區(qū)劃、規(guī)劃和計(jì)劃：三大不可逆力量

邢海洋

2015年6月24日，深圳南山區(qū)西麗一處正在施工的房地產(chǎn)項(xiàng)目

即使地產(chǎn)泡沫破裂，東京都市圈仍是全日本土地最保值的區(qū)域

美國(guó)和歐洲是成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)，幾百年的歷史，房地產(chǎn)總值與GDP的比例一直相對(duì)穩(wěn)定。長(zhǎng)達(dá)近100年的歷史中，只要這個(gè)比值超過了100%，就意味著出現(xiàn)了泡沫。次貸危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，比值上升到了172%，釀成了巨大的金融核爆。

日本是追趕型經(jīng)濟(jì)土地快速升值的代表。當(dāng)一個(gè)東京的地價(jià)可以買下整個(gè)美國(guó)的時(shí)候，日本人也相信，他們只有一個(gè)東京，東京掌握著教育、醫(yī)療、金融、就業(yè)等等資源，所以東京房?jī)r(jià)不會(huì)跌?？?5年間，從鼎盛期的1991年日本房?jī)r(jià)跌去65%，回到了1985年的價(jià)位。城市化大潮百年來流向從來沒有發(fā)生過變化，可當(dāng)潮水退去，即便是超級(jí)大都市也未能幸免。但日本的借鑒意義也有限，因?yàn)槿毡镜耐恋厮接?，政府只能通過稅收和貨幣政策調(diào)控市場(chǎng)。有了日本“失落20年”的鏡鑒，當(dāng)亞洲“四小龍”經(jīng)濟(jì)起飛帶來房?jī)r(jià)飛漲時(shí)，四個(gè)經(jīng)濟(jì)體都對(duì)房地產(chǎn)泡沫警惕十足，祭出各式各樣的招數(shù)，避免了極端的大起大落。

與內(nèi)地有著類似土地機(jī)制的只有香港，可香港畢竟彈丸之地。

當(dāng)“北上深”的房?jī)r(jià)如脫韁野馬，在“10萬(wàn)+”的價(jià)位上攪動(dòng)起萬(wàn)眾心弦的時(shí)候，地產(chǎn)咨詢公司萊坊（Knight Frank LLP）的財(cái)富報(bào)告揭示，截至2015年12月，100萬(wàn)美元可以在北京黃金地段購(gòu)買58平方米住宅，而在上海黃金地段僅能購(gòu)買46平方米住宅。上海和北京躋身全球最貴的城市，分別位列排行榜的第八和第十位。但仍難據(jù)此斷定北京和上海的房?jī)r(jià)就漲到了頭，眾所周知，新年過后“北上深”這三個(gè)一線城市房?jī)r(jià)調(diào)漲，火熱程度又比去年末勝出一籌。

解讀中國(guó)一線城市商品房?jī)r(jià)，需要從區(qū)劃、規(guī)劃和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)這些獨(dú)特的，有別于其他國(guó)家的視角入手。

區(qū)劃

當(dāng)深圳被選定成為改革開放的橋頭堡，它還只是一個(gè)縣域的范圍，寶安縣搖身一變成了深圳市。曾經(jīng)有一段時(shí)間還恢復(fù)了寶安縣建制，特區(qū)區(qū)域再度收縮，城市建成區(qū)基本集中于比鄰香港的狹長(zhǎng)地帶。

深圳陸域面積為1991平方公里，相當(dāng)于北京的八分之一，上海、廣州的三分之一。凡是與深圳經(jīng)濟(jì)規(guī)模相當(dāng)或相近的城市，土地面積都數(shù)倍于深圳。不過，比鄰的香港土地面積卻是深圳的一半。

按理說，城市畢竟非國(guó)家，土地面積再小也不會(huì)影響人員的流動(dòng)，“特區(qū)不特”以后相鄰區(qū)域營(yíng)商環(huán)境也相差不遠(yuǎn)。紐約的面積780平方公里，市區(qū)人口700多萬(wàn)，并不影響它聚攏全球最優(yōu)質(zhì)的金融資源，成為首屈一指的大都會(huì)，原因就在于它有著廣闊的腹地，這片廣闊的區(qū)域被稱為大紐約地區(qū)，建成區(qū)面積世界最大，達(dá)到8643平方公里。東京的面積也不大，總面積2155平方公里，與深圳相當(dāng)。但東京都市群建成區(qū)面積6900多平方公里，排在世界第二。

