協(xié)助執(zhí)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移相關(guān)問題探討

某市登記機構(gòu)詢問：近來，人民法院要求我們協(xié)助執(zhí)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的案件日漸增多。但有些拍賣的買受人接到通知后遲遲不來申請轉(zhuǎn)移登記，也不繳納契稅，致使我單位法院文書堆積較多。對此，有什么好的方法來處理？

金紹達：法院拍賣房屋時，拍賣的買受人一般不是案件的當(dāng)事人，因此有些買受人并不重視房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。本來，協(xié)助法院執(zhí)行的登記并不要求當(dāng)事人申請，但是，有些登記機構(gòu)擔(dān)心在受讓人還沒有繳納契稅時，我們就憑法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書先給辦理轉(zhuǎn)移登記不妥。因為《契稅暫行條例》第十一條規(guī)定了“納稅人未出具契稅完稅憑證的……不予辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)”。而實際上這一擔(dān)心是沒有必要的。

第一，對于依人民法院生效的法律文書登記問題，最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的法發(fā)〔2004〕5號文規(guī)定了兩種情況。一種是按該文件第二十七條的規(guī)定，“人民法院應(yīng)當(dāng)明確告知權(quán)利受讓人及時到國土資源、房地產(chǎn)管理部門申請土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記”。這是由當(dāng)事人自行申請，和正常的登記只有一個差別就是受讓人可以單方申請，但申請登記的要件應(yīng)當(dāng)齊全。另一種是按該文件第一條規(guī)定，“人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項”。協(xié)助人民法院執(zhí)行是司法權(quán)的延續(xù)，也是登記機構(gòu)應(yīng)盡的義務(wù)，登記機構(gòu)無須按正常的程序和要件就可以辦理。亦即登記的要件不齊全（如沒有上一手的權(quán)屬證書）或是不經(jīng)正常的登記程序（如當(dāng)事人一方或雙方都不提出登記申請），登記機構(gòu)都可以辦理。

第二，《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定了“因人民法院……的法律文書……導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書……生效時發(fā)生效力”。人民法院要求登記機構(gòu)協(xié)助執(zhí)行的是已經(jīng)生效的法律文書，在登記機構(gòu)還沒有協(xié)助執(zhí)行之前，在法律上，被執(zhí)行的房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移為受讓人所有。但是在登記簿上所記載的仍然是被執(zhí)行人，這就造成了實際權(quán)利狀態(tài)和不動產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利不一致，如果長期不予協(xié)助，一旦其他法院將該房屋仍然作為被執(zhí)行人的房屋進行查封，登記機構(gòu)就很難處理。

《契稅暫行條例》規(guī)定了承受土地和房屋的單位和個人為契稅的納稅人，契稅是行為稅，只要行為成立，即使不辦理不動產(chǎn)登記，也應(yīng)當(dāng)繳納。因此，可以按《契稅暫行條例》第十二條的規(guī)定，“土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向契稅征收機關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助契稅征收機關(guān)依法征收契稅”。由登記機構(gòu)向契稅征收機關(guān)提供相關(guān)資料，并在今后權(quán)利人領(lǐng)取權(quán)屬證書時，要求權(quán)利人提供納稅憑證。

陳品祿/責(zé)任編輯