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      現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)分析

      2016-03-19 22:48:19張榮貴州振華置業(yè)投資有限公司貴州貴陽(yáng)550000
      低碳世界 2016年22期
      關(guān)鍵詞:子系統(tǒng)項(xiàng)目管理現(xiàn)代化

      張榮(貴州振華置業(yè)投資有限公司,貴州 貴陽(yáng)550000)

      現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)分析

      張榮(貴州振華置業(yè)投資有限公司,貴州 貴陽(yáng)550000)

      我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,城市化的水平越來(lái)越高,而伴隨著城市化水平進(jìn)步的就是我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)。近些年來(lái)房地產(chǎn)事業(yè)蓬勃發(fā)展,高樓大廈平地而起,也促生了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)性規(guī)劃,但房地產(chǎn)作為一項(xiàng)投資性事業(yè)來(lái)說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)力十分巨大,成千上萬(wàn)家房地產(chǎn)商明爭(zhēng)暗斗,房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)規(guī)劃的作用越來(lái)越明顯,因此,本文將首先分析現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本特征與管理流程,并根據(jù)這兩項(xiàng)內(nèi)容分析其管理的組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng),并深入探究其系統(tǒng)功能,以求為現(xiàn)代化房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展提供理論支持和實(shí)際借鑒。

      現(xiàn)代化房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;系統(tǒng);特征;流程;功能;分析

      前言

      房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否主要在于這個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)、規(guī)劃等前期階段的決策是否正確,對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的判斷和預(yù)測(cè)是否符合發(fā)展前景,這些不僅涉及規(guī)劃論證、設(shè)計(jì)、申報(bào)申請(qǐng),也涉及工程施工過(guò)程的具體策劃以及后期的經(jīng)營(yíng)銷售,由此可見,房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的工作,需要各個(gè)環(huán)節(jié)緊密聯(lián)合,各個(gè)部門協(xié)同配合,從項(xiàng)目計(jì)劃初期就預(yù)測(cè)到項(xiàng)目的結(jié)束,現(xiàn)代社會(huì)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)非常大,因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的成功與否直接決定了房地產(chǎn)的存亡,研究現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)分析,明確其系統(tǒng)的具體功能,能夠從根本上保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

      1 現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本特征與流程

      1.1 基本特征

      現(xiàn)代社會(huì)房地產(chǎn)已經(jīng)成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),然而蓬勃發(fā)展的同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)力也越來(lái)越大,項(xiàng)目管理的重要性也越來(lái)越強(qiáng),此時(shí)必須要明確的就是現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本特征,只有明確其特點(diǎn),才能夠有針對(duì)性的進(jìn)行系統(tǒng)性分析。首先第一個(gè)特征就是廣泛性,房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施遍及全國(guó)各地,各個(gè)省市地區(qū)均有已開發(fā)和待開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,存在地區(qū)性的項(xiàng)目廣泛性,不僅如此,房地產(chǎn)項(xiàng)目的涉及面較廣,既關(guān)系到房地產(chǎn)商本身,也關(guān)系到各個(gè)審批部門、建筑單位等,同樣也存在著行業(yè)的廣泛性;第二個(gè)特征就是風(fēng)險(xiǎn)性,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大,動(dòng)輒上千萬(wàn)甚至上億,如果項(xiàng)目管理過(guò)程優(yōu)秀,回報(bào)率自然很高,但如果項(xiàng)目的可行性論證失誤,出現(xiàn)管理系統(tǒng)上的問(wèn)題,很容易導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不善、血本無(wú)歸的情況發(fā)生;第三個(gè)特征就是信息性,所謂信息性,是與各項(xiàng)政策和發(fā)展形勢(shì)有關(guān)的特點(diǎn),由于國(guó)家政策變動(dòng)、房地產(chǎn)形勢(shì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的改變,項(xiàng)目管理所需要的信息量巨大,加之成本、材料、設(shè)備等方面的波動(dòng),要求現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理必須對(duì)信息有全面的了解[1]。

