房屋拆遷承租人財產(chǎn)損失補償問題研究

朱啟騫

(南京師范大學(xué)，南京 225700)

?

房屋拆遷承租人財產(chǎn)損失補償問題研究

朱啟騫

(南京師范大學(xué)，南京 225700)

拆遷補償一直是個社會矛盾的集結(jié)地，城市發(fā)展與個人私權(quán)沖突不斷。房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益受到重視的同時，被拆遷房屋承租人的合法權(quán)益卻面臨著種種威脅。立法上的不足、多方利益的糾結(jié)都令該類案件的審理步入困境，承租人的財產(chǎn)損失補償也就有了研究空間。

拆遷補償；被拆遷人；承租人；立法；案件審理

城市建設(shè)步伐不斷前進，光鮮亮麗的城市發(fā)展外表下，往往掩蓋著民眾權(quán)利受損的些許心酸與無奈的嘆息。在拆遷案件大量存在的今天，一面是被拆遷人一夜之間“被百萬富翁”的情形屢見不鮮，另一面安置補償費用不足的情況下，釘子戶如春筍般在利益的雨下拔地而起，拆遷這一龐大的舞臺上不同的角色演繹著他們不同的悲喜人生。然而，拆遷性質(zhì)的模糊，以及政府、拆遷人、被拆遷人等多方主體的多重利益就像盤根錯節(jié)的老藤蔓一樣糾纏著拆遷案件，令法官在裁斷該類案件時一籌莫展，同時，“人及其相互關(guān)系在任何特定的時代具有很鮮明的特性，以至于他們只能是他們那個時代當(dāng)時呈現(xiàn)的樣子，因此也在時間之流中經(jīng)受一種永恒的變遷”[1]。法律也就不得不變遷，但法律規(guī)定的粗疏甚至缺失更是使這類案件的裁判變得難上加難。

盡管當(dāng)前拆遷方面的立法已經(jīng)不斷改進安置補償方式與標(biāo)準(zhǔn)，但卻對房屋承租人利益置之不理，合法權(quán)益受損的承租人只能基于與房屋所有人的合同來解決雙方的糾紛。那么拆遷中拆遷是否僅僅需要對被拆遷人作補償，這種忽略是立法者的刻意留白還是法律漏洞？如果需要對承租人進行補償，標(biāo)準(zhǔn)何在？這些問題都需要做進一步探討。

一、對承租人進行補償?shù)姆ɡ硪罁?jù)

隨著拆遷制度不斷變遷，承租人的權(quán)益與命運也經(jīng)歷著跌宕起伏的階段。承租人從1991年國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理條例》中的被拆遷人地位，到2001年《國有土地上房屋征收與補償》條例中的隱匿，其正統(tǒng)地位受到了沉重的打擊，合法權(quán)益也面臨著危險，同時，租賃房屋拆遷是否要對其補償也變成一個疑問。筆者以為，對承租人進行補償是毋庸置疑的。然而“在法律沉默的情況下，我們必須求助于法律自身的基本理念，一種最終正義實現(xiàn)的努力”[2]。事實上，承租人在拆遷過程中合法權(quán)益是受到損害的，用補償而非侵權(quán)賠償，這其中也就有探究的余地。

(一)拆遷的性質(zhì)

既然承租人的損失由拆遷而生，探究對其進行補償也就要從其損失的“罪魁禍?zhǔn)住薄疬w說起。但由于牽涉的主體比較多，在拆遷的性質(zhì)問題上存在爭議。有的認(rèn)為是行政行為，有的認(rèn)為是民事法律行為。準(zhǔn)確的性質(zhì)定位關(guān)乎整個制度的構(gòu)建，起著基石作用。

