不動(dòng)產(chǎn)登記中是否要審查婚姻證明

周社平　朱紅衛(wèi)

一、案例分析

1997年某市李某在大陸與香港人王某結(jié)婚， 1998年購買商品房一套登記在李某一人名下。2000年李某與王某經(jīng)香港地區(qū)法院裁定離婚，但法院裁定書并未涉及該套商品房所有權(quán)歸屬。2007年李某到當(dāng)?shù)胤课莸怯洐C(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理上述商品房買賣過戶登記手續(xù)，房屋登記部門經(jīng)審核發(fā)現(xiàn)該房屋系其婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的，按當(dāng)?shù)匾?guī)定，被告知還需其原配偶共同到場申請(qǐng)或提交經(jīng)公證的委托書，因夫妻離婚多年，雙方合不來，也聯(lián)系不上，最終無法申請(qǐng)登記。在現(xiàn)實(shí)生活中，共有房屋的事實(shí)權(quán)利人與登記簿記載的權(quán)利人不一致的現(xiàn)象普遍存在。尤其突出的是夫妻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻共有房屋常常登記在一方名下，此時(shí)，可能造成登記簿記載的物理狀況與實(shí)際情況不一致，由此引發(fā)各種糾紛。登記機(jī)構(gòu)是否要審查婚姻關(guān)系證明或潛在的（隱形）共有人，一直存在較大的爭議。歸納共有兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)是要審核婚姻證明。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬一般以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)，夫妻共有不動(dòng)產(chǎn)由共有人中的夫或妻名義登記并領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書，其他共有人有證據(jù)足以證明產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移的，應(yīng)將該權(quán)利視為登記人代表夫妻共同申請(qǐng)。根據(jù)《婚姻法》第十七條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎(jiǎng)金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益……

第二種觀點(diǎn)是無須審核婚姻證明。《婚姻法》第十九條規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有，財(cái)產(chǎn)約定對(duì)夫妻雙方具有約束力。《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外。第十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容依據(jù)。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記一般因申請(qǐng)啟動(dòng)登記，法律另有規(guī)定除外。

筆者贊成第二種觀點(diǎn)，即在不動(dòng)產(chǎn)登記中一般無須審核婚姻關(guān)系證明。

二、不審查婚姻證明的理由

1.審查婚姻證明無法律依據(jù)

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力，我國立法上一般采取登記要件主義，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬一般以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)，共有不動(dòng)產(chǎn)由共有人申請(qǐng)，并領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。《房屋登記辦法》第十三條規(guī)定，共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請(qǐng)，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請(qǐng)房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。《物權(quán)法》第十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理。不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有以下兩個(gè)方面的效力：一是不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有推定力。即不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利，其權(quán)利內(nèi)容也以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載為準(zhǔn)。實(shí)踐中，雖然登記簿記載的權(quán)利狀況與實(shí)際情況可能不符，但是在沒有經(jīng)過異議登記、更正登記等法定程序前，法律依然推定登記簿記載的權(quán)利人為真正的權(quán)利人。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記需要經(jīng)過登記機(jī)關(guān)的審查， 一般情況下記載狀況與真實(shí)狀況基本一致，因而具有較高的可信度。另一方面，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力，也有利于降低交易信息審查成本，提高交易效率。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力還體現(xiàn)在，當(dāng)?shù)怯洐?quán)利人的權(quán)利受到侵害時(shí)，權(quán)利人可以以不動(dòng)產(chǎn)登記簿作為要求法律求助的依據(jù)。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利人與他人發(fā)生財(cái)產(chǎn)爭執(zhí)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿可以作為權(quán)利人權(quán)利的證明。二是不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信力。所謂公信力是指即便不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)歸屬和內(nèi)容與真實(shí)的物權(quán)歸屬和內(nèi)容不一致，信賴該登記簿記載之人仍可如同登記簿記載正確時(shí)那樣依法律行為而取得相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，善意取得也適用不動(dòng)產(chǎn)。即該不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人推定為真正的權(quán)利人，對(duì)于信賴該登記而與之從事交易的人而言，即使此后表明該項(xiàng)登記錯(cuò)誤，在法律上仍然認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)相同的法律效果。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿具有公示效力，所以相關(guān)當(dāng)事人無須注意登記名義人的婚姻關(guān)系證明，僅依據(jù)登記情況即可認(rèn)定權(quán)利人，并進(jìn)而作出相應(yīng)審核決定。

2.審核婚姻證明無現(xiàn)實(shí)意義

公民婚姻狀況并不是其是否擁有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的前提條件，即公民不管是否已婚還是離婚或者未婚都有權(quán)利和資格擁有不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)；房屋登記機(jī)構(gòu)通常在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移等處分登記業(yè)務(wù)時(shí)，除了要審查夫妻婚姻證明外，還需提交民政部門出具的婚姻登記記錄證明。眾所周知，公民戶籍所在地民政局出具的無婚姻證明只能證明該公民在戶籍所在地沒有辦理結(jié)婚登記，即使戶籍所在地民政局能出具的無婚姻登記證明也不能真正反映公民的婚姻真實(shí)狀況，那么登記機(jī)構(gòu)要求申請(qǐng)人出示戶籍所在地民政局的婚姻關(guān)系證明就毫無意義。

