我國(guó)商品房按揭人權(quán)益保護(hù)的闕如及完善

王建川,陳旭杏

(1.福州大學(xué) 法學(xué)院，福建 福州 350100；2.福建省政和縣人民法院，福建 南平 353600)

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我國(guó)商品房按揭人權(quán)益保護(hù)的闕如及完善

王建川1,陳旭杏2

(1.福州大學(xué) 法學(xué)院，福建 福州 350100；2.福建省政和縣人民法院，福建 南平 353600)

按揭制度同時(shí)滿足開(kāi)發(fā)商、按揭人和銀行的不同利益需求，贏得三方主體的青睞。隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，按揭制度凸顯出法律性質(zhì)不明確、銀行條款替代法律法規(guī)以及立法層面缺位等問(wèn)題。這些問(wèn)題是商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛發(fā)生、按揭人權(quán)益遭受損害的主要原因。以法律為視角對(duì)商品房按揭制度進(jìn)行分析，介紹按揭的立法現(xiàn)狀，分析按揭人權(quán)益受侵的典型問(wèn)題，提出完善按揭人權(quán)益保障的法律途徑。

按揭；按揭人；立法；權(quán)益保護(hù)

20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)實(shí)行了房屋商品化和城鎮(zhèn)住房制度改革以及住房公積金制度，按揭制度也隨之出現(xiàn)。按揭一般是指不能或不愿一次性支付房款的買(mǎi)受人將其房屋買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的所有權(quán)益或即將取得的房屋(所有權(quán))抵押給按揭銀行，按揭銀行將買(mǎi)受人申請(qǐng)的款項(xiàng)貸給購(gòu)房者并以購(gòu)房者的名義將款項(xiàng)交付給房地產(chǎn)商的貸款方式[1]。按揭分為現(xiàn)房按揭和期房按揭?，F(xiàn)房按揭是指購(gòu)房者將已取得的房屋抵押給銀行，銀行撥給購(gòu)房者一定的款項(xiàng)，用于支付房款，而銀行取得房屋抵押權(quán)的行為。其實(shí)質(zhì)是以抵押為基礎(chǔ)的制度安排。期房按揭是指購(gòu)房者憑商品房預(yù)售合同向銀行貸款，將合同等權(quán)利證書(shū)交由銀行執(zhí)管，并向房地產(chǎn)管理部門(mén)登記以此擔(dān)保銀行貸款，待房屋交付使用后，購(gòu)房人將取得的房地產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證進(jìn)行登記，以擔(dān)保未結(jié)清的貸款本息的貸款方式。

按揭制度包括三個(gè)要素：第一，轉(zhuǎn)移相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；第二，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)可以轉(zhuǎn)移給債權(quán)人；第三，擔(dān)保物可以被債務(wù)人贖回。商品房按揭制度源于英國(guó)，后來(lái)傳入我國(guó)。該制度傳入我國(guó)后并非盤(pán)照搬，而是結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際，形成了現(xiàn)有的商品房按揭制度。

一、法律主體及其關(guān)系分析

按揭制度能同時(shí)滿足房地產(chǎn)商、按揭人、銀行三方主體的不同利益需求：對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，其在一定程度上緩解了房地產(chǎn)商資金不足的問(wèn)題，擴(kuò)大了房地產(chǎn)的銷(xiāo)售市場(chǎng)；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其可以解決普通大眾一次性付款的購(gòu)房難問(wèn)題，從而達(dá)到改善居住條件的目的；對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，銀行借此發(fā)放住房貸款，實(shí)現(xiàn)其貸款收益，而且在實(shí)務(wù)中住房貸款是一種較安全、效益高的業(yè)務(wù)品種。其效用可歸納為：“廣集資金、降低風(fēng)險(xiǎn)、刺激消費(fèi)。”[2]

