淺談國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

李云波 韓基娜

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年發(fā)展迅速。房?jī)r(jià)上漲太快，空房積壓面積嚴(yán)重，過(guò)高的房?jī)r(jià)和空房面積居高并存容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)的泡沫。為此，我國(guó)政府采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，力度非常大。調(diào)控房?jī)r(jià)必須運(yùn)用房地產(chǎn)中的公共經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，制定出有效的公共經(jīng)濟(jì)政策，才能取得切實(shí)的效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；政策；經(jīng)濟(jì)

由于房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，起著其他產(chǎn)業(yè)不可替代的作用，所以，當(dāng)今世界上許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)繁榮的基本支撐點(diǎn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本要素。因此，研究房地產(chǎn)業(yè)的變化和發(fā)展，尋求房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)律性，這對(duì)加快我國(guó)的工業(yè)化、城市化、信息化和現(xiàn)代化，改善消費(fèi)結(jié)構(gòu)。提高人們生活質(zhì)量，優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義。

一、房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)繁榮的基本支撐點(diǎn)

毋庸置疑作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)要素，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件，改善人們的居住和生活條件，改善投資環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度較其他行業(yè)更大，更具有推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能量。在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所提供的社會(huì)財(cái)富，在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占的比重，都已經(jīng)超過(guò)10%，甚至高達(dá)20%以上，它已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)所具有的價(jià)值大、需要?jiǎng)傂?、附加值高，并能隨城市化、現(xiàn)代化的發(fā)展升值的趨勢(shì)特點(diǎn)。使房地產(chǎn)業(yè)有極強(qiáng)的投資吸引力。從統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看，我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)所吸引的外國(guó)投資額中，房地產(chǎn)業(yè)所占的比重達(dá)到25%左右，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)吸收投資的項(xiàng)目占到40%，而房地產(chǎn)業(yè)作為高附加值產(chǎn)業(yè)，利用土地開(kāi)發(fā)，房屋建設(shè)，既能為國(guó)家提供大量的積累，又能加快城市建設(shè)的步伐，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控策略

首先，及時(shí)有效地落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策。一是各部門要相互協(xié)調(diào)，及時(shí)、明確地出臺(tái)具體配套措施，盡量縮短市場(chǎng)各方的觀望期，減少市場(chǎng)因政策不明產(chǎn)生的影響。二是要建立有效的監(jiān)督機(jī)制，檢查和督促地方政府積極組織、具體實(shí)施和落實(shí)調(diào)控措施。

其次，嚴(yán)肅金融政策，嚴(yán)把信貸關(guān)。要監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格遵守對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款政策，嚴(yán)禁向資本金不符合規(guī)定的企業(yè)和不符合調(diào)控政策要求的企業(yè)貸款。

再次，合理使用住房公積金，降低普通居民購(gòu)房成本。由于住房公積金撥款時(shí)間長(zhǎng)，存在部分開(kāi)發(fā)商不接受住房公積金貸款的現(xiàn)象，無(wú)形中增加了居民購(gòu)房利息的負(fù)擔(dān)，而同時(shí)又有大量的公積金閑置未用。公積金管理部門應(yīng)盡量簡(jiǎn)化手續(xù)，提高辦事效率，落實(shí)公積金貼息政策，充分發(fā)揮公積金的應(yīng)有作用，降低普通居民購(gòu)房成本。

第四，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)化和科學(xué)化。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)體系，建立政府信息公示制度，使消費(fèi)者和社會(huì)各界了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，正確判斷市場(chǎng)走勢(shì)，共同監(jiān)督地方政府和房地產(chǎn)業(yè)的行為。

三、宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

此次房地產(chǎn)調(diào)控政策，體現(xiàn)了中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，政策的逐步實(shí)施，將從幾方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

一是房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期。經(jīng)過(guò)十余年高增長(zhǎng)，中國(guó)房屋存量已大幅度增加，2013年按常住人口計(jì)算的城鎮(zhèn)居民戶均住宅超過(guò)1.05套，從套數(shù)看基本達(dá)到飽和點(diǎn)。住房空置面積較多，在建規(guī)模較大。與此同時(shí)，隨著勞動(dòng)人口總量減少，新增的有效需求減少。受購(gòu)買力、戶籍制度、土地制度等各方面制約，2.7億農(nóng)民工在城市購(gòu)房率極低。2013年當(dāng)年近1300萬(wàn)套的銷售量基本是中國(guó)房地產(chǎn)需求的年度高峰值，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入趨勢(shì)性減速和周期性下降的雙重調(diào)整階段。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和房地產(chǎn)周期變化規(guī)律，房地產(chǎn)調(diào)整期一般需要3-5年，考慮到2014年已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整，房地產(chǎn)低迷至少還需要兩年左右的時(shí)間。

