京滬深房?jī)r(jià)上漲真相

尹潔

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，一線城市供不應(yīng)求是主因，炒作和加杠桿是幫兇

劉洪玉，1962年出生，1980年考入清華大學(xué)土木工程系，1985年獲學(xué)士學(xué)位， 1988年獲管理工程專業(yè)碩士學(xué)位?，F(xiàn)任清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)，教授、博士生導(dǎo)師。

過完猴年春節(jié)，許久沒有被熱議的“房?jī)r(jià)”突然再次火爆起來。從一線城市京滬深，到二線城市南京、蘇州、廈門等，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了快速反彈。數(shù)據(jù)顯示，2016年2月，深圳和蘇州新建商品住宅價(jià)格同比漲幅分別達(dá)到了63.1%和44.7%，北京、上海、南京、廈門4個(gè)城市的同比漲幅，也都達(dá)到了20%左右。在網(wǎng)絡(luò)上，到處都是“房?jī)r(jià)飆漲”的信息；微信朋友圈里，一次次被“親歷搶房”的內(nèi)容刷屏；兩會(huì)上，房?jī)r(jià)也成了代表和委員的焦點(diǎn)議題。經(jīng)歷過去年的蕭條，才幾個(gè)月時(shí)間，市場(chǎng)預(yù)期就從“跌”變成了“漲”。在新一輪“搶房熱”背后，是否隱藏著風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)？清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉圍繞相關(guān)問題進(jìn)行了解讀。

一線城市仍供不應(yīng)求

在劉洪玉看來，此輪房?jī)r(jià)上漲的首要因素來自政策層面：“2015年，央行累計(jì)降息5次，連續(xù)降準(zhǔn)4次；進(jìn)入2016年，又有一系列樓市新政出臺(tái)。去年貨幣政策和住房信貸政策的累加效果，加上今年進(jìn)一步下調(diào)最低首付款比例、再次降息降準(zhǔn)，都在客觀上推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖?！?/p>

另一個(gè)重要因素是，在去庫(kù)存的大背景下，政府逐步放松了對(duì)樓市的管制，比如降低契稅稅率的政策，就對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成了直接刺激。此外，樓市中投機(jī)、炒作、加杠桿，中介吃差價(jià)、隱瞞信息等不規(guī)范行為，消費(fèi)者買漲不買跌的心理、“羊群效應(yīng)”等非理性行為……在種種因素的共同作用下，一線城市房?jī)r(jià)躥升也就不足為奇了。

劉洪玉告訴《環(huán)球人物》記者，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2015年全國(guó)“商品房待售面積”為7.19億平方米，住建部門統(tǒng)計(jì)的2015年末全國(guó)累計(jì)可售面積約25億平方米?！鞍?015年現(xiàn)房和預(yù)售房的銷售速度估算，這兩類庫(kù)存的消化周期分別為27個(gè)月和24個(gè)月，都超過了12—18個(gè)月的合理周期?！闭蛉绱?，去庫(kù)存已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域重點(diǎn)工作之一。

但是，劉洪玉也強(qiáng)調(diào)，目前去庫(kù)存壓力主要集中在三四線城市和部分二線城市，而一線城市和少部分二線城市，不僅沒有去庫(kù)存問題，相反還面臨著供應(yīng)不足的情況。所以，目前三四線城市主要是解決過量供應(yīng)問題，而一線城市則是防范價(jià)格泡沫。“抑制價(jià)格、打擊投機(jī)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)住房保障，才是這些城市面臨的任務(wù)”。

但宏觀經(jīng)濟(jì)政策不可能因城而異，地區(qū)之間也存在傳導(dǎo)機(jī)制，當(dāng)去庫(kù)存政策和抑制房?jī)r(jià)過快上漲政策同時(shí)存在時(shí)，很可能會(huì)產(chǎn)生城市間的相互影響，這就進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控難度。“從這個(gè)意義上講，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，除了有中央的統(tǒng)一政策、分類指導(dǎo)外，還需要有地方政府的因地制宜和主動(dòng)作為?！?h3>“天價(jià)房”不必?fù)?/h3>