期房按揭是購(gòu)房者、銀行、房地產(chǎn)商三者之間形成的一系列的契約關(guān)系[3]。購(gòu)房者、銀行、房地產(chǎn)商三方主體通過(guò)簽訂房屋按揭抵押貸款合同，約定了三方主體的權(quán)利與義務(wù)，形成了四個(gè)連環(huán)法律關(guān)系。

第一種關(guān)系是按揭人向房地產(chǎn)商購(gòu)房所形成的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。商品房買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系是整個(gè)按揭制度的基礎(chǔ)。通過(guò)按揭人付款，房地產(chǎn)商交房，二者形成了商品房買(mǎi)賣(mài)的合同關(guān)系。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。因此對(duì)于房屋這類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立以登記為要件。而房地產(chǎn)商一般會(huì)在按揭購(gòu)房后先交付房屋，再辦理房屋所有權(quán)證書(shū)。

第二種關(guān)系是按揭人向銀行貸款所形成的借款關(guān)系。在目前房?jī)r(jià)普遍超出普通人支付能力的情形下，一次性付清所有房款對(duì)大多數(shù)人是比較困難的，因而購(gòu)房者一般會(huì)選擇按揭來(lái)實(shí)現(xiàn)其住房需求。具體來(lái)說(shuō)，就是購(gòu)房者用支付一部分房款和向銀行貸一部分款的方式來(lái)支付購(gòu)房的所有費(fèi)用，然后再向銀行定期支付貸款直至付清本息。

第三種關(guān)系是按揭人將權(quán)利證書(shū)作為擔(dān)保與銀行形成債權(quán)擔(dān)保法律關(guān)系。銀行作為貸款方，不可能無(wú)條件地將房款貸給購(gòu)房者，因此通常會(huì)規(guī)定購(gòu)房者提供擔(dān)保。由于所提供擔(dān)保的房屋尚不具備完整的房屋形態(tài)，不能成為真正意義上的物權(quán)，因此銀行通常會(huì)要求購(gòu)房者將商品預(yù)售合同等權(quán)利證書(shū)交由其保管。在購(gòu)房者不能按合同的要求及時(shí)還款時(shí)，銀行可以請(qǐng)求人民法院將抵押物拍賣(mài)，也可以與購(gòu)房者協(xié)商將抵押物變價(jià)，銀行享有優(yōu)先受償權(quán)。

第四種關(guān)系是房地產(chǎn)商作為按揭人的還款保證人與銀行形成保證關(guān)系。在個(gè)人住房貸款的保證合同中往往會(huì)約定，若購(gòu)房者在獲得產(chǎn)權(quán)證書(shū)且辦妥抵押登記的這段時(shí)間內(nèi)仍未按約繳清貸款與利息，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)為此提供階段性的連帶責(zé)任保證。若按揭人無(wú)法支付本金及利息，銀行有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商回購(gòu)房屋。

二、商品房按揭人權(quán)益受侵的主要問(wèn)題

在我國(guó)司法實(shí)務(wù)中存在著按揭法律性質(zhì)不清晰、權(quán)責(zé)關(guān)系不明確、配套制度不夠完善等問(wèn)題，這些問(wèn)題使按揭人合法權(quán)益遭受極大的威脅。下面分析按揭中存在的突出問(wèn)題。

(一)套用抵押理論導(dǎo)致按揭人義務(wù)過(guò)多

因?yàn)榱⒎ㄉ蠈唇遗c抵押混用，同時(shí)二者又存在著實(shí)質(zhì)上的區(qū)別，所以套用抵押理論會(huì)導(dǎo)致按揭中權(quán)利義務(wù)的不平衡。

