天津車輛段上蓋綜合開發(fā)的思考

方淼

摘要：本文主要借鑒香港將軍澳車輛段，對其開發(fā)模式、設計理念、規(guī)劃特點、配套情況進行詳細借鑒分析。同時針對天津的情況提出天津發(fā)展車輛段上蓋項目需考慮的問題，包括發(fā)展思路、政策支持、開發(fā)方式以及規(guī)劃方面需注意的問題。

關鍵詞：車輛段；日出康城；車輛段上蓋綜合開發(fā)

中圖分類號：U27 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）003-000-01

一、概述

車輛段作為軌道交通的重要組成部分，承擔地鐵列車的廠修、架修、運行指揮等重要功能。車輛段綜合開發(fā)是指在不影響車輛段正常使用的前提下，在車輛段上部加蓋大平臺，在其上加以利用。

多位專家學者對車輛段上蓋綜合開發(fā)分析了利弊[1-2]，并針對深圳車輛段特點對車輛段上蓋開發(fā)的建筑設計進行系統(tǒng)分析[3]，而天津尚處于車輛段上蓋開發(fā)的探索階段，尚未有針對天津的車輛段綜合開發(fā)方面的系統(tǒng)分析與建議。

二、車輛段綜合開發(fā)案例——香港將軍澳車輛段

對已成功開發(fā)車輛段上蓋項目進行綜合分析，為天津開發(fā)車輛段上蓋物業(yè)提供技術支持與規(guī)劃借鑒，同時其開發(fā)模式也可以作為參考。

將軍澳車輛段日出康城項目概況

將軍澳車輛段發(fā)展日出康城大型項目，包括住宅、商場、酒店、公園的軌道交通上蓋綜合發(fā)展項目。項目總占地面積32.68萬平米，總建筑面積165.28萬平米，容積率約為5。規(guī)劃住宅及配套會所面積達161萬平米，是整個項目最主要的物業(yè)類型。規(guī)劃酒店和商業(yè)面積在4-5萬平米，綠化及公共休息空間面積約5.5萬平米。整個日出康城項目預計2020年全部竣工。目前已建成的三期由港鐵公司、長江實業(yè)、南豐發(fā)展負責興建。將軍澳車輛段的借鑒意義在于：

1.政府對港鐵開發(fā)上蓋物業(yè)的支持

港鐵作為地鐵的開發(fā)與運營單位，同時還可獲得開發(fā)上蓋物業(yè)的權利，這對支持港鐵整體規(guī)劃發(fā)展軌道交通沿線土地，充分利用沿線土地有極大的保障作用。在香港土地更為有限的條件下，港鐵積極探索車輛段上蓋的綜合開發(fā)，不僅創(chuàng)造土地滿足建設需求，更增加了配套設施，確保了生態(tài)環(huán)境的營造。

2.以居住為主，兼顧商務、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)

將軍澳車輛段先以引入常住人口為出發(fā)點，以居住為主，同時配建與居住相關的商業(yè)、老人服務設施、教育等設施，其后開發(fā)部分商務及酒店功能，并未以商務、商業(yè)、酒店公建產(chǎn)品為主。這可以作為國內(nèi)發(fā)展地鐵車輛段上蓋乃至地塊站點上蓋的參考，國內(nèi)一些城市在規(guī)劃時，過于樂觀考慮未來區(qū)域成熟的速度，而在開發(fā)初期規(guī)劃建設大體量公建項目。

3.分期開發(fā)，減少壓力

車輛段上蓋綜合開發(fā)一般占地及開發(fā)體量較大，將軍澳車輛段適度分期開發(fā)，減少市場消化壓力。同時在分期開發(fā)的同時合理規(guī)劃各期之間的區(qū)位關系以及與地鐵站點、公交站點之間的關系。

4.與發(fā)展商合作開發(fā)，分散風險與投資

鑒于車輛段總體量較高，港鐵作為主要發(fā)展商，積極與香港知名的地產(chǎn)商合作，在借鑒實力地產(chǎn)商開發(fā)經(jīng)驗的同時，也可以確保其建設不影響車輛段的正常運營，還能緩解投資壓力，分散風險。港鐵借助這種合作方式，增加車輛段、地鐵上蓋的開發(fā)經(jīng)驗，同時也借助知名開發(fā)商，提升項目的知名度與影響力，對項目未來推向市場有積極作用。

