關(guān)于城市國有土地上房屋征收補(bǔ)償評估探討

文/ 王大鵬 煙臺市芝罘區(qū)住房和建設(shè)局　山東煙臺　 264001

關(guān)于城市國有土地上房屋征收補(bǔ)償評估探討

文/ 王大鵬 煙臺市芝罘區(qū)住房和建設(shè)局山東煙臺 264001

在城市化進(jìn)程逐漸加快的過程中，地方政府需要在依法合規(guī)的前提下，提高征收效率，做好房屋征收補(bǔ)償工作。征收評估工作是整個征收過程的重要環(huán)節(jié)，結(jié)果的準(zhǔn)確合理程度，極大影響征收工作實(shí)效?？墒悄壳拔覈鞘性谶M(jìn)行房屋征收評估時，經(jīng)常會遇到多種不同的問題。文章討論了現(xiàn)階段存在于征收補(bǔ)償工作中的問題，并提出了完善方法，希望各大城市能夠?qū)⒋俗鳛閰⒖家罁?jù)，進(jìn)而順利完成征收補(bǔ)償工作。

國有土地；房屋征收；補(bǔ)償評估

房產(chǎn)土地問題一直都是人們最為關(guān)心的一件事情，在國家城鎮(zhèn)化發(fā)展速度逐漸加快期間，各地區(qū)的征地活動變得越來越活躍。例如“釘子戶”等眾多與征收拆遷活動有關(guān)的詞語在網(wǎng)上流傳，致使老百姓開始重新思考住房權(quán)利。雖然我國《憲法》以及《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院590號令）等行政法規(guī)中都對房屋征收補(bǔ)償這個問題進(jìn)行了明確規(guī)定，但由此所引發(fā)的糾紛事故卻越來越多。所以，我們必須提高對房屋征收工作的認(rèn)識程度，換位思考切實(shí)做好房屋征收工作，對此，筆者在下文對房屋征收工作進(jìn)行了相應(yīng)介紹。

一、簡述我國目前房屋征收評估工作

現(xiàn)在我國城市化進(jìn)程快速發(fā)展起來，而在其發(fā)展過程中會出現(xiàn)很多問題，其中最為常見的就是房屋拆遷以及補(bǔ)償?shù)葐栴}。雖然房屋征收保證了大部分人的大部分利益，而被拆遷方卻損失了更多的經(jīng)濟(jì)利益，但是存在有個別的被征收人損失了更多的經(jīng)濟(jì)利益，所以，在拆遷房屋時就需要做好補(bǔ)償工作?？墒悄壳皣鴥?nèi)房屋征收補(bǔ)償中經(jīng)常會出現(xiàn)各種各樣的問題，這樣征收者和被征者在房屋征收時就可能會發(fā)生利益紛爭，有時還會發(fā)生人員傷亡事件[1]。在征收時經(jīng)常會遇到一些“釘子戶”，分析其原因就會發(fā)現(xiàn)是補(bǔ)償環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題。

我國為了解決房屋征收補(bǔ)償問題，相繼頒布了眾多法規(guī)，希望使補(bǔ)償評估問題得到解決。在有關(guān)法律頒布之后，我國房屋征收補(bǔ)償這項(xiàng)工作得到了改善，可是因?yàn)榕c被征收方的經(jīng)濟(jì)利益有關(guān)，所以，目前房屋征收時還經(jīng)常出現(xiàn)一些問題。由于我國頒布了一些補(bǔ)償法規(guī)，便使得我國在進(jìn)行補(bǔ)償評估時具有了法律依據(jù)。目前房屋征收補(bǔ)償時應(yīng)該按照下述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行：首先，補(bǔ)償評估一定要與法律要求相符合。也就是說進(jìn)行房屋補(bǔ)償評估時，應(yīng)該將補(bǔ)償內(nèi)容和有關(guān)法律法規(guī)及地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行對比，使補(bǔ)償內(nèi)容和法律條款相符合[2]。其次，征收補(bǔ)償結(jié)果必須合理。最后，補(bǔ)償工作，要站在中立公正立場上，不但要適當(dāng)保證人民大眾的經(jīng)濟(jì)利益，也要對征收方的利益進(jìn)行保護(hù)。

房屋征收評估工作通常按照下述步驟展開。首先，設(shè)計(jì)評估方案。在設(shè)計(jì)評估方案時，應(yīng)該對下述內(nèi)容加以考慮：評估的對象、過程、方法、信息等。其次，根據(jù)情況進(jìn)行評估。在實(shí)施補(bǔ)償評估的過程中，應(yīng)該通過談話、收集意見和盡量多的實(shí)地實(shí)時成交數(shù)據(jù)等方式來搜集資料。最后，得出補(bǔ)償評估報告。在還沒有確定評估報告時，評估人員必須閱讀以及評估信息，以使總結(jié)出來的評估報告更準(zhǔn)確。