1.民事行為

“所謂城市房屋拆遷，實質(zhì)上是將該房屋征收，使其成為國家所有權(quán)的客體，終止房屋的私人所有權(quán)，同時收回房屋基地的建設(shè)用地使用權(quán)，爾后將該房屋拆除?！盵3]筆者認(rèn)為，拆遷是一種民事行為，行政部門的涉入并不能阻礙這種民事性。首先，拆遷是在雙方主體達成安置補償協(xié)議之后的行為，是以合意為基礎(chǔ)的主體間的平等關(guān)系。其次， 政府并非都以行政主體的身份與其他主體發(fā)生關(guān)系，比如采購行為，不能被政府的外觀所迷惑，現(xiàn)代政府已經(jīng)從傳統(tǒng)的管理型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，“作為拆遷雙方的服務(wù)者, 政府可以對當(dāng)事人的拆遷行為進行指導(dǎo)、協(xié)調(diào), 對在拆遷中因房屋拆除而造成生活不便的被拆遷人通過社會保障措施給予必要的安置、幫助”[4]。再次，從內(nèi)容看，拆遷人獲得土地的使用權(quán)，同時給予被拆遷人以補償，這種權(quán)利義務(wù)是對等的。最后，拆遷的客體是房屋，這一標(biāo)的是私人財產(chǎn)，不具有公共性。

因此，拆遷本身是民事行為，那么就有必要對利益受損的人進行補償。1991年的條例對承租人納入被拆遷人范圍，應(yīng)該就有這方面的考慮。

2.合同履行中的不可抗力

拆遷雖然是民事行為，但另一方面，拆遷的規(guī)劃、審批是政府作出的，往往是政策性的，因而對房屋租賃合同訂立時的雙方來說，就具有不可預(yù)見性。雖然拆遷是不可歸責(zé)于租賃雙方的事由，但這一事由并非情勢變更，因為情勢變更尚有合同履行的可能，而在拆遷中租賃物已經(jīng)不存在，合同無法履行[5]。因此，拆遷屬于不可抗力。此時出租人是免責(zé)的，那么承租人所受的損失也就需要從拆遷補償費中得到彌補。需要說明的是，此處需要排除租賃合同訂立時雙方均知曉房屋要被拆遷的事實的情況，因為此處就不構(gòu)成不可抗力，對承租人補償?shù)幕A(chǔ)也就喪失。

(二)拆遷補償?shù)哪康?/p>

“任何完整的法律規(guī)范都是以實現(xiàn)特定的價值觀為目的，并評價特定的法益和行為方式?！盵6]所以，任何一種制度都非石猴憑空而生，其必然服務(wù)于一定的目的，同時，目的也是檢驗制度發(fā)揮實效的一個尺度。因此，筆者認(rèn)為，沿著拆遷制度的目的軌跡，也就能找到對承租人補償?shù)木売伞?/p>

“房屋拆遷中補償?shù)闹饕康膽?yīng)為被拆遷人的財產(chǎn)利益不因拆遷人的行為而減少,法經(jīng)濟學(xué)的研究也表明充分的補償能促進拆遷人對土地資源的合理使用。”[7]房屋拆遷人利用土地，并給予被拆遷人以補償，實質(zhì)上是一種利益的交換。而在被拆遷的租賃房屋中，利益受損的主體就包括所有權(quán)人與使用權(quán)人，因此也就需要對承租人進行補償。

(三)承租人的地位

從承租人的地位來看，承租人因被拆遷的租賃房屋，實際上取得了雙重身份，一方面是房屋租賃合同的相對方，具有獨立性。承租人對承租的房屋享有使用、收益的權(quán)利，所以承租人可以就其使用、收益方面因拆遷受到的損失單獨要求補償安置。另一方面是拆遷的利益相關(guān)者，具有從屬性。承租人對房屋的使用是基于所有權(quán)而生，從解釋角度看，拆遷人的范圍應(yīng)該不僅僅指房屋所有權(quán)人，承租人某種程度上是“準(zhǔn)被拆遷人”，具有一定從屬性，是補償款的利益分享者。但拆遷人的補償是給被拆遷人的，在禁止雙重獲利情況下，承租人的補償也來源于拆遷補償費，是拆遷補償費的利益分割結(jié)果。這種雙重地位也是承租人獲得補償?shù)木売芍弧?此處得排除公房的承租人，其特殊性將在下文予以闡述)