面對(duì)房?jī)r(jià)暴漲，深圳的管理者提出的解決方案是填海，填海55平方公里以獲得發(fā)展空間，平抑房?jī)r(jià)。深圳市委書記馬興瑞在解釋向大海要空間時(shí)，提到“不可能向別人要發(fā)展空間”，這個(gè)提法頗為耐人尋味。為什么不能向臨近的東莞、惠州要發(fā)展空間？須知那里的地價(jià)應(yīng)比深圳廉價(jià)得多，而周邊地區(qū)也一定愿意分享深圳高房?jī)r(jià)帶來的土地財(cái)政大豐收。

深圳最初的城市邊界的劃定似乎就是為了先行先試，與內(nèi)地盡可能地隔絕。城市版圖兩面環(huán)海，一面是香港，北部是東莞與惠州。深圳的城市布局可謂極大地體現(xiàn)了沿海城市的外向型和海向型經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，首先是沿口岸發(fā)展，其次基本上沿著海岸布局，這就使得中心城區(qū)與內(nèi)陸東莞與惠州的距離最大化，即使這兩個(gè)城市想借深圳房?jī)r(jià)飆升來提升自己的土地財(cái)政收入也借不到力。而各個(gè)城市獨(dú)立規(guī)劃土地用途的原則下，深圳974平方公里的生態(tài)控制線更成為不可逾越的紅線，扼住深圳建設(shè)性土地的脖子，使之無法拓展。而若國(guó)家的土地使用藍(lán)圖不圍繞一個(gè)單獨(dú)的城市、省市來制定，則深圳的土地緊缺迎刃而解。

2004年“831”大限開啟地方政府土地財(cái)政之旅，一個(gè)地方一個(gè)利益主體。如果說一個(gè)地方內(nèi)，地方政府傾盡所能地增加財(cái)政收入，對(duì)外，則構(gòu)成了競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。如果兩個(gè)相鄰城市距離較近，在通勤范圍內(nèi)，則構(gòu)成了購(gòu)房者渴望的土地的買方市場(chǎng)，兩個(gè)城市的供地者相互競(jìng)爭(zhēng)，土地價(jià)格因競(jìng)爭(zhēng)而降至合理水平。只可惜如今的交通方式，無論從時(shí)間還是金錢成本上很少有滿足條件的城市，城市區(qū)劃恐怕是原因之一。中國(guó)的大城市面積普遍非常大，足以在建成區(qū)外形成龐大的緩沖區(qū)域，杜絕來自外地的土地競(jìng)爭(zhēng)。

如果說長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，各地發(fā)展水平相似，地方政府的土地財(cái)政依賴程度相對(duì)較低，在土地收入上的競(jìng)爭(zhēng)也就不那么強(qiáng)烈。北京與河北，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)卻是有目共睹的。新中國(guó)成立時(shí)，北京的地理邊界只是現(xiàn)在城區(qū)很小的一個(gè)范圍，周邊被河北的通縣專區(qū)拱衛(wèi)著。幾經(jīng)劃撥，最終1958年河北省通縣專區(qū)所屬通縣、順義、大興、良鄉(xiāng)、房山五縣及通州市劃入北京市，北京才形成了現(xiàn)在1.8萬(wàn)平方公里的超大土地面積。不過，北京的大部分土地在西部和北部的山區(qū)，適合居住的平原面積并不大。尤其河北廊坊有三河、香河和大廠三縣鑲嵌于北京和天津之間，構(gòu)成一片幅員廣大的“飛地”。北京的城市擴(kuò)張就時(shí)時(shí)提防著來自河北的土地傾銷。

