滬深樓市調(diào)控效果待觀察

本報(bào)特約記者 陶短房　馮國(guó)川　本報(bào)記者 倪浩

3月25日，上海和深圳相繼出臺(tái)樓市調(diào)控政策。上海樓市9項(xiàng)新政規(guī)定，25日起二套非普通住宅首付比例提高至70%，同時(shí)將非滬籍人士購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅和社保的年限從2年提高至5年及以上。深圳新政也大幅提高購(gòu)房門檻：本市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房；非本市戶籍能提供3年及以上個(gè)稅或社保證明的，限購(gòu)1套住房。這標(biāo)志著，繼北京打擊“首付貸”之后，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的再次收緊。彭博社稱，上海、深圳的新調(diào)控措施，目的是提高產(chǎn)權(quán)交易成本，從而遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

春節(jié)過(guò)后，全國(guó)包括上海、北京、南京、蘇州等地在內(nèi)的一二線城市的房?jī)r(jià)突然掀起一輪大漲，在今年三月份的全國(guó)兩會(huì)上，中央以及地方政府的相關(guān)負(fù)責(zé)人表達(dá)了對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的高度關(guān)注和擔(dān)憂，房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)也呼之欲出。25日，武漢、南京也在同一天出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施?！度A爾街日?qǐng)?bào)》援引市場(chǎng)分析人士的話稱，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)再度過(guò)熱而三四線城市繼續(xù)大量庫(kù)存積壓。但分析懷疑調(diào)控是否能產(chǎn)生成效，因?yàn)橐欢€房地產(chǎn)價(jià)格上升因素很復(fù)雜，并不單純因?yàn)樾刨J政策的寬松，“賣得好總有賣得好的道理”。

英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》分析，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入冰火二重天，一邊是全國(guó)高庫(kù)存難去，一邊是一線城市房?jī)r(jià)暴漲；從過(guò)去歷史來(lái)看，調(diào)控政策往往從打壓需求端開始，卻時(shí)常是下一次暴漲的源頭，最終結(jié)果反而是營(yíng)造出某種“饑餓營(yíng)銷”效果。新加坡《聯(lián)合早報(bào)》稱，預(yù)計(jì)北京、廣州及部分近期房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣出現(xiàn)過(guò)熱跡象的二級(jí)城市，也將陸續(xù)推出相應(yīng)的緊縮貸款與限購(gòu)措施。

社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海27日在接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪稱，這些調(diào)控政策的出臺(tái)非常有必要，目前的房?jī)r(jià)漲速已經(jīng)背離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，而且在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速且部分地區(qū)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)明顯下滑的情況下，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲已經(jīng)失去支撐。“這輪房?jī)r(jià)上漲的原因是投機(jī)資金的推動(dòng)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)猛就會(huì)發(fā)生‘爆破’，而調(diào)控措施的出臺(tái)就是為了規(guī)避這種‘爆破’的出現(xiàn)。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，目前各地出臺(tái)的措施中以上海最為嚴(yán)厲，“上海的調(diào)控政府直接指向了房地產(chǎn)的需求端和信貸端，雙管齊下抑制過(guò)熱的市場(chǎng)需求。”楊紅旭認(rèn)為，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控政策出臺(tái)之下會(huì)迅速降溫，成交量也會(huì)萎縮，隨之而來(lái)的是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的盤整。

對(duì)于調(diào)控政策未來(lái)的效果，曹建海說(shuō)，調(diào)控剛剛開始，且與以往中央出臺(tái)調(diào)控措施不同，此次調(diào)控是以地方為主，因城施策。目前尚不好判斷調(diào)控措施的效果。但根據(jù)以往的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)也許并不會(huì)因此被打壓。“地方政府更希望看到的是房?jī)r(jià)緩慢上漲局面的出現(xiàn)，而并不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。”

曹建海認(rèn)為目前一線城市的房?jī)r(jià)泡沫明顯，他的主要依據(jù)是房?jī)r(jià)與家庭收入比，“以100平方米的房子為例，北京這個(gè)比率達(dá)到了1比40，而國(guó)際上這一比率的極限是1比6，現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)過(guò)高，真正有需求的人都買不起。”

福布斯網(wǎng)的報(bào)道稱，由于一二線城市吸引大量新居民，因此這些城市里房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的堆積或許并不像某些境外機(jī)構(gòu)議論的那樣嚴(yán)重和危險(xiǎn)，相反，在國(guó)外鮮為人知的三四線“鬼城”就是另一回事了。▲