香港樓市晦明

焦建

春節(jié)剛過，近60年未遇的寒潮離開香港，從去年9月起至今持續(xù)近半年的樓市成交萎靡，依然“凍感十足”。

2月初，基于實際成交數(shù)據(jù)編制的中原地產(chǎn)統(tǒng)計稱：1月樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商鋪物業(yè)）按月下跌41%和40.3%;登記宗數(shù)打破2008年11月3786宗的歷史低位，創(chuàng)下自1991年1月有記錄以來25年的歷史新低;登記金額則繼2009年2月158.74億元后，創(chuàng)下近七年按月新低。

受此影響，去年11月和今年1月，香港已出現(xiàn)兩次土地流拍，這在香港歷史上實不多見。

與1997年香港樓市因亞洲金融危機而下跌的情況不同，本輪香港樓市的價格調(diào)整，是由本地供需及整體經(jīng)濟所觸發(fā)，在已設(shè)定多重安全網(wǎng)前提之下，解決高房價帶來的民生問題，目前仍是香港特區(qū)政府的首要考慮。

各方因此相信，調(diào)整或許仍將持續(xù)一段時間。

去年11 月和今年1 月，香港已出現(xiàn)兩次土地流拍，這在香港歷史上實不多見。

接力助推

本輪香港樓市波動始自2003年，SARS爆發(fā)令香港樓價見底后逐漸回升，曾在2008年因金融危機有過短期調(diào)整，復蘇后至2015年9月達到峰值。

在此期間，香港樓價屢創(chuàng)新高，呈現(xiàn)出樓價只升不跌、“有買貴買錯”的神話。

土地供應不足導致的房屋供不應求，是樓價及租金價格持續(xù)攀升，最終進入互相抬高循環(huán)的根本原因。1997年時，香港首任特首董建華推出增加供應的“八萬五”建屋計劃，隨后因亞洲金融風暴波及香港，樓市一片凄風慘雨。

為救市及擔心樓市再次崩潰，在隨后八年中，香港特別行政區(qū)政府（下稱港府）對增加土地供應一直投鼠忌器。

2004年-2011年，香港每3對夫婦只能搶購1套房，在1997年-2003年間，這一數(shù)字為1.37∶1;同期公租屋的供應量也在收緊。

“因缺乏配套措施，結(jié)果力度過猛，只收不放，造成樓市供應斷層、樓價拾級而上。”香港理工大學教授王玉清對《財經(jīng)》記者分析。

歷經(jīng)數(shù)十年來形成的“樓價始終都會升”預期，亦令港人將買房視作比股票、債券等更優(yōu)先的投資手段，意愿一直旺盛。與之相輔相成，香港經(jīng)濟在2008年后亦經(jīng)歷了“黃金五年”，家庭收入中位數(shù)增長33%。

此外，因?qū)嵭新?lián)系匯率，香港被動跟隨美國寬松貨幣政策導致出現(xiàn)的長期低利率，則成為樓市的直接助燃劑。

它們構(gòu)成了香港樓市本輪景氣的基本面，而一系列“非典型性因素”，亦交替延長了香港樓市本輪景氣的時長，抬高了其波峰：

SARS爆發(fā)后，受“自由行”等一系列政策放寬影響，進入香港的部分中資買家開始積極涌入物業(yè)市場。因內(nèi)地經(jīng)濟仍處升勢，這些買家資金雄厚，曾一度成為香港樓市生力軍。

“香港樓市呈現(xiàn)非理性亢奮。住宅物業(yè)市場持續(xù)熾熱?！毕愀圬斀?jīng)事務及庫務局局長陳家強如此形容這一時期。香港樓價2010年時累計升幅為21%，2011年為11%，2012年為26%。

為遏制過熱，2012年10月及2015年2月，港府仿效新加坡，先后推出被坊間并稱為“3D辣招”的加強額外印花稅（SSD，針對炒家）、買家印花稅（BSD，針對非港人）及雙倍印花稅（DSD，針對提前售出）措施，金管局亦先后多輪收緊住房按揭。

上述政策遏制外部買家的效果顯著。一方面，因二手房交易印花稅都由買家承擔，一套售價1000萬港元的房產(chǎn)在三年內(nèi)轉(zhuǎn)手就要額外繳納250萬-350萬港元，以及傭金和律師費;此外，因人民幣匯市波動及內(nèi)地經(jīng)濟增長放緩，內(nèi)資的海外投資步伐也逐步放緩。