十余年前，通州就把大運(yùn)河邊的一塊土地規(guī)劃為市政府東遷預(yù)留地?？稍诖似陂g，作為距離北京市中心最近的一個(gè)小鎮(zhèn)，借著北京房地產(chǎn)起飛，河北燕郊的房地產(chǎn)一躍成為整個(gè)河北最火熱的建筑市場(chǎng)，高樓大廈沿著河北與北京的界河拔地而起，幾年間人口擴(kuò)張了數(shù)倍，幾十萬(wàn)跨省上班的通勤大軍蔚為壯觀。通州區(qū)的城市拓展似乎一直尋找著規(guī)避燕郊的方法，如地鐵到了通州就折向東南，而非沿著直線向東為河北的交通行方便。又比如，河北與北京之間的公路交通十幾年沒有改觀，一條公路橋上永遠(yuǎn)擁堵不堪，每逢北京開會(huì)，臨時(shí)檢查往往造成當(dāng)?shù)厣习嘧宕竺娣e遲到。

每隔一段時(shí)間，有關(guān)燕郊劃歸北京的傳言都會(huì)流傳開來，刺激當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)飛上一程。利益當(dāng)前，河北飛地劃歸北京，北京市當(dāng)然求之不得。可經(jīng)過多年建設(shè)，一個(gè)燕郊高新區(qū)經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)占到三河市經(jīng)濟(jì)總量的近70%，而河北省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣寥寥可數(shù)，燕郊的房地產(chǎn)成為推動(dòng)三河市連續(xù)七年入圍全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣最重要的發(fā)展支柱，即使燕郊居民有著強(qiáng)烈的加入北京的意愿，當(dāng)?shù)氐墓賳T和企業(yè)也阻力重重。以低價(jià)獲得工業(yè)用地或者綜合性用地，拋荒數(shù)年后通過改變規(guī)劃把用地性質(zhì)變更為商住用地，這幾乎成為燕郊房地產(chǎn)行業(yè)的普遍做法，只是一兩年來，在強(qiáng)力反腐背景下，燕郊原本由政府官員和開發(fā)企業(yè)組成的利益壁壘被打破，“招拍掛”才成為土地出讓的主要形式。

2015年，京津冀一體化成為國(guó)家層面的戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，北京市政府終于宣布了通州的行政副中心規(guī)劃，兩地房?jī)r(jià)一道翻番。不過，副中心的規(guī)劃中明確了沿著北京與潮白河交界地帶的綠化帶區(qū)域，副中心的建設(shè)將集約式開發(fā)，不搞攤大餅式建設(shè)。

計(jì)劃

一線城市房?jī)r(jià)暴漲，二線蠢蠢欲動(dòng)，三線、四線泥足深陷，種種在正常的貨幣環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境中本來不該出現(xiàn)的情況，其實(shí)都和土地財(cái)政有關(guān)。一線城市，人口只有進(jìn)很少出，在城市化的洪流中吸引著全國(guó)的優(yōu)質(zhì)資源，也聚攏著人氣。一輪一輪的地產(chǎn)狂潮，低潮中地方政府收緊土地供應(yīng)，高潮時(shí)順勢(shì)拋售土地，一次次歷練下來，土地調(diào)控手段日漸熟練。而三、四線城市卻沒有這個(gè)運(yùn)氣，人流向著超大城市聚集，它們雖也受到了來自更低級(jí)次城市的滋養(yǎng)，可同時(shí)城市的高端人群卻向著更大的城市流動(dòng)。作為中轉(zhuǎn)站，房地產(chǎn)給予中小城市的機(jī)會(huì)稍縱即逝，2009年全國(guó)性刺激政策以后，過度“招拍掛”出去的土地大量積壓下來，形成無法擺脫的庫(kù)存，這些城市的樓市再難恢復(fù)元?dú)饬恕?/p>

