淺議供給側(cè)改革中房地產(chǎn)去庫存問題

安徽財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院　汪　蕾

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淺議供給側(cè)改革中房地產(chǎn)去庫存問題

安徽財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院汪蕾

供給側(cè)改革是我國2015年年底提出的新議題，旨在從生產(chǎn)領(lǐng)域加強優(yōu)質(zhì)供給，減少無效供給，擴大有效供給，提高供給結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性和靈活性，提高全要素生產(chǎn)率，使供給體系更好地適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)變化，房地產(chǎn)去庫存問題則是供給側(cè)改革中關(guān)乎國計民生的重要一環(huán)。本文通過對當(dāng)今樓市結(jié)構(gòu)性庫存問題的分析，認(rèn)識到房地產(chǎn)供給側(cè)改革是適應(yīng)當(dāng)今新形勢的選擇，也將對房地產(chǎn)市場走向起到?jīng)Q定性作用。此外，本文對房地產(chǎn)去庫存問題進行了深度思考，提出了一些有針對性的、合理的建議，對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展具有一定的借鑒作用。

供給側(cè)改革 去庫存 房地產(chǎn)

1　引言

近期，“供給側(cè)改革”成為經(jīng)濟領(lǐng)域的一個新熱詞，頻繁地出現(xiàn)在政府工作會議中。那么，什么是“供給側(cè)改革”呢？供給側(cè)改革又包括哪些內(nèi)容呢？

2015年11月10日，習(xí)近平主席主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，此次會議主要研究經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革和城市工作問題，提出，在適度擴大總需求的同時，著力于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高攻擊體系的質(zhì)量和效率，以推動我國生產(chǎn)力水平的躍升。

2016年1月27日，習(xí)近平主席主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十二次會議，此次會議，習(xí)近平總書記主要強調(diào)了供給側(cè)改革的主要目的是提高社會生產(chǎn)力水平，落實好以人民為中心的發(fā)展思想。

不同于以往的擴大內(nèi)需來刺激消費手段，此次改革則是從供給方面著手，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)經(jīng)濟要素的最優(yōu)配置，通過改革的方式來改善供給，擴大有效供給，提高供給質(zhì)量，使供給面與需求面更好地結(jié)合起來，更大程度地滿足廣大人民群眾的需要。供給側(cè)改革的重點任務(wù)是“三去一補一降”，即去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板?！叭ギa(chǎn)能”準(zhǔn)備從煤炭和鋼鐵兩個行業(yè)入手，因為這兩個行業(yè)產(chǎn)能過剩情況比較嚴(yán)重；“去庫存”，關(guān)鍵還是房地產(chǎn)去庫存。目前，房地產(chǎn)的高庫存壓力不僅是制約我國房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的“瓶頸”，也是拖累我國經(jīng)濟增長的沉重包袱，更是影響民生問題的重要因素；“去杠桿”主要是指企業(yè)的杠桿；“降成本”，已經(jīng)在制定調(diào)查方案，特別是制度性交易成本，以及不合理收費和企業(yè)過重的負(fù)擔(dān)，都要降下來；“補短板”則主要靠加大投資力度來補短板，促進結(jié)構(gòu)調(diào)整。 本文主要討論在供給側(cè)改革中的房地產(chǎn)去庫存問題。

2　供給側(cè)改革中房地產(chǎn)去庫存的必要性

自改革開放以來，中國主要的社會矛盾就是人民日益增長的物質(zhì)文化需求同落后的社會生產(chǎn)之間的矛盾，也就是說，人民群眾的物質(zhì)需求很大，但是符合社會需求的有效供給還不足夠，很多行業(yè)出現(xiàn)了中低端產(chǎn)品嚴(yán)重過剩，而高端產(chǎn)品嚴(yán)重匱乏的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)作為中國最重要的經(jīng)濟支柱之一，也不可避免地出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的問題，據(jù)調(diào)查，我國人均住房消費水平已超中等收入國家，樓市整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，導(dǎo)致房價飛速上漲，為此，各地紛紛出臺限購政策，同時，政府也采取多種措施打壓炒房熱潮，在這種形勢下，許多大中型房地產(chǎn)開發(fā)商開始進軍三四線城市，導(dǎo)致三四線城市住宅供應(yīng)量大幅度上升，出現(xiàn)庫存問題。盡管各地政府及樓市自身不斷進行調(diào)整，庫存壓力仍處于不斷加大的趨勢。房地產(chǎn)作為影響我國國民經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的一個重要行業(yè)之一，庫存長期居高，不僅會給樓市和人民生活帶來負(fù)面影響，也會殃及建筑、裝潢等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，因此，房地產(chǎn)去庫存問題亟待解決。