自從房?jī)r(jià)暴漲以來，各種“瘋狂搶房”“天價(jià)房”的消息層出不窮，極其吸引眼球。3月初，媒體報(bào)道稱，北京市西城區(qū)文昌胡同一處面積11.4平方米的“學(xué)區(qū)房”，賣出530萬元的高價(jià)，每平方米達(dá)46萬元。在房產(chǎn)中介的網(wǎng)站上，類似的房源信息比比皆是：7.7平方米售價(jià)340萬元、20.8平方米售價(jià)810萬元、15.75平方米售價(jià)610萬元……以至于有記者在兩會(huì)上詢問教育部長(zhǎng)袁貴仁“這種學(xué)區(qū)房該不該買”。

《環(huán)球人物》：您怎么看待“天價(jià)”學(xué)區(qū)房的真實(shí)性？

劉洪玉：現(xiàn)在似乎沒有人懷疑這個(gè)交易的真實(shí)性。但如果是在香港出現(xiàn)了這么特殊的交易個(gè)案，香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局通常會(huì)去核實(shí)其真實(shí)性。一旦發(fā)現(xiàn)是代理公司或經(jīng)紀(jì)人虛構(gòu)交易，或交易信息嚴(yán)重失真，會(huì)對(duì)相應(yīng)的持牌公司或個(gè)人給予非常嚴(yán)厲的處罰，因?yàn)樗麄儑?yán)重誤導(dǎo)甚至擾亂了市場(chǎng)。包括房源掛牌信息，如果過于離譜、有誤導(dǎo)性，尤其是在市場(chǎng)非常敏感的時(shí)候，就會(huì)有機(jī)構(gòu)出面干預(yù)。但在北京，“天價(jià)房”都成為兩會(huì)話題了，卻沒有機(jī)構(gòu)去核實(shí)這宗交易是否真的存在。

《環(huán)球人物》：如果確實(shí)存在此類交易，您認(rèn)為買房者“搶房”的原因是什么？

劉洪玉：即使交易真實(shí)，這種所謂的“學(xué)區(qū)房”顯然也不是剛需，因?yàn)樗皇腔镜淖》炕蚓蛯W(xué)需求。過去曾出現(xiàn)過以投機(jī)為目的的類似交易，主要是為了在那些潛在再開發(fā)地段占個(gè)邊、占個(gè)角，等待巨額的拆遷補(bǔ)償。但這個(gè)“單價(jià)46萬”的房子是在胡同深處，周邊同類房子一大把，似乎也沒有投機(jī)價(jià)值。所以只有炒作這一個(gè)理由可以說得通。老百姓應(yīng)該在這樣的信息誘導(dǎo)下去搶房嗎？答案顯然是否定的。

《環(huán)球人物》：那么對(duì)普通老百姓來說，什么時(shí)候才是買房的最佳時(shí)機(jī)呢？

劉洪玉：百姓想把握最佳買房時(shí)機(jī)是非常難的。但是，大家應(yīng)該知道什么樣的房子是自己理想中的，假如在市場(chǎng)上發(fā)現(xiàn)了自己理想的房子，尤其是在一線城市和主要二線城市，最好別錯(cuò)過機(jī)會(huì)。

《環(huán)球人物》：您如何看今年房?jī)r(jià)的發(fā)展趨勢(shì)？長(zhǎng)期走勢(shì)又是怎樣的？

劉洪玉：我認(rèn)為今年的房?jī)r(jià)總體上會(huì)趨于穩(wěn)定，但市場(chǎng)分化的態(tài)勢(shì)還有進(jìn)一步發(fā)展的空間，各線城市房?jī)r(jià)差距繼續(xù)擴(kuò)大的可能性很大。從長(zhǎng)期看，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、居民收入不斷提高、人口增加等因素，房?jī)r(jià)總體上會(huì)是一個(gè)上漲的趨勢(shì)。但宏觀政策調(diào)整、重大事件、供求失衡、參與者行為等因素也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將改變過去單邊上漲的情況，有漲有落將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)。