      1.2 管理流程

      在明確了現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本特征后,就是要根據(jù)這些特征設(shè)計(jì)管理流程,因此,管理流程也可稱為對(duì)管理特點(diǎn)的詮釋,當(dāng)流程與特征相對(duì)應(yīng)時(shí),才能保證接下來(lái)的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)呈正方向發(fā)展。一般來(lái)說(shuō),管理流程的內(nèi)容較多也比較豐富,但大致可以分為以下幾個(gè)方面:第一為計(jì)劃部門項(xiàng)目計(jì)劃訂立,處于項(xiàng)目開發(fā)的初期階段,當(dāng)項(xiàng)目部門成立后,就會(huì)進(jìn)行第二部分,項(xiàng)目可行性研究,這一部分是為了分析驗(yàn)證房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施成功率,當(dāng)可行性研究通過(guò)后,就會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)許可證辦理和土地使用權(quán)確認(rèn),之后征地、拆遷,辦理土地使用批準(zhǔn)證書,第三部分就是施工的具體過(guò)程,需要勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、獲取施工許可證和規(guī)劃許可證,當(dāng)工程結(jié)束后就會(huì)進(jìn)入第四部分的后期管理階段,進(jìn)行經(jīng)營(yíng)銷售和物業(yè)管理,辦理房產(chǎn)入住以及項(xiàng)目后期評(píng)估,當(dāng)這些流程順利完成后,才能稱之為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理妥善完畢。

      2 現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)分析

      2.1 項(xiàng)目開發(fā)期系統(tǒng)分析

      現(xiàn)代化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)已經(jīng)有序創(chuàng)建,但卻仍然比較復(fù)雜,因此,根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的一般流程和基本特征,可以設(shè)計(jì)開發(fā)出一套完備的系統(tǒng),在這個(gè)整體系統(tǒng)中下轄的子系統(tǒng)均能夠具備數(shù)據(jù)查詢以及計(jì)算機(jī)處理的功能,首先就是項(xiàng)目開發(fā)期系統(tǒng)。項(xiàng)目開發(fā)期是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理流程中的第一個(gè)階段,隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展,傳統(tǒng)的人工收集數(shù)據(jù),進(jìn)行可行性分析的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,取而代之的是科學(xué)的計(jì)算機(jī)軟件新系統(tǒng)分析,因此,只需要在項(xiàng)目開發(fā)期的子系統(tǒng)中添加入我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)、待開發(fā)地消費(fèi)水平以及房地產(chǎn)發(fā)展前景和狀況等就能夠進(jìn)行便捷的信息查詢,當(dāng)開發(fā)階段進(jìn)入尾聲,這一系統(tǒng)中還能夠模擬可行性項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估,可以為項(xiàng)目管理提供決策參考[2]。

      2.2 項(xiàng)目規(guī)劃期系統(tǒng)分析

      項(xiàng)目規(guī)劃期中分為兩個(gè)部分,首先是設(shè)計(jì)規(guī)劃,其次是投資規(guī)劃。在項(xiàng)目規(guī)劃期的子系統(tǒng)中錄入項(xiàng)目設(shè)計(jì)資料,系統(tǒng)能夠自行分析設(shè)計(jì)方案的可行性,不僅如此,技術(shù)管理人員能夠通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的變動(dòng)以及各個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)部門所需要的文件進(jìn)行綜合而科學(xué)的分析,并根據(jù)情況變動(dòng)及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)規(guī)劃內(nèi)容或在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行創(chuàng)新[3]。投資規(guī)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)中的重要一環(huán),包括預(yù)算、招標(biāo)、材料三方面,將各個(gè)方面的投資添加進(jìn)入子系統(tǒng)中,能夠?qū)Ρ扔?jì)劃投入與實(shí)際投入,便于發(fā)現(xiàn)資金偏差,其中預(yù)算管理能夠?yàn)轫?xiàng)目的實(shí)施提供有效的核算數(shù)據(jù),對(duì)公司競(jìng)爭(zhēng)力提升有很大幫助,招標(biāo)管理可以進(jìn)行資源、人力與方案的策劃,有利于項(xiàng)目實(shí)施技巧的判定,而材料管理則能夠嚴(yán)謹(jǐn)記錄房地產(chǎn)項(xiàng)目所需設(shè)備、材料以及其性能、型號(hào)、價(jià)格等,可以在項(xiàng)目進(jìn)行中合理調(diào)配協(xié)調(diào)。