土地財(cái)政的兩頭，一邊是廉價(jià)的農(nóng)地補(bǔ)償，另一邊則是高昂的商品房樓面價(jià)，一本萬(wàn)利的買賣很容易使地方政府對(duì)土地收入形成依賴。國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地出讓價(jià)款從2001年的1296億元，到2014年首次超過4萬(wàn)億元，13年間增長(zhǎng)超30倍。不過，全國(guó)性房地產(chǎn)庫(kù)存積壓也逐漸顯現(xiàn)出來，三、四線城市幾乎沒有開發(fā)商敢于拿地，2015年一線城市地價(jià)持續(xù)高漲，全國(guó)土地出讓金卻下滑了兩成。盡管如此，2015年土地出讓金占地方財(cái)稅總收入的28.4%，而2014年比之還要多出8個(gè)百分點(diǎn)。若再加上房地產(chǎn)各項(xiàng)稅收，2015年土地財(cái)政收入占地方財(cái)政收入的47.6%，雖然該比例較2014年下降4.7個(gè)百分點(diǎn)，但仍然接近50%，是地方財(cái)政非稅收收入的主要來源。

土地收入對(duì)地方政府是如此重要，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，雖然地方政府總是在公開場(chǎng)合打壓房?jī)r(jià)，暗地里卻總是靠計(jì)劃經(jīng)濟(jì)之手，推高房?jī)r(jià)。2013年3月，北京市住建委曾出臺(tái)“限價(jià)”政策，要求新開盤項(xiàng)目的定價(jià)不能超過區(qū)域均價(jià)，已開盤項(xiàng)目定價(jià)不得超過前期銷售平均價(jià)格等等?？僧?dāng)年的土地拍賣中就集中出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。按理說，樓面價(jià)超過了周邊的房?jī)r(jià)，未來建成的房子只會(huì)以更高的價(jià)格售出。為平抑房?jī)r(jià)，有關(guān)部門應(yīng)該加大土地供應(yīng)，抑制“面粉”價(jià)格才對(duì)，可2015年北京土地市場(chǎng)“面粉價(jià)超過面包價(jià)”的現(xiàn)象全面呈現(xiàn)的同時(shí)，土地出讓面積卻比前一年減少了25%，創(chuàng)造了近8年的新低。

今年“兩會(huì)”上，全國(guó)政協(xié)委員賈康以北京的高價(jià)地舉例，拆遷使當(dāng)?shù)厝恕皳u身一變就是幾千萬(wàn)的富翁”，這是社會(huì)逼政府，土地機(jī)制必須另辟蹊徑?？墒?，即便獲得土地的成本上升，在一個(gè)有著1.8萬(wàn)平方公里土地的地方，且農(nóng)民收入與城市居民反差巨大，很難想象征地有多困難。實(shí)際上，每當(dāng)政府以棚戶區(qū)改造名義征地的時(shí)候，推進(jìn)速度堪稱神速。通州城區(qū)平房和老舊小區(qū)的拆遷經(jīng)常是萬(wàn)巷空，拆遷戶晝夜排隊(duì)選房。而在河北燕郊，農(nóng)民們甚至僅以數(shù)萬(wàn)元/畝的價(jià)格將耕地賣給了開發(fā)商。

作為中國(guó)最年輕、卻是面積最小的超大城市，深圳的“家底”薄弱，早在2013年深圳就面臨無地可售的窘境。近兩年招拍掛出讓的“一手”土地越來越少，城市開發(fā)越來越依賴?yán)吓f土地的更新建設(shè)，城中村和工業(yè)設(shè)施被推倒重建，更新為居住或商業(yè)項(xiàng)目。2015年，深圳房地產(chǎn)住宅用地90%以上來自舊房改造。

與征地拍賣不同的是，政府并不直接參與舊改。舊改的目的也很明確，是為了城市更新，為城市騰出更多的發(fā)展空間。舊改耗時(shí)費(fèi)力，開發(fā)商面臨著諸如釘子戶等拆遷難題，從舊改的實(shí)施項(xiàng)目看，政府從舊改中所獲土地出讓費(fèi)用僅一手土地拍賣的零頭。這個(gè)意義上，深圳樓市的暴漲完全和政府無關(guān)，只是當(dāng)土地資源枯竭時(shí)供求逆轉(zhuǎn)在價(jià)格上的表現(xiàn)。并且，舊改項(xiàng)目多處于城市中心區(qū)域，開發(fā)商傾向于興建高端住宅，最大化利潤(rùn)，從而進(jìn)一步推升了深圳的房?jī)r(jià)。