在商品房按揭實(shí)務(wù)中，當(dāng)房地產(chǎn)商因某些原因不能交付房屋時(shí)，根據(jù)法律規(guī)定按揭人可以根據(jù)合同法理論，向房地產(chǎn)商主張權(quán)利，要求其承擔(dān)違約責(zé)任，然后將所得賠償金用于支付銀行的貸款。但是在實(shí)務(wù)中，此時(shí)房地產(chǎn)商通常會(huì)不知所蹤或者難以執(zhí)行，導(dǎo)致購(gòu)房人不僅無(wú)法獲得房產(chǎn)，而且因購(gòu)房者與銀行簽訂了房屋按揭抵押貸款合同，其必須按照合同約定繼續(xù)履行償還貸款本息的義務(wù)——在與銀行解除按揭貸款合同前其不能終止償還按揭債務(wù)。筆者認(rèn)為此種做法是將按揭等同于不動(dòng)產(chǎn)抵押了，將責(zé)任主體僅限定在按揭人與按揭權(quán)人之間。如上述，在按揭法律關(guān)系中，債權(quán)是按揭貸款中的擔(dān)保對(duì)象，而非不動(dòng)產(chǎn)。所以應(yīng)正確認(rèn)識(shí)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系中，預(yù)售商品房作為標(biāo)的物仍處于待建或在建的狀態(tài)，并非真正的存在。按揭人此時(shí)只享有期待權(quán)，并無(wú)占有、使用的權(quán)利，也沒(méi)有監(jiān)管的能力與義務(wù)。同時(shí)應(yīng)認(rèn)識(shí)到，與所有權(quán)相比，作為擔(dān)保標(biāo)的的合同債權(quán)是否能夠得到明確的實(shí)現(xiàn)，完全取決于房地產(chǎn)商的行為。而按揭法律關(guān)系中本應(yīng)存在按揭人、房地產(chǎn)商、銀行三方主體，但是由于套用抵押理論，使真正導(dǎo)致貸款合同違約的責(zé)任方即房地產(chǎn)商無(wú)需直接向銀行承擔(dān)責(zé)任，而處于弱勢(shì)方的按揭人卻要直接向銀行承擔(dān)責(zé)任。由此可見(jiàn)，按揭人承擔(dān)的責(zé)任過(guò)重，套用抵押理論對(duì)于按揭人來(lái)說(shuō)是顯失公平的。

我國(guó)在處理商品房按揭糾紛中，沒(méi)有注意到因標(biāo)的物不同導(dǎo)致合同的確定性產(chǎn)生較大的區(qū)別，不分情況地套用抵押制度，使按揭人承擔(dān)過(guò)多的義務(wù)，使得商品房按揭中各個(gè)主體的權(quán)利義務(wù)不平衡，給按揭人的權(quán)益帶來(lái)不利的影響。

(二)預(yù)售商品房定性不明，增大了按揭人風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第47條規(guī)定，預(yù)售商品房可以辦理抵押登記，但是并未明確對(duì)預(yù)售商品房抵押的定性。有學(xué)者認(rèn)為，簽訂貸款合同時(shí)設(shè)定的抵押對(duì)雙方及第三人不發(fā)生抵押的效力[4]。

在這種情況下，銀行以預(yù)售商品房作抵押進(jìn)行登記所享有的是物權(quán)還是債權(quán)便無(wú)法確定，使法律的適用和按揭人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)處于不確定的狀態(tài)。

在涉商品房預(yù)售糾紛案件中，貸款銀行應(yīng)要求房地產(chǎn)商根據(jù)保證合同的約定對(duì)購(gòu)房者不能按照約定履行還款義務(wù)所形成的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任。針對(duì)類(lèi)似案件，對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押的定性存在不同的理解，導(dǎo)致在適用法條上、開(kāi)發(fā)商保證責(zé)任的承擔(dān)方式上以及按揭人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)等也不同。具體而言，人們對(duì)實(shí)務(wù)大體存在以下兩種理解：其一，將預(yù)購(gòu)商品房抵押登記定性為是對(duì)物權(quán)的抵押。該理解認(rèn)為雖然根據(jù)借款合同要求房地產(chǎn)商在借款人不能按期還款付息時(shí)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，但它并未說(shuō)明房地產(chǎn)商放棄了物保優(yōu)于人保的抗辯權(quán)利。因此根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第28條的規(guī)定，房地產(chǎn)商只需對(duì)處分完購(gòu)房者抵押的房屋后仍不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)責(zé)任?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)商承擔(dān)的責(zé)任減少了很多，而按揭人承擔(dān)的責(zé)任過(guò)重。其二，將預(yù)購(gòu)商品房的抵押定性為對(duì)債權(quán)的抵押。因預(yù)售商品房實(shí)際上尚未完工，故該抵押的標(biāo)的應(yīng)為購(gòu)房者對(duì)預(yù)售商品房所享有的未來(lái)的權(quán)利，是一種期待權(quán)。在貸款時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)商作為按揭人的還款保證人與銀行形成的保證關(guān)系，房地產(chǎn)商須承擔(dān)連帶保證責(zé)任。此時(shí)，按揭人和房地產(chǎn)商都是承擔(dān)債權(quán)的責(zé)任者，銀行可以選擇向二者中的任何一方主張權(quán)利。可以說(shuō)，按揭人的責(zé)任在一定程度上減輕了，按揭人的權(quán)益將得到較好的保障。