3　房地產(chǎn)去庫存面臨的困境

針對房地產(chǎn)市場如何去庫存問題，中央經(jīng)濟工作會議提出以下幾種舉措：一是讓農(nóng)民市民化，即讓農(nóng)民進城來消化當(dāng)前過多的商品住宅；二是鼓勵投資者購買住房來出租，這樣既可消化庫存問題，又有利于解決中國當(dāng)前住房租賃市場不發(fā)達問題，一舉多得；三是要求房地產(chǎn)企業(yè)改變住房銷售模式，降低住房價格；四是提高房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集中度，形成市場規(guī)模效應(yīng)；五是取消房地產(chǎn)市場的行政性限制政策等。以上這些措施，從理論上來看，固然有利于降低房地產(chǎn)庫存，但在實際的執(zhí)行中，也有一些問題值得我們?nèi)ブ匾暡⑶倚枰?yīng)對。

3.1農(nóng)民市民化中的問題

從當(dāng)前現(xiàn)狀來看，我國城市化建設(shè)仍然處于起步階段，農(nóng)民的數(shù)量仍然十分龐大(超過6億)，盡管有大量的農(nóng)村人口進城務(wù)工，但是受到戶籍制度，社會福利保障及教育條件限制，無法真正在城市落戶，也就是無法做到真正的市民化；再者，農(nóng)民的收入有限，負(fù)擔(dān)不起城市的高額房價，如果農(nóng)民沒有在就業(yè)城市購買住房的能力，農(nóng)民市民化自然無法實現(xiàn)，即便是通過租房，以我國目前的住房租賃市場情況來看，通過租房消化庫存問題，解決問題的可能性非常??；最后，隨著新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快，農(nóng)村地區(qū)發(fā)展迅速，農(nóng)民生活水平相較以前大幅度提高，許多農(nóng)民缺乏到城市就業(yè)或者落戶于城市的動力，還有一些農(nóng)民，尤其是中老年人，在“鄉(xiāng)土情結(jié)”的牽絆下也不愿到城市居住。綜合以上原因，要想推動農(nóng)民市民化，仍然還要面對許多新的問題。

3.2房地產(chǎn)政策問題

政府已經(jīng)把住房租賃市場的問題提上議程，以投資者購買住房用于租賃來消化房地產(chǎn)庫存問題，必然需要相關(guān)政策的保護和規(guī)范，因為吸引投資者進入住房租賃市場這個想法固然很好，但在實際操作中，很難確保投資者購買住房是用于房屋租賃而不是用于房地產(chǎn)的投機炒作，一旦購房者的目的在于投機活動，那么房地產(chǎn)的價格將會持續(xù)推高，使房地產(chǎn)泡沫愈來愈嚴(yán)重，形成新一輪的惡性循環(huán)。但是，就目前政策來看，政府的房地產(chǎn)稅收政策并沒有將住房消費和住房投機界定清楚，也就是說，依靠投資者購買住房然后用于租賃來消化房地產(chǎn)庫存這個完美設(shè)想，還需要先出臺相應(yīng)政策對此進行規(guī)范，以確保這個方法是真正有利于解決問題而不是帶來反作用的。

3.3降低住房價格問題

這次房地產(chǎn)去庫存問題解決方案之一是改變銷售模式，降低房價。那么，降低房價的主體應(yīng)該是政府呢，還是市場呢？如果是政府定價，政府作為市場的局外人，如何對開發(fā)商所擁有的住房進行成本與收益的權(quán)衡并制定一個合理的價格呢？如果定價過低，房地產(chǎn)開發(fā)商銷售住房后出現(xiàn)了虧損，這筆虧損將由誰來承擔(dān)？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為追求利潤的一方自然不愿承擔(dān)虧損，如果由政府承擔(dān)，目前我國政府財政負(fù)擔(dān)已經(jīng)很重了，又有何能力再承擔(dān)房地產(chǎn)這塊的虧損呢？如果由市場來定價，由于種種原因，也無法得到一個合理的價格。

3.4市場環(huán)境問題

我國房地產(chǎn)市場整體環(huán)境并不樂觀，當(dāng)市場出現(xiàn)暫時性的低迷狀態(tài)時，政府往往采取刺激性的手段來推動市場的發(fā)展，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)過于依賴政府的政策，造成房地產(chǎn)業(yè)不成熟、不健康的發(fā)展。究其根本原因，就在于房地產(chǎn)市場缺乏長效機制對其進行協(xié)調(diào)控制。此外，房地產(chǎn)市場供給嚴(yán)重不均衡，一二線城市房源緊張且價格呈較快上升態(tài)勢，而三四線城市樓房銷售緩慢，庫存化現(xiàn)象嚴(yán)重，甚至很多商品樓盤空置，究其根本，還是房地產(chǎn)市場運作出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)開發(fā)商供給側(cè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，新增商品房大大超出居民消費需求量，而高房價又超出居民的經(jīng)濟承受能力，致使庫存過高，市場環(huán)境亟待改善。

