商品房預售資金監(jiān)管法律制度研究

文/鄭新妹 河北省衡水市房地產市場管理處 河北衡水 053000

商品房預售資金監(jiān)管法律制度研究

文/鄭新妹 河北省衡水市房地產市場管理處 河北衡水 053000

近些年來房地產行業(yè)的發(fā)展速度較快，其可為企業(yè)獲取到非?？捎^的經(jīng)濟效益。對商品房預售資金進行有效的、科學的監(jiān)管，可于一定程度上起到控制商品房預售風險的作用。當然在這個過程中，依然存在一定的漏洞與不足。因而解決好這些問題，將監(jiān)管落實到實處，可起到減輕管理壓力、保證消費者利益、行業(yè)的有序化發(fā)展。因而就這一層面而言，有效的、恰當?shù)膩韺嵤┥唐贩款A售資金監(jiān)管對房地產市場效率的影響有著積極的意義。本文主要就對商品房預售資金監(jiān)管法律制度進行分析和探究。

商品房預售；資金監(jiān)管；法律制度

1、商品房預售資金監(jiān)管的概念

商品房預售資金監(jiān)管是指由法律規(guī)定的獨立于開發(fā)商、承購方之外的，具有資金監(jiān)管能力和資質的第三方，依照法律所規(guī)定的權限和程序對商品房預售資金進行監(jiān)督管理，盡可能使開發(fā)商做到“專款專用”的活動。商品房預售合同雙方為預售方和承購方，由獨立于雙方的第三方監(jiān)管商品房預售資金對于保障預售資金完全用于相關預售商品房的建設、最大限度地保障承購方的利益具有重要意義。

2、當前商品房預售資金的監(jiān)管現(xiàn)狀

在當前的房地產市場運營中我們發(fā)現(xiàn)，雖然相關部門就商品房預售資金的管理制定了相關的管理條例,但是與發(fā)達國家相比依然存在一定的不足，導致商品房預售資金的監(jiān)管上存有漏洞,進而在當前的房地產市場中，出現(xiàn)了商品房預售款被挪用，甚至是攜款潛逃事件。而這些情況的發(fā)生，無疑影響到了購買者的利益，也破壞了房地產市場的有序化、良好的發(fā)展。因而為了有效的規(guī)避此類不良事件的發(fā)生，相關部門、相關人員應深入的對商品房預售資金管理進行研究、探討。進而在保證商品房預售資金監(jiān)管制度完善的前提下，促進房地產市場的健康化、有序化、正?；l(fā)展。

3、完善商品房預售金監(jiān)督管理制度的有效途徑

3.1 建立商品房預售金監(jiān)督管理的信息公開制度

隨著信息的不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術的全面滲入，從技術角度而言，要實現(xiàn)商品房預售相關信息公開披露不存在問題。因此，當務之急就是要迅速建立商品房預售金監(jiān)督管理網(wǎng)絡，對商品房預售的情況在系統(tǒng)內進行法定登記和備案，登記的相關信息能在電腦和手機終端上無障礙地進行查詢，達到對商品房預售金的相關情況進行有效監(jiān)督和管理的目的，同時扭轉當前購房者在信息上存在著不對稱的癥結。為此，建立商品房預售金披露制度，不妨借鑒信息披露最為密集的平臺。在我國，證券市場的信息披露制度較為規(guī)范，證券法對上市公司在信息披露上制度設計可以作為商品房預售金信息披露的模板，借此建立起商品房預售金信息披露制度，對于商品房開發(fā)建設的規(guī)劃、進程、資金使用、配套設施等信息，可以在房產屬地的官方網(wǎng)站上進行法定的登記。購房者從網(wǎng)上就能了解到已經(jīng)取得預售證的房產套數(shù)、戶型、交易數(shù)量、交易金額等可靠的數(shù)據(jù)。

