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      地產(chǎn)試水

      2016-02-25 07:45:34于洋
      商周刊 2015年22期
      關鍵詞:眾籌

      于洋

      無論何時,地產(chǎn)業(yè)的血管中都始終流淌著金融的血液。因此,當?shù)禺a(chǎn)邂逅眾籌,血脈相通的二者自然情投意合,一場愛戀也隨即而來……

      起初,說起眾籌,人們首先想到的是“舶來品”,伴隨著互聯(lián)網(wǎng)金融熱潮而興起的“外來和尚”,是通過互聯(lián)網(wǎng)方式發(fā)布籌款項目并募集資金,用類似團購+預購的形式,向網(wǎng)友募集項目資金的模式。談起來總有幾分高大上的意味在其中。

      而如今,隨著各色眾籌平臺如雨后春筍般在國內(nèi)興起,眾籌也慢慢變得不再那么遙不可及,越來越多的投資者開始接觸并且了解這個“外來和尚”。對它的解讀也越來越接地氣了。

      “直白點講,眾籌就是‘湊份子做事?!睙o錫市中小企業(yè)金融創(chuàng)新服務有限公司總經(jīng)理吳熙在接受本刊記者采訪時說,“眾籌這種模式在我國并不是什么新生事物,像解放前享譽全國的無錫榮氏家族的茂新面粉廠,建廠的資金便是通過從家族親戚、朋友等處籌資創(chuàng)辦的,這建廠籌錢的方式放在現(xiàn)在來看,和眾籌有著異曲同工之妙?!?/p>

      正如“眾人拾柴火焰高”這樣一個通俗簡明的道理一樣,在商業(yè)競爭日趨白熱化的當下社會,如何盡最大的可能整合各方資源、開發(fā)集體的力量促進商品的銷售,已日漸成為企業(yè)搶占市場高地、爭奪客戶資源的重中之重。尤其是對于資金密集型企業(yè)的房地產(chǎn),更是如此。

      眾籌的出現(xiàn),恰逢其時。

      眾籌的魔力

      “你雖然是個沒錢的屌絲,沒有富翁爸爸,但并不影響你同時成為多個大型地產(chǎn)項目的股東,這就是眾籌的魔力。”一位業(yè)內(nèi)人士如此解讀眾籌。換言之,有一天你將與“國民老公”王思聰一樣變相成為萬達廣場的股東,并且享受其享受物業(yè)增值收益,租金收益。乍一聽,著實讓人心生向往,這是不是在做夢?

      當然不是,早在今年6月,萬達集團與快錢便聯(lián)合推出了首款互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”。據(jù)了解,該產(chǎn)品以萬達廣場為基礎,募集資金將直接投向各地萬達廣場建設,投資人則獲得這些廣場的收益權,預期合計年化收益率可達12%以上。更值得一提的是,該產(chǎn)品的起始投資金額僅為1000元。

      低門檻迅速引爆市場,“穩(wěn)賺1號”上市3日內(nèi)被一搶而光,順利完成50億元資金的發(fā)行計劃,創(chuàng)造了全球眾籌行業(yè)的新紀錄。無獨有偶,碧桂園、遠洋地產(chǎn)等房企的眾籌產(chǎn)品同樣熱得發(fā)燙,眾籌的魔力可窺一斑。

      在青島,同樣不乏房地產(chǎn)眾籌的案例?!白吭轿邓{群島500元眾籌39.8萬搶北師大學區(qū)房”,在眾籌活動期間,客戶前往售樓處繳納500元便可參與眾籌,獲得39.8萬元最低起拍資格,通過競拍者競拍,叫價最高者,獲得此房源;超出起拍價的房款額度,由所有參與眾籌活動的網(wǎng)友平均返利。如無收益(未競拍成功、競拍成交價不高于起拍價等情況),則眾籌金在指定日期內(nèi)無息退還。

      也就是說,如房源起拍價為40萬元,最后拍賣成交價為45萬元,那么5萬元則為收益,由所有參與眾籌活動的網(wǎng)友平均返利。

      “這種模式很好啊,買不買都有錢賺,何樂而不為呢?”宋先生,80后,事業(yè)穩(wěn)定,有房有車有存款,長期關注銀行理財產(chǎn)品,有一定的投資經(jīng)驗。與周邊朋友每天在股市感受過山車式的大喜大悲不同,在投資這件事情上,他更加保守。因此,房地產(chǎn)眾籌的模式著實讓他心動不已。

      “事實上,在當今社會,像宋先生一樣的人并不在少數(shù)?!币晃粯I(yè)內(nèi)人士坦言,“房地產(chǎn)眾籌的出現(xiàn),對于保守派的投資者而言是極具誘惑力的。但是,受制于老百姓的傳統(tǒng)理財習慣,現(xiàn)階段中國的眾籌市場其實仍處在小荷才露尖尖角的萌芽階段。”

      沒看上去那么美

      眼下,眾籌的概念在地產(chǎn)領域可謂遍地開花,萬科、綠地、萬通等數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè),更是早早便共同發(fā)起并成立了中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟,大有將房地產(chǎn)眾籌發(fā)揚光大的架勢。

      但也有不少業(yè)內(nèi)人士潑來冷水,“目前市場中最主要的眾籌方式有兩種:一種為眾籌集資建房,一經(jīng)推出,必然將是顛覆性的產(chǎn)品,但因為涉及環(huán)節(jié)眾多并非易事,恐怕很難在短期內(nèi)實現(xiàn);另一種則為營銷推廣這也是目前市場上最常見的眾籌方式,僅僅是房地產(chǎn)銷售推廣的噱頭而已?!?/p>