4　對房地產(chǎn)去庫存的思考與建議

4.1加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

“十三五”會議明確指出，推動農(nóng)民市民化，是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的核心內(nèi)容，通過推動農(nóng)民市民化，可衍生新的消費需求，從而緩解房地產(chǎn)庫存壓力，穩(wěn)定市場，以外來戶和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口為中心，對城市戶籍制度和住房制度及福利保障制度進行改革和完善，允許非戶籍人口和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶于就業(yè)地，促使其在就業(yè)城市買房，政府可給予一定的住房補貼或優(yōu)惠，以滿足經(jīng)濟能力不足人群的住房需求。部分中小城市則要大力發(fā)展經(jīng)濟，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，提升城市綜合實力，改善城市生活品質(zhì)，以吸引外來人口就業(yè)及落戶，保持住房供求關(guān)系的動態(tài)平衡。

4.2出臺有效政策

通過逐步建立并完善相關(guān)有效政策機制，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場得以健康穩(wěn)定地發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場自身具有一定的調(diào)控能力，從而供求關(guān)系得以實現(xiàn)動態(tài)平衡。首先，應(yīng)建立房地產(chǎn)稅收法制度，規(guī)范市場行為；其次，構(gòu)建購租并舉制度，以擴大租賃房源，以租房手段來緩解房地產(chǎn)庫存壓力；再次，引入城市住房供應(yīng)雙規(guī)劃機制，將市場自我調(diào)控與政策引導(dǎo)劃清界限，同時讓商品房和保障房產(chǎn)生聯(lián)系，促進住房保障貨幣化；最后，發(fā)展和完善住房租賃制度，鼓勵住房投資，打擊住房投機活動，保護租房者的權(quán)益。在發(fā)達國家，幾乎都有一部強勢的法律來保護租房者，從而讓處于弱勢地位的租房者的利益不容易受到侵害與掠奪，這也就是為什么發(fā)達國家的許多居民更愿意租房的根本原因。只有租房者的利益能夠得到充分的保護，我國的住房租賃市場才能發(fā)展繁榮起來，從而能夠吸引更多的投資者通過租賃來消化過高的住房庫存。

4.3通過市場化方式進行去庫存降價

要降低房價，就得讓高房價的城市出臺有利于消費者的政策，促使政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房投資者讓利，這樣才能真正做到去庫存化，這種讓利方式必須得順應(yīng)市場狀況，能夠解決供需矛盾，使多方利益達到最大化，不能由政府盲目決策，最終還是要依靠市場化方式而非政府的行政性手段。一旦能夠?qū)で蟮揭环N符合多方利益的讓利方式，不僅有利于高房價的城市解決庫存問題，這種讓利方式也很容易向三四線城市蔓延，從而形成全國性的住房價格下降。由此一來，自然能夠刺激消費，吸引更多的消費者購房，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存化。

4.4規(guī)范市場環(huán)境

在實現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存化之前，還要認(rèn)清當(dāng)下的房地產(chǎn)市場狀況。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了嚴(yán)重的分化狀態(tài)，一二線城市和三四線城市差異明顯。從需求端來看，一二線城市的需求仍然十分旺盛，而三四線城市則需求不足，少人問津，從供給端來看，一二線城市的土地供給明顯逐年增加，而三四線城市土地供應(yīng)則呈下滑狀態(tài)。針對房地產(chǎn)市場分化狀況，要采取不同的措施，核實不同城市的不同庫存，然后研究為何會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，再根據(jù)不同情況對癥下藥，做到因地制宜。

在任何相關(guān)政策的實施過程中，都要遵循房地產(chǎn)市場的市場規(guī)律，利用市場價格變動來實現(xiàn)經(jīng)濟均衡，通過價格調(diào)控對市場進行合理引導(dǎo)，讓市場的供求關(guān)系保持相對的平衡，規(guī)范市場行為及相關(guān)經(jīng)濟活動，除了宏觀調(diào)控外，還需要房地產(chǎn)開發(fā)商主動地參與其中，結(jié)合市場變化，預(yù)測市場發(fā)展方向，制定合理的應(yīng)對措施，以促進市場出清，讓資金迅速回籠。與此同時，政府在充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用時，還要堅守系統(tǒng)性和區(qū)域性風(fēng)險的底線，不能隨意插手和控制房地產(chǎn)市場的走向。

5　結(jié)語

總的來說，供給側(cè)改革中的房地產(chǎn)去庫存問題是重大而有意義的決策問題，同時也需要一個漫長的過程來實現(xiàn)既定的目標(biāo)，不能一蹴而就，在這個發(fā)展過程中，需要多方協(xié)作配合，既需要政府發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，及時地出臺相關(guān)政策進行合理引導(dǎo)，以確保市場規(guī)范化運作，也需要房地產(chǎn)開發(fā)商遵循市場規(guī)律，制定合理的、能滿足多方利益的住房價格。房地產(chǎn)去庫存化目標(biāo)的實現(xiàn)，不僅有利于滿足人們的住房需求，也有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，從而促進經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

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2096-0298（2016）07（c）-123-02