房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制存在的問(wèn)題和解決對(duì)策

文/陳靜 蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團(tuán)有限公司 江蘇南京 215028

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制存在的問(wèn)題和解決對(duì)策

文/陳靜 蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團(tuán)有限公司 江蘇南京 215028

雖然當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展十分迅速，但是在快速發(fā)展中房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力也在逐年加大，為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，房地產(chǎn)企業(yè)就必須加強(qiáng)成本管理工作，減少企業(yè)支出，提高經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)成本管理工作是房地產(chǎn)公企業(yè)管理工作中的重點(diǎn)內(nèi)容。文本對(duì)陣當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的實(shí)際情況，成本管理進(jìn)行了分析研究，指出了當(dāng)前房地產(chǎn)成本管理中存在的普遍問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的解決措施。

房地產(chǎn)；成本管理；措施

近十年來(lái)，隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域一路走高，很多資金都投入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，眾多房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌現(xiàn)出來(lái)，政府已經(jīng)有意識(shí)的對(duì)該領(lǐng)域進(jìn)行規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，對(duì)企業(yè)的成本控制成為了房地產(chǎn)企業(yè)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的有效途徑之一。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)成本控制工作中，必須不斷創(chuàng)新工作措施，提升企業(yè)實(shí)力，適應(yīng)市場(chǎng)需求。

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的普遍問(wèn)題

1.1 成本核算對(duì)象的設(shè)立不規(guī)范

為了提高成本管理的有效性，就必須認(rèn)識(shí)到管理的內(nèi)容是什么，確定管理工作目標(biāo)，實(shí)施有效的管理措施。房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算對(duì)象要按照施工各項(xiàng)目的核算內(nèi)容來(lái)確定相應(yīng)的核算對(duì)象。例如，在建設(shè)商品房的時(shí)候，可以根據(jù)簽訂合同和工程的成本科目中設(shè)置不同的核算目標(biāo)或者對(duì)象，而在當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際工作中，經(jīng)常會(huì)將一個(gè)工程項(xiàng)目分解為很多小項(xiàng)目進(jìn)行成本核算工作，這樣不僅提高了核算工作人員的工作任務(wù)，還導(dǎo)致一些成本核算不符合工程的實(shí)際情況，核算之后的成本數(shù)據(jù)失去準(zhǔn)確定和科學(xué)性，影響企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的決策方向，不能夠發(fā)揮核算成本的作用。

1.2 無(wú)法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的最新動(dòng)態(tài)成本

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)都是等到工程完全結(jié)束之后才開(kāi)戰(zhàn)進(jìn)行核算工作，雖然這種核算方式能夠更加準(zhǔn)確的計(jì)算出工程的實(shí)際成本支出，但是卻不不能夠隨時(shí)反映出工程開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本支出情況，很難在工程進(jìn)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)成本控制問(wèn)題并且加以解決，只能夠在工程結(jié)束之后才能夠發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，只能夠做到總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，避免此類(lèi)問(wèn)題的出現(xiàn)。

1.3 賬物不一致

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中涉及到很多方面，尤其是在施工過(guò)程中更加復(fù)雜，因此企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作十分重要，必須建立一套健全的管理制度對(duì)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行一步規(guī)范。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中很多企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)、自建拆遷用房和商品房?jī)?nèi)部劃轉(zhuǎn)或者調(diào)撥、銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)當(dāng)中，都缺乏一定的管理和監(jiān)督制度，很多工作都是隨意進(jìn)行，甚至沒(méi)有經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)手續(xù)過(guò)賬，導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際固定資產(chǎn)同賬目固定資產(chǎn)存在差異，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)賬目缺乏真實(shí)性，不能夠真實(shí)反映企業(yè)的資產(chǎn)實(shí)際情況。這種管理混亂行為進(jìn)一步導(dǎo)致成本核算不準(zhǔn)確，成本管理難以進(jìn)行。

1.4 工程成本核算的依據(jù)無(wú)法及時(shí)取得

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展成本核算的時(shí)候必須獲得成本的各項(xiàng)真實(shí)數(shù)據(jù)，這些通常都是通過(guò)真實(shí)發(fā)票反應(yīng)出來(lái)的，只有在票據(jù)的基礎(chǔ)上才能夠開(kāi)展核對(duì)工作。因?yàn)槭┕て髽I(yè)如果開(kāi)具發(fā)票，就必須依照發(fā)票金額繳納一定的稅，而對(duì)工程已經(jīng)基本完工但房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)支付款項(xiàng)的，就不給開(kāi)發(fā)票。因而加上房地產(chǎn)公司沒(méi)有及時(shí)取得施工單位給予的有發(fā)票，成本核算無(wú)法及時(shí)進(jìn)行，導(dǎo)致成本核算的有效性和真實(shí)性受到很大影響，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在開(kāi)展決策的時(shí)候沒(méi)有有效信息提供參考，影響企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2、房地產(chǎn)成本控制和管理措施