(四)利益平衡

1.拆遷的目的

拆遷無論是公益性拆遷還是商業(yè)性拆遷，某種程度上都是不可抗拒的，是城市發(fā)展的一種形態(tài)，因而也就具有非侵害性。法諺有云，“風(fēng)能進、雨能進，國王不能進”，私人財產(chǎn)的不可侵犯性似乎與拆遷發(fā)生沖突，為了平衡個人財產(chǎn)與公共發(fā)展，也就需要對個人進行一定的補償。

2.出租人對補償費部分不當(dāng)?shù)美?/p>

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，對拆遷人的補償包括拆遷補償款；裝修補償費；搬家費、過渡費；電話、有線電視、空調(diào)、管道煤氣等拆遷補償費；圍墻、地坪、道路補償費；提前搬家獎勵費。在這些補償費用中，有些是用益性的補償，由于拆遷人只給被拆遷人補償，此時出租人便對這部分用益費用構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，出于利益平衡，需要出租人將這部分費用讓渡給出租人。

二、該類案件中存在的問題

房屋作為個人安身立命之本，拆遷補償問題的妥善解決關(guān)系社會的穩(wěn)定?！安恢皇蔷唧w權(quán)利從抽象的法中獲得生命和力量，并且相反地將獲得物返還給抽象的法?！盵8]承租人在主張權(quán)利時，其實也是為法的發(fā)展做出了貢獻，維護承租人的權(quán)利也就變得意義重大。雖然承租人可以基于租賃合同來解決承租合同無法履行完畢的糾紛，通過解除合同等方式來彌補，但拆遷畢竟給承租人帶來了損失，這種損失不僅僅是金錢上的，可能有其他方面的損耗，如尋找替代房屋的時間、精力的耗費。合同法中對此并沒有詳細規(guī)定，拆遷方面的立法如條例則語焉不詳,維權(quán)之路也就變得坎坷。

筆者對南京某法院受理的該類案件予以梳理，2011年至2013年年底，該院共受理此類案件9件，其中調(diào)解2件，撤訴6件，判決1件。此類案件調(diào)撤率較高，判決率較低，審理難度大。

(一)立法上的不足

有關(guān)拆遷補償?shù)牧⒎ㄕ幵诔砷L過程中，有關(guān)承租人的補償?shù)姆晌募壳爸挥?001年的《國有土地上房屋征收與補償條例》以及各地的一些具體實施辦法。如江蘇有《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》、《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》對此有所涉及，這種留待各地進行相關(guān)補償規(guī)定的做法卻有些隱患，畢竟“一切有權(quán)力的人都會濫用權(quán)力，這是萬古不變的一條經(jīng)驗”[9]。給各地下放了更多的權(quán)力，有濫用的危險；同時也會造成各地的差異，形成實質(zhì)的不公平。而從具體拆遷立法的有關(guān)文件看，也存在如下一些問題。

1.公益性拆遷與商業(yè)拆遷界限模糊

在有關(guān)拆遷補償?shù)慕y(tǒng)一規(guī)定即《國有土地上房屋征收與補償條例》中，未對拆遷的性質(zhì)作出界定，同時也對拆遷進行公益性與商業(yè)性的區(qū)分。拆遷的性質(zhì)關(guān)系到是否需要補償?shù)纫幌盗械膯栴}，而公益拆遷與商業(yè)拆遷則會導(dǎo)致補償數(shù)額這種量上的差異。“大鍋燴”式的拆遷補償規(guī)定無法滿足現(xiàn)實的復(fù)雜需求。