近期，國家民政部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范（無）婚姻登記記錄證明相關(guān)工作的通知》，自文件下發(fā)之日起，除辦理涉臺(tái)和9個(gè)國家公證事項(xiàng)需開具證明外，不再出具（無）婚姻登記記錄證明。各地房屋登記機(jī)構(gòu)也對(duì)房屋登記收件材料進(jìn)行梳理，與登記機(jī)構(gòu)職責(zé)無關(guān)材料一般要取消。比如，不再提交婚姻證明。如果申請(qǐng)人實(shí)際占有房屋卻沒有辦理登記，不便于與之有債權(quán)糾紛的人進(jìn)行查詢，也不利于公檢法等部門協(xié)助執(zhí)行和個(gè)人住房信息核查工作的開展，如果使申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)公示化、明朗化更有利于公眾或利害關(guān)系人、司法協(xié)助和政府有關(guān)部門監(jiān)督和管理，如查詢、查封、強(qiáng)制過戶、戶籍管理、流動(dòng)人員管理、出租房屋、稅源管理等，也能最大化地維護(hù)申請(qǐng)人利益，有效維護(hù)其他公民和單位利益。申請(qǐng)人在沒有相關(guān)婚姻證明的情況下辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，在理論上，也不會(huì)影響其配偶的財(cái)產(chǎn)權(quán)，反而是保護(hù)了配偶的財(cái)產(chǎn)權(quán)，如申請(qǐng)人不將隱藏的財(cái)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)登記公示的方式公開化，那配偶反而沒有證據(jù)證明該房屋為婚后共同財(cái)產(chǎn)。如果申請(qǐng)人在沒有相關(guān)婚姻證明的情況下，房屋登記機(jī)構(gòu)為其辦理了房產(chǎn)證，即備案登記為單獨(dú)所有，但其配偶有結(jié)婚證明證明是婚后購買的房屋，根據(jù)《婚姻法》第十七條規(guī)定，該房屋財(cái)產(chǎn)仍為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，并不會(huì)因?yàn)榉课莸怯洸块T的單獨(dú)所有登記就認(rèn)定申請(qǐng)人的房屋為個(gè)人單獨(dú)財(cái)產(chǎn)。因此，房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋登記時(shí)，審查婚姻關(guān)系證明，既沒有法律意義，也缺少法律依據(jù)，同時(shí)，給當(dāng)事人帶來了不必要的麻煩，浪費(fèi)財(cái)力、物力，還降低了登記效率，加大了登記部門的法律責(zé)任。只要申請(qǐng)人提交材料齊全、符合法定形式、程序合法，房屋登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)依職權(quán)及時(shí)辦理。

3.取消審查婚姻證明可行性

對(duì)于夫妻隱性共有人問題，北京、上海、深圳、廣州等城市在《物權(quán)法》實(shí)施前就已明確了登記機(jī)構(gòu)登記的房屋所有權(quán)人為實(shí)際所有權(quán)人，這些城市實(shí)際觖決了無需審核婚姻證明問題。《房屋登記辦法》實(shí)施后，廣西柳州、桂林等地積極出臺(tái)“共有房屋共同申請(qǐng)登記”實(shí)施辦法。登記機(jī)構(gòu)通過在當(dāng)?shù)匕l(fā)布公告等形式進(jìn)行宣傳，對(duì)于夫妻共有財(cái)產(chǎn)卻登記在一方名下的，可申請(qǐng)?jiān)黾庸灿腥?，從而解決夫妻隱性共有人；同時(shí)，還設(shè)立一定的過渡期間，在過渡期間，仍然審查夫妻婚姻關(guān)系證明，過渡期間過后，在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等處分登記業(yè)務(wù)時(shí)，增加詢問事項(xiàng)，不再審查其婚姻證明。當(dāng)然，在辦理夫妻離婚析產(chǎn)和增加配偶為房屋共有人等業(yè)務(wù)時(shí)，還需提交婚姻證明，可享有契稅減免政策待遇?！蛾P(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2010〕15號(hào)）第八條規(guī)定，當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)，已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。因此，《房屋登記辦法》實(shí)施后，經(jīng)過幾年實(shí)踐，如房屋事實(shí)存在共有人，但因當(dāng)事人沒有如實(shí)申請(qǐng)登記，從而導(dǎo)致登記名義人與實(shí)際權(quán)利人有差異，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。目前，絕大多數(shù)司法部門的同志也認(rèn)為，對(duì)于依賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的第三人來說，登記簿未記載權(quán)利的一方是不能以其享有共有權(quán)為由主張登記簿上記載的權(quán)利人所做出的處分行為無效的。而對(duì)于實(shí)際共有人因此受到損失，只能通過其他法律途徑要求處分人承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。隨著《婚姻法》《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《房屋登記辦法》等法律法規(guī)及規(guī)章的陸續(xù)出臺(tái)和貫徹落實(shí)，廣大群眾維權(quán)意識(shí)日益增強(qiáng)，進(jìn)一步加深了全面和準(zhǔn)確理解物權(quán)登記的重要性及深遠(yuǎn)意義。取消對(duì)婚姻關(guān)系審查，不但能減少房屋登記糾紛，降低登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，提升房屋登記工作效率和服務(wù)質(zhì)量，還能夠提高群眾滿意度，方便辦事群眾。

陳品祿/責(zé)任編輯