重慶旅游地產(chǎn)發(fā)展模式實(shí)證研究

王天權(quán)

摘 要：重慶旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，已成為拉動(dòng)旅游的一大引擎。在幾年的發(fā)展中形成了多種成功模式，也存在不少風(fēng)險(xiǎn)。本文以實(shí)證方式進(jìn)行了研究。

關(guān)鍵詞：旅游；地產(chǎn)；研究

隨著人們生活水平的提高，旅游已成為人們生活的必需內(nèi)容。追求與城市不一樣的生活環(huán)境，跳出鋼筋水泥的森林，親近大自然，回歸鄉(xiāng)土味，享受綠色清涼世界。可以說(shuō)，旅游地產(chǎn)成為人們的第二居所，是房地產(chǎn)的第二次革命。重慶的旅游地產(chǎn)是近五年才迅速發(fā)展起來(lái)的，在發(fā)展過(guò)程中有經(jīng)驗(yàn)也有問(wèn)題。

一、重慶旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和優(yōu)勢(shì)

便捷的交通環(huán)境。重慶是中國(guó)長(zhǎng)江上游地區(qū)唯一匯集水、陸、空交通資源的特大型城市，西南地區(qū)綜合交通樞紐。公路鐵路已實(shí)現(xiàn)“四小時(shí)周邊，八小時(shí)出?！钡哪繕?biāo)。這為全國(guó)各地高端人士到重慶休閑度假創(chuàng)造了便利的交通條件。

豐富的生態(tài)旅游資源。旅游地產(chǎn)首先是要有旅游，而且是生態(tài)旅游最重要，沒(méi)有旅游的房地產(chǎn)，只能稱(chēng)作傳統(tǒng)住宅。選擇旅游地產(chǎn)時(shí)首先看重的是生態(tài)環(huán)境，其次是完備的配套設(shè)施和便捷的交通條件。例如，武隆旅游地產(chǎn)之所以發(fā)展得如此之快，一個(gè)重要的因素就是武隆是全國(guó)十個(gè)同時(shí)擁有世界自然遺產(chǎn)和國(guó)家5A級(jí)景區(qū)兩個(gè)品牌的區(qū)縣之一。

獨(dú)特的文化資源。文化是旅游的靈魂，使旅游更有魄力；同時(shí)文化以旅游為平臺(tái)得以傳播和發(fā)展；旅游也為文化的繁榮和發(fā)展提供保障。重慶區(qū)縣都有豐富的民族、民俗、紅色文化。這為旅游地產(chǎn)所提倡的養(yǎng)生、養(yǎng)老、養(yǎng)心的“三養(yǎng)”休閑旅游度假奠定了基礎(chǔ)。

富足的山區(qū)特色綠色產(chǎn)品。良好的生態(tài)環(huán)境，優(yōu)良的森林植被，造就了豐富的原生態(tài)綠色農(nóng)產(chǎn)品和珍稀山貨。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市動(dòng)植物資源有800種。同時(shí)，中低山水資源豐富，也有利于發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)、體驗(yàn)農(nóng)業(yè)和休閑農(nóng)業(yè)。豐富的農(nóng)產(chǎn)品也為旅游的菜籃子、果盤(pán)子和餐桌子提供保障。

有廣闊的市場(chǎng)需求。成渝經(jīng)濟(jì)帶的建設(shè)，使成都一千多萬(wàn)人口和重慶“一圈”內(nèi)的兩千多萬(wàn)人口將成為各區(qū)縣休閑度假的主要客源市場(chǎng)。其次，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)的若干意見(jiàn)》中鼓勵(lì)實(shí)行兩天半周末制，這為旅游度假創(chuàng)造了更好的條件。再次，大城市群的支撐。周邊100萬(wàn)人口左右的中等區(qū)縣城市，是重慶旅游地產(chǎn)強(qiáng)大的客源市場(chǎng)。

二、推動(dòng)重慶旅游地產(chǎn)發(fā)展的八大要素

從旅游地產(chǎn)的核心吸引物來(lái)看，可以分為八個(gè)吸引要素。

第一，高品質(zhì)的旅游景區(qū)。一個(gè)高品質(zhì)的旅游景區(qū)可以聚集很多人氣，因?yàn)槿松畹墓箔h(huán)境需要熱鬧，私人環(huán)境卻需要安靜。同時(shí)也能享受高品質(zhì)旅游景區(qū)的一些公共設(shè)施和服務(wù)。

第二，穩(wěn)定的租金收入。有30%左右的本地購(gòu)房者購(gòu)房動(dòng)機(jī)是出租和自住兩用。在一個(gè)成熟的旅游度假區(qū)，房屋租賃是很發(fā)達(dá)的，并且比一般住房租金要高得多。同時(shí)，也可以自住，休閑假度、享受生活。