2.沒有對承租人補償?shù)慕y(tǒng)一規(guī)定

一是《國有土地上房屋征收與補償條例》對承租人的補償沒有涉及，如果說這是立法者刻意的留白，那么就需要其他具體的規(guī)定來補足，否則這種“法律的沉默”難免會損害無辜的民眾，而現(xiàn)實是并不存在這樣統(tǒng)一的規(guī)定。

二是各地關(guān)于對承租人進行補償?shù)囊?guī)定，有可能造成同案不同判的結(jié)果。比如《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》第24條規(guī)定“被拆遷人與承租人的出租協(xié)議對前款所述的損失補償有約定的，由雙方按協(xié)議約定處理；雙方?jīng)]有出租協(xié)議或出租協(xié)議對之未約定的，由被拆遷人與承租人根據(jù)實際情況自行協(xié)商解決”。至于雙方協(xié)商不成的，如何分配款項未作規(guī)定。《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》中也只是就房屋租賃合同約定遇到拆遷的解決辦法，對沒有約定的情形未做規(guī)定。

3.對補償沒有根據(jù)房屋性質(zhì)加以區(qū)分

房屋的性質(zhì)也影響著補償?shù)亩嗌倥c對象，但各地的補償規(guī)定有的并沒有依據(jù)房屋性質(zhì)而對補償有所區(qū)分。

以租賃房屋的所有權(quán)性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)可分為公房承租人與私房承租人，其中公房包括直管公房和自管公房?！皩嵸|(zhì)上，無論是哪種性質(zhì)的公房，都是所有權(quán)人基于獎勵、扶助或者是其他福利政策考慮而給予特定主體的優(yōu)厚待遇，承租人與所有權(quán)人之間既不是一種用益物權(quán)關(guān)系也不是租賃債權(quán)關(guān)系?！盵5]那么這就突破了承租人與所有權(quán)人的從屬性，應(yīng)該將承租人作為被拆遷人。

另一方面，房屋按用途可分為居住、生產(chǎn)經(jīng)營、辦公等，一般將生產(chǎn)經(jīng)營、辦公等房屋統(tǒng)稱為非住房。這種區(qū)分對補償?shù)木唧w項目會造成一定影響：非住房承租人有可能獲得停業(yè)損失等補償；福利分房的承租人屬于住房承租人，非住房承租人中不存在福利性質(zhì)的分房。

(二)案件審理中存在的問題

法官最主要的任務(wù)就是認(rèn)定事實與適用法律，而在案件審理中，除了因立法方面的不足而遭遇的法律適用方面的困境，在事實認(rèn)定中也存在一些困難。

1．法律關(guān)系復(fù)雜認(rèn)定難

首先牽涉的主體眾多，有政府、開發(fā)商、被拆遷人、承租人，各種利益交織之下，法官也是左右為難；其次，租賃關(guān)系形成的原因也比較復(fù)雜，有約定的、有政策形成的，不同的情形下，各方的權(quán)利義務(wù)也會呈現(xiàn)個案的差異。再次，在利益鏈之下，政府、開發(fā)商對自身定位不清，行政干預(yù)比較強大，給法官認(rèn)定事實也帶來的不小的阻力?！岸鄶?shù)拆遷案件中, 地方政府不僅通過打招呼、發(fā)文件等形式對拆遷活動進行干預(yù), 甚至還主動派出執(zhí)法人員直接進行參與, 實質(zhì)性地介入了拆遷活動, 這就導(dǎo)致行政資源的非有效供給和信用減損?！盵10]

2．補償內(nèi)容爭議大

實踐中該類案件大多以“租賃合同糾紛”為案由而立案，但就補償?shù)膬?nèi)容往往難以達成一致。一方面是缺乏具體的規(guī)定，另一方面即使有具體的規(guī)定，也以雙方協(xié)商為主，這種利益分配的界限是模糊的，“誰主張誰舉證”的證據(jù)規(guī)則下，承租人無法用足夠的依據(jù)來證明自己的合理主張，而法官即使是公平裁判，也不一定能服判息訟，當(dāng)事人會認(rèn)為法官有所偏向，于是漫長的信訪征程也就慢慢開始。這無論是對當(dāng)事人還是對法院來說，都是雙方不愿看到的。

