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      房地產(chǎn)去庫(kù)存與金融風(fēng)險(xiǎn)分析

      2016-03-24 17:02:58馬莉王爽羅麗君
      中國(guó)市場(chǎng) 2016年12期
      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)庫(kù)存金融

      馬莉++王爽++羅麗君

      [摘 要]文章依據(jù)明斯基金融不穩(wěn)定假說,闡述房地產(chǎn)市場(chǎng)高庫(kù)存對(duì)金融市場(chǎng)的潛在影響,從規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的視角解釋房地產(chǎn)去庫(kù)存為何引起國(guó)家層面的高度重視,并提出相關(guān)意見。

      [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);庫(kù)存;明斯基理論;金融

      [DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.137

      剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出房地產(chǎn)去庫(kù)存是2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一,為什么房地產(chǎn)去庫(kù)存問題引起國(guó)家層面的高度重視,被提升至前所未有的高度?一方面,截至2015年11月末,商品房待售面積69637萬(wàn)平方米,同比增加16.5%,與2011年相比增加100%,已創(chuàng)歷史新高。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大庫(kù)存量?jī)叭皇且粋€(gè)威脅中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“高原堰塞湖”,已成為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的痛點(diǎn)和隱患,甚至有些二三線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存需要7年以上時(shí)間才能消化。

      房地產(chǎn)業(yè)高庫(kù)存導(dǎo)致商業(yè)銀行不愿意向房地產(chǎn)業(yè)開展貸款業(yè)務(wù),我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu)分化十分嚴(yán)重,如下圖所示,國(guó)內(nèi)貸款同比下降3.24%,其他渠道籌集資金增加10.1%,這些資金大多通過銀行理財(cái)產(chǎn)品、保險(xiǎn)公司理財(cái)、網(wǎng)絡(luò)p2p平臺(tái)等高利率杠桿或者銀行表外融資取得,如果開發(fā)資金中通過銀行表外融資及所謂影子銀行方式取得的融資相加,融資規(guī)模達(dá)數(shù)萬(wàn)億之巨,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)如果繼續(xù)保持這種“高庫(kù)存模式”發(fā)展下去,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“南海泡沫事件”發(fā)生將會(huì)是大概率事件,那么投機(jī)融資極有可能轉(zhuǎn)化為非理性的龐氏融資,這就是著名的明斯基“金融不穩(wěn)定假說”,見下圖。

      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況圖注:資料數(shù)據(jù)來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和住房建設(shè)部。

      1974年美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家海曼·明斯基提出了“金融不穩(wěn)定假說”,該理論指出,經(jīng)濟(jì)中的融資行為分為三個(gè)階段:理性融資、投機(jī)融資與龐式融資,如果經(jīng)濟(jì)體中投機(jī)融資和龐氏融資占比過大,金融體系是不穩(wěn)定且脆弱的,危機(jī)可能一觸即發(fā)。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一,嚴(yán)重依賴土地抵押,是典型的 “土地金融”。在理性融資的階段,開發(fā)商計(jì)算現(xiàn)金流收入,覆蓋利息成本后,還有利潤(rùn),這個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)上升。進(jìn)入投機(jī)融資階段,經(jīng)濟(jì)周期到泡沫形成初期,開發(fā)商中的投機(jī)者開始出現(xiàn),借貸的資金成本勉強(qiáng)被現(xiàn)金流覆蓋,甚至不能覆蓋,但未來的升值空間可以完全覆蓋成本。第三階段到了泡沫階段,虛火上升,投機(jī)者中的傻瓜開始出現(xiàn),借貸成本完全不能被現(xiàn)金流覆蓋,而升值空間也日益縮小,房地產(chǎn)商出現(xiàn)大量庫(kù)存,房地產(chǎn)商就會(huì)發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)開始應(yīng)付不了債務(wù)成本,甚至利息了,必須向第三方再借新債甚至高利貸來償還舊債[1]。逼到這個(gè)地步,就由投機(jī)融資轉(zhuǎn)換成了龐氏融資就有危機(jī)爆發(fā)的可能,中國(guó)式龐氏融資又說明和意味著什么呢?如果房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)融資和龐氏融資所占的比重繼續(xù)擴(kuò)大,大家都在臆想房?jī)r(jià)直升不降,希望三四線城市的房?jī)r(jià)直逼北上廣深等一線城市時(shí),物價(jià)水平飛漲、大量企業(yè)破產(chǎn)倒閉等吞噬經(jīng)濟(jì)果實(shí)的現(xiàn)象會(huì)越來越多,“明斯基時(shí)刻”就離我們?cè)絹碓浇恕?/p>