針對(duì)同樣的案件，我們可以看出，對(duì)預(yù)售商品房抵押的定性不確定導(dǎo)致適用相關(guān)的法律規(guī)定產(chǎn)生明顯的沖突，使按揭人的權(quán)益處于不確定和易受侵的狀態(tài)，增加了按揭人的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)銀行以自主設(shè)定的規(guī)則代替法律法規(guī)

因?yàn)槲覈?guó)商品房按揭沒(méi)有全國(guó)性的法律法規(guī)和合同文本來(lái)調(diào)整，所以各銀行出于自身利益的考慮制定了《按揭貸款管理辦法》等規(guī)章制度。依照法律的要求，按揭合同應(yīng)當(dāng)是由按揭人和按揭權(quán)人之間通過(guò)協(xié)商制定的，購(gòu)房者有權(quán)利就合同的內(nèi)容、形式、條款與銀行協(xié)商，但是在實(shí)務(wù)中一般由銀行提供合同，購(gòu)房者無(wú)法就條款等事項(xiàng)與銀行協(xié)商。其中，對(duì)按揭人的義務(wù)規(guī)定得詳盡明確，但對(duì)于銀行應(yīng)盡的義務(wù)及權(quán)利范圍卻語(yǔ)焉不詳。事實(shí)上，這是在簽訂合同成立之前就埋下的按揭人利益不平衡的伏筆。

1.商品房按揭合同中規(guī)定的提前還款事由問(wèn)題

在按揭法律關(guān)系中，銀行為維護(hù)自身利益，在格式合同中往往約定：“在按揭人本身發(fā)生病變、死亡、收購(gòu)合并以及擔(dān)保物遭到嚴(yán)重毀損等事件時(shí)，按揭權(quán)人有權(quán)要求按揭人立即提前還清部分或全部貸款款項(xiàng)，并且立即追討房地產(chǎn)商等保證人?！币陨蟽?nèi)容主要考慮了銀行的單方利益，而未考慮按揭人的利益，對(duì)按揭人來(lái)說(shuō)顯然是不利的。首先，在按揭人發(fā)生病變或死亡的情況下，應(yīng)當(dāng)考慮到其對(duì)合同的繼續(xù)履行造成的影響大小或其繼承人的履行意愿及履行能力等，若未對(duì)合同的繼續(xù)履行造成實(shí)質(zhì)影響，應(yīng)當(dāng)允許其繼續(xù)依約履行合同義務(wù)。只有病變或死亡致使其無(wú)法繼續(xù)償還貸款的情形下，按揭權(quán)人方可要求購(gòu)房者或保證人提前清償債務(wù)。其次，在發(fā)生合并或收購(gòu)時(shí)，根據(jù)債務(wù)繼承理論，合并后的企業(yè)或收購(gòu)人也該同時(shí)繼承債務(wù)關(guān)系，清償貸款的義務(wù)也依合并或者收購(gòu)合同轉(zhuǎn)移。所以，此時(shí)不分情況地要求其提前還貸是不合法理也不合情理的。最后，如果擔(dān)保物因按揭人的行為導(dǎo)致價(jià)值大幅度下降，應(yīng)當(dāng)給按揭人一定的時(shí)間使其彌補(bǔ)擔(dān)保物的價(jià)值損失，或者允許按揭人提供其他有效的擔(dān)保。所以，銀行在合同中關(guān)于提前還款的規(guī)定存在欠妥之處，應(yīng)視情況進(jìn)行約定。