“首付貸”要小心

對(duì)于某些口袋里只有50元錢，卻想購(gòu)買100元理財(cái)產(chǎn)品的人來說，先借50元，賺到利息后再還掉似乎是個(gè)“聰明”的辦法。這個(gè)過程就是“加杠桿”。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，現(xiàn)在最典型的杠桿莫過于“首付貸”，不少中介、地產(chǎn)商、門戶網(wǎng)站甚至大型金融機(jī)構(gòu)都涉及此類業(yè)務(wù)。所謂首付貸，是指在購(gòu)房人首付資金不足時(shí)，地產(chǎn)中介或金融機(jī)構(gòu)為其提供過橋資金，幫購(gòu)房人解決短期內(nèi)的資金不足問題，但也客觀上放大了購(gòu)房杠桿。目前，在一些房?jī)r(jià)上漲較快地區(qū)，首付貸讓部分購(gòu)房者的實(shí)際首付已降至10%，這相當(dāng)于10倍的杠桿，比例遠(yuǎn)高于去年股市巔峰時(shí)期的“場(chǎng)外配資”，其中的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

《環(huán)球人物》：有人把此輪房?jī)r(jià)暴漲類比去年的股市，認(rèn)為目前是在加杠桿、配資階段，風(fēng)險(xiǎn)很大。您怎么看？

劉洪玉：從各種消息看，今年部分城市房?jī)r(jià)快速上漲，確實(shí)有加杠桿的影子。明的加杠桿是在房?jī)r(jià)上漲的背景下降低首付款比例，暗的加杠桿就是所謂的“首付貸”。有些城市推出“零首付”，實(shí)際上就是想用加杠桿的方式去庫(kù)存。這種做法短期可能有效，但長(zhǎng)期絕對(duì)是很有害的?！傲闶赘丁钡膫€(gè)人住房貸款通常被認(rèn)為是“有毒貸款”，一旦房?jī)r(jià)下跌，或者購(gòu)房者無力償還貸款，將引發(fā)連鎖反應(yīng)，危害性很大，尤其是在房?jī)r(jià)不穩(wěn)定甚至大幅波動(dòng)的城市。

《環(huán)球人物》：現(xiàn)在有不少機(jī)構(gòu)把房貸打包成“理財(cái)產(chǎn)品”推向市場(chǎng)。

劉洪玉：這種理財(cái)產(chǎn)品主要與首付貸相關(guān)。除了一些P2P平臺(tái)，可能也有銀行參與其中。首付貸本來是為買自住房的人提供短期過橋資金的，購(gòu)房者要用未到期的定期存款或者理財(cái)投資作為擔(dān)保。如果變成為投機(jī)性購(gòu)房加杠桿服務(wù)，就會(huì)面臨巨大的違約風(fēng)險(xiǎn)。前面提到的一些城市，既然一年內(nèi)房?jī)r(jià)能上漲20%以上，也就能下降20%以上。假如首付款的2/3來自首付貸，那么違約風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的。推銷這種“理財(cái)產(chǎn)品”，等于要投資者承擔(dān)這一風(fēng)險(xiǎn)。

《環(huán)球人物》：普通投資者如何判斷這種風(fēng)險(xiǎn)、避免血本無歸？

劉洪玉：普通投資者判斷能否參與這類“理財(cái)產(chǎn)品”的最有效方式，就是看投資收益是否明顯超出了正常水平，現(xiàn)在投資年化收益率在4%—5%比較正常，到8%—10%就要小心，超過10%最好遠(yuǎn)離，高收益一定是和高風(fēng)險(xiǎn)相伴隨的。

《環(huán)球人物》：防范房地產(chǎn)杠桿的風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)該做些什么？

劉洪玉：從防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該強(qiáng)化防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、嚴(yán)格自律；政府應(yīng)該加大監(jiān)管力度，及時(shí)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿水平，發(fā)現(xiàn)和查處違規(guī)違法行為，將風(fēng)險(xiǎn)控制在萌芽狀態(tài)，絕不能讓有毒貸款擴(kuò)散、傳染，危害整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的健康。