5.運營管理完善，提升物業(yè)價值

港鐵作為車輛段上蓋綜合開發(fā)的主導者，除肩負總體規(guī)劃、合作開發(fā)建設的責任外，還參與后期的運營管理。在對日出康城進行日常維護、提升物業(yè)價值外，還確保日出康城不影響車輛段的正常運營。港鐵通過完善的管理、不斷的改進，提高了項目的市場認可度，并提升了項目的價值，為后期更多車輛段上蓋綜合開發(fā)奠定了良好基礎。

三、天津發(fā)展車輛段上蓋綜合開發(fā)的思考

天津地鐵近年來快速發(fā)展，已開通運營4條線路，2條新線路及1條延長線正在建設施工，另有4條線路正在啟動建設。預計未來每年將有一條線路開通運行。隨地鐵的發(fā)展，車輛段的建設選址必不可少。天津中心城區(qū)已經(jīng)成功開發(fā)多個地鐵上蓋項目，但針對地鐵端頭的車輛段上蓋綜合開發(fā)尚未實現(xiàn)。而且天津建設用地日益緊張，如何集約化、高效利用土地早已獲得政府關注。而車輛段上蓋綜合開發(fā)可以為緩解建設用地緊張?zhí)峁┬碌耐緩健?/p>

借鑒香港將軍澳車輛段及港鐵的發(fā)展模式，本文提出如下幾點對于天津發(fā)展車輛段上蓋物業(yè)可以借鑒的地方。

1.建立“軌道+物業(yè)”的發(fā)展思路

樹立地鐵建設、運營、開發(fā)一體化和市場化的工作思路。跳出傳統(tǒng)思維，努力從經(jīng)營的角度、市場的角度來看待和研究地鐵資源開發(fā)工作，嘗試建立“軌道+物業(yè)”的地鐵建設新模式。目標以長期穩(wěn)健的良性經(jīng)營不斷提升物業(yè)價值，逐步達到地鐵建設和運營總體的現(xiàn)金流平衡。

2.獲得政府相關政策支持

研究修訂《天津市軌道交通管理規(guī)定》，將軌道交通沿線土地綜合開發(fā)相關意見納入到規(guī)定當中，同時出臺天津市軌道交通物業(yè)綜合開發(fā)工作實施意見，將地鐵上蓋分層規(guī)劃、分層出讓、建設審批、投資分劈、各相關部門職責分工等寫入實施意見，用以具體指導軌道交通沿線開發(fā)工作。

3.整體規(guī)劃、合理功能組合、分期開發(fā)

以整體街坊作為規(guī)劃單元，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、合理規(guī)劃業(yè)態(tài)組合及配比。以住宅為主，根據(jù)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，合理布置商務、商業(yè)，加速區(qū)域成熟。設定合理的分期劃分界限，并設置各期之間的聯(lián)系，增加共用設施，避免配套設施的浪費。

4.與開發(fā)商共同開發(fā)

借鑒其他城市，以地鐵公司為主導，推動規(guī)劃及開發(fā)建設工作，選取知名的實力開發(fā)商進行合作開發(fā)，借鑒其在其他城市成功開發(fā)車輛段上蓋的經(jīng)驗，并降低投資、分散風險。同時借助知名開發(fā)商品牌效應提升項目、區(qū)域知名度，打造天津示范性車輛段上蓋新城項目，為其他車輛段開發(fā)提供借鑒。

四、結束語

未來天津發(fā)展車輛段上蓋綜合開發(fā)的過程中，將不斷涌現(xiàn)多種問題，對此我們將繼續(xù)不斷深入研究，并從工作中不斷吸取經(jīng)驗教訓，為天津集約化用地貢獻一份力量。

參考文獻：

[1]陳彥初.地鐵車輛段停車場上蓋開發(fā)利弊[J].中華建設，2012（9）：200-201.

[2]葉霞，飛李君，霍建平.國內(nèi)外城市軌道交通車輛段對比研究[J].城市軌道交通研究，2003（1）：72-77.

[3]喻祥，宋聚生.地鐵車輛段上蓋綜合設計探索[J].新建筑，2013（3）：158-161.