2.按揭合同中關(guān)于按揭人合理處分按揭房屋的制限

購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋的處分往往受到銀行的約束，例如某個(gè)銀行《房屋按揭抵押貸款合同》規(guī)定，按揭人在未還清本息前不可擅自以出售、贈(zèng)與或再抵押等方式處分按揭物。由此可見(jiàn)，銀行對(duì)購(gòu)房者處分所購(gòu)房屋的制約較多，這些規(guī)定對(duì)于按揭人來(lái)說(shuō)是不合理、不公平的。

首先，按揭人在一定范圍內(nèi)合理地處分房屋對(duì)合同雙方來(lái)說(shuō)均是有利的。對(duì)按揭人來(lái)說(shuō)，在未獲得所有權(quán)的情形下，通過(guò)對(duì)房屋進(jìn)行合理處分可以較好發(fā)揮其作用，并可以幫助購(gòu)房人籌集房款；同時(shí)，按揭權(quán)人本應(yīng)取得的按揭貸款的償還款項(xiàng)可以通過(guò)按揭人合理處分房屋而獲得一定程度的保障。其次，對(duì)銀行而言，其雖有權(quán)就房產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償，但不代表銀行有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行直接處分。所以為了兼顧、平衡雙方的利益，不能以房屋安全性為唯一考量因素，而絕對(duì)排除按揭人的使用。因此在購(gòu)房人的行為不影響銀行行使優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，應(yīng)給予購(gòu)房人自由占有、收益與處分房屋的權(quán)利，銀行沒(méi)有資格過(guò)分制約購(gòu)房人的行為。

3.讓按揭人承擔(dān)商品房發(fā)生毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)定不合理

在銀行提供的格式合同中往往都規(guī)定：按揭人應(yīng)當(dāng)對(duì)因房屋毀損或滅失給銀行造成的損失負(fù)責(zé)。從合同相對(duì)性原理的角度來(lái)講，銀行制定的條款是合法的，但在銀行提供的合同中沒(méi)有涉及風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。我國(guó)法律對(duì)此有相應(yīng)的規(guī)定，即房屋滅失、毀損的風(fēng)險(xiǎn)，在房屋交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)。這一法條理應(yīng)反映在合同中。但在按揭實(shí)務(wù)中，根據(jù)合同的約定，按揭人對(duì)房屋發(fā)生毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)沒(méi)有時(shí)間界限，即使風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生在交付房屋之前，也規(guī)定本應(yīng)由房地產(chǎn)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)由按揭人先承擔(dān)，這顯然加重了按揭人的責(zé)任。綜合考慮按揭人應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，不能絕對(duì)地規(guī)定由按揭人承擔(dān)所有的損失，而應(yīng)視風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移狀況確定。

三、完善按揭人權(quán)益保護(hù)的建議

(一)應(yīng)明確按揭的法律性質(zhì)

由于對(duì)按揭沒(méi)有一個(gè)明確的定性，使得在實(shí)務(wù)中按揭人的權(quán)利無(wú)法得到有效的保障。由此，對(duì)按揭給以準(zhǔn)確定性，決定了按揭在法律體系中所處的位置。