第三，休閑清爽的氣候環(huán)境。旅游房產(chǎn)的主要用途就是休閑度假，享受與城市不一樣的生活。走出空調(diào)室，呼吸森林里的空氣和泥土的芳香，聽(tīng)鳥(niǎo)兒的聲音，與小鳥(niǎo)草蟲(chóng)牛羊?yàn)榘?，看雨后的彩虹和旭日夕?yáng)。這個(gè)環(huán)境對(duì)城里人來(lái)說(shuō)是具有吸引力的。

第四，完善的配套設(shè)施。旅游地產(chǎn)一定要有完備的配套設(shè)施，人行步道，文化廣場(chǎng)，獨(dú)具特色的文化活動(dòng)，戶(hù)外休閑設(shè)施，方便的購(gòu)物、通訊、教育、醫(yī)療、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、體驗(yàn)等場(chǎng)所和設(shè)施。

第五，潛在的升值空間。旅游地產(chǎn)在重慶還處于發(fā)展階段，有較大的潛力。特別是旅游熱點(diǎn)區(qū)域，旅游地產(chǎn)發(fā)展不充分的區(qū)縣，離主城1-2小時(shí)車(chē)程的景區(qū)，是有潛力的。但目前受金融危機(jī)和房地產(chǎn)大環(huán)境的影響，重慶的旅游地產(chǎn)處于正常的穩(wěn)定階段。

第六，便捷的交通條件。距離的遠(yuǎn)近取決于交通條件，同時(shí)也要在可承受的交通成本內(nèi)，這是絕大多數(shù)購(gòu)房者必須考慮的因素。武隆仙女山度假區(qū)離主城2小時(shí)車(chē)程，介于周末度假與小長(zhǎng)假度假之間，所以有許多主城中老年人選擇在此購(gòu)房。

第七，可接受的總價(jià)格。度假房一般都比較小，總價(jià)低，一般在15-30萬(wàn)元以?xún)?nèi)，對(duì)于大多數(shù)中等收入家庭而言，是能夠承受的。城里住房大多數(shù)都在50-100萬(wàn)元左右的總價(jià)，因此，相對(duì)于15-30萬(wàn)元就可以擁有一個(gè)休閑度假的第二居所，也是容易接受的。

第八，低容積率和高品質(zhì)內(nèi)涵的完美結(jié)合。旅游地產(chǎn)就是要求低容積率，介于鄉(xiāng)村與城市之間的密度，同時(shí)，帶有獨(dú)特的鄉(xiāng)村風(fēng)格或歐美風(fēng)格以及完美的配套設(shè)施。

三、重慶旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略

（一）旅游地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

第一，來(lái)自市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。重慶的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展在國(guó)內(nèi)處于中等水平，還無(wú)法與發(fā)達(dá)國(guó)家的情況作比較，以免陷入誤區(qū)。無(wú)論在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上、居民消費(fèi)意識(shí)和能力上還是在文化取向上，都有明顯的差距，如果用東部發(fā)達(dá)城市或發(fā)達(dá)國(guó)家的情況來(lái)評(píng)判重慶旅游地產(chǎn)的發(fā)展走勢(shì)，也可能發(fā)生偏差。規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最好辦法就是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)所對(duì)應(yīng)的大城市居民的旅游出行意識(shí)和行為、置業(yè)意識(shí)和行為進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)研，最大限度地降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。

第二，來(lái)自開(kāi)發(fā)地段條件的風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)主要是為滿(mǎn)足大城市居民休閑度假的需要，因此，開(kāi)發(fā)地段的基本條件應(yīng)該首先看其生態(tài)價(jià)值。從這個(gè)意義上說(shuō)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前景與地段的基礎(chǔ)條件關(guān)系很大。一是，有些地段的生態(tài)條件利用受到特定的限制，可能給當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)資源造成難以恢復(fù)的破壞，也給投資商帶來(lái)非常不利的影響。二是，有些地段的生態(tài)環(huán)境非常不好，或是被工業(yè)項(xiàng)目和城市建設(shè)項(xiàng)目破壞得較厲害，這對(duì)投資商來(lái)說(shuō)很可能是難以承受的。三是，最佳地段是那些擁有較好品質(zhì)的山水農(nóng)田鄉(xiāng)村景觀，但又一般不受自然和人文條件限制的地段。