3．承租人救濟渠道窄

承租人雖然基于租賃合同具有獨立地位，但在拆遷補償這樣的關(guān)系中，其地位總是被房屋所有權(quán)人掩蓋，只能通過合同解除來實現(xiàn)利益彌補，而無法直接與拆遷人來分配拆遷補償費，救濟渠道比較窄。

三、對承租人補償?shù)慕ㄗh

通過上述的分析發(fā)現(xiàn)，在該類案件中還存在多方面的問題，這其中有立法方面的原因，有當(dāng)事人的原因，也有社會原因。無保護的權(quán)利不如無權(quán)利，因此筆者試圖尋找到解決上述問題的路徑，或者提供一條解決的思路。

(一)宏觀建議

1.完善立法

“羅馬不是一天建成的”，拆遷方面的立法也在一步步完善。面對著社會實踐的號角，法律終將作出些回應(yīng)。承租人的補償問題還是有待立法統(tǒng)一的、更加細致的規(guī)定，這也是民主國家對法律的要求。

2.拓寬承租人權(quán)益救濟渠道

在承租人權(quán)益救濟方面，不僅僅要尋求合同法、拆遷條例等法律方面的救濟手段，在這個多元的社會、愈加強調(diào)替代訴訟糾紛解決機制的當(dāng)今，也應(yīng)該從多方面去考慮權(quán)利的救濟，比如調(diào)解、協(xié)商、仲裁等等。畢竟拆遷是一種民事行為，關(guān)乎個人的私人利益，個人的問題也應(yīng)該盡可能在私人的領(lǐng)域來解決。

(二)具體處理建議

面對這些疑難案件，法官卻不能拒絕審判，因此，不得不在現(xiàn)行法律框架之下，就該類案件的處理提出些中肯、切實的建議。

1.須遵循的原則

第一，意思自治。拆遷是民事行為，這種性質(zhì)決定了雙方主體的平等性，意思自治原則也就有了適用的余地。而且，對當(dāng)事人來說，這種協(xié)商而形成的合意能夠達到一種公共理性[11]，更有利于糾紛的解決。因此，在所有權(quán)人和承租人已經(jīng)做出約定時也就無須干涉。

第二，堅持分門別類的原則。不同的房屋分類都會對拆遷補償費用的項目及數(shù)額有所影響，在上文中就有所體現(xiàn)。《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》區(qū)分了住房與非住房，這種區(qū)別式做法比較切合房屋本身的性質(zhì)，補償費也更加公平合理。另一方面，在當(dāng)事人選擇不同的補償方式時，對承租人的補償也應(yīng)有所區(qū)別。

第三，合法合理。實際上并非在所有情況下都要對承租人進行補償?shù)?，尤其是在租賃合同訂立時雙方已經(jīng)知道拆遷的，對承租人也就無須補償。

第四，合同相對性。事實上在拆遷租賃房屋中，存在兩種法律關(guān)系：一是拆遷人與被拆遷人基于安置補償協(xié)議的拆遷補償關(guān)系；二是房屋出租人與租賃人的合同關(guān)系?；诤贤南鄬π?，拆遷人只能把補償款給被拆遷人，再由被拆遷人將其中屬于承租人的部分補償給承租人。拆遷人不可僭越，程序的合法合理有利于實體上的公正。

2.補償?shù)姆绞?/p>

意思自治在拆遷補償中有較大作用，因此堅持安置辦法中賦予當(dāng)事人選擇權(quán)與根據(jù)房屋性質(zhì)給予補償法定方式相結(jié)合的做法，不同情況下，貨幣補償與產(chǎn)權(quán)置換分別進行。