“政府并沒有‘銀子彈，一招能解決所有樓市問題。”香港財政司長曾俊華坦言，反復加碼的重稅和收緊按揭措施，目的只是暫時收窄樓市買家的“光譜”，盡量讓更少人入市買樓，以解樓價暴漲燃眉之急。

這些做法還被市場普遍解讀為“用空間換時間”：以壓低成交量為手段，等候兩大治本良藥來臨：一是新推土地供應轉(zhuǎn)化為房屋供應，二是美元利率恢復正常。

棘手之處是，美國加息一拖再拖，令“減辣規(guī)劃”一再被打亂。上述措施在抑制外部需求后，亦引發(fā)了本地市場的供需失衡：

從分類市場來看，本輪香港樓市自2008年復歸升勢以來，初期大面積（即面積超過100平方米）住宅與“上車盤”（即面積低于100平方米，港稱“細價樓”）的漲幅基本一致，但從2012年下半年開始，即港府推出一系列逆周期調(diào)控措施后，總價不高的上車盤開始加重泡沫化，市民瘋搶日趨明顯。

在供應端，因新供應土地未大量轉(zhuǎn)化為新房供應，而香港樓市近九成供應來自二手房，上述辣招既抬高了原持有中小住宅并希望購置大型住宅家庭的換樓成本，多套房業(yè)主亦因無法找到類似優(yōu)質(zhì)投資，導致市場可供應的上車盤越來越少。

在需求端，一方面因租金持續(xù)上漲，投資者傾向于購買多個細價樓收租;另一方面，出于“對沖”心態(tài)，“上車客”購買意愿并未降低，加之金管局將按揭收緊，購買力只能流向上車盤。

多重因素接力助推下，香港樓價在十余年間累計飆升近370%，市區(qū)大型屋的平方尺（1平方尺約為0.11平方米）價已達2萬港元左右，位置稍偏的將軍澳公屋，成交價也近1萬港元。

香港房租也在2015年前后攀升至家庭收入的45%左右。若再上漲半成左右，將達至各界普遍認同的極限。

到2015年三季度，香港樓價中值已為家庭稅前收入中值的19倍（港人俗稱“痛苦指數(shù)”），這是美國《人口統(tǒng)計年鑒》發(fā)布相關(guān)研究12年來的最高值。它也因之連續(xù)六年成為全球樓價“最難負擔”城市。

樓市正?；爸贿t到，不缺席”

2015年9月初，香港房地產(chǎn)市場一時間齊齊涌出二手“劈價（降價）盤”，成為“轉(zhuǎn)角市”發(fā)端。

業(yè)界普遍認為，這一局面出現(xiàn)的直接爆點，是恒指進入加速波動階段，因香港股價與樓市有“牛熊一家”慣例，敏感的投資型房主開始降價放盤。

“曾持續(xù)利好樓價的環(huán)境，因全球及本港金融市場波動加劇，正在不斷降溫。特別是一直與樓市聯(lián)動的港股波動加劇，會對前者市場情緒帶去不利影響。” 9月24日，香港金管局在季報中預警了香港即將開始調(diào)整。

此外，延期建成的大批樓盤紛紛入市，亦開始成為改變香港樓市供需的主要動力。

“過去人們一直指梁振英政府的房屋政策‘遠水不能救近火，但他一直在積極增加土地供應，相關(guān)項目也已動工至漸漸落成，‘遠水已變‘近水，物業(yè)投資者宜加以留意。”香港財經(jīng)評論員曾淵滄指出。

早在2015年伊始，曾多年發(fā)表看好香港樓市報告的一家投行，口風已悄然改變。其依據(jù)是：未來三年至四年將有7.4萬個一手樓盤入市，為歷來新高。過去五年年均只有1.14萬個入市。故樓市正?；爸粫t到，不會缺席”。

轉(zhuǎn)角市伊始，零星的降價消息，并未讓業(yè)界及買家得出樓價已進入下行通道的結(jié)論。互相踐踏爭相割價，觸發(fā)恐慌性拋售的非理性亢奮局面并未出現(xiàn)。

“大家都沒有愁云慘淡，即使是降價賣房的人，大多數(shù)也賺了很多，只不過少賺一些。賣得出，可謂是歡樂的降價?！迸褳橄愀廴说囊晃簧钲诠珓諉T對《財經(jīng)》記者分析。

