年年會(huì)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林將2016年確定為萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵年。

“到2016年底，萬(wàn)達(dá)將不再是房地產(chǎn)企業(yè)，而成為綜合性企業(yè)。預(yù)計(jì)到2017年，萬(wàn)達(dá)超過(guò)2/3的收入和凈利潤(rùn)將來(lái)自服務(wù)業(yè)，比原計(jì)劃提前一年實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型目標(biāo)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)利潤(rùn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，力爭(zhēng)2016年萬(wàn)達(dá)商業(yè)50%以上的利潤(rùn)來(lái)自地產(chǎn)之外?！?/p>

在年會(huì)上，王健林透露出一個(gè)重要信號(hào)：主動(dòng)下調(diào)2016年房地產(chǎn)收入目標(biāo)640億元，即2016年地產(chǎn)收入目標(biāo)為1000億元。

從萬(wàn)達(dá)目前轉(zhuǎn)型的方向來(lái)看，文化旅游產(chǎn)業(yè)和網(wǎng)絡(luò)金融已成為萬(wàn)達(dá)今后成為國(guó)際一流跨國(guó)企業(yè)的新動(dòng)力引擎。

王健林和他的發(fā)家產(chǎn)業(yè)告別的決心非常堅(jiān)決，“萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型決不是口頭說(shuō)說(shuō)，樣子做做，而是說(shuō)到做到?！?/p>

除了萬(wàn)達(dá)，不少房企進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)外的新領(lǐng)域拓展，房企多元化布局速度正在加快。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年，TOP 50企業(yè)中有16家開始了多元化運(yùn)營(yíng)，TOP 100企業(yè)中約有25家。標(biāo)桿性企業(yè)如綠地提出從開發(fā)商向“綜合地產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)商”的轉(zhuǎn)型思路；恒大則又進(jìn)軍了保險(xiǎn)業(yè)、大健康和社區(qū)O2O，并將原有的足球、文化、快消等業(yè)務(wù)分拆上市；萬(wàn)科從專注住宅開發(fā)，轉(zhuǎn)為“城鎮(zhèn)化配套運(yùn)營(yíng)商”；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布公司第四期戰(zhàn)略計(jì)劃，提出構(gòu)建包括住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資、客戶服務(wù)、房地產(chǎn)金融在內(nèi)的四元業(yè)務(wù)格局。同時(shí)，也有不少房企進(jìn)入其他領(lǐng)域，如碧桂園和陽(yáng)光城進(jìn)軍教育、中天城投進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)等。

業(yè)內(nèi)專家表示，縱觀目前眾多房企提出的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，呈現(xiàn)力度更深、范圍更廣、模式更新的特點(diǎn)。首先房企轉(zhuǎn)型力度不斷加深，投入持續(xù)加大，比如萬(wàn)科今年將深化購(gòu)物中心、新領(lǐng)匯、醫(yī)療、養(yǎng)老等新業(yè)務(wù)的投資布局，綠地、招商也在提高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比重。其次，房企多元化不斷向房地產(chǎn)上下游延伸、跨界多元化的領(lǐng)域延伸，今年有更多的房企正在或計(jì)劃進(jìn)入更多多元化領(lǐng)域發(fā)展，比如基建、家裝、物流地產(chǎn)等。

盡管各大房企都試圖“轉(zhuǎn)型”，但轉(zhuǎn)型的選擇卻大相徑庭，各有各的轉(zhuǎn)法。有的堅(jiān)定“瘦身”、有的努力“抱團(tuán)”、還有的致力“多元化”發(fā)展。然而，不論是何種方式，最終無(wú)非是為了降低成本、提升利潤(rùn)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力，探尋新的增長(zhǎng)之道，避免被新周期的困難所擊垮。

“在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，上市房企尋求多元化發(fā)展、進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，原本無(wú)可厚非。但其中有些房企盲目進(jìn)入陌生行業(yè)，容易出現(xiàn)對(duì)新行業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足的情況。這樣會(huì)因管理費(fèi)用增加等而致使業(yè)績(jī)出現(xiàn)下降?！?嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在現(xiàn)有城市樓市分化加劇的背景之下，各個(gè)房企不僅要做好城市進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)判斷，還要在深挖企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，找準(zhǔn)轉(zhuǎn)型方向，進(jìn)入與企業(yè)業(yè)務(wù)有關(guān)新行業(yè)謀求發(fā)展，把控好財(cái)務(wù)成本。只有這樣，房企才能真正促使盈利水平的繼續(xù)增加。