上海房價緣何大漲？

勞佳迪

在許多生活在這片水泥森林中的人看來，這次春節(jié)過后上海房價的暴漲顯得突如其來。一個宏觀政策背景是：財政部等三部委推行“2·19契稅新政”，再加上央行行長周小川在G20上海會議期間對于“個人住房抵押貸款占總貸款比例偏低”的表態(tài)，都為抬高上海房價預期奠定了心理基礎。

資產(chǎn)投資荒推高房價？

中央為樓市松綁的政策本意是三四線城市去庫存，為什么上海會成為本輪上漲樣本？一種觀點認為，核心原因是央行“放水”背景下的資產(chǎn)投資荒造成的，資金在用腳投票，尋求更安全的投資標的。據(jù)悉，去年中國新增貨幣總量達到GDP增速的兩倍。

“存銀行不劃算，投股市不放心，買P2P不夠膽，人民幣還在貶，你說還有什么標的？”不止一位接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪的購房者都表達了相似的觀點。以傳統(tǒng)家庭資金配置方案看，目前央行不斷降息、降準，儲蓄意愿隨之降低，去年6月股市異常波動后的一系列震蕩已經(jīng)撼動了投資者對A股的信心，一些高回報的P2P產(chǎn)品又有跑路之虞，投資渠道確實空前縮窄。

在這場投資荒中，一線城市房產(chǎn)成為資金首選的避風港。記者從一位對房地產(chǎn)有20多年研究的觀察人士處聽到一種分析：“中國人經(jīng)歷過股市的牛熊交替，但沒有見過完整的包含波峰波谷的房地產(chǎn)資產(chǎn)價格周期，從1998年住房商品化以來，中國人眼中的房價就沒有真正大跌過，地區(qū)經(jīng)濟、貧富差距、社會資源不平衡等因素的進一步發(fā)酵，讓一線城市房產(chǎn)成為看上去是最安全的標的?！?/p>

事實上，這種“吸泵效應”在剛剛過去的2015年促使上海以超過1.4萬億元的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場，成交量也創(chuàng)下歷史新高，成交均價同比上漲18%。

另從利率角度看，目前銀行5年期以上貸款基準利率是4.9%，上海各銀行不斷提高首套房的利率優(yōu)惠，現(xiàn)在已經(jīng)從去年11月的八七折、八八折普遍降低到八五折以下，4%出頭的商貸利率令向銀行借錢買房變得很便宜，一定程度上也刺激了購房沖動。

樓市火爆背后的“加杠桿”魅影

記者注意到，雖然上述購房故事的主角沒有涉及“加杠桿”購房，其首付資金都來自自籌，但不可否認，本輪上漲中確實飄浮著“加杠桿”魅影。

鏈家地產(chǎn)因搭建了復雜的金融衍生品系統(tǒng)而被認為是打造這個“魔盒”的代表之一。有市場人士稱，僅上海鏈家就有3000套房源利用首付貸進行買賣并增加了樓市的杠桿。據(jù)記者了解，鏈家為賣房者和購房者提供的金融服務多達七八個品種，首付貸是其中最熱門的品種，即為首付資金不足的購房者提供融資方案。

如果按上海目前30%的首付計算，購房的杠桿比例是3：7，在此基礎上再通過首付貸融資一半的首付，那么購房的實際杠桿比例將被放大到3：17。

“房價上漲后，有的客戶發(fā)現(xiàn)首付款差10萬、20萬，我們就可以提供類似首付融資的服務，客戶先去央行征信系統(tǒng)拉一個個人征信單，我們以2%的月息借一筆相當于小額貸款的資金給客戶用來過橋，當天就能拿到錢，一般都是借一兩個月，借的時間太長利息過高，客戶會更傾向于向親友借?！币患姨峁┦赘顿J產(chǎn)品的中介對《中國經(jīng)濟周刊》記者解釋。

另據(jù)圈內人介紹，首付貸的概念由來已久，過去開發(fā)商為了盡快回籠資金，就曾推出“零首付”活動，聯(lián)合金融機構為購房者提供首付融資，期限從一年到三年不等。在房價上升的預期下，平安好房、搜易貸、世聯(lián)行、我愛我家、搜房網(wǎng)、房多多、好屋中國、中原地產(chǎn)、悟空找房等線上線下房產(chǎn)中介也都爭相涌入這片“藍?！薄?/p>

有業(yè)內人士質疑，購房者獲得的首付融資酷似去年股市牛市的始作俑者——場外配資，有朝一日房價下行將可能造成類似股災的激烈踩踏，所以必須引起監(jiān)管部門的充分重視。3月1日，國泰君安首席宏觀分析師任澤平發(fā)表點評文章稱，今年的樓市類似于去年股市的“水?！薄案軛U?！保瑯鞘姓始铀仝s頂跡象。中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春也認為，杠桿型泡沫風險極大，一線城市應提高銀行房貸門檻來適當收緊通過正規(guī)渠道的加杠桿行為。

但也有分析指出，由于受到剛需支撐和供需結構影響，樓市的所謂“場外配資”風險遠遠小于股市。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，股票配資可多達10倍，首付貸一般只能占到首付的50%，具有一定風控能力。

“一手房用首付貸的比較多，多數(shù)是由開發(fā)商做信用擔保，很多要求簽約后就還清。二手房分兩種情況，一種是名下有房產(chǎn)可以做抵押的，這種情況風險比較可控；另一種是購買首套房，這種情況如果房價出現(xiàn)劇烈波動，會放大杠桿倍數(shù)。”一位不愿具名的機構分析師對記者表示。

無論如何，從公布的規(guī)模數(shù)據(jù)看，這類金融衍生品確實已成氣候，而究竟有沒有被投機炒房客利用，其風險系數(shù)亟待客觀評估。世聯(lián)行2015年年報顯示，去年一共發(fā)放了家圓云貸32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長65.05%、51.90%。中原集團提供的數(shù)據(jù)則顯示，2015年公司新金融業(yè)務總放款金額約30億元；2016年的目標是放款100億元，收益2億元。