在深圳樓價短期內(nèi)暴漲近一倍后，他已考慮于香港天水圍等價位較低的樓盤置業(yè)。“很多房主在100萬港元左右時入手，即使將現(xiàn)價300萬港元的房子降至200萬港元左右，依然獲利不菲?！?/p>

買賣多方博弈之下，從2015年10月起至今近半年間，香港樓市開始進入壞消息接連出現(xiàn)、降價幅度有限但交投遲滯態(tài)勢。

先是開發(fā)商為加快銷售，推出以送折扣、優(yōu)惠等“明加暗減”的方式，在“折實明減”后的賬面價實際低于市價，但因?qū)嶋H降價幅度不高，市面并未炒熱。

及至2015年12月，美聯(lián)儲宣布加息，當月香港共有5294宗樓宇買賣登記，同比應聲銳減30%;而香港中原地產(chǎn)的該年四季度數(shù)據(jù)則顯示：香港二手住宅價格下跌6.9%，亦創(chuàng)下了七年來的最大季度跌幅。

從2015年全年來看，香港利嘉閣地產(chǎn)估計：當年將僅錄得6.58萬宗樓宇買賣登記，按年跌26.6%，創(chuàng)歷史次低紀錄;總值約5060億港元，下降14.8%。

進入2016年，形勢并未有所好轉(zhuǎn)。“樓價指數(shù)已連續(xù)下跌三個月，可以說跌勢已成，加上租金亦下調(diào)，已經(jīng)可以確認整個房地產(chǎn)市場都向下調(diào)整?！敝性禺a(chǎn)主席施永青近日稱?！耙酝顿Y角度，現(xiàn)時不是買樓的時機”。

樓價持續(xù)下跌，已引發(fā)多重連鎖反應：截至1月底，香港持牌代理人數(shù)共37469人，按月減少99人（0.26%），為2014年起連升13個月后的首度回落。

土地市場亦開始進入冷清狀態(tài)。2015年底，香港青衣細山路商住地流拍;2016年1月，香港新界元朗的住宅用地亦流拍。

最終成交的地價也屢破新低。2月12日，一塊位于香港大埔區(qū)荔枝山山塘路的地皮，由中國海外旗下子公司國萬投資最終以21.3億港元投得，合計每平方尺樓面地價僅1848港元。這一價格比此前業(yè)界估值低了近四成，亦創(chuàng)下了大埔區(qū)自2002年后的樓面地價新低。

值得注意的是，2015年香港所招標的所有住宅地皮中，內(nèi)地發(fā)展商競投數(shù)已超過一半，并投得總數(shù)約25%的地皮。

“內(nèi)地資金對香港寫字樓、住宅、零售和工業(yè)等四個主要物業(yè)市場影響力持續(xù)上升。其中，內(nèi)地資金在香港住宅市場所擔任的主要角色已經(jīng)從買家轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展商?！?016年1月底，仲量聯(lián)行在《過去、現(xiàn)在、未來：中國在香港樓市增長所擔任的角色》報告中指出。

“更加公開和公平的香港土地出售流程是吸引內(nèi)資房企的另一原因，不過內(nèi)地開發(fā)商在港的業(yè)務會否擴展至有力影響市場發(fā)展方向，仍有待觀察?！敝倭柯?lián)行研究部主管馬安平稱。

九八再現(xiàn)？

對于今年的行情，沒有誰給出樂觀的估計：標準普爾預計今年香港樓市價格將下跌10%至15%;瑞銀則預計價格將跌至2017年底，幅度為20%至25%，未來三年有90%的機會累計下跌30%。

下跌幅度不同，是各方差異之一。其二是香港樓市會否像1998年那樣，在泡沫爆破后進入七年熊市。

可資類比的跡象之一，是負資產(chǎn)已重新出現(xiàn)。2015年四季度，香港負資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)為95宗，金額約為4.18億港元，是自2014年三季度以來再次錄得負資產(chǎn)個案。

香港樓價在1998年底時較1997年高峰價格跌幅近半，到2003年則下跌約70%，致使近四分之一按揭樓盤處于負資產(chǎn)狀態(tài)，受影響人數(shù)達62萬，接近香港總?cè)丝谑种弧?/p>

跡象之二，則是 “股匯雙殺”亦再次襲來。

“市場對離岸人民幣沽壓轉(zhuǎn)移至港幣，使港幣匯價近期持續(xù)下跌，港元兌美元匯率更于今年1月14日下跌0.36%，成26年來最大單日跌幅，情況讓人回想起1997年至1998年的事件。”瑞信亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬近日發(fā)表報告稱。

