中國投資者何以“青睞”歐洲地產(chǎn)

近日，萬達(dá)集團(tuán)在倫敦的某房地產(chǎn)項(xiàng)目亮相，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。事實(shí)上，早在2013年6月，中國平安就斥資2.6億英鎊從德國買家手中購得倫敦金融城的標(biāo)志性建筑勞埃德大廈。目前，中國人壽、中國投資有限責(zé)任公司等多家中國企業(yè)在歐洲尤其倫敦進(jìn)行了地產(chǎn)投資。隨著越來越多的中國企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資歐洲地產(chǎn)，業(yè)界對此也愈來愈重視。英國最大的商業(yè)地產(chǎn)投資公司Patron Capital董事總經(jīng)理Keith Breslauer也對此給出了自己的“看法”。

隨著歐洲市場逐漸從危機(jī)中復(fù)蘇，過去三年中，歐洲地產(chǎn)成為最有潛力的投資領(lǐng)域，吸收了來自擁有凈儲(chǔ)蓄最多的國家和地區(qū)的資金，尤其吸引了來自亞太地區(qū)如中國、日本、韓國、馬來西亞以及來自中東產(chǎn)油國等國家和地區(qū)的資金。

近幾年，來自中國和遠(yuǎn)東國家的對不動(dòng)產(chǎn)和以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)的跨境投資都將歐洲作為一個(gè)明確的目標(biāo)，倫敦地標(biāo)性建筑之一巴特西發(fā)電站建筑群、金融城標(biāo)志性建筑勞埃德大廈、Broadgate物業(yè)等極具知名度的建筑的買賣都出現(xiàn)了亞洲買家的身影。例如，中國人壽和卡塔爾控股聯(lián)合收購了倫敦金絲雀碼頭的30層10 Upper Bank Street 大樓，涉資7.95億英鎊。

CBRE去年公布的研究報(bào)告顯示，亞洲機(jī)構(gòu)投資者致力于多樣化的低風(fēng)險(xiǎn)的投資類別，傾向于投資不動(dòng)產(chǎn)，并將歐洲當(dāng)作主要目的地。報(bào)告稱，這或許將導(dǎo)致超過930億英鎊的資金流向全球各地的房地產(chǎn)，而歐洲房地產(chǎn)無疑將獲益最大。當(dāng)然，這個(gè)預(yù)測需要驗(yàn)證。去年，超過139億英鎊的亞洲資金投資海外，其中投資歐洲的約81億英鎊，遠(yuǎn)高于上一年的39億英鎊。

數(shù)字背后

為什么這些來自中國和遠(yuǎn)東其他國家和地區(qū)的資金流入歐洲市場？

首先，中國經(jīng)濟(jì)受危機(jī)打擊相對較小，在危機(jī)中保持了較高的增長率，并積累了相當(dāng)數(shù)量的財(cái)富，因此有了資本輸出的需求。與此同時(shí)，中國的金融機(jī)構(gòu)對企業(yè)海外投資持積極態(tài)度，并對其進(jìn)行金融支持。

其次，中國的經(jīng)濟(jì)為海外投資提供了良好的環(huán)境。隨著法律的改變和新法規(guī)的生效，2012年中國保險(xiǎn)業(yè)所控制的7240億英鎊的資金被“解放”，并可以進(jìn)行國際投資。

此外，由于優(yōu)惠的匯率和近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的興旺，刺激了中國投資者向海外地產(chǎn)市場進(jìn)軍。據(jù)金融時(shí)報(bào)的數(shù)據(jù)，在2008-2013年間，由于人民幣對英鎊持續(xù)走強(qiáng)，在事實(shí)上為中國投資者收購英國地產(chǎn)提供了巨大折扣。

歐洲“吸引力”