首先，按揭是為了擔(dān)保購(gòu)房者向銀行借款的債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)，以預(yù)售商品房的期待權(quán)為標(biāo)的而設(shè)立的定限物權(quán)。其一，其符合物權(quán)擔(dān)保是以擔(dān)保債權(quán)的清償為目的的，即滿足物權(quán)擔(dān)保要求的從屬性，體現(xiàn)為按揭權(quán)是以購(gòu)房者和銀行之間存在借款法律關(guān)系為前提的。其二，其符合物權(quán)擔(dān)保是以轉(zhuǎn)移取得標(biāo)的物的交換價(jià)值為目的，而不是以對(duì)標(biāo)的物本身的利用為目的的，按揭權(quán)的效力不僅基于標(biāo)的物的本身價(jià)值，還包括按揭標(biāo)的物的變價(jià)、賠償金、保險(xiǎn)金等。其三，按揭權(quán)隨主債權(quán)即貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。

其次，按揭是獨(dú)立的擔(dān)保物權(quán)形式，其與我國(guó)傳統(tǒng)的擔(dān)保物權(quán)制度存在很多的差異。為此，法學(xué)界就該制度的法律性質(zhì)展開(kāi)了不同的研究。對(duì)此我國(guó)有多種學(xué)說(shuō)，例如有抵押說(shuō)、權(quán)利質(zhì)押說(shuō)、讓與擔(dān)保說(shuō)等學(xué)說(shuō)[5-6],這些學(xué)說(shuō)大部分只是從表層進(jìn)行闡述，并沒(méi)有體現(xiàn)按揭的根本特征。第一，按揭不同于抵押。因?yàn)榈盅簷?quán)的標(biāo)的物主要是不動(dòng)產(chǎn)或者法律明確規(guī)定的某些動(dòng)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利。而按揭的標(biāo)的物是貸款合同中約定的待建或在建的房屋，用來(lái)設(shè)定擔(dān)保的是一種期待性利益。這與抵押權(quán)要求以有體物設(shè)定擔(dān)保相沖突。而且按揭權(quán)的設(shè)定通常會(huì)要求按揭人交付相關(guān)權(quán)利證書(shū)給按揭權(quán)人，而抵押權(quán)的設(shè)定并無(wú)此要求。第二，按揭不同于權(quán)利質(zhì)押。權(quán)利質(zhì)押包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)和權(quán)利質(zhì)。而權(quán)利質(zhì)的客體是財(cái)產(chǎn)權(quán)(不包括所有權(quán))，具有可轉(zhuǎn)讓性。而根據(jù)《物權(quán)法》第223條可知，可以出質(zhì)的權(quán)利中并不包括按揭的客體。而且二者的生效條件不同，權(quán)利質(zhì)押一般無(wú)需登記，自質(zhì)物移交與質(zhì)權(quán)人占有時(shí)起就隨之生效，而按揭權(quán)必須到房管部門(mén)進(jìn)行登記，方可生效。第三，按揭不同于讓與擔(dān)保。讓與擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)清償，將擔(dān)保標(biāo)的物之整體權(quán)利(通常是所有權(quán))轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，債務(wù)履行完畢后，標(biāo)的物的整體權(quán)利又回到擔(dān)保人手里；在債務(wù)屆時(shí)未能得到清償時(shí)，債權(quán)人有就擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。所以讓與擔(dān)保是發(fā)生了權(quán)利的移轉(zhuǎn)，而按揭只是將相關(guān)權(quán)利證書(shū)交給銀行，并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)上的權(quán)利轉(zhuǎn)移。關(guān)于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，擔(dān)保權(quán)人可以以折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)標(biāo)的物的價(jià)款優(yōu)先受償，除此之外，按揭權(quán)人還可以選擇要求房地產(chǎn)商根據(jù)回購(gòu)條款回購(gòu)商品房進(jìn)行償還。

通過(guò)以上分析，逐漸明晰了商品房按揭的性質(zhì)，商品房按揭應(yīng)是一種獨(dú)立的擔(dān)保物權(quán)形式，它和現(xiàn)行法律規(guī)定的抵押、質(zhì)押存在本質(zhì)上的區(qū)別，并且與讓與擔(dān)保也有差異，其獨(dú)特的作用和功能是其他物權(quán)擔(dān)保形式所不具備的。由此，應(yīng)確定按揭是獨(dú)立的擔(dān)保物權(quán)，在法律上承認(rèn)其地位，使其能更加全面、具體地保護(hù)按揭人的權(quán)益。