即便如此，城市更新也是在政府的主導(dǎo)下實(shí)施的。2009年深圳就開始大規(guī)模實(shí)施的城市更新計(jì)劃，每年政府都會(huì)劃定區(qū)域，允許開發(fā)商介入改造舊廠房、城中村或舊有的住宅小區(qū)。舊改項(xiàng)目通常實(shí)施周期遠(yuǎn)長(zhǎng)于熟地上的開發(fā)，而城市更新的難易程度因所更新的土地屬性有著巨大的差別。工業(yè)用地主體單一，談判簡(jiǎn)單;城中村因?yàn)橥瑢僖粋€(gè)鄉(xiāng)村組織，至少有村委會(huì)可組織談判;老舊街區(qū)，每一個(gè)家庭都是一個(gè)談判主體，拆遷困難重重。政府每年制定更新計(jì)劃，往往先易后難。當(dāng)城市更新土地成為新增樓市供地的大頭，拆遷法規(guī)配套卻進(jìn)展緩慢，拆遷中的釘子戶時(shí)時(shí)困擾著舊城改造的步伐。購(gòu)房者看到城市更新的難度，更加重了他們房?jī)r(jià)看漲的預(yù)期。

深圳土地價(jià)格的暴漲，政府的無形之手看來完全可以撇清關(guān)系了。但政府有形之手對(duì)樓市供給的塑造仍可在其對(duì)小產(chǎn)權(quán)的態(tài)度上表現(xiàn)出來，深圳樓價(jià)先全國(guó)而啟動(dòng)和當(dāng)?shù)卣畬?duì)違建的整治有著完美的契合點(diǎn)。多年來，城中村的“握手樓”提供了深圳一半的住宅供給，當(dāng)?shù)卮迩f和農(nóng)民私自建樓也一直以低廉的價(jià)格分流商品房市場(chǎng)。但2013年以來全國(guó)上下均對(duì)小產(chǎn)權(quán)房形成高壓態(tài)勢(shì)，深圳更對(duì)違法建筑全面控停。引入開發(fā)商主體對(duì)城中村小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行利益重配，無疑增加了小產(chǎn)權(quán)房屋的建造壓力，形成了資本和政府雙主體對(duì)“坐地戶”的聯(lián)合圍剿。

規(guī)劃

城市規(guī)劃點(diǎn)石成金，荒蕪的土地瞬間變成價(jià)值不菲的城市新區(qū)，這里無需贅言。城市規(guī)劃的本質(zhì)是城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的資源配置和限制，在人口聚集的大都市，控制人口膨脹，集約使用土地往往被規(guī)劃者視為重中之重。但限制城市擴(kuò)張，又成為地價(jià)飆升的推力。

麥肯錫在幾年前發(fā)布的報(bào)告里就對(duì)未來城市增長(zhǎng)的四種模式做了分析，分別是人口超過2000萬(wàn)的超大型城市、在大城市周圍出現(xiàn)的中小型城市群的中心輻射型城市、由大量中型城市組成的分布式增長(zhǎng)型城市群和小城鎮(zhèn)主導(dǎo)型的城鎮(zhèn)群落。超大型城市給交通和環(huán)境帶來史無前例的挑戰(zhàn)，面對(duì)不斷攤大餅式的成長(zhǎng)，規(guī)劃部門總是希望超大型城市能夠向衛(wèi)星城或城市群發(fā)展。

在與超大型城市的搏斗中，與“北上廣”最接近的恐怕要算東京都市圈了。東京一直是全球范圍內(nèi)規(guī)模最大的都市區(qū)，且擁有全球最復(fù)雜、最密集且運(yùn)輸流量最高的鐵道運(yùn)輸系統(tǒng)和通勤車網(wǎng)絡(luò)。由于得天獨(dú)厚的經(jīng)濟(jì)、地理和文化優(yōu)勢(shì)，日本的首都圈的發(fā)展，一直呈現(xiàn)集聚的態(tài)勢(shì)。在“二戰(zhàn)”后迄今為止的絕大部分時(shí)間里，其人口都在以遠(yuǎn)超過其他都市圈的規(guī)模和速度增長(zhǎng)。