3.補償?shù)膬?nèi)容

(1)確定補償對象

承租人雖是該類案件的補償對象，但承租人也需根據(jù)不同的情況進行確定，以確保真正的利益受損人得到補償。

筆者認(rèn)為，對于公房出租的，以租房協(xié)議或房卡等憑證上載明的人員為承租人。對于原公房承租人已經(jīng)死亡的，而其同住人未重新與公房管理單位訂立租賃協(xié)議的，以其同住人為實際承租人；同住人有多人的，由其協(xié)商確定的代表為實際承租人；原公房為家庭承租的，以現(xiàn)家庭戶主為承租人，未確定戶主的，由家庭成員推選代表作為承租人。

私房出租的，以房屋租賃合同所載明的房屋承租人為準(zhǔn)。無書面合同的，房屋所有權(quán)人與使用人無異議的，以使用人為承租人。有異議的，直接補償給所有權(quán)人，并告知使用人另行通過法定途徑保護其合法權(quán)益。

(2)對承租人補償?shù)木唧w項目

對于選擇貨幣補償?shù)?，筆者認(rèn)為，拆遷補償款主要是由原房補償款、購房補償款、區(qū)位補償款等組成，其產(chǎn)生的來源主要是被拆遷房屋本身的區(qū)位及房屋建造成本產(chǎn)生的，故該部分所產(chǎn)生的補償費用應(yīng)當(dāng)由被拆遷人享有。對于過渡費，其系補償房屋所有權(quán)人的費用，不應(yīng)當(dāng)由承租人享有。

而對于因承租人使用而產(chǎn)生的其他補償費用，搬家費、提前搬家獎勵費、停業(yè)補償費、設(shè)備拆除、安裝、搬遷費用、特殊行業(yè)無法進行搬遷和再次安裝使用裝備的補償，在這些費用中，若因承租人裝修、裝飾、使用而產(chǎn)生的費用，則應(yīng)當(dāng)由被拆遷人補償給承租人。對于租賃合同沒有約定的，筆者認(rèn)為具體費用的補償可以參考如下建議：

第一，搬家費和搬家獎勵費。這在《國有土地上房屋征收與補償條例》和《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》均有所規(guī)定。承租人是房屋的使用者，這兩項費用也就與其有關(guān)。

第二，裝修補償費,電話、有線電視、空調(diào)、管道煤氣等拆移補償費,圍墻、地坪、道路補償費。這項費用可以參照最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定和第13條規(guī)定，一方面，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失雙方公平分擔(dān)，另一方面，租賃關(guān)系解除后的裝飾裝修費用，租賃根據(jù)出租人的同意與否來決定是否補償。

第三，停業(yè)補償費。這一項主要是針對營業(yè)用房的?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第23條對此有所規(guī)定，一方面考慮了停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)拇_定因素，如被征收前效益、停業(yè)期限;另一方面，則授權(quán)各地進行具體補償事項的制定。筆者參考了各地關(guān)于停業(yè)損失補償?shù)囊?guī)定，認(rèn)為《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》中對于此項規(guī)定的比較細致合理，“承租人(或次承租人)以拆遷房屋為經(jīng)營場所辦理了營業(yè)執(zhí)照，并在此實際經(jīng)營，其要求出租人給付拆遷補償安置協(xié)議中確定的停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)?，一般?yīng)予支持。出租人以拆遷房屋為經(jīng)營場所也辦理了營業(yè)執(zhí)照的，停產(chǎn)停業(yè)損失補償可在其與承租人(或次承租人)之間合理分配”。這一解釋對承租人是否補償?shù)那闆r進行了明確規(guī)定，同時預(yù)設(shè)了幾種在實踐中可能遇到的情況，比如“對于存在房屋性質(zhì)以租賃為主要用途、租賃合同剩余期限較短”、“ 有證據(jù)證明拆遷補償安置協(xié)議確定不補償停產(chǎn)停業(yè)損失，或者補償協(xié)議尚未簽訂，出租人亦未取得該補償費”等，減少了法官處理該類案件中的困惑。