(二)明確按揭各方主體的權(quán)利和義務(wù)

目前，一方面，我國(guó)對(duì)按揭的規(guī)定一般只出現(xiàn)于部分地方性的法規(guī)和政策中，而且大部分是沒(méi)有將商品房按揭與抵押進(jìn)行區(qū)分，這就導(dǎo)致在實(shí)務(wù)中存在法律依據(jù)適用混亂或無(wú)法適用的情況。另一方面，在借貸實(shí)務(wù)中銀行通常以自主設(shè)定的格式合同替代法律法規(guī)。銀行的行為加重了按揭主體地位的不對(duì)等，使按揭人的權(quán)利義務(wù)失衡，違背了合同法的合同自由原則，使按揭人的權(quán)利受到限制，加重了按揭人的責(zé)任。所以筆者認(rèn)為應(yīng)明確按揭法律關(guān)系中三方主體的權(quán)利和義務(wù)。

從按揭房屋的特殊性和各方主體利益均衡的角度考慮，應(yīng)在一定程度上將按揭人承擔(dān)的責(zé)任減輕和轉(zhuǎn)移，并擴(kuò)大按揭人的權(quán)利范圍，對(duì)其他主體的義務(wù)應(yīng)予以詳細(xì)的規(guī)定。

筆者認(rèn)為應(yīng)規(guī)定按揭權(quán)人的注意、清算義務(wù)。在按揭權(quán)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中，能否使按揭物的價(jià)值得以充分實(shí)現(xiàn)，將直接影響按揭人的權(quán)益。在實(shí)踐中銀行可以用拍賣(mài)形式行使按揭權(quán)，但是在實(shí)務(wù)中拍賣(mài)公告范圍有一定的局限性，很少有人參加競(jìng)買(mǎi)，更別說(shuō)叫價(jià)了。而且拍賣(mài)活動(dòng)的主動(dòng)權(quán)掌握在銀行手中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)銀行透露底價(jià)，或進(jìn)行內(nèi)部交易的情況。此時(shí)按揭房屋的交易價(jià)格就會(huì)有一定程度的降低。根據(jù)借貸合同，若拍賣(mài)價(jià)金無(wú)法完全償還貸款本息，則剩下部分應(yīng)由按揭人繼續(xù)清償。據(jù)此，有必要從法律上要求按揭權(quán)人在行使按揭權(quán)時(shí)履行使按揭房屋獲得公平合理價(jià)格的注意義務(wù)，以及在行使按揭權(quán)后履行將所剩價(jià)款交還給按揭人的清算義務(wù)。

總的來(lái)說(shuō)，建議法律應(yīng)規(guī)定以下權(quán)利義務(wù)。第一，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其權(quán)利主要包括：從按揭銀行取得定額貸款的權(quán)利、合理使用按揭房屋的權(quán)利、與銀行協(xié)商制定合同條款的權(quán)利等。其義務(wù)主要包括：如約向銀行還本付息、房屋建成后協(xié)助銀行辦理抵押登記、妥善使用房屋等。第二，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，其權(quán)利主要包括：依約收回貸款本息的權(quán)利、要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商回購(gòu)的權(quán)利等。其義務(wù)主要包括：提供貸款、將款項(xiàng)以購(gòu)房者的名義轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的賬戶(hù)、在按揭權(quán)行使過(guò)程中的注意清算義務(wù)等。第三，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其權(quán)利主要包括：作為按揭貸款的保證人可對(duì)銀行行使抗辯權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商履行保證義務(wù)后的追償權(quán)等。其義務(wù)主要包括：為購(gòu)房者的按揭貸款的償還承擔(dān)第三方保證責(zé)任、協(xié)助購(gòu)房者在房屋竣工后辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)、因未能交房直接向銀行承擔(dān)責(zé)任等。