第三，來(lái)自政策的風(fēng)險(xiǎn)。一是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與現(xiàn)有政策相沖突；二是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中遭遇到突發(fā)性的政策干預(yù)。有可能對(duì)大城市外圍地帶的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)直接或間接的影響。同時(shí)，旅游度假地產(chǎn)受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響，如有剛性需求的購(gòu)房人群會(huì)有再等一等、看一看的等待觀望心態(tài)；開(kāi)發(fā)商因銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷，資金壓力越來(lái)越大、利潤(rùn)空間下降、放緩建設(shè)進(jìn)度，最后導(dǎo)致旅游地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟現(xiàn)象。

完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是很難的，盡量規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的最好辦法就是培育信譽(yù)型企業(yè)，與政策環(huán)境實(shí)施長(zhǎng)期良性對(duì)接，與此同時(shí)，養(yǎng)成關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，增強(qiáng)抵御突發(fā)性政策干預(yù)可能帶來(lái)的負(fù)面影響。

第四，來(lái)自定位策劃的風(fēng)險(xiǎn)。以往的經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的失敗，究其原因，并不是缺乏好的資源，也不是缺錢(qián)、缺管理，而是缺乏準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和策劃思路。

第五，來(lái)自投資開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)。一是在投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)等任何一個(gè)方面缺乏對(duì)項(xiàng)目大思路的準(zhǔn)確把握，或幾個(gè)方面缺乏正確的溝通，出現(xiàn)比較嚴(yán)重執(zhí)行偏差。二是不恰當(dāng)?shù)亟槿肓松形闯墒旎蛏形匆?guī)則化的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。例如，分時(shí)度假在我國(guó)還是新事物，目前這種經(jīng)營(yíng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)很大。

（二）應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)的策略

第一，注重項(xiàng)目主題的深度化。重慶主城外圍地帶早期的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目其主題相對(duì)簡(jiǎn)單，例如豐都南天湖的旅游地產(chǎn)主要就是高山納涼型度假村，萬(wàn)盛黑山谷定位為生態(tài)休閑、養(yǎng)生避暑度假，把“度假”當(dāng)作主題。這種主題定位在今天看來(lái)顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。還有一種比較普遍使用的主題定位是 “生態(tài)”。然而，各區(qū)縣眾多的生態(tài)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都開(kāi)始啟動(dòng)時(shí)，生態(tài)已內(nèi)化為這些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目共同的價(jià)值底蘊(yùn)，任何一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)很難直接依賴(lài)“生態(tài)”這個(gè)普遍化的主題在市場(chǎng)上展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)了。

事實(shí)上，上述的主題定位在競(jìng)爭(zhēng)的條件下，也已顯得不夠了。所以，仙女山旅游地產(chǎn)定位為生態(tài)環(huán)保之城、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)之城、休閑養(yǎng)生之城就更加充實(shí)獨(dú)特。

第二，注重消費(fèi)主體的兩分化趨勢(shì)?，F(xiàn)在的大都市外圍的旅游地產(chǎn)消費(fèi)主體呈現(xiàn)出明顯的大眾型和高端型兩分化趨勢(shì)。大眾型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是為普通市民自駕游出行而準(zhǔn)備的。相應(yīng)的度假居住產(chǎn)品包括二、三星級(jí)的度假酒店、農(nóng)家樂(lè)旅館、野營(yíng)帳篷等。這類(lèi)項(xiàng)目最大的好處就是滿(mǎn)足了廣大市民周末外出休閑度假的廣泛需要，提升人氣。高端型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是為具有較高消費(fèi)能力和較強(qiáng)度假意識(shí)的階層準(zhǔn)備的。相應(yīng)的度假產(chǎn)品包括高星級(jí)的度假酒店、度假別墅、高爾夫球場(chǎng)、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、會(huì)所、作為第二居所的度假地公寓等。這一類(lèi)消費(fèi)者可能在數(shù)量上偏少，但消費(fèi)能力很強(qiáng)，是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)贏利的主要依托消費(fèi)群。

第三，注重投資主體的專(zhuān)業(yè)化。近年來(lái)，重慶旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主要參與開(kāi)發(fā)的有以下一些類(lèi)型。

本地農(nóng)村能人辦的私人企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模偏小，投資額也不大，比較偏重與三農(nóng)有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目，如農(nóng)家樂(lè)、休閑農(nóng)莊、觀光果園等等。比如：武隆雙河、天池坪一帶的“小產(chǎn)權(quán)”旅游地產(chǎn)，此類(lèi)投資項(xiàng)目在休閑旅游剛起步的時(shí)候，曾經(jīng)產(chǎn)生過(guò)十分積極的影響，但這些項(xiàng)目具有明顯的初級(jí)性，缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃，也缺乏產(chǎn)品更新的創(chuàng)意和資金動(dòng)力，在隨后休閑度假旅游地產(chǎn)的大發(fā)展中，很容易被更高水平的投資所替代。