二、存在于房屋補(bǔ)償工作中的問題

雖然我國目前房屋補(bǔ)償工作具有相應(yīng)的法律依據(jù)，可是在實(shí)施征收補(bǔ)償時，仍然會出現(xiàn)眾多不同問題。

（一）房屋評估規(guī)定不明確市場化屬性強(qiáng)化不夠

經(jīng)常遇見的評估問題有房屋設(shè)備、物質(zhì)搬遷和房屋裝飾等費(fèi)用，還有停業(yè)所造成的經(jīng)濟(jì)損失，在這些問題上經(jīng)常會出現(xiàn)眾多矛盾，對房屋征收補(bǔ)償工作造成了一定的影響。探究其原因就是價格計(jì)算過程的透明性不夠，經(jīng)常是各方面對價格不滿意，由于在法律層面沒有價格過程透明的要求，造成評估價格的權(quán)威性不夠。而此種問題在一定程度上會對房屋補(bǔ)償工作的開展造成影響，使征收雙方發(fā)生矛盾。

（二）對間接性損失的評估考慮的不夠

目前房屋征收時，最主要的一個問題就是征收雙方對于評估結(jié)果意見不同，其中對間接性損失的評估爭議占有很大一部分比例，這樣就引發(fā)了矛盾和沖突。被征收方認(rèn)為，補(bǔ)償評估的價格過低。引發(fā)這個問題出現(xiàn)的原因如下：其一，補(bǔ)償評估機(jī)構(gòu)在該方面沒有明確實(shí)際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。目前補(bǔ)償評估機(jī)構(gòu)在對房屋進(jìn)行評估補(bǔ)償?shù)倪^程中，通常只是單一的考慮和分析與房屋有直接關(guān)系的經(jīng)濟(jì)損失，而忽視了與房屋間接相關(guān)的損失。例如：在征收房屋時，通常都不會關(guān)注房屋的醫(yī)療優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢以及學(xué)區(qū)優(yōu)勢等。而只是補(bǔ)償給房屋擁有者的直接經(jīng)濟(jì)損失[3]。加之評估工作過程中，由于沒有相關(guān)依據(jù)，所以沒有充分考慮無證部分的實(shí)際使用權(quán)價值，目前在對房屋進(jìn)行評估補(bǔ)償時，該方面評估的價格沒有充分反映價值，進(jìn)而引發(fā)眾多矛盾。

（三）房屋評估補(bǔ)償工作具有一定的壟斷特性

首先，現(xiàn)在我國只有具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)評估補(bǔ)償機(jī)構(gòu)才能夠?qū)Ψ课葸M(jìn)行征收評估，這些機(jī)構(gòu)在評估時，經(jīng)常會與房屋征收委托方發(fā)生經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，這樣難免會對評估發(fā)生不同程度的影響。其次，因?yàn)樵u估機(jī)構(gòu)具有極強(qiáng)的專業(yè)性，這樣在進(jìn)行評估工作過程中就可能會出現(xiàn)眾多的用熟不用新現(xiàn)象，進(jìn)而阻礙了評估工作的公正性展開。再次，目前我國評估部分房屋征收補(bǔ)償工作人員沒有較高的評估水平，同時還有一部分評估人員在房屋評估時完全是根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行評估，這樣就使評估結(jié)果就會與實(shí)際情況出現(xiàn)偏差，最后致使評估工作進(jìn)入僵局[4]。因?yàn)樵u估人員有著有限的評估能力，這樣在評估時就會不全面，所以，征收雙方也會因此發(fā)生沖突以及矛盾。

三、改善補(bǔ)償評估的方法

針對我國現(xiàn)在所進(jìn)行的房屋評估工作而言，其中存在眾多種問題，這不但阻礙了我國拆遷工作的順利進(jìn)行，還引發(fā)了征收雙方時常出現(xiàn)沖突和矛盾。所以，現(xiàn)在一定要對房屋補(bǔ)償工作進(jìn)行改善，以使征收工作可以順利進(jìn)行。

（一）對評估人員的職業(yè)責(zé)任感以及評估能力進(jìn)行培養(yǎng)

首先，因?yàn)榉课菡魇展ぷ鲿婕暗捷^為廣泛范圍，并且還會產(chǎn)生非常大的社會影響，假如評估過程中出現(xiàn)一點(diǎn)點(diǎn)失誤，那么很容易就會引發(fā)極其嚴(yán)重的沖突事件，與此同時，還會對社會造成嚴(yán)重的影響。所以，必須對評估人員的專業(yè)技能進(jìn)行培養(yǎng)，讓他們掌握更多的評估知識和技能，從而促使評估工作可以順利完成[5]。在對評估人員進(jìn)行培訓(xùn)時，還需要建立相應(yīng)的技能考核機(jī)制和報告責(zé)任倒查制度，公正、信譽(yù)好、水平高的評估人員將優(yōu)先得到政府購買服務(wù)合作，這有這樣做才能夠?qū)⒃u估問題從根本上得到解決。