房地產預售市場信息公開，對于購房者的作用是最為直接的，通過公開披露的信息，考慮會更加仔細，對購房的預期能更加理性化，從而對房產的價格等相關信息有個綜合性的判斷。同時，房地產預售市場信息公開，對于政府監(jiān)督管理部門而言也是不可或缺的，它創(chuàng)造出一個良性的政府監(jiān)督管理和社會大眾監(jiān)督相容納的環(huán)境，在社會大眾的廣泛關注下，對于查處房產商在預售過程中的各種違法行為更加容易發(fā)現(xiàn)。

3.2 建立多元化的商品房預售金監(jiān)督管理主體

授權地方各級人民政府的房地產管理部門作為房地產開發(fā)和商品房預售資金監(jiān)管的主管部門，負責監(jiān)督商品房預售資金賬戶的開立、商品房預售資金的去向等，一旦預售方非法挪用商品房預售款項，便應依法查處。由國家行政機關負責監(jiān)管，可以為商品房預售資金監(jiān)管提供嚴格的保障，一旦出現(xiàn)違法行為，可以直接由政府有關部門進行查處。

在商業(yè)銀行開立商品房預售資金專門賬戶，?？顚Ｓ谩．旈_發(fā)商獲得商品房預售的行政許可之后，應及時在商業(yè)銀行開立商品房預售資金專門賬戶，并將相關的材料送交相關行政機關進行備案登記。該商業(yè)銀行只能在開發(fā)商出示房地產管理部門出具的相關許可使用商品房預售資金的憑證時方可準許其提取指定賬戶的商品房預售資金。否則，商業(yè)銀行的監(jiān)管不到位造成承購方期待利益無法實現(xiàn)時，則由該商業(yè)銀行在自身過錯范圍內對承購方的損失承擔賠償責任。

由擔保公司對預售方與承購方簽定的商品房預售合同進行擔保。首先，擔保公司是否具有資質應當由房地產管理部門進行預先審查，只有具有資質的擔保公司才能成為監(jiān)管主體。其次，承購方的期待利益無法實現(xiàn)，擔保公司應當在其承保金額內對承購方承擔責任。各行業(yè)協(xié)會如消費者協(xié)會、房地產業(yè)協(xié)會等，應當肩負起社會責任，積極對承購方的合法權益進行維護，應當在類似案件中發(fā)出自己獨立的聲音。由此形成多方監(jiān)管的監(jiān)管模式，各主體分工負責、權責一致，才能在最低的監(jiān)管成本下實現(xiàn)最大的監(jiān)管效益。

3.3 建立多元化的房地產融資途徑

從當前房產市場分析，要控制和減少商品房銷售中面臨的風險，有效優(yōu)化房產商在房產開發(fā)過程中的資金周轉，首先，就是要建立和培育一個規(guī)范的、適應市場經(jīng)濟環(huán)境的、相對成熟的房地產開發(fā)建設融資環(huán)境；其次，要對商品房預售金監(jiān)督管理制度加以優(yōu)化完善，使得監(jiān)管主體能及時發(fā)現(xiàn)和有效制止商品房預售金的合法使用；此外，還需結合房地產市場的發(fā)展趨勢和實際情況，多開發(fā)、多創(chuàng)新房地產融資金融工具，推進房地產信托投資基金和其他信托產品的開發(fā)和推廣力度，真正拓寬房產商的融資途徑。只有這樣，才能減少對商品房預售金的依賴，自然而然，各種商品房預售金的監(jiān)督管理主體的壓力也得到釋放，憑借著管理和疏導兩手抓，那么，困擾房地產市場發(fā)展的資金瓶頸就迎刃而解。

結語：

作為房地產市場融資的重要手段，商品房預售金的規(guī)模及其正確使用，是推動房地產市場良性發(fā)展的必要條件。本文基于當前商品房預售金監(jiān)督管理的實際情況，對進一步健全商品房預售金監(jiān)督管理制度進行了分析，并提出了行之有效的具體應對舉措，以期推動房地產市場的健康發(fā)展。

[1]張吳吟.我國商品房預售資金監(jiān)管的法律制度研究[D].西南交通大學,2011.

F293

A