銀行惜貸“兩權(quán)”之憂

于春美+蘭亞紅

“兩權(quán)”抵押貸款試點開啟，意味著金融機構(gòu)做該類業(yè)務(wù)不再有法律障礙。這無疑是農(nóng)村金融體制改革邁出的一大步。

《財經(jīng)國家周刊》記者在武進(jìn)區(qū)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然此前多家銀行都參與了政府組織的意向調(diào)研，但只有華夏銀行和江南農(nóng)村商業(yè)銀行采取了實際行動。

銀行姿態(tài)積極、行動謹(jǐn)慎，也是出于自身利益的考慮。銀行也是企業(yè)，土地作為抵押物價值如何確定，將來是否可以自由處置等問題，金融機構(gòu)為之顧慮。

“‘兩權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)既沒有一套切實可行的操作流程，也沒有一套較為縝密的風(fēng)險防范約束機制，在執(zhí)行中會遇到很多操作性、技術(shù)性難題，使銀行類金融機構(gòu)開展業(yè)務(wù)的積極性受挫?！币晃唤鹑诮缛耸繉Α敦斀?jīng)國家周刊》記者表示。

如何能增強銀行類金融機構(gòu)的安全感，激發(fā)其放貸的積極性，并最終讓市場的作用發(fā)揮出來？

銀行摸底“兩權(quán)”

江南農(nóng)村商業(yè)銀行三農(nóng)業(yè)務(wù)部的一位產(chǎn)品經(jīng)理告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，該銀行重點針對試點村鎮(zhèn)中的嘉澤和湟里兩大花卉苗木的主產(chǎn)鎮(zhèn)，對新型經(jīng)營主體比如家庭農(nóng)場和專業(yè)合作社等進(jìn)行了摸底調(diào)研。

從調(diào)查的300多戶種植苗木的農(nóng)民和50多個專業(yè)合作社來看，70%的調(diào)查對象存在較大的資金需求，主要用途是補充日常生產(chǎn)所需的流動資金。

一般農(nóng)民的貸款需求在50-100萬元之間，專業(yè)合作社的需求在100-300萬元之間。

從調(diào)查的100多戶農(nóng)民建房貸款的情況來看，大約有50%的農(nóng)民有貸款需求，主要是建房資金缺口或者農(nóng)房的裝修資金短缺，一般農(nóng)民的貸款需求在10-30萬元之間。

結(jié)合這個調(diào)研結(jié)果、武進(jìn)區(qū)政府部門及南京農(nóng)業(yè)大學(xué)陳會廣教授的調(diào)研報告，江南農(nóng)村商業(yè)銀行針對上述兩種需求推出了兩款產(chǎn)品：經(jīng)營貸和安居貸。

這位產(chǎn)品經(jīng)理介紹，2015年江南農(nóng)村商業(yè)銀行發(fā)放了12筆總計685萬元的經(jīng)營權(quán)抵押貸，2筆總計80萬元的農(nóng)房抵押貸，這個金額在全國農(nóng)商行系統(tǒng)也是靠前的。

借款人如果想申請這兩項業(yè)務(wù)，一定要首先經(jīng)過其所在的村民小組推薦，讓銀行落實借款人的真實情況，再結(jié)合借款人征信結(jié)果和經(jīng)營指標(biāo)進(jìn)行全方位考量，最后將這些指標(biāo)輸入銀行的評估系統(tǒng)，系統(tǒng)會自動生成可放貸款的額度。

這個過程體現(xiàn)了銀行在發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款時的謹(jǐn)慎態(tài)度。

陳會廣在當(dāng)?shù)氐恼{(diào)研結(jié)果顯示，大部分農(nóng)民有貸款需求，但是部分農(nóng)民經(jīng)濟(jì)觀念保守，特別是從事小規(guī)模生產(chǎn)的村民和小企業(yè)主，多選擇向親友借款，因為手續(xù)簡便，利率偏低。

此外，還有一個抑制因素來自房屋本身。一是部分農(nóng)房建設(shè)年代較早，房主對自家房屋的評估價值不高，認(rèn)為沒有申請到抵押貸款的可能性;二是安置區(qū)住房盡管與城市商品房無異，但因土地手續(xù)不全未頒發(fā)房產(chǎn)證，不具備抵押資格。

“農(nóng)民融資需求的提升有賴于所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及其帶來的結(jié)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定化和社會保障的健全，以此為背景才有發(fā)展農(nóng)房抵押貸的現(xiàn)實性?！标悤V說。