本地較大型的企業(yè)。曾經(jīng)創(chuàng)辦過(guò)一些較大型的度假村項(xiàng)目，當(dāng)郊外休閑度假趨勢(shì)真正到來(lái)的時(shí)候，他們又在尋求產(chǎn)品改造或投資新的休閑度假項(xiàng)目。

具有實(shí)力和品牌的旅游企業(yè)。這些企業(yè)是由旅游業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的類(lèi)型。他們是旅游業(yè)的品牌企業(yè)，從大城市向外圍地帶擴(kuò)張，開(kāi)發(fā)休閑度假旅游地產(chǎn)，比如：隆鑫地產(chǎn)集團(tuán)，金科地產(chǎn)集團(tuán)，新華報(bào)業(yè)集團(tuán)等。

大型房地產(chǎn)企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)是由房地產(chǎn)業(yè)向旅游業(yè)擴(kuò)張的類(lèi)型。在大城市外圍地帶，這些企業(yè)所占的地盤(pán)一般較大，所做的項(xiàng)目配套完備齊全，但容積率偏高。

無(wú)論哪一類(lèi)投資主體，旅游地產(chǎn)都表現(xiàn)出更加專(zhuān)業(yè)化的趨勢(shì)。相比之下，原來(lái)的旅游企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)做得更加得心應(yīng)手，這就迫使那些由經(jīng)營(yíng)其他行業(yè)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的企業(yè)必須加快專(zhuān)業(yè)化轉(zhuǎn)變的過(guò)程，否則將面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，注重投資方式的市場(chǎng)化。近年來(lái)此類(lèi)項(xiàng)目的主要投資方式有如下幾類(lèi)。

由項(xiàng)目所在地政府所屬的國(guó)有企業(yè)獨(dú)家投資。政府把項(xiàng)目用地的經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)轉(zhuǎn)到某國(guó)有企業(yè)手中，由該企業(yè)通過(guò)自籌資金和銀行貸款等方式進(jìn)行項(xiàng)目投資。這類(lèi)全資國(guó)有類(lèi)的投資方式由于經(jīng)營(yíng)體制問(wèn)題，難以確保國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，因此，范圍正在縮小，不是主要的投資方式。

由本地國(guó)有企業(yè)與外來(lái)投資企業(yè)進(jìn)行合資開(kāi)發(fā)。其中，本地國(guó)有企業(yè)以土地及其他實(shí)物資本入股，外來(lái)投資商以貨幣資本入股。在這種合資運(yùn)作中，國(guó)有企業(yè)通常是控股方，或絕對(duì)控股，或相對(duì)控股。也有一些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，國(guó)有企業(yè)采取了參股的方式。

由外來(lái)投資商獨(dú)立運(yùn)作的方式。在這種投資方式中，政府或者采取有價(jià)出讓的方式完全轉(zhuǎn)讓投資經(jīng)營(yíng)權(quán)，或者采取保留一部分股權(quán)但不參與具體運(yùn)作的方式。大城市外圍旅游地產(chǎn)的最佳投資方式已經(jīng)明顯地表現(xiàn)出市場(chǎng)化的趨勢(shì)和力量，民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)將扮演更加重要的角色。

第五，注重產(chǎn)品形態(tài)的多樣化。從度假地的整體產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，依托各自獨(dú)特的主題定位，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)多樣化，例如：郊野公園、主題旅游度假區(qū)、特色度假莊園、度假別墅區(qū)、生態(tài)樂(lè)園、康體療養(yǎng)院、度假養(yǎng)老院、休閑體育公園、野營(yíng)探險(xiǎn)基地等各具特色的度假地。

從旅游度假居住產(chǎn)品的形態(tài)來(lái)看，用于短期居住的度假產(chǎn)品主要有：特色型簡(jiǎn)易居所（例如野營(yíng)帳篷、小木屋、蒙古包、農(nóng)家樂(lè)等）、經(jīng)濟(jì)型度假旅館、星級(jí)度假酒店、主題度假會(huì)所、出租式度假別墅、時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店等。用于長(zhǎng)期居住的度假產(chǎn)品主要有：養(yǎng)老型酒店、出售式度假別墅、度假公寓（第二居所或第一居所）等。

第六，注重環(huán)境的承受能力。由于旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施的承載力帶來(lái)一些影響，尤其是近年炎熱夏天署假期間，旅游熱點(diǎn)交通堵塞嚴(yán)重、停車(chē)位無(wú)法滿(mǎn)足需要、餐飲業(yè)接待壓力大、供水不足、手機(jī)網(wǎng)絡(luò)不暢、景點(diǎn)人滿(mǎn)為患，嚴(yán)重地影響到旅客對(duì)景區(qū)的滿(mǎn)意度評(píng)價(jià)。