為限制東京圈城市擴(kuò)張，日本政府曾頒布了《首都圈整備法》和《首都圈近郊綠地保全法》等多種法律，先是如北京一樣在城市核心區(qū)周邊設(shè)置環(huán)狀綠化帶以形成建成區(qū)擴(kuò)張的“緊箍咒”，可惜效果不彰，只好放棄修建統(tǒng)一的環(huán)狀綠帶的構(gòu)想，轉(zhuǎn)而對(duì)于現(xiàn)有的綠地加以分散保護(hù)。規(guī)劃幾經(jīng)更替，東京開始考慮從單核型城市向多核型發(fā)展，形成多核多圈層的地域空間結(jié)構(gòu)。無論城市規(guī)劃如何“退守”，如何求變，都改變不了人口向著東京聚集。即使地產(chǎn)泡沫破裂，東京都市圈都是全日本土地最為保值的區(qū)域。

日本房地產(chǎn)泡沫破裂并非遙遠(yuǎn)的傳說，任何行業(yè)都有自己固有的規(guī)律。庫(kù)茲涅茨周期，一種長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)周期，一種為期15～25年，平均長(zhǎng)度為20年左右的經(jīng)濟(jì)周期。由于該周期主要是以建筑業(yè)的興旺和衰落這一周期性波動(dòng)現(xiàn)象為標(biāo)志來劃分，所以也被稱為“建筑周期”。因?yàn)闈M足居民住房需求是一個(gè)長(zhǎng)期過程，可一旦居者有其屋后，建筑業(yè)需求將突然消失，故而向上趨勢(shì)形成時(shí)會(huì)延續(xù)十多年之久，向下趨勢(shì)形成時(shí)會(huì)迅速下滑，下滑到非常低的水平之后，反彈到一個(gè)較低的水平徘徊很多年。如今，7億平方米庫(kù)存，40億平方米的在建面積和40億平方米的待建土地，就全中國(guó)而言，建筑業(yè)的景氣周期無疑見頂了。

但對(duì)于大都市，建筑業(yè)供求周期之外還有著城市化規(guī)律的作用。中國(guó)城市化水平遠(yuǎn)不及發(fā)達(dá)國(guó)家，即使人口總量的拐點(diǎn)已過，向大都市的人口流動(dòng)進(jìn)程也遠(yuǎn)沒有達(dá)到頂峰。上海去年的常住人口減少了15萬(wàn)，有人據(jù)此證明中國(guó)的大城市化到了盡頭，疏散的力量超過了聚集的動(dòng)力。稍有些常識(shí)就能明了疏解出的人口都是被刻意排擠出去的低端勞動(dòng)力，他們根本就無力在大都市購(gòu)房。

那些完成城市化進(jìn)程的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，大城市的聚集效應(yīng)仍在發(fā)生著，這就不能不和新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)聯(lián)系起來思考了。新經(jīng)濟(jì)背景下，知識(shí)信息的可共享性、外溢性和擴(kuò)散性，使得以知識(shí)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域呈現(xiàn)出邊際收入遞增的特點(diǎn)。反映在城市發(fā)展方面，城市聚集帶來了報(bào)酬遞增的效果是：對(duì)于個(gè)人，聚集所產(chǎn)生的邊際收益大于邊際成本;對(duì)于整個(gè)地區(qū)，回流效應(yīng)大于擴(kuò)散效應(yīng)，因而使得大城市的規(guī)模不斷擴(kuò)大。

如此人口移動(dòng)的洪流之下，當(dāng)“北上深”仍在聚攏著優(yōu)勢(shì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源，甚至連日本已經(jīng)解決的學(xué)區(qū)房痼疾都在堅(jiān)守，我們很難預(yù)期這里的房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性調(diào)整，尤其當(dāng)政府把高房?jī)r(jià)作為限制人口流入的手段，更難預(yù)期到房?jī)r(jià)像日本那樣跌下去后終生不能解套。

也只有當(dāng)房?jī)r(jià)影響到社會(huì)穩(wěn)定，限制了經(jīng)濟(jì)活力的時(shí)候，它才會(huì)像香港正在發(fā)生的——停止上漲。