多層樓增改電梯的法律對(duì)策研究

吳 迪

煙臺(tái)大學(xué)法學(xué)院，山東 煙臺(tái) 264005

上世紀(jì)70—90年代，中國各地新建了一批5-7層居民住宅，由于受到經(jīng)濟(jì)和技術(shù)水平的制約，樓房沒有安裝電梯。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市人口老齡化現(xiàn)象的出現(xiàn)，老、弱、病、殘、孕等住戶群體對(duì)樓宇垂直交通的需求逐漸顯現(xiàn)。

在我國針對(duì)老住宅的改造問題，通常是以舊房拆遷、舊城改造等措施解決。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)來看，加裝電梯改善人們的垂直交通條件，是利國利民的好事。但由于既有多層住宅增設(shè)電梯涉及因素的復(fù)雜性，包括既有建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、既有建筑結(jié)構(gòu)加固改造、既有建筑消防疏散要求、新增電梯的安裝費(fèi)用及資金籌集和安裝后日常維修保養(yǎng)運(yùn)營費(fèi)用等問題的處理，都有待商榷。在具體的實(shí)施過程中缺乏法律依據(jù)，加上業(yè)主之間難以達(dá)成一致意見，導(dǎo)致加裝電梯的工作止步不前。

增設(shè)電梯問題仍然屬于民法的范疇，仍應(yīng)遵循最基本的自治原則，堅(jiān)持“平等、自愿、公平、誠實(shí)信用，公序良俗等民法基本原則。”①表現(xiàn)在實(shí)踐中體現(xiàn)為各個(gè)業(yè)主之間就增設(shè)電梯問題要平等協(xié)商，本著自愿的原則，協(xié)調(diào)考慮各方利益，堅(jiān)持誠實(shí)守信，恰當(dāng)處理意見分歧和鄰里之間由此產(chǎn)生的糾紛，在此基礎(chǔ)上就增設(shè)電梯問題達(dá)成相對(duì)一致的意見。如若征集的結(jié)果是超過物權(quán)法第76條規(guī)定的比例(中華人民共和國物權(quán)法第76條：業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項(xiàng)及表決權(quán)，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

一、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

二、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

三、選舉業(yè)主委員會(huì)或者跟換業(yè)主委員會(huì)成員；

四、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

五、籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

六、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

七、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。)②，則可以聯(lián)系本住宅的物業(yè)服務(wù)公司向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請?jiān)鲈O(shè)電梯的新規(guī)劃。如若征集結(jié)果比例未能達(dá)到前款規(guī)定比例則沒有必要做之后的后續(xù)工作，即根本不能申請?jiān)鲈O(shè)電梯③。

因?yàn)槲覈段餀?quán)法》規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！雹芄灿胁糠衷瓌t上由全體業(yè)主共同使用，使用的具體事項(xiàng)，屬業(yè)主共同事務(wù)，原則上由業(yè)主共同決定⑤。業(yè)主成員權(quán)是作為建筑物管理團(tuán)體中的一員而享有的權(quán)利，主要包括怎樣從整體上管理建筑物、維護(hù)建筑物，怎樣使用建筑物的共有部分和具體分配建筑物的共有部分產(chǎn)生的收益等。在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主成員主要通過表決方式實(shí)現(xiàn)成員權(quán)，各業(yè)主在行使成員權(quán)時(shí)需要遵守共同決議和規(guī)則。在多層樓新增電梯的問題中，各業(yè)主基于對(duì)各自單元房的專有權(quán)和對(duì)小區(qū)整體的共有權(quán)而享有和行使建筑物所有權(quán)。電梯作為建筑物的共有部分，業(yè)主應(yīng)該通過一定規(guī)則表決該共有部分的管理、維護(hù)、改建和重建問題?！段餀?quán)法》第76條第2款規(guī)定，即應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。⑥所以在前期業(yè)主對(duì)是否同意增設(shè)電梯問題的的表決程序上應(yīng)該完全遵循業(yè)主自治的意思，政府不應(yīng)當(dāng)參與其中。

根據(jù)《物權(quán)法》第84條⑦、《物權(quán)法》第92條⑧以及《民法通則》第83條規(guī)定⑨，相鄰關(guān)系的權(quán)利人在行使自己的權(quán)利時(shí)，要為相鄰方提供便利，尊重他人的合法權(quán)益。既有住宅新增電梯涉及到使用非業(yè)主自己占用的共有權(quán)，該共有部分可能是小區(qū)道路，也可能是建筑物外墻。增設(shè)電梯臨近部分低層業(yè)主，可能會(huì)對(duì)其采光、通風(fēng)、噪音等產(chǎn)生影響。所以，業(yè)主行使建筑物共有權(quán)以增建電梯時(shí)，如果與低層業(yè)主的通風(fēng)、采光、安靜等權(quán)利發(fā)生沖突，還涉及平衡、解決兩者之間的沖突的問題。

既有住宅增設(shè)電梯涉及對(duì)業(yè)主共有部分物權(quán)的處分，又可能侵害專有部分物權(quán)。由于《物權(quán)法》、《民法通則》和相關(guān)法律法規(guī)對(duì)多層樓增設(shè)電梯未做出明文規(guī)定，增設(shè)電梯所涉及的權(quán)利主體、表決規(guī)則、損害補(bǔ)償?shù)戎T多問題無章可循，引發(fā)了一系列糾紛。今后立法應(yīng)當(dāng)根據(jù)多層樓增設(shè)電梯的具體情形來劃定有表決權(quán)的業(yè)主范圍，采取的表決規(guī)則應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主一致同意，建立科學(xué)的損害補(bǔ)償制度，并建立以調(diào)解為主的糾紛解決機(jī)制。

[ 注 釋 ]

①民法通則第4條.

②<物權(quán)法>76條.

③公民私權(quán)領(lǐng)域完全遵循民法意思自治和合議的原則.

④<物權(quán)法>第70條.

⑤<物權(quán)法>第76條第1款第7項(xiàng)：有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng).

⑥<物權(quán)法>76條第2款.

⑦<物權(quán)法>84條：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系.

⑧<物權(quán)法>92條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害，造成損害的，應(yīng)當(dāng)賠償.

⑨<民法通則>83條：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系.