      2.3 質(zhì)量控制期系統(tǒng)分析

      在質(zhì)量控制期的子系統(tǒng)中,記錄著工程進(jìn)度、質(zhì)量監(jiān)督的相關(guān)數(shù)據(jù),一般來(lái)說(shuō)還會(huì)加入資金管理內(nèi)容。工程進(jìn)度是項(xiàng)目實(shí)施的跟進(jìn),工程施工的每一個(gè)階段都要錄入施工效果以及質(zhì)量檢測(cè),從而保證項(xiàng)目的完整與可靠,也會(huì)與前期的項(xiàng)目規(guī)劃對(duì)比分析,當(dāng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容超出預(yù)期或不足預(yù)期時(shí),質(zhì)量指標(biāo)就顯得尤為重要,這些指標(biāo)要及時(shí)更新,與相關(guān)政策以及經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平相適應(yīng),必要時(shí)可進(jìn)行調(diào)整,避免重大質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生。項(xiàng)目合同也會(huì)在這一階段進(jìn)行管理,履行項(xiàng)目的執(zhí)行情況,控制合同的履行周期,并且實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的可控程度。

      2.4 銷售經(jīng)營(yíng)期系統(tǒng)分析

      銷售經(jīng)營(yíng)期子系統(tǒng)主要是對(duì)銷售合同的控制管理,子系統(tǒng)中會(huì)錄入項(xiàng)目銷售的實(shí)際情況,及時(shí)為工作人員和相關(guān)部門提供可靠地銷售數(shù)據(jù),以便記錄銷售經(jīng)營(yíng)的業(yè)績(jī),還會(huì)自動(dòng)分析銷售價(jià)格的波動(dòng)情況,有利于銷售手段的更新與完善,同樣會(huì)為項(xiàng)目管理的決策提供參考意見[4]。不僅如此,這部分還包含著物業(yè)管理內(nèi)容,存儲(chǔ)著一些商場(chǎng)、住宅等項(xiàng)目的管理信息和管理方法,為銷售提供參考。

      2.5 審查維護(hù)期系統(tǒng)分析

      審查維護(hù)期子系統(tǒng)在銷售經(jīng)營(yíng)期子系統(tǒng)之后,主要是為了便于項(xiàng)目管理的決策者進(jìn)行文件的審批與查詢,如果項(xiàng)目的資金流轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題能夠及時(shí)在系統(tǒng)中提示,也可以統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施各部門的工作業(yè)績(jī),在這一階段子系統(tǒng)需要進(jìn)行升級(jí)和維護(hù),為下次項(xiàng)目企劃帶來(lái)便利。

      3 現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)功能分析

      由現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)分析可以得知,該系統(tǒng)共擁有三項(xiàng)功能:①規(guī)劃功能,為項(xiàng)目的開發(fā)與規(guī)劃提供初始計(jì)劃數(shù)據(jù);②預(yù)測(cè)功能,即模擬項(xiàng)目實(shí)施時(shí)各種不確定因素以及工程進(jìn)度和資源配置,有利于資金流向和使用率的統(tǒng)計(jì),可以預(yù)先知曉項(xiàng)目實(shí)施的成功率;③控制功能,對(duì)項(xiàng)目管理的計(jì)劃流程有監(jiān)控效果,并能夠及時(shí)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修整,實(shí)現(xiàn)了對(duì)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)控制。

      4 總結(jié)

      通過(guò)分析現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng),能夠得知這一系統(tǒng)是充滿時(shí)代感的,具有科學(xué)技術(shù)含量的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理,可以對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的各方面決策提供輔助效果,將是今后房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的主流。

      [1]楊學(xué)艷.芻議房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題及優(yōu)化措施[J].科技信息,2014(03).

      [2]朱宏建.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化管理工作[J].四川建材,2014(04).

      [3]呂 聞.我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題及措施研究[J].商,2013(05).

      [4]常 斌.試論房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化建設(shè)[J].中小企業(yè)管理與科技(上旬刊),2013(09).

      F293.33

      A

      2095-2066(2016)22-0183-02

      2016-7-12

      張 榮(1970-),男,漢族,安徽人,中級(jí),碩士,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)工作。

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