好地難找 不如并購

龔小鋒

在過去，介紹客戶買房可以掙錢，也就是傳說中的“全民經(jīng)紀人”模式，現(xiàn)在，介紹地塊和項目也可以了。最近，上海萬科就鼓勵員工及外部合作方為公司提供項目信息，如成功立項就可給予現(xiàn)金獎勵。

面對一線城市的土地價格不斷吞噬開發(fā)商利潤的現(xiàn)實，在二級市場尋求合作開發(fā)正在成為拿地之外企業(yè)迅速擴張的最流行方式。去年開始，恒大、融創(chuàng)等房企均以此方式在北京進一步打開市場。

介入前期開發(fā)

“應該說一線城市土地風險正在加劇，去年開始我們拿地就很謹慎，今后在北京，我們不局限于在招拍掛市場上拿地，也會加強合作開發(fā)的方式?！?月4日，泰禾集團董事長黃其森告訴記者。

而在此之前的2月26日，泰禾就通過這種方式在北京再下一城，其與昌平科技園發(fā)展有限公司（以下簡稱昌發(fā)展）合作開發(fā)北京昌平南邵0303-07地塊。在雙方共同出資成立項目公司中，泰禾持有其中80%股權，昌發(fā)展下屬的昌基置業(yè)則持有另20%。

這一地塊業(yè)內并不陌生。該地塊曾于去年10月23日，由龍湖平安昌基聯(lián)合體經(jīng)過68輪后以總價14.25億元拍得，配建4.56萬平方米“人才公租房”的代價競得南邵鎮(zhèn)0303-07地塊。在拿地一周后，即傳出龍湖和平安退出該地塊，泰禾最終接盤，宣告這場發(fā)生在2015年年末的退地風波至此完結。

“南邵0303-07地塊以及去年10月泰禾拿下的昌平南邵0303-54地塊，加上去年10月泰禾與北科建簽約合作開發(fā)昌平沙河區(qū)域的麗春湖院子，泰禾通過拿地、股權合作等方式短時間內在昌平拿下3個項目，迅速布局北京西北部，而且短時期內已形成規(guī)模。”泰禾集團總裁助理、北京公司總經(jīng)理李京表示。

據(jù)悉，在這兩幅南邵地塊上，有約12萬平方米的住宅項目，泰禾將打造高端精品住宅，案名定為昌平·拾景園；在6萬余平方米的商業(yè)地塊上，泰禾將打造其在北京的首個高端商業(yè)綜合體泰禾廣場；此外，地塊上還將打造3萬余平米的精品寫字樓。

一個原因或許可以解釋，為什么龍湖、平安算不過的賬，泰禾卻算過來了。

去年10月泰禾拿下昌平南邵0303-54地塊，距離泰禾與昌發(fā)展合作開發(fā)的南邵0303-07地塊與僅一路之隔，兩幅地塊總建面達到32萬平方米，形成連片開發(fā)之勢，具備規(guī)模開發(fā)效應。

這意味著0303-07地塊的成本有望得到分攤，項目的開發(fā)風險將隨之減小。顯然，通過合作開發(fā)的模式，在難覓土地的北京，一部分企業(yè)在特定區(qū)域開始了規(guī)模擴張。

可以援引的另一個例子是，在去年11月25日上海新江灣城地塊的競奪中，泰禾雖然最終沒拿下地塊，但在今年年初，泰禾卻高調宣布與昔日競爭對手合作，從而獲得項目的操盤權。

與泰禾的做法相似的是，二級市場成本相對較低，競爭沒有招拍掛那么激烈，萬科和碧桂園等房企都在北京尋覓相關項目，但尋找適合項目并不容易，很大程度上拼的是信息的獲取能力。

上海萬科在2月1日發(fā)布內部文件，鼓勵員工及外部合作方為公司提供項目信息，不論談成與否，只要立項，就可根據(jù)項目貨值大小給予2萬乃至10萬元以上的現(xiàn)金獎勵。