(三)建立和完善我國(guó)商品房按揭配套的相關(guān)保障機(jī)制

1.健全風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制

健全商品房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制的關(guān)鍵在于規(guī)定房產(chǎn)部門(mén)和土地部門(mén)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理和土地與項(xiàng)目審批的審查，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的違規(guī)行為與房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)評(píng)級(jí)、地塊審批和項(xiàng)目審批掛鉤，建立登記備案制度來(lái)記錄房地產(chǎn)企業(yè)的污點(diǎn)行為。對(duì)于當(dāng)今存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，各部門(mén)要密切配合，并采取有效的監(jiān)管措施或手段，形成良好的按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制。

2.建立交易安全制度

行政管理是我國(guó)當(dāng)今預(yù)售制度常用的管理手段。為了進(jìn)一步維護(hù)房地產(chǎn)交易的安全，需要制定相關(guān)的公證托管制度。公證托管制度是指由中立的第三方在一段時(shí)間內(nèi)托管價(jià)款、各項(xiàng)單據(jù)等，等到合同約定所需的條件成熟后，將房款交與賣(mài)方并將契據(jù)交與買(mǎi)方的一種不動(dòng)產(chǎn)交易方式。金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理買(mǎi)受人交付的各種款項(xiàng)，房地產(chǎn)商不可私自向買(mǎi)方收取其他價(jià)款，并且預(yù)售款只可用于預(yù)售房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。通過(guò)第三方的托管，從側(cè)面監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商保質(zhì)、按期交付商品房。通過(guò)建立該制度，有望從源頭上避免按揭權(quán)事由的發(fā)生，從而使按揭人的權(quán)益不受侵害。

3.建立爭(zhēng)議處理機(jī)制

應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的爭(zhēng)議處理機(jī)制，該機(jī)制可涵蓋公平契約與專(zhuān)業(yè)鑒定等制度。在該機(jī)制的建立過(guò)程中應(yīng)結(jié)合實(shí)踐中存在的問(wèn)題，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)《房屋按揭(抵押)貸款合同》《商品房預(yù)售合同》示范文本制定的規(guī)范，實(shí)現(xiàn)其有效防止購(gòu)房者陷入房地產(chǎn)商、銀行設(shè)置的各種陷阱的目標(biāo)。同時(shí)，還應(yīng)明確規(guī)定三方主體的法律關(guān)系，避免產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的現(xiàn)象。這對(duì)于處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者而言，無(wú)疑是一種有益的保護(hù)。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)較晚，從按揭制度的引入到目前也有20多年的時(shí)間。法律條文對(duì)按揭制度的不明晰以及按揭三方主體的地位不平等，使實(shí)務(wù)中商品房預(yù)售糾紛經(jīng)常發(fā)生，而權(quán)利受損害的往往是處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者。

按揭人在按揭法律關(guān)系中承擔(dān)著超負(fù)荷的風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)放貸款后，銀行有按揭人、房地產(chǎn)商和保險(xiǎn)公司的三方保障，加之銀行在按揭業(yè)務(wù)開(kāi)展前就已對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了控制，可以說(shuō)按揭銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)完全可以確定和控制。相比之下，按揭人則既要承擔(dān)開(kāi)發(fā)商可能不如約交付房屋的風(fēng)險(xiǎn)，又要以所購(gòu)房屋權(quán)益作為擔(dān)保分期償還貸款本息，處于易受侵害和無(wú)保障的地位。因此，筆者認(rèn)為若不對(duì)按揭進(jìn)行明確的定性、不完善現(xiàn)有關(guān)于按揭的立法，將會(huì)導(dǎo)致按揭制度下弱勢(shì)方即按揭人權(quán)益嚴(yán)重受侵，從而造成法律糾紛的增加，浪費(fèi)社會(huì)資源，不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。

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【責(zé)任編輯 劉新芬】

2016-08-11

王建川(1991—)，男，福建永春人，碩士研究生，研究方向：國(guó)際法學(xué)。

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2095-7726(2016)11-0009-04