想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持強(qiáng)有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，就必須進(jìn)一步強(qiáng)化自身的成本管理水平。為了確保成本管理控制工作有序開(kāi)展，就必須對(duì)影響成本控制的各種因素逐一分析、管理。

2.1 獲得土地使用權(quán)成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)在獲得建設(shè)用地使用的成本那是固定的，這部分成本受到當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格、房屋價(jià)格等因素影響，出現(xiàn)的變動(dòng)一般都不大，但是也需要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況控制土地獲取成本，避免抬高房地產(chǎn)項(xiàng)目成本。

2.2 工程施工前期成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工之前，通常的成本支出都是設(shè)計(jì)費(fèi)用，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，必須在掌握投資方對(duì)本項(xiàng)目需求的前提下進(jìn)行，將投資方的需求通過(guò)設(shè)計(jì)方案具體化。針對(duì)設(shè)計(jì)階段的造價(jià)成本控制是控制房地產(chǎn)建安階段成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一般情況下，在設(shè)計(jì)階段的成本控制分為三個(gè)階段：一是提出設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)和方案比選階段。在這個(gè)階段中，作為造價(jià)控制工作人員要在工程方案設(shè)計(jì)圖紙和說(shuō)明（“說(shuō)”字取消）的基礎(chǔ)上對(duì)工程實(shí)際情況進(jìn)行分析，確保選定的設(shè)計(jì)方案符合工程的實(shí)際要求，并且通過(guò)設(shè)計(jì)圖紙的工程量對(duì)工程的各個(gè)環(huán)節(jié)造價(jià)進(jìn)行估算，形成準(zhǔn)確的造價(jià)估算書(shū)；二是初步設(shè)計(jì)階段。在這個(gè)階段中，造價(jià)控制工作人員要按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行工程概算編制，概算編制完成后，要逐級(jí)上報(bào)，待上級(jí)部門(mén)審批通過(guò)之后才能夠使用，全面與準(zhǔn)確的編制工程預(yù)算能夠更有利于項(xiàng)目實(shí)施階段開(kāi)展造價(jià)控制工作；三是施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。在這個(gè)階段中，造價(jià)控制人員配合設(shè)計(jì)及工程人員進(jìn)行審圖，提高施工圖質(zhì)量和完整性，并針對(duì)施工圖紙進(jìn)行工程量及預(yù)算編制，復(fù)核是否存在高于概算的現(xiàn)象，就一些細(xì)節(jié)性?xún)?nèi)容進(jìn)行磋商，在滿(mǎn)足現(xiàn)行規(guī)范的基礎(chǔ)上進(jìn)行成本優(yōu)化。

2.3 施工階段

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段，是造價(jià)成本控制主要實(shí)施環(huán)節(jié)，此階段涉及相關(guān)各專(zhuān)業(yè)承包商的管理及交叉作業(yè)，工程產(chǎn)生成本大，是工程成本支出的重要階段。通過(guò)對(duì)人、材、機(jī)三要素的有效控制，加強(qiáng)施工過(guò)程的監(jiān)管和嚴(yán)格各工序的驗(yàn)收，確保項(xiàng)目按圖施工，避免和減少變更簽證的發(fā)生，將工程施工中所涉及到的成本支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)，確保工程按照預(yù)算成本順利推進(jìn)。

房地產(chǎn)在成本控制中必須選取全面的成本核算對(duì)象，采取邊建設(shè)邊控制的方針，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，早發(fā)現(xiàn)、早解決。財(cái)務(wù)人員是成本控制的關(guān)鍵因素，必須確保每筆賬目清晰明了，賬面與實(shí)物保持一致，所有固定資產(chǎn)有底可查，定期組織編制財(cái)務(wù)各項(xiàng)報(bào)表，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的數(shù)據(jù)支持。

結(jié)語(yǔ)：

成本控制已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的關(guān)鍵工作，成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的一個(gè)永恒的主題。因此，要不斷增強(qiáng)成本意識(shí)，提高成本管理水平，形成科學(xué)完善的管理模式，只有這樣，企業(yè)才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的建筑市場(chǎng)立于不敗之地。

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