文/茍忠躍 都勻市三聯(lián)建筑工程有限公司 貴州 都勻 558000
探析房地產(chǎn)項目管理問題以及對策研究
文/茍忠躍 都勻市三聯(lián)建筑工程有限公司 貴州 都勻 558000
文章將針對這一方面的內(nèi)容展開論述,詳細(xì)的分析現(xiàn)代化房地產(chǎn)的管理要點和管理的基本內(nèi)涵,同時針對房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的技術(shù)手段以及管理過程當(dāng)中需要注重的幾點問題進(jìn)行分析,旨在進(jìn)一步的提升房地產(chǎn)管理的效率和水平。
房地產(chǎn)管理;管理內(nèi)容;措施
1.成本管理。房屋的成本直接決定著業(yè)主的購買力,成本高了,房屋的售價也會高。這樣,大部分房屋由于售價太高就會囤積起來,賣不出去,開發(fā)商也會收不回成本,導(dǎo)致兩敗俱傷的局面;
2.進(jìn)度的管理。房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會影響到整個工程的造價,進(jìn)度太慢,施工時間會延長,工程的綜合成本會增加,最后的結(jié)果就是房屋售價提高,這也會影響到業(yè)主對房屋的購買情況。
3.質(zhì)量的管理。質(zhì)量應(yīng)該是整個工程最后的結(jié)果。質(zhì)量不好,業(yè)主也不會購買,房屋的銷售情況就好不到哪去。從以上三點就能看出,要確保業(yè)主的購買欲望,就必須認(rèn)真體會房地產(chǎn)工程管理的重大意義。
1.規(guī)劃管理:俗話說"磨刀不誤砍柴工",在工程開始施工前,進(jìn)行整體的規(guī)劃管理是一項必不可少的步驟。在這一階段,一定要謹(jǐn)慎小心,做出工程最切合實際并且能夠?qū)嵤┑姆桨?。在這一階段,最忌諱的就是為了盡快開工而縮短前期規(guī)劃時間,導(dǎo)致后期工作不能正常進(jìn)行,白白浪費時間和金錢。這樣就會導(dǎo)致房屋的綜合成本直接增加,業(yè)主就更加不會有購買欲望了。
2.設(shè)計管理:
(1)對設(shè)計單位設(shè)計任務(wù)完成的時間,一方面應(yīng)要求其以較高的工作效率進(jìn)行設(shè)計,在盡可能短的時間內(nèi)提供設(shè)計成果。因為對于房地產(chǎn)開發(fā)而言," 時間就是金錢"。但另一方面又應(yīng)堅決避免把設(shè)計任務(wù)安排得過于緊急,以保證設(shè)計質(zhì)量。
(2)要督促設(shè)計單位嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)強制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),注重提高工程的科技含量,并按要求進(jìn)行施工圖審查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以身作則,不要自行變更已審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計文件,以杜絕工程隱患。確實需要改進(jìn)圖紙時,必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。
3.開發(fā)管理:開發(fā)管理階段是房地產(chǎn)工程管理最關(guān)鍵的一環(huán)。在這一階段,開發(fā)商對現(xiàn)場情況進(jìn)行考察與驗證后,會制度一份嚴(yán)格的開發(fā)方案,確保工程的順利進(jìn)行。也是在這一階段,業(yè)主最關(guān)心的房屋售價也會確定下來,只要在以后的施工階段沒有太多的意外情況發(fā)生,其售價不會有太大波動。因而,這一階段也是所有投資者最關(guān)心的階段。
4.成本管理:項目成本管理是施工階段成本控制的關(guān)鍵,一是合理控制工程洽商,二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求,三是做好材料的加工定貨。
(1)制定目標(biāo)
目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo),是項目成本的控制線。
(2)明確崗位職責(zé)
責(zé)任成本體系的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé),并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評價其職責(zé)履行情況。"責(zé)任成本"回答的是在"成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)"中誰來做、做什么的問題。
(3)跟蹤執(zhí)行
經(jīng)過前兩個步驟實現(xiàn)了"目標(biāo)明確"、"責(zé)任清晰"之后,我們便進(jìn)入最重要的第三步:目標(biāo)成本執(zhí)行過程的跟蹤--動態(tài)成本。動態(tài)成本反映的是項目實施過程中的預(yù)期成本,通過實時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異,幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題,實現(xiàn)對成本的控制。
5.施工管理:房地產(chǎn)工程,由于施工時間長,涉及面廣,因此,在實際的施工過程中具有一定的難度。所以在施工管理階段,應(yīng)該秉承全程公開的原則,嚴(yán)格遵守國家相應(yīng)法規(guī),保證建造高質(zhì)量工程。只有這樣,所開發(fā)的房地產(chǎn)項目才能得到業(yè)主青睞,企業(yè)也會在激烈的競爭中勝出,獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。
6.安全管理
沒有安全生產(chǎn),就沒有生產(chǎn)力,也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個重要組成部分,在以人為本,尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出,也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。
7.風(fēng)險管理
房地產(chǎn)業(yè)是投資大,周期長的一個行業(yè),因此,對其項目的風(fēng)險管理非常必要。房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)項目前要學(xué)會規(guī)避風(fēng)險,從而減少房地產(chǎn)開發(fā)的損失,實現(xiàn)最大化效益。通常房地產(chǎn)企業(yè)采用的減少和降低風(fēng)險管理的做法是風(fēng)險轉(zhuǎn)移,也就是通過簽訂合同,從而明晰甲方和乙方各自的責(zé)任,從而減少房地產(chǎn)業(yè)的隱蔽損失,其次則是通過保險管理來實現(xiàn),如發(fā)生意外,可由相關(guān)的保險公司來擔(dān)負(fù)一定的費用,這樣就轉(zhuǎn)移了一部分風(fēng)險給保險公司,當(dāng)遇到重大的自然災(zāi)害或是施工事故中的很大一部分費用就有了承擔(dān)的客體,也就在客觀上降低了房地產(chǎn)業(yè)的成本和風(fēng)險。
8.開發(fā)后期的項目管理
公司營銷與客戶服務(wù)部提前介入,積極與物業(yè)管理公司溝通,充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等,調(diào)動物業(yè)公司的服務(wù)積極性和工作主觀能動性,做好物業(yè)服務(wù)工作。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理等,顯然,如果要完成一項成功的房地產(chǎn)項目就必須在這八個方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn),因此,協(xié)調(diào)這八個管理內(nèi)容之間的關(guān)系,并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)商協(xié)調(diào)重要內(nèi)容。
綜上所述,現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程的管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點,其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識到開發(fā)工程管理工作的重要性,以完善的開發(fā)管理體系為基礎(chǔ)開展全過程的管理工作,保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、提高開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力,以此為基礎(chǔ)促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
[1]靳文宇.工程項目管理的現(xiàn)狀和未來發(fā)展[J].工程建設(shè)與設(shè)計.2014(09)
[2]曾潔,孫振東.探討房地產(chǎn)項目的質(zhì)量問題及對策[J].中小企業(yè)管理與科技(下旬刊).2014(07)
[3]王升溶,楊勤偉.房地產(chǎn)項目基于全過程多角度成本控制研究分析[J].城市建筑.2013(02)