二是投機(jī)性及投資性購(gòu)房需求將得到進(jìn)一步抑制。房地產(chǎn)稅收政策的落實(shí)、信貸政策的調(diào)整、外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)定等政策，利用經(jīng)濟(jì)手段加大了對(duì)投機(jī)性及投資性購(gòu)房需求的調(diào)控力度，增加了炒房者的資金成本和交易成本，將一定程度地抑制投機(jī)性及投資性購(gòu)房需求。

三是加快清理僵尸企業(yè)和房地產(chǎn)去產(chǎn)能。下決心建立過(guò)剩產(chǎn)能退出和市場(chǎng)出清機(jī)制。一是制定破產(chǎn)法實(shí)施細(xì)則。研究人員安置、企業(yè)資產(chǎn)核銷、資產(chǎn)處置等指導(dǎo)意見(jiàn)和具體措施。出臺(tái)財(cái)政金融支持措施，解決人員安置和資產(chǎn)處置的資金。二是結(jié)合國(guó)企改革，輔之于環(huán)保、技術(shù)等標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)企業(yè)兼并重組。三是加大房地產(chǎn)去庫(kù)存力度。推進(jìn)保障住房性貨幣化，運(yùn)用發(fā)放租賃補(bǔ)貼方式解決住房保障問(wèn)題。發(fā)展三四線城市養(yǎng)老和旅游地產(chǎn)。成立政策性住房銀行，可考慮把住房公積金作為資本金注入，支持城市低收入群體和農(nóng)民工購(gòu)房。

四、如何評(píng)判房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平

從微觀經(jīng)濟(jì)單位（家庭）視角出發(fā)，可以從兩個(gè)方面來(lái)評(píng)判房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，一是從房地產(chǎn)價(jià)格與租金之間的對(duì)比關(guān)系，通過(guò)比較房地產(chǎn)價(jià)格與其投資收益的均衡關(guān)系來(lái)衡量房地產(chǎn)業(yè)是否存在過(guò)熱發(fā)展導(dǎo)致價(jià)格畸高的情形； 二是從房地產(chǎn)價(jià)格與居民家庭收入之間的對(duì)比關(guān)系，通過(guò)比較房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)最終消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力來(lái)衡量房地產(chǎn)價(jià)格是否虛高。據(jù)此可以構(gòu)建兩個(gè)指標(biāo)來(lái)反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，即房?jī)r(jià)租金比和房?jī)r(jià)收入比，它們是反映房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的微觀指標(biāo)。房地產(chǎn)租金側(cè)重于反映房地產(chǎn)作為生產(chǎn)和生活資料屬性的價(jià)格，即租金是房地產(chǎn)使用價(jià)值的價(jià)格表現(xiàn)，它全面綜合地反映了經(jīng)濟(jì)基本面因素（如居民可支配收入、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)）對(duì)房地產(chǎn)需求的影響。房?jī)r(jià)收入比是衡量房地產(chǎn)發(fā)展程度的另一個(gè)微觀指標(biāo)，在聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)（生境）中心所發(fā)布的《城市指標(biāo)指南》中，“房?jī)r(jià)收入比”被定義為“居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭年收入之比”。一般認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比的正常范圍為4-6倍，這是由20世紀(jì)90年代初世界銀行專家安德魯？海默（Andrew Hamer）在研究中國(guó)住房制度改革時(shí)提出的“比較理想”比例。

五、結(jié)語(yǔ)

總之，知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，既是一次歷史性機(jī)遇，又是一次時(shí)代性挑戰(zhàn)。只要我們有正確的認(rèn)識(shí)和必要的估計(jì)，既要看到有利的條件，又要看到困難的嚴(yán)重性，不盲目樂(lè)觀，不消極等待，大膽吸收外國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷創(chuàng)新，努力提高企業(yè)的管理水平，就會(huì)使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)不斷壯大起來(lái)，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的世界建筑市場(chǎng)上占有一席之地。

參考文獻(xiàn)：

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