他建議，試點地區(qū)一方面應(yīng)開拓農(nóng)房流轉(zhuǎn)的范圍，擴(kuò)大農(nóng)房交易市場，消除農(nóng)民對于農(nóng)村住房資產(chǎn)固化的認(rèn)識，另一方面應(yīng)加快農(nóng)村住房確權(quán)發(fā)證，使其具備產(chǎn)權(quán)的合法性。

銀行姿態(tài)積極、行動謹(jǐn)慎，也是出于自身利益的考慮。

難估值、難變現(xiàn)

對銀行來說，“兩權(quán)”抵押貸款在實際操作中存在“估值難”和“抵押物變現(xiàn)難”兩大問題。

中國銀行國際金融研究所宏觀研究主管周景彤告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，土地使用權(quán)和房屋財產(chǎn)權(quán)最大的特點是“不可移動性”，使得抵押物的處置范圍多局限于村集體內(nèi)，因為轉(zhuǎn)讓區(qū)域受限，抵押物估值的不確定性高。

當(dāng)一筆抵押物說不清值多少錢的時候，銀行如何放心發(fā)放貸款，又依據(jù)什么來確定貸款總額和利率水平？

此外，如果借款人無法還款，理論上銀行有權(quán)立即處置借款人的抵押物。但是，這個抵押物不是慣例的廠房或汽車，而是所有權(quán)仍在集體手中的土地，處置這類土地是否還需要經(jīng)過集體的同意？

“銀行在實際操作中不可能不考慮到穩(wěn)定因素，抵押物處置最后很可能難以執(zhí)行?！?周景彤說。

以上兩個業(yè)務(wù)難題之外，金融機構(gòu)還有其他顧慮。

“至今都沒有確定誰才是相關(guān)的評估、抵押登記等操作流程的管理部門?！敝芫巴f，“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)目前還沒有一套切實可行的操作流程，缺乏一套較為縝密的風(fēng)險防范約束機制。

前述江南農(nóng)商行產(chǎn)品經(jīng)理介紹，和其他貸款業(yè)務(wù)相比，農(nóng)房抵押貸款走的是最優(yōu)惠的利率，月息6%左右，低于平均貸款收益率。這個利率水平對銀行沒有太大吸引力。

據(jù)《財經(jīng)國家周刊》記者多方了解，除了江南農(nóng)商行和華夏銀行，至今武進(jìn)區(qū)各個銀行支持“兩權(quán)”抵押貸款情況并不理想。

武進(jìn)區(qū)農(nóng)工辦科長黃曉銘對《財經(jīng)國家周刊》記者無奈表示：“某大銀行只做了一筆貸款，宣傳力度挺大，之后就沒動靜了。有的銀行管理不靈活，一筆業(yè)務(wù)也沒做?！?/p>

由此，“兩權(quán)”提供抵押貸款有可能陷入“雷聲大、雨點小”的尷尬局面。

解決之道

為了解決抵押物變現(xiàn)難的問題，武進(jìn)區(qū)建立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺。

一旦出現(xiàn)貸款違約的情況，首先，銀行可申請將抵押的農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)進(jìn)入平臺進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易，讓市場有意向的人參與接盤;同時，農(nóng)房所在的鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織可以建立回購機制、統(tǒng)一處置;最后實在不行，政府和銀行再出面兜底。

這個底怎么兜？由區(qū)財政出資500萬元設(shè)立風(fēng)險補償基金，一旦出現(xiàn)風(fēng)險，由基金分擔(dān)銀行60%的損失。這等于是給銀行吃了一記定心丸。

無獨有偶。重慶、吉林和湖北等多個省市也設(shè)立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險補償基金，由借款主體、金融機構(gòu)和當(dāng)?shù)卣餐袚?dān)損失風(fēng)險。

除貸后補救措施之外，貸前審查和貸中監(jiān)控也不能缺位。應(yīng)盡快建立專業(yè)評估機制，設(shè)立專業(yè)評估機構(gòu)和培養(yǎng)評估人才，出臺評估管理和技術(shù)規(guī)范等有關(guān)法律和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。

總的來說，政府要做的是在制度上明晰“兩權(quán)”抵押貸各主體的“責(zé)、權(quán)、利”關(guān)系，完善在土地確權(quán)、產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)平臺和信用體系建設(shè)等方面的配套措施，完善農(nóng)村土地價值和農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)評估的市場建設(shè)。

而銀行等金融機構(gòu)也應(yīng)積極響應(yīng)號召，創(chuàng)新金融產(chǎn)品。例如在貸款期限、利率、擔(dān)保、發(fā)放程序和風(fēng)險控制等方面，設(shè)計出更適合農(nóng)業(yè)農(nóng)村需要和更高效便利的貸款產(chǎn)品。