當(dāng)然，中國投資者青睞海外投資原因諸多，但是，在諸多選項(xiàng)中，中國投資者為何青睞歐洲尤其是英國？

中國投資者將歐洲，尤其是英國視為重要的多元化投資的重要目的地，并認(rèn)為在此投資，資金相對安全，有獲得較高收益的潛力。西歐城市，比如倫敦和德國的大型城市，是傳統(tǒng)的國際商業(yè)中心，長期來看，投資其不動(dòng)產(chǎn)能獲得較為穩(wěn)定的回報(bào)。英國市場是歐洲最大、最復(fù)雜、最透明的商業(yè)地產(chǎn)中心，并且有相當(dāng)多的地產(chǎn)可供出售或計(jì)劃出售。此外，英國的稅收也鼓勵(lì)外國投資者。

而倫敦由于其悠久的歷史，國際化的金融區(qū)，享有全球聲譽(yù)的教育機(jī)構(gòu)，這些都對亞洲投資者構(gòu)成了吸引力。我們可以看到，近幾年，英國的住宅市場的最大買家群體來自中國、馬來西亞、香港和新加坡等亞洲國家和地區(qū)。不僅倫敦的新建地產(chǎn)受到亞洲買家的青睞，其他巴黎、法蘭克福等歐洲城市也日漸受到越來越多的關(guān)注。

很多亞洲買家和歐洲，尤其是倫敦，有個(gè)人聯(lián)系，這一因素也影響了他們的商業(yè)決定，比如在何處購買住宅、投資等。

除了中國買家青睞英國外，英國也為鼓勵(lì)中國投資做了很多努力，公布了諸多優(yōu)惠措施。比如今年1月，英國首相卡梅倫在達(dá)沃斯峰會(huì)上會(huì)見了中國大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林。隨后，王健林宣布，將向英國再投資30億英鎊。

未來是什么？

近幾年，來自遠(yuǎn)東的資金在英國地產(chǎn)市場發(fā)揮了重要作用，地產(chǎn)市場出現(xiàn)亞洲投資者絕對不是新鮮事。不過，未來是什么？對投資者來說是仍有機(jī)會(huì)？還是現(xiàn)在投資已經(jīng)為時(shí)已晚？

口岸城市如倫敦、法蘭克福和巴黎的核心資產(chǎn)一直以來都廣受投資者歡迎。然而，正是由于這些資產(chǎn)過于“流行”，隨著越來越多投資者的涌入和追捧，價(jià)格越來越高，而回報(bào)率卻在降低。因此，對希望“大賺一筆”的投資者來說，市場機(jī)會(huì)很少，但對資金充足，能進(jìn)行大額投資的買家來說，盈利仍有可能，但僅限于核心市場。

不過，歐洲市場的吸引力在于其多樣性。盡管某些城市核心資產(chǎn)盈利有所降低，但歐洲有50個(gè)不同的國家可以滿足不同投資者的需求。盡管投資倫敦、巴黎等歐洲“一線城市”的核心資產(chǎn)的回報(bào)率在降低，但仍有投資者青睞這些城市，因?yàn)樗麄兿Ｍ麑①Y金投放到安全的資產(chǎn)上。那些希望獲得較大投資回報(bào)的投資者可以將目光投向其他國家，如西班牙、意大利和葡萄牙等。在這些國家，投資者仍有機(jī)會(huì)獲得較大盈利。此外，還有投資者對東歐興趣頗多，例如波蘭。

值得一提的是，歐洲的“二線城市”例如英國的曼徹斯特、德國的萊比錫，由于投資競爭較少，如投資學(xué)生公寓等項(xiàng)目也能獲得較高回報(bào)率。數(shù)據(jù)顯示，去年，愛爾蘭酒店板塊的投資就有13.5%來自亞洲，這說明亞洲投資者正在向投資競爭較少的“二線城市”轉(zhuǎn)移。（作者Keith Breslauer為英國Patron Capital公司董事總經(jīng)理）

編輯|趙麗芳 lifang.zhao@wtoguide.net