第四，設(shè)備拆除、安裝、搬遷費用,特殊行業(yè)無法進行搬遷和再次安裝使用裝備的補償?！赌暇┦姓鞯胤课莶疬w補償安置辦法》規(guī)定拆遷補償款項包括上述費用。若其產(chǎn)生系因為承租人，那該筆費用被拆遷人應(yīng)當(dāng)補償給承租人。

對于被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)置換的，對于租賃期間沒有完結(jié)的承租人，筆者認(rèn)為，此時要考慮他的意愿，若選擇繼續(xù)履行，則出租人需要優(yōu)先考慮，保障承租人的穩(wěn)定居住，這類似于“買賣不破租賃”；若承租人選擇解除合同，則參照上文的補償費用進行補償。

總地來說，關(guān)于承租人拆遷費用的補償以尊重出租人與承租人的意思為先，在審理該類案件時應(yīng)該先審查房屋租賃合同。在租賃合同沒有此類事項的約定時，再考慮租賃合同訂立時是否存在當(dāng)事人均知曉拆遷事項、拆遷款是否已經(jīng)發(fā)放等，來決定是否補償承租人。

四、結(jié)語

在這個愈加開放而多元的時代里，任何人都不是單個的抽象物，而是社會網(wǎng)絡(luò)的一個聯(lián)結(jié)點，利益間具有一定相關(guān)性，那么對在拆遷中利益受損的人都應(yīng)該予以補償。同時，“對被拆遷人私人權(quán)益的切實有效地維護，實則也是實現(xiàn)政府公共政策、公共產(chǎn)品、公益服務(wù)，以及公益拆遷所涉及公共產(chǎn)品整體性、認(rèn)同性、普惠性的社會責(zé)任之所在”[12]。被拆遷人的主體地位逐漸得到了國家的認(rèn)可和重視，而認(rèn)識與維護被拆遷房屋中承租人的地位與利益，也是政府的責(zé)任所在。

[1][奧]歐根·埃利希.法社會學(xué)原理[M].舒國瀅，譯.北京：中國大百科全書出版社,2009:432.

[2][美]本杰明·N·卡多佐.法律的成長[M].董炯,彭冰，譯.北京：中國法制出版社,2002:104.

[3]崔建遠.論房屋拆遷制度的重建[N].人民法院報,2007-06-12.

[4]陳耀東,賈亞強.論城市房屋拆遷的法律性質(zhì)及私權(quán)保護[J].淮陰師范學(xué)院學(xué)報,2005,(2).

[5]高慧,夏僥,高建.被征收房屋承租人之權(quán)益保護問題[J].湖南工程學(xué)院學(xué)報,2012,(3).

[6][德]伯恩·魏德士.法理學(xué)[M].丁曉春,吳越,譯.北京：法律出版社,2013:130.

[7]侯雪梅.房屋拆遷中私人財產(chǎn)權(quán)利的法律保護[J].法學(xué)論壇,2004,(5).

[8][德]魯?shù)婪颉ゑT·耶林.為權(quán)利而斗爭[M].胡寶海,譯.北京：中國法制出版社,2004:51.

[9][法]孟德斯鳩.論法的精神[M].許明龍,譯.北京：商務(wù)印書館,2009:245.

[10]馮玉軍.權(quán)力、權(quán)利和利益的博弈——我國當(dāng)前城市房屋拆遷問題的法律與經(jīng)濟分析[J].中國法學(xué),2007,(4).

[11][德]尤爾根·哈貝馬斯.交往行為理論[M].曹衛(wèi)東,譯.上海：上海人民出版社,2004:121.

[12]吳毅.拆遷沖突化解機制[M].北京：中國民主法制出版社,2012:126.

[責(zé)任編輯:劉 慶]

2015-12-25

朱啟騫(1990-)，女，江蘇興化人，2013級訴訟法學(xué)專業(yè)碩士研究生。

DF525

A

1008-7966(2016)01-0063-04