吞并老牌別墅

除了介入前期開發(fā)外，在北京，老項目并購愈發(fā)增多。融創(chuàng)和恒大都是行業(yè)內公認的“收購王”，去年底恒大以135億元收購新世界多個項目時已引起巨大轟動，其中就包括北京中央別墅區(qū)的新世界麗宮項目。

1月23日，恒大麗宮成為2016年北京豪宅市場首個亮相的項目。麗宮項目是中央別墅區(qū)的老牌豪宅，為純獨棟項目，總占地50.99萬平方米，共分為四期開發(fā)，現(xiàn)在推售的是三期產品，首發(fā)33棟，后期還有58棟。

這意味著，恒大地產在北京市場以自住房起步，目前進入頂豪市場，再加之2015年底開盤的高端項目恒大華府、公寓項目恒大領寓、空中墅項目恒大未來城等，恒大在北京市場的項目類型日趨多元化。

融創(chuàng)更是在北京連吞“二元”。1月29日，融創(chuàng)中國通過官方微信公布已收購北京兩大別墅項目。兩個別墅項目均為0.4容積率的獨棟產品，分別為昌平東方普羅旺斯和懷柔長青雁棲湖別墅項目，此次融創(chuàng)合計收購獨棟別墅260棟。

資料顯示，融創(chuàng)收購的東方普羅旺斯項目位于昌平北七家鎮(zhèn)，是一個入市超過十年的老別墅項目。該項目原規(guī)劃為550棟獨棟別墅，現(xiàn)仍存150棟獨棟別墅及5萬平方米的平層別墅待售。

其中76棟別墅已取得銷售許可證，主力戶型套總價為4000萬-7000萬元，另有12棟10畝大院樓王級產品，號稱總價3億-5億元起。有接近融創(chuàng)的人士稱，孫宏斌尤其喜歡那12棟10畝大宅，這在北京是絕無僅有，以后也不可能批。該項目整體貨值將達到百億元，項目預計2016年中面世。

另一個位于懷柔APEC國家會議中心附近的長青雁棲湖別墅項目，為多功能綜合用地，規(guī)劃建設約110棟別墅，目前已建成約20棟四合院式別墅用做酒店。據(jù)相關人士透露，融創(chuàng)收購該項目至少需花費30多億元，該項目也預計于2016年中面世。

之前對佳兆業(yè)、雨潤的收購經(jīng)驗讓融創(chuàng)對于本輪項目的收購比較謹慎，孫宏斌近來已將個人工作重點放在公司的收購事宜上，而此番收購達成，對融創(chuàng)之前收購談判接連受挫的信心無疑會起到提振作用。另外，融創(chuàng)在借此擴大公司北京豪宅版圖的同時，也將公司的頂級物業(yè)產品線從平層公寓和合院之外擴大到獨棟別墅。

去年12月29日，恒大地產宣布收購新世界、周大福位于成都、貴陽、青島、上海、北京的5個超大型項目，總金額204億元。而這其中包括位于北京中央別墅區(qū)的老牌別墅項目麗宮別墅，收購總價76億元。

近期還傳出其他收購交易，據(jù)億墅家等多家微信公號披露，財富公館也遭遇到收購。市場消息稱，目前中赫方面正在談判階段，不排除有合作伙伴共同參與收購。

項目并購將成常態(tài)

大型房企扎堆一線城市搶奪土地籌碼，進一步推高了土地價格，樓面價超過房價已經(jīng)成為常態(tài)。北京市場表現(xiàn)更為高調，其2015年土地出讓收入達到1983億元，再度創(chuàng)下歷史新高，其火爆程度令人咋舌。

今年2月份，北京土地市場表現(xiàn)依然搶眼。在北京入榜地塊中，除了意外遇冷的榜首駝房營村地塊，其余宅地均拍出了封頂溢價，而綠地所拿的大興醫(yī)療用地更是拍出了101%的高溢價。

“現(xiàn)在公開市場拿地太貴了?！眮喓罊C構市場總監(jiān)郭毅說，以前北京收購項目這種事不多，因為不但價格高，而且周期長，可能還會面臨各種問題，但現(xiàn)在和公開市場拿凈地來比，性價比顯然更高了。