“香港的聯(lián)系匯率制度短期內(nèi)不會改變，會通過出售外匯儲備與加息兩手方式維系。但香港股市及樓市則處于危險境地，樓市尤為危險。”內(nèi)地經(jīng)濟學者張明如此預測。

美聯(lián)儲加息、全球經(jīng)濟動蕩及香港經(jīng)濟形勢不景氣等宏觀因素，均可支撐上述負面判斷。若真以1997年后的樓價暴跌軌跡衡量，本輪香港樓價的下跌可能才剛剛開始。

“對大型住宅而言，因換房需求存在，抗跌力會更強一點。中小房型則不然?！倍嗄陙沓掷m(xù)關(guān)注香港樓市的嶺南大學教授何濼生如此對《財經(jīng)》記者解析。

但從微觀角度來看，不少香港地產(chǎn)界研究人士則對《財經(jīng)》記者表示，本輪香港樓市的基礎(chǔ)條件已與1997年時不同，不應過分悲觀。

原因之一，是在前述多重政策調(diào)控下，“市場不會崩盤，因投機者已被政府的緊縮政策擠出市場了?！?里昂證券預計。

1997年時，香港房地產(chǎn)市場中存在著大量的以一套首期資金購買多套房的情形，而目前市場大多以用家為主，香港經(jīng)濟學者關(guān)焯照分析，約有60%的人已完成供樓。

香港金管局亦在2015年時重新加強了對銀行企業(yè)貸款的監(jiān)控：銀行要清楚客戶的資金用途，要確保企業(yè)不會濫用有關(guān)貸款做其他用途，如用作炒賣房地產(chǎn)或炒股等投機活動。

這一審慎態(tài)度始自本輪全球性金融危機，自2009年起，金管局推出了七輪宏觀審慎監(jiān)管措施。這些政策可分為兩部分：降低購房者按揭比例，抑制沒有實力購房家庭的熱情。

在2015年2月底、3月初的新一輪的宏觀審慎措施，將700萬港元或以下物業(yè)的按揭比例上限，一律下調(diào)至六成，正常使用的供款占入息比率上限為50%，壓力測試下的上限為60%。

以香港差餉物業(yè)估價署統(tǒng)計的“供樓負擔比率”（每月還款中位數(shù)與家庭收入中位數(shù)的比率）為例，該數(shù)字截至2015年三季度為54%，雖略高于歷史平均水平的48%，但仍遠低于1997年的93%。

“金管局在過去三年所做的逆周期措施，令人更難借錢買樓。逆周期措施減低整個銀行體系風險及負資產(chǎn)出現(xiàn)。從風險角度來說，逆周期措施令樓市處于健康的情況?！?香港財經(jīng)事務及庫務局局長陳家強稱。

也因有上述兩個“防跌網(wǎng)”托底，目前各方對香港“不合理”樓價的未來走勢判斷是會緩慢回軟，但不會出現(xiàn)急跌逾五成的崩潰式“爆煲”。

房地產(chǎn)網(wǎng)站Gohome.com.hk近日公布的調(diào)查亦顯示：有超過四成受訪者考慮當樓價下跌6%至20%便會買樓。

“減辣”博弈

安全網(wǎng)之外，會令香港樓市突變的“黑天鵝”，亦是若隱若現(xiàn)：

其一為低按揭的真實性?！敦斀?jīng)》記者在2015年下半年觀察香港一些新盤開售時發(fā)現(xiàn)：為增加銷售量，不少發(fā)展商都會為買家提供高成數(shù)的按揭，甚至第二按揭，買家首期僅付樓款一成左右，若樓價下跌一成以上，這類買家很可能會變?yōu)樨撡Y產(chǎn)。

維系香港樓價的另一個核心，便是樓價的升跌與失業(yè)率呈現(xiàn)逆向走勢。這些年來香港失業(yè)率一直徘徊在3%左右，在技術(shù)上可稱之為沒有失業(yè)。

但從2015年起，作為香港經(jīng)濟支柱的旅游業(yè)及零售業(yè)已因旅客減少陷于寒冬。香港政府統(tǒng)計處數(shù)據(jù)顯示，2015年12月零售業(yè)銷售總額約為437億港元，連續(xù)十個月下跌，較2014年12月大幅減少8.5%;2015年零售業(yè)銷售總額為4752億港元，較2014年下跌3.7%。

