高房?jī)r(jià)背景下房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施

文/張文珺 天津市耀華中學(xué) 天津 300040

高房?jī)r(jià)背景下房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施

文/張文珺 天津市耀華中學(xué) 天津 300040

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和城市化的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)也在迅速發(fā)展并成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的一部分。房地產(chǎn)業(yè)在飛快發(fā)展的同時(shí)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)也成為人們?nèi)找骊P(guān)注的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)金融行業(yè)在面對(duì)更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)的同時(shí)，也面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)力和金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有關(guān)鍵的作用。本文立足于在當(dāng)今房?jī)r(jià)持續(xù)高漲不下的現(xiàn)狀下，探究房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，并就現(xiàn)狀問(wèn)題提出相關(guān)的有效應(yīng)對(duì)措施。

高房?jī)r(jià)；房地產(chǎn)金融；風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對(duì)措施

1、引言

隨著改革開放的不斷加深加快，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，城市化建設(shè)不斷推進(jìn)。在人們的物質(zhì)文化需求不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，近幾年來(lái)的房?jī)r(jià)也在持續(xù)不斷地增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出各地房?jī)r(jià)高的現(xiàn)狀。自2005年以來(lái)，雖然中央不斷出臺(tái)相關(guān)房?jī)r(jià)調(diào)控政策，我國(guó)的房?jī)r(jià)還是一路高升。目前北上廣這樣的一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到極高，一些中小城市雖然房?jī)r(jià)較低，但增長(zhǎng)速度依舊很快。據(jù)可靠統(tǒng)計(jì)，2015年全國(guó)商品房平均單價(jià)為6793元/平方米，而在北京這樣的一線城市則達(dá)到40168 元/平方米。這樣的房?jī)r(jià)讓很多人望而卻步。

房地產(chǎn)金融主要是指購(gòu)買土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易等房地產(chǎn)活動(dòng)中的各種資金的運(yùn)轉(zhuǎn)和交易活動(dòng)。包括房地產(chǎn)行業(yè)的資金籌集和資金貸放。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)公司的金融資產(chǎn)在未來(lái)時(shí)期內(nèi)可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)和各種損失。房地產(chǎn)作為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，金融風(fēng)險(xiǎn)的防范和應(yīng)對(duì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。

2、高房?jī)r(jià)背景下房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

2.1信貸和欺詐風(fēng)險(xiǎn)

房?jī)r(jià)的高漲已經(jīng)超出了一些人的經(jīng)濟(jì)承受能力，越來(lái)越多的人成為“房奴”，很多人為了買房去銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，12年以來(lái)，我國(guó)居民房貸爆發(fā)式增長(zhǎng)，月均新增額從11年的693億上升至16年上半年的月均3933億，增長(zhǎng)率達(dá)到七倍左右，而居民的收入增長(zhǎng)僅在一倍左右，居民貸款杠桿率已經(jīng)達(dá)到新高。一方面。雖然目前我國(guó)人民銀行已經(jīng)建立個(gè)人信用評(píng)級(jí)機(jī)制，但是并不能完善地對(duì)借款人進(jìn)行評(píng)估，這樣就會(huì)使得某些人有機(jī)可乘，造假隱瞞等現(xiàn)象也不是個(gè)例。另外，借款人的經(jīng)濟(jì)一旦出現(xiàn)問(wèn)題就無(wú)法按時(shí)向銀行還款，就會(huì)使得銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)增多；另一方面借款人可能會(huì)根據(jù)資金利率的變化提前還款給銀行，打亂信貸規(guī)則，降低了銀行的預(yù)期資金回收量，加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象和國(guó)家相關(guān)宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)的市場(chǎng)投資過(guò)熱，這樣就導(dǎo)致了過(guò)高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦投資泡沫不成功，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的急劇下降，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也會(huì)加重，加重了房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)；目前房地產(chǎn)處于通貨膨脹的現(xiàn)狀，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年1-4月份，我國(guó)商品房銷售面積達(dá)到3.60億平方米，同比增長(zhǎng)36.5%，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到2.54億，同比增長(zhǎng)7.2%。我國(guó)的很多房地產(chǎn)企業(yè)圈地后無(wú)錢建樓、建房后無(wú)人購(gòu)買的現(xiàn)狀，供大于求，樓盤滯銷，資金無(wú)法回籠，貸款周期變長(zhǎng)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的金融風(fēng)險(xiǎn)，甚至企業(yè)的倒閉。

2.3政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)

由于房?jī)r(jià)的高漲在很大程度上影響了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，政府出臺(tái)一系列的房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控政策。政策的各項(xiàng)調(diào)控都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融很大的風(fēng)險(xiǎn)，很多政策是限制房?jī)r(jià)的升高，限制房地產(chǎn)高價(jià)交易，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，金融風(fēng)險(xiǎn)增加；相關(guān)政策還限制了房地產(chǎn)企業(yè)的買地和買低價(jià)格以打擊相關(guān)違規(guī)不法買地情況，這樣就會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3、高房?jī)r(jià)背景下房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

3.1拓寬房地產(chǎn)融資渠道，建立風(fēng)險(xiǎn)防范和預(yù)警體系

目前我國(guó)房地產(chǎn)資金的來(lái)源渠道主要是銀行的貸款，這樣的融資渠道過(guò)于單一，而且集中加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該拓寬融資渠道，例如建立房地產(chǎn)開發(fā)融資市場(chǎng)、房地產(chǎn)資金證券化、加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)化等。建立房地產(chǎn)融資新渠道，能夠從根本上防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警應(yīng)對(duì)措施，盡量減少金融風(fēng)險(xiǎn)損失。

3.2完善信貸評(píng)測(cè)體系

隨著居民房地產(chǎn)杠桿率的不斷刷高，信貸欺詐風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象也越來(lái)越多。銀行要建立完善的信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)貸款人的貸款資格、相關(guān)資料、信用記錄和還款能力進(jìn)行嚴(yán)格的審查，還應(yīng)該對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目可行性和可靠性進(jìn)行分析。同時(shí)銀行還應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)動(dòng)態(tài)進(jìn)行監(jiān)督和分析，及時(shí)把握風(fēng)險(xiǎn)因素并做出應(yīng)對(duì)措施，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.3加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控和落實(shí)

政府應(yīng)該就我國(guó)目前的房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，結(jié)合國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，制定相關(guān)調(diào)控政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)高效有序競(jìng)爭(zhēng)，建立有效地政策措施，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)違規(guī)行為。加強(qiáng)房地產(chǎn)監(jiān)督和落實(shí)力度，及時(shí)調(diào)查和分析，及時(shí)遏制房地產(chǎn)不法違規(guī)行為，有效干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)金融是金融行業(yè)的重要組成部分，更是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定不僅對(duì)金融行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展具有重要意義，更是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和增長(zhǎng)具有重要作用。在高房?jī)r(jià)的大背景下，政府和房地產(chǎn)行業(yè)都要正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，并用正確的相關(guān)措施防范和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。

[1]黃菽娜.淺談我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范研究[J].港澳經(jīng)濟(jì)，2015(35):69-70.

[2]張菲菲.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的誘因及其防范策略[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)，2014(20):148-149.