相對來說，像泰禾這樣介入前期開發(fā)的則比較省事，而項目規(guī)劃成型后，要花的功夫則更多一些。不過，中央別墅區(qū)發(fā)展研究院院長劉東也坦言，相比拿下破記錄的高價地，收購銷售緩慢的在建或在售豪宅股權的風險還是要小得多。

實際上，上述幾個涉及收購的項目，均為低密度獨棟別墅產品，優(yōu)勢就是拿地年代早、土地成本低。在北京土地日益稀缺的今天，此類別墅堪稱稀缺資源。

這些“十年”左右的老牌別墅知名度大，經(jīng)過多年積累，已經(jīng)有“顯赫”的江湖地位，每年也依然保持穩(wěn)定的成交紀錄。麗宮別墅曾經(jīng)是北京首個全部單體價格超過千萬元的別墅項目；東方普羅旺斯曾創(chuàng)造了北京第一個單套產品成交過億的紀錄；財富公館則創(chuàng)造了當時總價3.11億元的京城史上單套總價最高紀錄。

基于北京土地資源日益稀缺，無論是合作開發(fā)，還是地塊并購或者老豪宅的收購，都將成為未來房企在北京拿地的主流形式，而這些地塊和項目也多會以高端定位面世。

在今年，一波被收購的項目今年都會入市。除了上述被并購的項目之外，近期，位于北二環(huán)附近的中駿德勝門項目——中駿·天宸，這一早年間就已被業(yè)內知曉的項目，也將于上半年入市。

這一項目為2010年中駿所收購。彼時作為78家央企退出的地產業(yè)務中的一員，中石油下屬房地產公司北京都市圣景出讓100%股權，中駿置業(yè)控股有限公司成功摘牌，成交價為1.26億元。

“中駿有特殊原因，主要是收來的項目地塊有一些拆遷沒有完成，所以周期拉長了。”一名熟悉中駿的人士告訴記者。中駿·天宸將作為中駿高品質的住宅項目入世，規(guī)劃的是稀缺大平層產品。

“老樹回春”不易

并購老豪宅自然也存在很多風險。老豪宅入市時間過長，產品規(guī)劃設計上可能面臨無法適應市場需求、品牌形象缺乏新鮮感等問題。很多新別墅做法都不在這些老盤的范疇之內，比如建筑風格、地下空間尺度、贈送面積、新風系統(tǒng)等等。產品入手后需要進一步升級改造，認可度還需要市場檢驗。

與之相比，新豪宅往往在產品營造上更符合現(xiàn)代富裕階層的生活和審美需求?！拔矣X得最主要的可能還不是產品問題?！惫惚硎?，即使內部空間布局有瑕疵，容積率和地段的優(yōu)勢也足以彌補。最重要的，還是項目本身是不是干凈，是不是有股權和債權的問題。

在郭毅看來，盡管收購的項目肯定是能把這些問題說清楚的，也不保證絕對明晰。如并購方不能掌握地塊的全面信息，地塊股權債券關系復雜，難以清晰剝離；并購項目拿地早、地價低，土地增值稅偏高。

如其所言，老豪宅背后基本都有一本“讀不懂”的賬。比如長青集團懷柔項目，有媒體就曾報道，該項目就曾因持有人犯事，公司其他高層放出話來尋求收購，但上門的企業(yè)寥寥，只因怕牽扯到官司，直到孫宏斌出現(xiàn)。

更為知名的例子，則是北京長安街那座唯一的70年產權府邸，經(jīng)歷6次易主，至今仍未完工。項目案名也跟隨股東不斷變換：從最初的“耀輝國際城”到“擎峰閣”，再到“長安8號”、“佳兆業(yè)廣場”。項目頻繁易主、工程停滯不前，其原因錯綜復雜，項目背后的股權關系難以厘清或是主因。

此外，房企風格與并購標的是否匹配也是一個問題。如融創(chuàng)并購的兩個項目的貨值超過百億元，去化周期都比較長，而融創(chuàng)以高周轉而聞名，融創(chuàng)如何改造這兩個項目也將成為考驗。