其次，對評估人員進(jìn)行培養(yǎng)，提高他們的職業(yè)責(zé)任感。每一名評估人員都應(yīng)該指導(dǎo)自己肩上所承擔(dān)的職業(yè)責(zé)任，明確一點(diǎn)只有做好房屋評估工作，國內(nèi)評估事業(yè)才能夠蓬勃發(fā)展。所以，必須對評估人員進(jìn)行培養(yǎng)，讓他們可以提高責(zé)任感，建立極強(qiáng)的責(zé)任心，進(jìn)而促進(jìn)評估工作順利展開、進(jìn)行和完成。

（二）明確補(bǔ)償?shù)闹黧w以及范圍

首先，補(bǔ)償過程中明確補(bǔ)償主體和評估目地非常重要，同時明確補(bǔ)償主體在補(bǔ)償工作中也是重點(diǎn)內(nèi)容。

其次，補(bǔ)償評估過程中，不但要明確補(bǔ)償主體，還必須明確補(bǔ)償范圍。在確定補(bǔ)償范圍時，既要對征收的房屋做出相應(yīng)的補(bǔ)償。此外，還要考慮被征收房屋所具有的醫(yī)療優(yōu)勢、地段優(yōu)勢以及學(xué)區(qū)優(yōu)勢等一系列與經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的因素。只有把土地使用權(quán)、征收的房屋、房屋優(yōu)勢等放到一起進(jìn)行綜合分析和考慮，才能夠使評估水平得到提高，進(jìn)而使被征收方的利益的到相應(yīng)的保障。

最后，我國所頒布的與房屋補(bǔ)償評估有關(guān)的法律法規(guī)中還規(guī)定：如果有人因?yàn)椴疬w而導(dǎo)致停業(yè)、安置損失、搬遷等問題，拆遷方也要給予他們補(bǔ)償。

（三）健全評估部門行業(yè)的提高業(yè)務(wù)水平制度

因?yàn)閲鴥?nèi)評估行業(yè)中存在著極其嚴(yán)重的評估專業(yè)化程度較低問題，所以，其必須對自身的行業(yè)水平發(fā)展進(jìn)行改善，構(gòu)建一個健全的評估機(jī)制。需要從國家眾多評估機(jī)構(gòu)中挑選出具有良好評估信譽(yù)的評估機(jī)構(gòu)，當(dāng)房屋征收時出現(xiàn)征收矛盾，可以找他們來解決問題[6]。除此之外，還應(yīng)該建立一個由高素質(zhì)評估人員所組建成的評估小組，以在進(jìn)行評估工作中維護(hù)被征收方所具有的合法權(quán)益。同時還要定期組織評估培訓(xùn)，讓評估人員參加，使他們掌握新穎的評估知識以及評估技能，進(jìn)而保證評估工作可以高質(zhì)量的完成。

結(jié)語：

總之，在國家城市化進(jìn)行逐漸加快的過程中，房屋補(bǔ)償評估這樣工作也變得越來越重要。目前使房屋補(bǔ)償工作可以合理、有序進(jìn)行已經(jīng)成為有關(guān)部門所關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。所以，評估人員一定要對房屋評估工作加強(qiáng)重視，進(jìn)而提高國家房屋補(bǔ)償評估的水平。

[1]王太高.論集體土地上房屋征收補(bǔ)償立法模式——基于憲法規(guī)范的展開[J].蘇州大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版）,2013,34(1):66-71.

[2]凌學(xué)東.集體土地上房屋征收補(bǔ)償價值低估原因的分析[J].商業(yè)研究,2014，(11):1-9.

[3]凌學(xué)東,吳寧.論集體土地上房屋征收補(bǔ)償認(rèn)定的利益平衡[J].經(jīng)濟(jì)問題,2014，(1):83-87,93.

[4]徐亞文,高一飛.論國有土地上房屋征收決定公告的法律屬性及救濟(jì)途徑[J].湖北社會科學(xué),2013，(6):162-164.

[5]于鵬,孔騰.公共利益認(rèn)定程序之比較研究——以國有土地上房屋征收為例[J].國家行政學(xué)院學(xué)報,2014，(2):77-81.

[6]朱德宏.國有土地上房屋征收與補(bǔ)償制度績效分析——以多中心治理理論為視角[J].探索,2013，(3):81-85.