小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及對(duì)策分析

文/ 邢紅梅　河南省鶴壁市房產(chǎn)管理中心 河南鶴壁 458030

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小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及對(duì)策分析

文/ 邢紅梅河南省鶴壁市房產(chǎn)管理中心 河南鶴壁 458030

我國(guó)正處于城市化建設(shè)重要時(shí)期，也是小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵性階段。本文以鶴壁市為例，調(diào)查的分析了該市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及存在的問題，基于問題提出了針對(duì)性開發(fā)對(duì)策，為該市房地產(chǎn)發(fā)展提供理論指導(dǎo)。

小城鎮(zhèn)；鶴壁市；房地產(chǎn)開發(fā)；現(xiàn)狀；對(duì)策

小城鎮(zhèn)是地區(qū)經(jīng)濟(jì)重要構(gòu)成部分，而房地產(chǎn)業(yè)則是促進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，因此，房地產(chǎn)澶鱷魚發(fā)展對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有不可忽視的作用［1］。鶴壁市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高施工量、高銷售量、高庫(kù)存量、高成交價(jià)的“四高”狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)指標(biāo)呈“三升三降一穩(wěn)定”態(tài)勢(shì)，即：商品房施工面積、商品住宅成交價(jià)格、商品房竣工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)不同程度增長(zhǎng)，商品住宅可售面積、商品房開發(fā)完成投資額、商品房新開工面積出現(xiàn)不同程度下降，商品住宅銷售面積基本保持穩(wěn)定。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，鶴壁市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將具有較大的發(fā)展空間，但短期內(nèi)發(fā)展形勢(shì)不容樂觀。

一、鶴壁市房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題

（一）缺乏有效的融資渠道

近期各家金融機(jī)構(gòu)減緩按揭貸款進(jìn)度，開發(fā)商在獲得30%的首付款后，剩余70%貸款部分由于受銀行放款規(guī)模縮小而無(wú)法及時(shí)到位，通常要等3-6個(gè)月或更長(zhǎng)的時(shí)間貸款才可到位［2］。由于鶴壁市群眾購(gòu)房90%以上需要向銀行貸款，因此大量資金無(wú)法在短期內(nèi)到達(dá)開發(fā)企業(yè)賬戶，資金周轉(zhuǎn)困難導(dǎo)致資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，致使開發(fā)企業(yè)資金鏈更趨緊張，而通過(guò)民間借貸進(jìn)行融資，由于利率較高，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力降低，加大了出現(xiàn)爛尾樓盤的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）存在商品住宅積壓風(fēng)險(xiǎn)

截至2015年6月底，鶴壁市在建商品住宅小區(qū)待售面積108.35萬(wàn)m2 、9942套，同比增長(zhǎng)59.34%，占在建商品住宅施工面積的32%，商品住宅待售面積理論上銷售周期約為10.5個(gè)月。從數(shù)據(jù)上看，經(jīng)過(guò)連續(xù)兩個(gè)月的增長(zhǎng)，鶴壁市商品住宅待售面積總體上已處于高位態(tài)勢(shì)，說(shuō)明目前鶴壁市商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)充足。綜合近五年的數(shù)據(jù)可知，鶴壁市商品房各項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)速度較快，其中商品房完成投資和竣工面積增速遠(yuǎn)高于平均增速。鶴壁市對(duì)商品房的剛性需求和潛在需求，已得到相當(dāng)程度的釋放，因此，鶴壁市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大的銷售壓力，可能出現(xiàn)商品住宅積壓的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）違規(guī)團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象

近年來(lái)，鶴壁市個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)視國(guó)家的法律法規(guī)，在未取得項(xiàng)目土地使用權(quán)或未辦理前期建設(shè)手續(xù)、未開工建設(shè)的情況下，便開始組織“團(tuán)購(gòu)”，以較低的房?jī)r(jià)為優(yōu)惠條件，吸引部分群眾參與違規(guī)團(tuán)購(gòu)，極大地增加了購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。扎堆團(tuán)購(gòu)給后期正常銷售價(jià)格帶來(lái)沖擊同時(shí)也減少了購(gòu)房需求人群。