      “青島房地產(chǎn)市場中,采取眾籌模式的樓盤基本都是打著眾籌的概念幌子,行營銷去庫存之實?!币晃徊痪呙那鄭u地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者,“這只是營銷的一個手段,開發(fā)商賺進了噱頭又精準定位了購房者,通過眾籌將人與資源集聚起來,擴大資金來源的同時拓寬融資渠道,從而加速樓盤去化。”

      事實上,眾籌的核心思維是搭建一個平臺,匯聚各個小個體的力量完成一個項目,并讓參與的小個體獲得當中的利益。但從實際操作情況來看,很多開發(fā)企業(yè)都采用推出幾套特定房源的眾籌模式,因此,真正能夠享受到優(yōu)惠的購房者只是極少數(shù)。

      “從根本上講,資本逐利,才是眾籌興起的土壤?!痹趨俏蹩磥恚娀I是真正的市場化模式,是一種市場行為,所有參與者都是出于獲利的動機來參與的,這注定它的未來是光明的。但是,我們也不能忽略了它的風險。

      而眾籌的風險顯而易見,至少現(xiàn)在的中國,客戶仍難以習慣通過互聯(lián)網(wǎng)的平臺對一個陌生人或者組織機構提供資金并期望得到回報。因為,社會中誠信缺失的案例屢見不鮮,眾籌平臺更是頻現(xiàn)跑路。有媒體披露了這樣一組數(shù)字,僅2014年12月,出問題的互聯(lián)網(wǎng)眾籌平臺數(shù)量就達到93家,接近2014年9月至11月的總和。

      “中國資本市場缺乏信任機制?;ヂ?lián)網(wǎng)背后的籌資企業(yè)信用如何,我們不得而知;眾籌平臺披露的相關籌集信息,并沒有一個權威機構或者第三方平臺告知其真實性;還有籌集的資金如何監(jiān)管,錢真正投到哪里去了?里面很多空子可以鉆?!眳俏跆寡裕皼]有法律規(guī)范、沒有道德約束、缺乏有效監(jiān)管、缺失失信懲罰、投資者的利益很難得到有效的保障,風險可想而知?!?/p>

      而由于法律法規(guī)的缺失以及監(jiān)管機制的不完備,眾籌與非法集資之間的邊界變得比較模糊。

      “非法集資目前法律界定相對模糊,是個事后罪,眾籌,籌著籌著出事了,那就是非法集資,沒出事,就是互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新眾籌了?!眳俏跽f,因此,眾籌一旦被心懷鬼胎的人利用,不實披露信息,挪用資金等等都很容易造成投資者的巨大經(jīng)濟損失。

      正如早些時候,房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟成立論壇上,萬通控股董事長馮侖的比喻一樣,“眾籌好比任志強娶媳婦,我們都去湊份子,但僅是鬧鬧洞房,鬧完了就走了。如果鬧完還不走,非要跑到洞房上了床,那就是耍流氓”。

      是流氓,還是朋友,事后方知,這顯然不利于眾籌的長久發(fā)展。隱形的風險讓眾籌并沒有看上去那么美。

      路好看,不好走

      在中國,眾籌的發(fā)展有著天然的劣勢。

      “產(chǎn)品眾籌的發(fā)展略微順利些,因為它是基于某個具體產(chǎn)品,投資者比較容易接受。而股權眾籌要面對的瓶頸則更多一些。在法律上,如何突破公司法規(guī)定的200個股東限制?如何規(guī)避在投資行為,籌資宣傳,投后管理等多個眾籌環(huán)節(jié)可能存在的問題?”在吳熙看來,在中國,股權眾籌的發(fā)展短期內(nèi)注定如履薄冰。

      仔細研究國外的眾籌發(fā)展不難發(fā)現(xiàn),相關職能部門對市場的管理與干預非常少,只是著重管理眾籌發(fā)起人、對市場披露的信息以及資金的最終真實投向,確保整個路徑和流程是非常嚴謹而且真實的。對于募集項目本身,受眾群體,募集的方式方法,則單純地看做是一個市場行為。

      而中國則恰恰相反,比如說私募,便設定一定是特定的投資人,一定不能超過200個股東限制等等。

      “很多中國的法律法規(guī)聚焦在途徑,聚焦在中間環(huán)節(jié)。而國外則聚焦在基礎資產(chǎn)以及最終的錢投到哪里去等最終的狀態(tài)。簡言之就是,更注重兩頭,一頭信息披露,一定是真實的,一頭是最終的真實投向,一定是你展示且承諾的?!痹趨俏蹩磥?,這才是聚焦到了眾籌的本質?!拔磥?,市場中應該有一個國家認可且具備公信力的機構,對于眾籌的發(fā)起方、項目宣傳是否合規(guī)合法、所募集基金的后期投向、項目整個后續(xù)發(fā)展等等做出專業(yè)評估,降低投資者的投資風險。”

      顯然,單從這一點而言,中國式眾籌就注定還有很長的一段路要走。而對于渴望擁抱互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新獲利的地產(chǎn)企業(yè)而言,通過眾籌模式吸引購房者關注并促進營銷本身并沒有什么錯,但一定要睜大雙眼,選擇優(yōu)質的金融服務機構,因為一旦樹倒了,受累的還是品牌聲譽更響亮的你這個大個子。另外,眾籌不是一項慈善活動,一定要多想一想報答。而對于投資者而言,請切記,高額收益的背后一定伴隨著不小的風險。endprint

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