此外，近期香港大學發(fā)布報告認為：2016年一季度，貨品出口和投資仍會分別下降4.9%和5.1%。2016年香港整體經(jīng)濟增速將低于2%，低于2015年的3%左右。

世道不景氣，已在迫使業(yè)界縮店及裁員;而銀行及金融業(yè)亦普遍宣布凍薪及停止招聘，這些因素均可能會引發(fā)惡性循環(huán)。

假如香港進入“黑天情景”，即GDP跌3%，失業(yè)率升至6.4%，樓價可能會較2014年底時跌去近四成。“若本港失業(yè)率惡化，首先打擊的肯定是近年來漲幅較大的細價樓，大家千萬要小心?！比疸y指出。

關(guān)焯照因此建議：政府考慮“減辣”與否，在于宏觀經(jīng)濟環(huán)境情況，例如是否出現(xiàn)經(jīng)濟增長明顯放緩或失業(yè)率急升等，不會只衡量樓價這個單一因素。若就業(yè)數(shù)據(jù)理想，經(jīng)濟環(huán)境沒有大幅轉(zhuǎn)差，就算樓價跌20%也無須急于“減辣”。若經(jīng)濟情況急速惡化，即使樓價只跌5%，政府也有可能放松措施。

而到目前為止，港府對實現(xiàn)“協(xié)助基層上樓，協(xié)助中產(chǎn)置業(yè)”的調(diào)控態(tài)度，尚未明顯改變。

2016年1月13日，梁振英在發(fā)表任期第四份施政報告時仍表示，“不減辣招”，會在未來數(shù)年內(nèi)繼續(xù)供應土地的計劃。

“樓價高、租金貴，阻礙了很多年輕人組建家庭或創(chuàng)業(yè)。政府沒有責任保證樓價只升不跌，政府的責任是通過增加土地和房屋供應，解決香港居民的住屋問題?！绷赫裼⒎Q，“不能因樓價跌百分之七、百分之十便放棄。”

而香港發(fā)展局局長陳茂波也在近日表示：盡管“未來新住宅單位的供應量，將繼續(xù)維持在近十年來的高水平”，但政府仍一如既往，堅定不移，“增加土地供應的決心并無改變，亦不會放慢腳步”。

“因為本港的人均居住面積遠落后于其他地區(qū)，若希望每個港人居住空間平均增加1平方米，粗略估計需額外增加1000萬平方米?！?陳茂波稱。

“高樓價和高租金不僅影響香港民生，也影響香港競爭力。但若大幅度下降，一方面會對香港地產(chǎn)商和金融市場構(gòu)成明顯風險;另一方面，也會使得購房者財富縮水。導致經(jīng)濟和金融風險。”中山大學港澳珠三角研究中心教授陳廣漢對《財經(jīng)》記者表示，這正是港府進行樓市調(diào)控時的兩難。

業(yè)界態(tài)度則已經(jīng)分化：一方認為，因涉及民生等問題，樓市“辣招”將成為本屆政府房屋政策的“招牌菜”，除非樓市崩盤，否則政府不會輕言取消，直到下屆政府上場為止。

部分開發(fā)商則相信：政府目前的發(fā)言主旨在于順應民意，但會在適當時候調(diào)整，“不可能永遠不減辣”。

“香港特區(qū)政府及行政長官近日一再強調(diào)沒有計劃為樓市減辣，但若然樓市有機會出現(xiàn)如1997年、1998年般的插水式下跌，政府便有必要視乎實際情況調(diào)整政策，以免樓價跌至‘四腳朝天致連累其他環(huán)節(jié)也大收縮，到頭來嘴巴硬換來經(jīng)濟軟。”2月初，香港《信報》評論稱。

春節(jié)過后，香港金管局總裁陳德霖在立法會上則表示，如香港經(jīng)濟表現(xiàn)差過預期，供應增加令發(fā)展商或展開減價戰(zhàn)，以及內(nèi)地經(jīng)濟持續(xù)大幅放緩，本港樓市將面臨更大風險。若確認樓市下行，會將逆周期措施適度放寬。這是港府調(diào)控至今，首次有主管官員對減辣明確表態(tài)。

但他也同時指出：暫時仍需要更多時間觀察。因為過去經(jīng)驗顯示，有時樓價下跌或交投回落持續(xù)了大半年，樓市仍有機會再度熾熱起來，故不能單憑短期走勢作出判斷。