      縱觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史,曾經(jīng)幾次出現(xiàn)房地產(chǎn)理性融資、投機(jī)融資交替階段。

      第一次交替發(fā)生于20世紀(jì)90年代初期。以鄧小平南巡講話為標(biāo)志,中國(guó)南方房地產(chǎn)市場(chǎng)開始蓬勃發(fā)展,由于民間資本充裕且活躍,廣州、北海、大亞灣等城市房地產(chǎn)炒作嚴(yán)重。但隨著海南房地產(chǎn)泡沫破裂和1993年國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策,龐氏融資持續(xù)時(shí)間很短。

      第二次交替始于1998年。福利分房制度退出歷史舞臺(tái),商品房成為住房需求的主角,房地產(chǎn)全面啟動(dòng)市場(chǎng)化改革,房地產(chǎn)業(yè)的春天來了。從2002—2008年,隨著央行降息、土地招拍掛制度、外匯管理土地信貸等國(guó)家調(diào)控與反調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái),房地產(chǎn)理性、投機(jī)融資勢(shì)頭此消彼長(zhǎng)。2008年之后,是投機(jī)者的盛宴時(shí)刻?!八娜f(wàn)億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃與大規(guī)模流動(dòng)性投放,大量借貸產(chǎn)生,資金成本低廉,房地產(chǎn)和大宗商品在短時(shí)間內(nèi)倍漲,“蒜你狠”、“姜你軍”現(xiàn)象頻出。2008年之后由于大量企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)并借助非銀渠道融資導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)下滑,房屋存銷比逐年攀升、房地產(chǎn)泡沫迅速擴(kuò)大。

      目前的全國(guó)房地產(chǎn)銷存比,除去幾個(gè)一線城市比較合理外,大部分城市房地產(chǎn)存銷比均高出合理范圍,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于無法完成“產(chǎn)、銷、存”的資金鏈條良性循環(huán),因此對(duì)房地產(chǎn)再投資產(chǎn)生抑制作用,在拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”中,房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重越來越低,這也會(huì)進(jìn)一步降低我國(guó)當(dāng)前時(shí)期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的平穩(wěn)性,這讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)潛伏的風(fēng)險(xiǎn)非常大,將長(zhǎng)期持續(xù)影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

      因此房地產(chǎn)去庫(kù)存實(shí)際上既是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又是化解金融風(fēng)險(xiǎn)的一劑良方?;夥康禺a(chǎn)庫(kù)存壓力已是刻不容緩,如何打一場(chǎng)漂亮的房地產(chǎn)去庫(kù)存“殲滅戰(zhàn)”,這將是一個(gè)系統(tǒng)工程,是政府、房地產(chǎn)商與消費(fèi)者相互配合又相互博弈,斗智斗勇的過程,在這一過程中,當(dāng)然政府責(zé)任重大,是戰(zhàn)略的方向口,是政策的制定者,是市場(chǎng)秩序的維護(hù)者,是房地產(chǎn)商與消費(fèi)者的協(xié)調(diào)者,從政府的層面思考,首先要限“供”,加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo),適度控制土地入市供應(yīng)規(guī)模;其次再去“限”,如“限購(gòu)、降稅、限價(jià)”等。而從防范金融風(fēng)險(xiǎn)的視角思考,最重要的就是降“杠桿”。一方面國(guó)家有關(guān)部門出臺(tái)各項(xiàng)政策降低房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者投資杠桿成本,比如央行降低存款準(zhǔn)備金率減輕商業(yè)銀行借貸壓力、住建部門降低公積金貸款比例,民政部門加快完善農(nóng)民工市民化戶籍制度等;另一方面鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大直接融資比例,通過股票市場(chǎng)上市融資、發(fā)行企業(yè)債券,緩解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿過大,規(guī)避資金斷裂風(fēng)險(xiǎn);最后創(chuàng)新融資手段,例如鼓勵(lì)創(chuàng)新股東模式,允許具有股票性質(zhì)的購(gòu)房者與開發(fā)商“合伙建房”,即允許購(gòu)房者直接通過“入股”方式和開發(fā)商“合伙”建房;發(fā)展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)信托投資等[2]。

      參考文獻(xiàn):

      [1]馬靖昊.為什么房地產(chǎn)去庫(kù)存問題引起高度重視[N].財(cái)經(jīng)綜合報(bào)道,2015-11-30.

      [2]黃菽娜.淺談我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范研究[J].新經(jīng)濟(jì),2015(12).

      [基金項(xiàng)目]2015年遼寧省大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目“大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者心理特征及營(yíng)銷策略分析”。

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