二、鶴壁市房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)策

（一）拓寬融資渠道

資金是小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)首要的、關(guān)鍵的難點(diǎn)［3］。鶴壁市應(yīng)該鼓勵(lì)開發(fā)商投資房地產(chǎn)業(yè)，由開放商統(tǒng)一開發(fā)，確保小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的建筑設(shè)計(jì)符合要求，從而解決由于資金缺乏而引起房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量差、檔次低、配套設(shè)施不齊全等問題。同時(shí)有助于建立集中化管理和社會(huì)服務(wù)體系，提高物業(yè)管理水平。鶴壁市應(yīng)該根據(jù)自身特色，制定關(guān)于戶籍管理、金融扶持、稅收優(yōu)惠、土地使用制度等鼓勵(lì)政策，從而吸引開放商尤其是外地開放商的投資。另外，多建實(shí)用房，減少外型奇特等住房，降低住房成本，同時(shí)降低銷售價(jià)格，促進(jìn)銷售。

（二）嚴(yán)格控制土地供應(yīng)

結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際確定土地供地計(jì)劃，從供應(yīng)端來(lái)控制未來(lái)土地出讓量和優(yōu)化土地出讓結(jié)構(gòu)。促進(jìn)成交只能緩解短期的去化壓力，若要徹底解決庫(kù)存問題，還需從供應(yīng)端入手調(diào)整?？茖W(xué)合理控制土地供應(yīng)節(jié)奏，是消化商品房庫(kù)存，緩解市場(chǎng)銷售壓力，推動(dòng)鶴壁市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重點(diǎn)和基礎(chǔ)。

（三）引導(dǎo)房企適應(yīng)市場(chǎng)變化

引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)變化和消費(fèi)需求，積極調(diào)整營(yíng)銷策略，采取務(wù)實(shí)、靈活的促銷手段，促進(jìn)商品房銷售。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組，轉(zhuǎn)型升級(jí)，提供更多適銷對(duì)路、低碳環(huán)保的高品質(zhì)住房，發(fā)展跨界經(jīng)濟(jì)。

（四）科學(xué)規(guī)劃

規(guī)劃是基礎(chǔ)，是前提［4］。科學(xué)規(guī)劃是小城鎮(zhèn)優(yōu)化建設(shè)的前提。鶴壁市必須堅(jiān)持創(chuàng)新發(fā)展理念，貫徹落實(shí)“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，各具特色，保護(hù)耕地，優(yōu)化環(huán)境，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的要求，根據(jù)城市性質(zhì)和定位，將房地產(chǎn)開發(fā)同地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)結(jié)合起來(lái)，編制科學(xué)合理的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃。對(duì)于“城市化”熱潮，鶴壁市房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該堅(jiān)持先規(guī)劃、后建設(shè)的原則。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該根據(jù)小城鎮(zhèn)建設(shè)實(shí)際情況和發(fā)展方向，因地制宜，量力而行，制定超前、科學(xué)的規(guī)劃，進(jìn)一步提高規(guī)劃的指導(dǎo)性和超前性。尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)投資多元化的時(shí)代背景下，更應(yīng)該強(qiáng)化規(guī)劃約束作用，逐步形成“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理”的建設(shè)格局，適當(dāng)集中房地產(chǎn)開發(fā)行為，使得土地充分合理應(yīng)用。

（五）加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的管理

首先加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理，針對(duì)沒有投資實(shí)力、資質(zhì)較差的房地產(chǎn)開放企業(yè)必須堅(jiān)決要求其停業(yè)整頓或取締資格；采用公開招標(biāo)的方式確定開放商，加大對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的建立力度。其次，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，促使房地產(chǎn)可持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展。鶴壁市政府應(yīng)采用法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方法來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，構(gòu)建有形房地產(chǎn)市場(chǎng)，公開房地產(chǎn)交易的各項(xiàng)信息，同時(shí)健全各項(xiàng)規(guī)章制度，完善房地產(chǎn)交易價(jià)格申報(bào)制度、評(píng)估制度，杜絕房地產(chǎn)的地下交易行為、違規(guī)團(tuán)購(gòu)等行為，創(chuàng)造公平的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)境?，F(xiàn)階段，我國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)戰(zhàn)略地位日益提高、城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，小城鎮(zhèn)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)條件和形式已經(jīng)不再是單純的量積累，而是質(zhì)的變化。鶴壁市重視房地產(chǎn)開發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，增加了該地區(qū)輻射力、凝聚力和吸引力，為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、繁榮經(jīng)濟(jì)、增加收入等人方面發(fā)揮著積極作用。

［1］欒淑梅，李穎.小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題及對(duì)策研究［J］.改革與戰(zhàn)略，2010，05（10）：144-146.

［2］盧道典，黃金川，王俊.廣州小城鎮(zhèn)發(fā)展的現(xiàn)狀、問題及對(duì)策研究［J］.現(xiàn)代城市研究，2011，05（11）：57-63.

［3］曾鋒，陳敦旭，毛欣欣.小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究——以長(zhǎng)沙市為例［J］.中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2013，10（07）：29-32.